Brandenburgisches Oberlandesgericht. Im Namen des Volkes. Urteil

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1 3 U 28/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht 12 O 278/06 Landgericht Frankfurt (Oder) Anlage zum Protokoll vom Verkündet am als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil In dem Rechtsstreit der A GmbH, - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Beklagten und Berufungsklägerin, g e g e n die Automobilgesellschaft W mbh, - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Klägerin und Berufungsbeklagte, hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Bunge, den Richter am Oberlandesgericht Hüsgen und den Richter am Amtsgericht Hering

2 2 auf die mündliche Verhandlung vom 05. September 2007 für R e c h t erkannt: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom O 278/06 - wird unter Abweisung der Widerklage zurückgewiesen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 1/8 und die Beklagte 7/8 zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils für die Gegenseite vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor ihrer Vollstreckung in Höhe von 120 % des für sie zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche, unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts. Die Revision wird nicht zugelassen. G r ü n d e : I. Die Klägerin verlangt von der berufungsführenden Beklagten restliche Gewerbemieten. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin vermietete der Beklagten durch schriftlichen Gewerbemietvertrag vom einen Hallenteil ab dem für 10 Jahre für monatlich 6.000,00 DM Nettomiete zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Prozessparteien vereinbarten mit schriftlicher Ergänzung vom (Bl. 2, 12 GA) rückwirkend ab dem eine Erhöhung des Nettomietzinses um 500,00 DM für die Dauer der Untervermietung durch die Beklagte an eine Dritte. Die Beklagte zahlte weiterhin die bisherige Miete, die die Klägerin ohne Beanstandung entgegennahm. Nach einem Wechsel der Hausverwaltung forderte diese mit Schreiben vom (Anlg. B 1, Bl. 24 d.ga) einen Mietrückstand in Höhe von monatlich brutto 296,55 für die Monate Oktober 2001 bis Juni 2006, insgesamt ,35. Mit der Klage hat die Klägerin Nachforderungen für die Monate Januar 2003 bis November 2006 begehrt.

3 3 Die Beklagte hat die Nachforderungen unter anderem mit dem Hinweis darauf, dass die Klägerin 50 % ihrer, der Beklagten, Geschäftsanteile halte, für verwirkt erachtet. Mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Für eine Verwirkung fehle das Umstandsmoment. Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren uneingeschränkt weiter. Sie behauptet, Preisnachlässe für Lackierarbeiten aufgrund einer Kooperationsvereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom (vgl. Bl. 84 ff. d. GA) aufgrund unterlassener Mietforderungen wegen gleich bleibender Mietkosten unverändert gelassen zu haben. Mit der Geltendmachung der aufgelaufenen Rückstände versetze die Klägerin der Beklagten den Todesstoß. Nach Anwaltswechsel hält sie den Mietvertrag für unwirksam, da ihr Geschäftsführer mit seinem Abschluss seine interne Vollmacht überschritten habe. Erstmals zweitinstanzlich erhebt sie Widerklage auf Zahlung wegen ungerechtfertigter Bereicherung, die sie aus der Unwirksamkeit des Mietvertrages und einer niedrigeren ortsüblichen Miete herleiten will. Die Beklagte beantragt, 1. die Klage unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom O 78/06 - abzuweisen; 2. die Klägerin zu verurteilen, an sie ,64 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem zu zahlen. Die Klägerin beantragt nach Zurücknahme einer nach Ablauf der Berufungserwiderungsfrist angekündigten Klageerweiterung, die Berufung zurückzuweisen und die Widerklage abzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Der Untermietzuschlag ist nach unwidersprochenem Klägervorbringen betriebswirtschaftlich durch Untermieteinnahmen überkompensiert.

