IN ERBBAURECHTE ERBBAURECHTE. Überreicht durch: Nagel, Hannover (Hrsg.) Eine alternative Vermögensanlage für Stiftungen

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1 Überreicht durch: Matthias Nagel, Hannover (Hrsg.) Matthias ERBBAURECHTE Nagel, Hannover (Hrsg.) ERBBAURECHTE Eine alternative Vermögensanlage für Stiftungen Eine alternative Vermögensanlage für Stiftungen www. erbbaurechtsverband.de 1. EINLEITUNG ( Matthias Nagel) 1.1 Inhalte des Erbbaurechts 1.2 Arten von Erbbauzinsen 1. EINLEITUNG ( Matthias Nagel) 1.3 Inhalte des Erbbaurechtsvertrages 1.1 Inhalte des Erbbaurechts DER Arten DEUTSCHE von Erbbauzinsen ERBBAURECHTSVERBAND DAS Inhalte ERBBAURECHT des Erbbaurechtsvertrages IN SEINER HISTORIE 2. DER DEUTSCHE ERBBAURECHTSVERBAND 4. DAS ERBBAURECHT ALS INSTRUMENT DER 3. DAS VERMÖGENSVERWALTUNG ERBBAURECHT IN SEINER FÜR HISTORIE STIFTUNGEN 4. DAS 4.1 ERBBAURECHT Vorteile für die ALS Stiftung INSTRUMENT als Grundstückseigentümerin DER VERMÖGENSVERWALTUNG 4.2 Nachteile für die Stiftung FÜR als STIFTUNGEN Grundstückseigentümerin Vorteile für für die den Stiftung Erbbaurechtsnehmer als Grundstückseigentümerin Nachteile für für die den Stiftung Erbbaurechtsnehmer als Grundstückseigentümerin DAS Vorteile ERBBAURECHT für den Erbbaurechtsnehmer EIN ZUKUNFTSMODELL? 4.4 (Sylva Nachteile Viebach) für den Erbbaurechtsnehmer 5. DAS 5.1 ERBBAURECHT Erbbaurecht als wohnungspolitisches EIN ZUKUNFTSMODELL? Instrument (Sylva für Viebach) überhitzte Märkte Erbbaurecht als als wohnungspolitisches Antwort auf die demographische Instrument für Entwicklung überhitzte Märkte Erbbaurecht als als Antwort attraktive auf Anlage die demographische für den Erbbaurechtsgeber 5.4 Entwicklung Erbbaurecht als Schlüssel zur Bildung von Eigentum für 5.3 Erbbaurecht weniger finanzstarke als attraktive Haushalte Anlage für den Erbbaurechtsgeber Erbbaurecht als als Schlüssel Mittel gegen zur Bildung einen von Ausverkauf Eigentum für 5.6 weniger Erbbaurecht finanzstarke als Liquiditätsvorteil Haushalte 5.5 Erbbaurecht für mittelständische als Mittel Unternehmen gegen einen Ausverkauf 5.6 Erbbaurecht als Liquiditätsvorteil 6. INVESTITION für mittelständische IN ERBBAURECHTE Unternehmen FÜR KAPITALANLEGER (Klaus Secker) 6. INVESTITION IN ERBBAURECHTE FÜR 6.1 KAPITALANLEGER Stetige Wertsteigerung (Klaus von Secker) Grund und Boden 6.2 Vorteile der Erbbaurechtsbestellung 6.1 Stetige Wertsteigerung von Grund und Boden 6.3 Für wen sind Investitionen in Erbbaugrundstücke 6.2 Vorteile der Erbbaurechtsbestellung interessant? 6.3 Für wen sind Investitionen in Erbbaugrundstücke interessant? 7. BEWERTUNG VON ERBBAURECHTEN (Ingo Strugalla) 7.1 Grundstücke als Treiber im Immobilienmarkt 7.2 Einordnung von Erbbaurechten als Investment 7. BEWERTUNG VON ERBBAURECHTEN (Ingo Strugalla) 7.3 Verfahren der Renditeberechnung 7.1 Grundstücke als Treiber im Immobilienmarkt 7.4 Strategien in der Praxis 7.2 Einordnung von Erbbaurechten als Investment SYSTEMGESTÜTZTE Verfahren der Renditeberechnung ERBBAURECHTSVERWALTUNG 7.4 IM Strategien NONPROFIT-BEREICH in der Praxis DIE KOMPLEXITÄT DER GRUNDLAGEN (Jörg Wiesener) 8. SYSTEMGESTÜTZTE ERBBAURECHTSVERWALTUNG IM 8.1 NONPROFIT-BEREICH Konstante Zinsanpassungen DIE KOMPLEXITÄT DER GRUNDLAGEN 8.2 Flexible (Jörg Vertragsgestaltung Wiesener) Konstante Schuldrechtlicher Zinsanpassungen vs. dinglicher Erbbauzins Flexible Kappung Vertragsgestaltung bei Erbbauzinsanpassungen und Zustimmung Schuldrechtlicher Der Fall Wohnungserbbaurechte vs. dinglicher Erbbauzins Kappung Verkettung bei Erbbauzinsanpassungen nicht mehr veröffentlichter und Zustimmung Preisindizes Der Individuelle Fall Wohnungserbbaurechte Fakturierungsintervalle ERBBAURECHTE Verkettung nicht IN mehr DEN veröffentlichter NEUEN BUNDESLÄNDERN Preisindizes NACH 8.7 DEM Individuelle SACHENRECHTSBEREINIGUNGSGESETZ Fakturierungsintervalle 9. ERBBAURECHTE (Aline Lawrenz IN / Alf DEN H. NEUEN Zedler) BUNDESLÄNDERN NACH DEM 9.1 SACHENRECHTSBEREINIGUNGSGESETZ Eigentumsrechte in der DDR (Aline 9.2 Lawrenz Sachenrechtsbereinigung / Alf H. Zedler) durch Begründung 9.1 Eigentumsrechte von Erbbaurechten in der DDR Sachenrechtsbereinigung Gesetzlicher Mindestinhalt durch des Begründung Erbbaurechtsvertrages von Erbbaurechten 10. ABLAUF DER VERTRAGSLAUFZEIT RISIKO ODER CHANCE? 9.3 Gesetzlicher Mindestinhalt des Erbbaurechtsvertrages (Mareike Schäfer / Friederike Bock) 10. ABLAUF DER VERTRAGSLAUFZEIT RISIKO ODER CHANCE? 10.1 Aspekte der vorzeitigen Vertragsverlängerung (Mareike Schäfer / Friederike Bock) für den Erbbaurechtsgeber Aspekte Aspekte der vorzeitigen der vorzeitigen Vertragsverlängerung Vertragsverlängerung für den Erbbaurechtsgeber für den Erbbaurechtsnehmer 10.2 Aspekte der vorzeitigen Vertragsverlängerung 10.3 Lösungsansätze für den Erbbaurechtsnehmer 10.4 Besonderheiten bei Vertragsgestaltungen 10.3 Lösungsansätze KURZ Besonderheiten & KNAPP bei Vertragsgestaltungen 11. KURZ & KNAPP ROTE ROTE SEITEN SEITEN

2 2 Rote Seiten Matthias Nagel, Hannover (Hrsg.) Erbbaurechte Eine alternative Vermögensanlage für Stiftungen 1. EINLEITUNG Sieht man sich die Historie von Stiftungen in Deutschland an, fällt auf, dass Stiftungen, die auf eine jahrhundertelange Geschichte und Existenz zurückblicken können, i.d.r. solche sind, die ihr Vermögen im Grundbesitz haben. Dies können landwirtschaftliche Flächen, Forstgrundstücke oder Bauland sein. Landwirtschaftliche Flächen werden verpachtet, Forstflächen bewirtschaftet und Baulandflächen verkauft oder zum Erbbaurecht vergeben. Das Erbbaurecht stellt dabei ein interessantes und vielfältiges Instrument der Vermögensverwaltung von Stiftungen dar. In den nachfolgenden Beiträgen sollen die wesentlichen Aspekte des Erbbaurechts, die wirtschaftlichen Auswirkungen, der Vergleich zu anderen Anlageprodukten, die systemgestützte Verwaltung von Erbbaurechten bis hin zu Sonderfragen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und Fragen zum Ablauf von Erbbaurechtsverträgen aufgezeigt werden. 1.1 Inhalte des Erbbaurechts Der Name Erbbaurecht ist eher irreführend. Es geht vorrangig nicht um das Vererben, sondern um die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück zu bauen bzw. ein Bauwerk zu haben und dort für sich Eigentum zu schaffen. Insofern würde es der Begriff Baurecht, wie er in Österreich und der Schweiz verwendet wird, besser treffen. Das Erbbaurecht stellt ein grundstücksgleiches Recht dar. Das Eigentümergrundstück wird dabei mit dem Erbbaurecht belastet, eine weitere Belastung findet nicht statt. Für die Bereitschaft, sein Eigentumsgrundstück mit einem Erbbaurecht zu belasten, erhält der Eigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins, zumeist in Geld. 1.2 Arten von Erbbauzinsen Art und Grundlage des Erbbauzinses können durchaus unterschiedlich sein. Während früher auch mit Naturalien gezahlt wurde, wird heute der Erbbauzins fast ausschließlich in Geld geleistet. Dabei gibt es unterschiedliche Bemessungsgrundlagen. Im Regelfall wird als Grundlage für die Zinsberechnung der bei Abschluss des Vertrages aktuelle Bodenwert oder Bodenrichtwert herangezogen. Von diesem wird bei privat genutzten Erbbaurechten eine meist 3 bis 5 %-ige Verzinsung vereinbart. Bei gewerblich genutzten Erbbaurechten liegt der Prozentsatz normalerweise etwas höher. Dies zeigt, dass die Vergabe von Erbbaurechten für den Grundstückseigentümer durchaus eine attraktive Anlageklasse darstellt. 1.3 Inhalte des Erbbaurechtsvertrages Als wesentliche Inhalte eines Erbbaurechtsvertrages sind insbesondere zu regeln: Bestimmung des Flurstücks, Erbbauzins, Wertsicherungsklausel, dingliche Rechte und Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses. In vielen Fällen wird auch der Heimfall in den Vertrag aufgenommen. Dabei handelt es sich um ein Sicherungsrecht des Grundstückseigentümers für die Fälle, in denen der Erbbaurechtsnehmer seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Dies gilt insbesondere für die Fälle der Nichterfüllung der bestehenden Bauverpflichtung bzw. der Zahlung des Erbbauzinses. Insbesondere im letzten Fall ist aber der Erbbaurechtsgeber durch die Regelungen über die Zwangsversteigerung ausreichend gesichert. 1 Erbbaurecht Abb. 1: Prinzip Erbbaurecht Trennung von Grundstück und Gebäude (Visualisierung: timespin Digital Communication GmbH, Jena) 1 Das Muster eines Erbbaurechtsvertrages ist im Anhang abgedruckt.