4 4 Der Widerklage verweigert sie ihre Einwilligung. Dem Beklagtenvorbringen tritt sie inhaltlich zur Unwirksamkeit des Mietvertrages und zur ortsüblichen Miete entgegen. Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf sein Terminsprotokoll vom 05. September II. Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Die Klägerin hat in ausgeurteilter Höhe einen Zahlungsanspruch gegen die Beklagte aus 535 Abs. 2 BGB. Der Abschluss des Mietvertrages und die Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes an die Beklagte sind unstreitig. Diese war entgegen ihrer Ansicht bei Abschluss des Mietvertrages und bei seiner Änderung wirksam vertreten, 164 ff BGB. Soweit das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht ohnehin nach den Grundsätzen des BGH im Urteil vom XII ZR 100/00 = NJW- RR 2003, 1578 als zugestandenes präjudizielles Rechtsverhältnis zu bewerten ist, erweist sich der Beklagtenvortrag zu einer fehlenden Vertretung als unschlüssig, 37 Abs. 2 GmbHG. Den Mietvertrag vom (vgl. 10 GA) und die Ergänzung vom (vgl. 12 GA) hat unstreitig der Geschäftsführer der Beklagten unterzeichnet. Die Geschäftsführungsbefugnis eines GmbH-Geschäftsführers lässt sich für Außengeschäfte nicht beschränken. Ein allenfalls zulässigerweise in ein Außengeschäft eingebrachtes Zustimmungserfordernis als Geltungsvoraussetzung (vgl. Baumbach/Hueck/Zöllner/Noack, GmbHG, 18. Aufl., 37 Rn. 32 m.w.n.) ist im Mietvertrag und dessen Nachtrag nicht aufgeführt. Die Mietnachforderungsansprüche für die 42 Monate Januar 2003 bis Juni 2006 (12.455,09 ) sind nicht verwirkt, 242 BGB, da sich das Umstandsmoment nicht feststellen lässt.

5 5 Das erstinstanzliche Vorbringen zum Umstandsmoment war mangels jeglicher einlassungsfähiger Angabe zu wirtschaftlichen Dispositionen der Beklagten unschlüssig, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat. Das erstmals zweitinstanzlich erhobene Vorbringen der Beklagte ist nach 531 II ZPO unzulässig. Insoweit trägt sie vor, sie habe sich darauf eingerichtet, dass die Klägerin die Nachforderung nicht mehr geltend machen würde, denn sie habe für die Klägerin, die 50 % ihrer Geschäftsanteile halte, auf der Grundlage einer unveränderten Kooperationsvereinbarung vom (vgl. 84 ff. GA) Lackierarbeiten an KFZ durchgeführt. Nach fehlender Geltendmachung der Mieterhöhung durch die Klägerin habe sie ihre Stundenverrechnungssätze dieser gegenüber trotz erhöhter Mietaufwendungen betriebswirtschaftlich unverändert lassen können. Dem Vorbringen der Beklagten, der am vereinbarte Untermietzuschlag habe betriebswirtschaftlich eine geänderte Kalkulation wegen erhöhter Kosten mit sich gebracht, ist die Klägerin mit weiterem Schriftsatz vom auf Seite 4 (145 GA) entgegengetreten. Es handelt sich damit um neues streitiges Vorbringen der berufungsführenden Beklagten, ohne dass die Zulassungsvoraussetzungen nach 531 Abs. 2 ZPO dargetan oder ersichtlich wären. Zudem ist das Beklagtenvorbringen unerheblich, da Untermieteinnahmen der Beklagten oberhalb des Untermietzuschlags unstreitig sind. Die Nachforderungsansprüche für die Zeit Juli - November 2006 sind ohnedies begründet, da es nach Zugang des Schreibens der Hausverwaltung vom insoweit an einer für das Zeitmoment unverzichtbaren Untätigkeit des Vermieters fehlt (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., 242 Rn. 94 mit weiteren Nachweisen). Die Widerklage ist abweisungsreif, weil ein Rechtsgrund ( 535 II ZPO) für die Zahlungen besteht. Die Nebenentscheidungen folgen aus den 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO (vgl. wegen der unzulässigen Anschlussberufung Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 26. Aufl., 525 Rn. 43 m.w.n.). Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchst-

6 6 richterlich bisher noch unentschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen. Im Übrigen beruht sie auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird bis zur Rücknahme der Klageerweiterung durch die Klägerin auf bis zu ,00 festgesetzt, sodann auf bis zu ,00. Bunge Hering Hüsgen