3 Rote Seiten 3 Einige Begriffe Erbbaurechts- (aus)geber Erbbaurechtsnehmer/ Erbbauberechtigter Eigentümer des Grundstückes Derjenige, der das Grundstück nutzt, z.b. um ein Haus darauf zu errichten Verabschiedung der Erbbaurechtsverordnung am entstanden. Vielmehr findet dieses Rechtsinstitut seine Anfänge bereits im römischen Recht. Dabei handelte es sich um sog. Superficies, d.h. dingliche Baurechte an einem fremden Grundstück gegen Zahlung eines Entgeltes. 2 Erbbaurechtsvertrag Erbbauzins Höhe des Erbbauzinsbetrages Es wird ein grundstücksgleiches Recht für den Erbbaurechtsnehmer im Grundbuch eingetragen. Die Laufzeiten sind unterschiedlich und individuell zu vereinbaren. Monetäre Leistung des Erbbaurechtsnehmers an den Erbbaurechtsgeber, vereinbart für die Nutzung des Grundstücks, z.b. jährlich, vierteljährlich oder monatlich zahlbar. Der Zinssatz wird für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages unter Berücksichtigung von inflationsbedingten Anpassungen fest vereinbart. Dieser errechnet sich in Prozent bezogen auf den Bodenwert (= Bodenrichtwert abzgl. Erschließungskostenanteil) des Grundstückes: Erbbauzinsbetrag = Grundstücksfläche x Bodenwert x Erbbauzinssatz Beispiel: Grundstückfläche = 500 m² Bodenwert = 100 /m² Vereinbarter Erbbauzinssatz = 4 % Jährlicher Erbbauzinsbetrag = m² x 100 /m² x 4 % = DER DEUTSCHE ERBBAURECHTSVERBAND Erbbaurecht neu entdecken das ist das Motto des Deutschen Erbbaurechtsverbandes e.v. Namhafte Stiftungen, Unternehmen und kirchliche Institutionen haben sich im Februar 2013 zur Gründungsversammlung in Berlin getroffen, um den Verband auf den Weg zu bringen; Mitte 2014 hatte er 24 Mitglieder. Die wesentlichen Ziele des Verbandes liegen darin, das Instrument Erbbaurecht wieder bekannter zu machen und für eine größere Transparenz des Themas zu sorgen. Zudem möchte der Verband als Ansprechpartner für Medien, Politik, Öffentlichkeit, Erbbaurechtsgeber und -nehmer zur Verfügung stehen. Seit dem ersten Jahr nach seiner Gründung hat er zahlreiche Anfragen zum Erbbaurecht beantwortet und organisiert mit dem vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.v. Veranstaltungen zum Thema in ganz Deutschland. Mitglieder werden können u.a. Stiftungen, die Erbbaurechte besitzen, verwalten oder das Instrument Erbbaurecht fördern wollen. 3. DAS ERBBAURECHT IN SEINER HISTORIE Das Erbbaurecht hat eine lange geschichtliche Tradition. Es ist kein Relikt aus dem Mittelalter und auch nicht erst mit der In Deutschland entwickelte sich das Erbbaurecht weiter und war im Mittelalter insbesondere als sog. Bauleihe bekannt. Dieses war ein zentrales Instrument zur Entwicklung der Städte. Gegen Zahlung eines Jahreszinses hatte der Berechtigte ein vererbliches, aber unveräußerbares Recht an der Baustelle bzw. dem Bauwerk. Zur Zeit der Französischen Revolution und Besatzung in Deutschland im 19. Jh. wurde das Rechtsinstitut wieder zurückgedrängt, da ein individualistischer Eigentumsbegriff gestärkt wurde. 3 Dabei ging es v.a. um die Loslösung des Eigentums aus lehensrechtlichen Bindungen des Mittelalters. Mit der Schaffung des BGB wurde das Bestehen des Erbbaurechts zwar anerkannt, aber nicht weiter gestärkt. Es wurde lediglich in den 1012 bis 1017 BGB normiert, ohne jedoch die Verkehrsfähigkeit zu beachten bzw. diesbezügliche Regelungen zu treffen. Erst mit der besonderen Situation des verlorenen Ersten Weltkriegs wurde diesem Punkt wieder mehr Aufmerksamkeit geschenkt und 1919 eine eigene Erbbaurechtsverordnung 4 erlassen. Die damalige Erbbaurechtsverordnung gilt heute mit wenigen Ergänzungen als Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) fort. Dabei ging es der jungen Republik v.a. um die Förderung des Wohnbaus, insbesondere die Möglichkeit der Schaffung von Eigenheimen für die Bevölkerung, auch für sozial schwächere Schichten. Mit dem Erbbaurecht sollte aber auch die Bodenspekulation bekämpft und deren Verkehrsfähigkeit hergestellt werden. Diese wesentlichen Ziele der Erbbaurechtsverordnung gelten bis heute unverändert fort. Nicht zu verwechseln ist das Erbbaurecht mit der sog. Erbpacht. Leider werden diese Begriffe immer wieder synonym verwendet. Doch handelt es sich bei der Erbpacht um ein dingliches Nutzungsrecht an einem landwirtschaftlichen Grundstück, das zwar vererbbar, aber nicht veräußerbar war. 5 Bereits während der Französischen Revolutionen in weiten Teilen Deutschlands verboten, war es z.t. landesrechtlich noch geregelt und wurde in ganz Deutschland 1947 endgültig durch das Kontrollratsgesetz Nr. 45 Art. X 2 verboten. 2 Vgl. v. Oefele/Winkler 2008, Rn Vgl. v. Oefele/Winkler 2008, Rn Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) v , in: RGBl. I 1919, S. 72, ber. 122, zuletzt geändert durch Gesetz v , in: BGBl. 2013, S Vgl. v. Oefele/Winkler 2008, Rn

4 4 Rote Seiten 4. DAS ERBBAURECHT ALS INSTRUMENT DER VERMÖGENSVERWALTUNG FÜR STIFTUNGEN 4.1 Vorteile für die Stiftung als Grundstückseigentümerin Warum sollte sich ein Grundstückseigentümer, z.b. eine Stiftung mit Immobilien, für die Vergabe von Erbbaurechten entscheiden? Hierfür sprechen verschiedene Vorteile: Erhalt des Grundvermögens Die Stiftung, die sich für diesen Weg entscheidet, bleibt Eigentümerin des Grundstückes und erhält somit ihr Vermögen auch für spätere Zeiten in sehr sicherer Art und Weise. Zudem erhöht sich ggf. dieses Vermögen, wenn die Grundstücke im Wert steigen. Regelmäßige Einnahme über Erbbauzinsen Gleichzeitig erhält die Stiftung einen regelmäßigen, planbaren Erbbauzins, den sie zur Erfüllung ihres Zweckes einsetzen kann. Einnahmesteigerungen über Wertsicherungsklauseln Die Erbbauzinsen sind i.d.r. bzw. sollten über eine Wertsicherungsklausel aufgrund der langen Laufzeit der Verträge inflationsbedingt wertgesichert sein. Dies kann erreicht werden, indem z.b. der Erbbauzins alle fünf oder zehn Jahre nach der Entwicklung des Verbraucherpreiskostenindexes angepasst wird. 6 Dies bedeutet, dass sich während der Laufzeit des Vertrages die absolute Einnahme an Erbbauzinsen regelmäßig steigert und darüber inflationsbedingte Mehrkosten aufgefangen werden können. Der kürzeste zu vereinbarende Anpassungszeitraum beträgt dabei bei privat genutzten Erbbaurechten drei Jahre ( 9a Abs. 1 Satz 5 ErbbauRG). Gewerbliche Erbbaurechte könnten sogar jährlich angepasst werden. Zustimmungsvorbehalte bei Weiterverkauf des Erbbaurechtes Ein nicht zu unterschätzendes Argument für die Vergabe eines Erbbaurechts ist, dass der Grundstückseigentümer Entwicklungen auf seinen Grundstücken weiter beobachten und ggf. unerwünschte Vorgänge sogar abwehren kann. In den 5 bis 7 ErbbauRG sind Zustimmungsvorbehalte für den Grundstückseigentümer normiert. Dadurch kann z.b. verhindert werden, dass sich auf den Grundstücken Institutionen oder Gewerbe einrichten, die die Stiftung nicht dulden möchte. Entsprechende Anforderungen, die von einem Erbbauberechtigten erfüllt werden sollen, können im Erbbaurechtsvertrag normiert werden. Andernfalls sind die Gründe für eine Nichtzustimmung auf rein wirtschaftliche Faktoren beschränkt. Erbbauzins zwangsversteigerungsfest Schließlich ist der Erbbauzins im Grundbuch an erster Rangstelle einzutragen ( 10 ErbbauRG). Damit besteht im Falle 6 Den aktuellen Verbraucherpreiskostenindex stellt das Statistische Bundesamt jährlich zur Verfügung unter einer Zwangsversteigerung eine starke Gläubigerposition. Eventuellen Bedenken der Banken gegen eine Kapitalisierung des Erbbauzinses im Falle einer Zwangsversteigerung, mit der Gefahr, dass die Bank mit ihren Forderungen leer ausgeht, können mit einer sog. Stillhalteerklärung begegnet werden, die zum Inhalt hat, dass in diesem Fall auf eine Kapitalisierung des Erbbauzinses verzichtet wird. 7 Wichtig zu beachten ist dabei, dass auch die Erbbauzinserhöhungen über eine Vormerkung an erster Rangstelle eingetragen wird, mindestens an rangbereitester Stelle. 4.2 Nachteile für die Stiftung als Grundstückseigentümerin Bei der Entscheidung für oder gegen die Vergabe von Erbbaurechten sind indes auch Nachteile für den Grundstückseigentümer zu beachten. Kappungsgrenze gemäß 9a ErbbauRG Zunächst ist die gesetzliche Kappungsgrenze nach 9a ErbbauRG zu nennen. Diese beinhaltet, dass ein Verlangen auf Erhöhung des Erbbauzinses nicht über einen Mittelwert aus Entwicklung der Bruttolöhne und Lebenshaltungskosten im gleichen Zeitraum hinausgehen darf. Besteht also z.b. im Vertrag eine Inflationsklausel und die Inflation betrüge 7 %, im gleichen Zeitraum sind im Mittel Bruttolöhne und Lebenshaltungskosten jedoch nur um 5 % gestiegen, darf der Erbbauzins trotz einer anderen, ggf. vorteilhafteren Regelung im Vertrag nur um 5 % angepasst werden. Dies ist insbesondere in Zeiten höherer Inflation und niedriger Lohnabschlüsse von Bedeutung und belastet dadurch die Rentabilität des Erbbaurechts. Risiko von hohen Entschädigungsleistungen am Ende des Vertrages Bei privaten Erbbaurechten ist i.d.r. zum Vertragsende vereinbart, dass bei einer Nichterneuerung des Erbbaurechts der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für seine Immobilie zu zahlen hat. Gesetzlich normiert sind Entschädigungsleistungen bei privaten Erbbaurechten gemäß 27 Abs.1 ErbbauRG nur für sog. minderbemittelte Bevölkerungskreise. Dabei wird meist synonym der Gesetzeslage eine Entschädigungshöhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes des Hauses vereinbart. Hier können im Einzelfall auf die Stiftung erhebliche Entschädigungsleistungen zukommen. Im Notfall kann die Stiftung eine mögliche Entschädigung verhindern, indem sie gemäß 27 Abs. 3 ErbbauRG den Erbbaurechtsvertrag auf die Standdauer des Gebäudes verlängert. Allerdings kann in diesen Fällen der Erbbauzins nicht an die neue wirtschaftliche Lage angepasst 7 Zu beachten ist, dass seit 1997 der Erbbauzins von vornherein zwangsversteigerungsfest vereinbart werden kann, mit der Folge, dass Stillhalteerklärungen als Sicherungsinstrument für die Banken gar nicht mehr notwendig sind. Dennoch verlangen Banken in der Praxis oft doch noch eine Stillhalteerklärung.

5 Rote Seiten 5 werden. Zudem muss sich der Erbbaurechtsgeber bereits vor Verhandlungen über eine Erneuerung des Erbbaurechts für diesen Weg entschieden haben. Meist wird jedoch bei ablaufenden Verträgen der Abschluss eines neuen Erbbaurechtsvertrages von beiden Seiten angestrebt. 4.3 Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer Immer wieder begegnen potenzielle Nutzer dem Erbbaurecht zunächst mit größerer Skepsis. Sicherlich ist ein Erbbaurecht nicht immer und für jeden geeignet. Oft werden die offensichtlichen Vorteile des Erbbaurechts jedoch übersehen. Liquiditätsvorteile Der Erbbaurechtsnehmer muss die Investition für das Grundstück nicht tätigen, daraus ergeben sich mehrere finanzielle Vorteile für ihn. Er schont zunächst seine Liquidität, da die Gesamtinvestition für den Erwerb oder die Errichtung der Immobilie ohne den Grundstückserwerb im Vergleich zum Volleigentum deutlich geringer sein kann. Um sein Vorhaben zu finanzieren, muss der Erbbaurechtsnehmer eine geringere Darlehnssumme aufnehmen, was einen geringeren Schuldenstand zur Folge hat. Dieser Liquiditätsvorteil kann bei normalen Konditionen über viele Jahrzehnte andauern. Selbst in Zeiten mit niedrigem Hypothekenzins kann das Erbbaurecht attraktiv(er) sein. Bei einem Zinssatz, der in etwa dem Hypothekenzinssatz entspricht, zeigt sich über 59 Jahre ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil. Das folgende Rechenbeispiel macht dies deutlich: die Ersparnis zusätzlich zu verzinsen. Zudem müssen auch beim Erbbaurecht die Erwerbsneben- und Erschließungskosten mit finanziert werden. Darauf bezieht sich in der Ausgangslage im Erbbaurecht der Zins und Tilgungssatz. Hier wird daher von einem beispielhaften Zinssatz von 3 % ausgegangen, der nach Ablauf der Zinsbindung auf 5 % steigt. Der ersparte Darlehensaufwand wird rechnerisch verzinst angelegt, zu aktuell 1 %. Steigen nach zehn Jahren die Hypothekenzinsen, steigen i.d.r. auch die Anlagezinsen, die daher mit 3 % in Ansatz gebracht worden sind. Bei der Variante Kauf ist diese Darstellung einfacher. Die Kauf- und Erwerbsnebenkosten sind zu verzinsen, zunächst mit 3 % dann mit 5 %. Jahre Aufwand Erbbauzins (mit Verzinsung) Aufwand Kauf Ersparnis , , ,07 40% , ,08 51% , , ,42 57% , , ,67 47% , , ,58 28% Prämissen Erbbau Finanzierung: Erschließung + Erwerbsnebenkosten Eigenkapital: 0,00% Zins: 3,00% Ab Jahr 11 5,00% Tilgung 2,00% Anpassung Erbbauzins 7,50% Alle 5 Jahre Verzinsung Ersparnis 1,00% Ab Jahr 11 3,00% Kaufgrundstück Finanzierung: Kauf + Erwerbsnebenkosten Eigenkapital: 0,00% Zins: 3,00% Ab Jahr 11 5,00% Tilgung 2,00% Grundstücksgröße 239 m² Kaufpreis Grundstück 275, ,00 Erbbauzins p.a ,75 3,00% Erschließung - Enthalten Abb. 2: Vergleich Erbbaurecht Eigentumserwerb (Erbbauzins = Hypothekenzins) Im aufgezeigten Beispielsfall geht es um ein Grundstück von 239 m² zu einem Verkehrswert von 275 pro qm. Der Darstellung halber wird dieser Wert als Basis für die Erbbauzinsberechnung angenommen, so dass bei einer 3 %-igen Verzinsung des Grundstückswertes ein Jahreserbbauzins von 1.971,75 zu zahlen wäre. Der Kaufpreis für das Grundstück würde ,00 betragen. Um eine Vergleichbarkeit zu schaffen, ist in beiden Fällen von einem fehlenden Eigenkapital auszugehen sowie rechnerisch Abb. 3: Aufwandsersparnis Erbbauzins gegenüber Volleigentum (Erbbauzins = Hypothekenzins) Nominell bedeutet dies für den reinen Aufwand eine maximale Ersparnis beim Erbbaurecht gegenüber dem Volleigentum von über 57 % nach 30 Jahren. Im vorliegenden Beispiel wäre daher der Liquiditätsvorteil erst nach 59 Jahren erschöpft. Insgesamt sinkt der beschriebene Liquiditätsvorteil, wenn der zugrunde gelegte Zinssatz für den Erbbauzins über dem Hypothekenzinssatz liegt. Doch auch bei einem Zinssatz von ca. 2 % über dem Hypothekenzinssatz (= 5 %) bleibt der Zeitraum des Liquiditätsvorteils mit über 22 Jahren beachtlich. Sofern rechtlich möglich, sollte der Erbbauzins daher in etwa gleich hoch oder nicht viel höher liegen als ein vergleichbarer aktueller Hypothekenzins. Hier ist sicherlich vom Erbbaurechtsgeber auch eine Flexibilität zur vorhandenen Marktsituation gefragt. Im Ergebnis bleibt das Erbbaurecht also auch in den heutigen Zeiten wirtschaftlich interessant und für den Erbbaurechtsnehmer eine attraktive Alternative zum Volleigentum. Des Weiteren kann der Erbbaurechtsnehmer seine finanzielle

6 6 Rote Seiten Belastung mit den Erbbauzinsen gut kalkulieren, da der Zinsbetrag im Vertrag fixiert ist. Erst bei einer anstehenden Wertanpassung, frühestens alle drei Jahre, steigt sein Zins. Dieser ist im Rahmen der Inflation des gleichen Zeitraums jedoch meist vorhersehbar. Zum Teil schwierig nachvollziehbare Zinsänderungen von Banken auf dem Hypothekenmarkt für den Grundstücksanteil sind für den Erbbauberechtigten ohne Belang. Zudem genießt der Erbbauberechtigte ein hohes Maß an Rechtssicherheit durch die vertraglichen Regelungen, aber auch durch das Erbbaurechtsgesetz. Vermögensaufbau Für einen einmal vertraglich festgelegten Erbbauzins sind steigende Grundstückspreise / Bodenwerte ohne Belang. Der Zins nimmt Bezug auf den Bodenwert zum Vertragsabschluss, der darauf fixierte Erbbauzins bleibt für die gesamte Laufzeit des Vertrages unverändert bestehen. Trotz Wertanpassungen hat dies oft zur Folge, dass eine steigende Bodenpreisentwicklung nicht zu Lasten des Erbbaurechtsnehmers geht. Insoweit zahlt der Erbbaurechtsnehmer unter Umständen einen vergleichsweise geringen Erbbauzins für das von ihm genutzte Grundstück. Gleichzeitig steigt aber der Wert seiner Immobilie und damit auch seines Vermögens bei einer positiven Grundstücksmarktentwicklung. Ein weiterer nicht zu unterschätzender Vorteil besteht darin, dass dem privaten Erbbaurechtsnehmer bei Ablauf des Vertrages i.d.r. eine garantierte Entschädigung für seine Immobilie durch den Grundstückseigentümer zusteht. Liegt seine Immobilie in einem attraktiven Gebiet, kann er diese problemlos verkaufen. Ist hingegen der Immobilienmarkt aufgrund der demographischen Entwicklung dort schwierig, hat er im Gegensatz zum Volleigentümer einen garantierten Abnehmer für sein Haus. Dies senkt das wirtschaftliche Risiko für den Erbbaurechtsnehmer erheblich und sichert diesem sein Vermögen. 4.4 Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer Das Erbbaurecht hat aber auch für den Erbbaurechtsnehmer Nachteile, die es mit den obigen Vorteilen abzuwägen gilt. Dauerhafte Belastung mit Erbbauzinsen / Wertanpassungen Als ein Nachteil kann die dauerhafte Belastung des Erbbaurechtsnehmers mit dem Erbbauzins zu sehen sein. Ein Abbezahlen des Grundstückes gibt es nicht, der Erbbauzins ist über die Dauer des Vertrages regelmäßig zu leisten. Allerdings sollte hierbei berücksichtigt werden, dass es eher ein seltener Ausnahmefall ist, dass das einmal abgeschlossene Erbbaurecht auch nach Ablauf des langjährigen Vertrages noch in derselben Familie liegt. In den meisten Fällen werden Erbbaurechte wie andere Immobilien auch wieder veräußert. Zudem steigt natürlich die Belastung durch die regelmäßigen Wertanpassungen zumindest im Rahmen der Inflation. Schlechtere Vermarktbarkeit von Erbbaurechten möglich Sicherlich auch zu berücksichtigen ist die Tatsache, dass sich ein Haus mit Erbbaurecht ggf. schwieriger am Markt verkaufen lässt als Volleigentum. Dies liegt aber in erster Linie an der Unkenntnis des möglichen Käufers über das Erbbaurecht. Hier gilt es gute Aufklärungsarbeit zu leisten, das Produkt zu erklären und Sorgen, die auf Unwissenheit basieren, zu nehmen. Zum anderen gilt auch im Erbbaurechtsbereich die Lagedefinition: Liegt die Immobilie in einer attraktiven Lage, stellt ein Erbbaurecht eher kein Veräußerungsproblem dar. Viele Immobilien in z.t. attraktivsten Lagen in deutschen Großstädten stehen auf Erbbaurechtsgrundstücken. Ist hingegen die Lage der Immobilie aufgrund der demographischen oder anderer Faktoren schwierig, ist auch ihre Veräußerung schwierig. Unsicherheit vor Ablauf des Vertrages Schließlich ist noch eine gewisse Unsicherheit für den Erbbauberechtigten bei Ablauf des Vertrages zu nennen. Üblicherweise streben beide Parteien einen Neuabschluss des Vertrages an. Allerdings wird es oft erforderlich sein, den Erbbauzins auf die gestiegene Grundstückspreissituation anzupassen. Dies kann zu zwar sachgerechten, aber in absoluten Zahlen erheblichen Erhöhungen des Erbbauzinses führen. Hier ist es v.a. wichtig, frühzeitig, spätestens zwei Jahre vor Ablauf der Verträge, Gespräche mit dem Grundstückseigentümer zu suchen, um eine für alle Seiten passende Lösung im Verhandlungswege zu erreichen. 5. DAS ERBBAURECHT EIN ZUKUNFTSMODELL? von Sylva Viebach, Hannover Es gibt keinen Zweifel, Immobilien sind eine der begehrtesten Anlageklassen. 8 Versicherungen, Pensionskassen, Privatanleger sie alle erhöhen ihre Immobilienquoten auf der Suche nach sicheren und rentierlichen Anlagen. Stiftungen mit ihrem langfristigen Anlagehorizont investieren traditionell in Grundvermögen. Die Anschaffungen erfolgten besonders im Inland, hat sich doch der deutsche Immobilienmarkt in der Finanzkrise als der stabilste und sicherste unter den europäischen Märkten erwiesen. Zwar gibt es erste Stimmen, die vor einer Blasenbildung warnen, aber der Trend für den Erwerb von Immobilien und Liegenschaften ist weiterhin ungebrochen. Und auch ausländische Investoren kaufen auf der Suche nach Anlageprodukten in Deutschland ganze Wohnquartiere, U-Bahn-Netze und Kanalisationen etc. auf. Dieser Ausverkauf hat schon vor Jahren begonnen; die fast händeringende Suche nach Anlageobjekten und die zunehmende Akzeptanz immer niedrigerer Renditen verschärft den Druck auf dem Markt. Institutionen, Stiftungen und andere Nonprofit-Einrichtungen, die ihr Eigentum behalten haben, stehen jetzt mit ihrem Grundbesitz hervorragend da: Forst- und Agrarflächen liegen hoch im Kurs, 8 Siehe S&S Schwerpunkt 3/2013.

7 Rote Seiten 7 die Preise haben sich in den letzten fünf Jahren in manchen Regionen mehr als verdoppelt. Noch weitgehend unbemerkt von der öffentlichen Diskussion, erobert das Erbbaurecht zunehmend einen neuen Stellenwert; auch Stiftungen und Kommunen geben wieder neue Erbbaurechte aus. Und das trotz dem auf den ersten Blick vermeintlich schlechten Image des Erbbaurechts. Mitunter steht das alte Denken im Raum, das Erbbaurecht sei gewissermaßen ein Besitz zweiter Klasse ein Vorurteil, mit dem sich nicht jeder konstruktiv und ergebnisoffen auseinandersetzen mag. Selbst bei Banken finden sich gelegentlich Vorbehalte gegen die Finanzierung von Objekten auf Erbbaurechtsgrundstücken; dies macht es dann wiederum potenziellen Käufern schwer, ihr Investment zu tätigen. Befördert durch die Steuergesetzgebung, gab es Modelle mit Erbbaurechten, die so manchen Anleger böse enttäuscht haben. Rechenmodelle sollten dem potenziellen Erbbaurechtsnehmer belegen, dass sich das Engagement nicht rechne, ließen aber spezifische örtliche und persönliche Rahmenbedingen unberücksichtigt. Schließlich gibt es Unwissenheit hinsichtlich der Verwaltung dieser langlebigen Verträge. Es fehlen häufig Sachverstand und Kompetenz im Umgang mit ihnen und den wesentlichen Elementen Wertsicherung, Indexierung, Heimfall oder Zwangsversteigerungsfestigkeit. Zudem lässt das Grundverständnis des klassischen deutschen Eigenheimbesitzers die Trennung zwischen Grundstück und Haus nur schwer zu: Mein Haus auf meiner Scholle. Das Eigenheim für das eigene Leben und das der Nachkommen muss auf eigenem Grundstück stehen so die landläufige Meinung. Bezogen auf die oben dargestellten Vor- und Nachteile der Vergabe von Erbbaurechten 9 bietet das Erbbaurecht weitere übergeordnete Vorteile, auf die im Folgenden näher eingegangen werden soll. 5.1 Erbbaurecht als wohnungspolitisches Instrument für überhitzte Märkte Gegenstand der aktuellen Diskussion in Deutschland ist die jüngst von der Politik verabschiedete Mietpreisbremse. Sie soll ein Regulativ und eine Antwort auf rasant steigende Mieten in Ballungszentren sein. Dahinter verbirgt sich ein komplexes verwaltungsintensives Konstrukt, welches von der Wohnungswirtschaft und Immobilieneigentümern zu Recht sehr kritisch gesehen wird. Andere Länder haben schon seit Jahren andere und offensichtlich praktikable Antworten auf regional begrenzt schwierige Wohnungsmärkte gefunden: Kommunen in der Schweiz und in den Niederlanden praktizieren seit Jahren und mit Erfolg erbbaurechtsähnliche Varianten und nutzen dies (teilweise unter anderem Namen) als wohnungspolitisches Steuerungsinstrument. Sie kaufen in Ballungszentren und überhitzten Märkten Liegenschaften auf, und vergeben diese im Wege des Erbbaurechtes mit Auflagen an bauwillige Investoren. Diese bekommen Zugriff auf das Grundstück, Baurecht und erbbaurechtsähnliche Rechte an den Grundstücken. Im Gegenzug verpflichten sie sich, bestimmte Miethöhen nicht zu überschreiten und andere städtebaulich gewünschte Auflagen sicherzustellen. Die Grundstücke verbleiben bei den Kommunen, die über den Erbbauzins, den der Investor langfristig entrichtet, eine Verzinsung des Investments bekommen und sich damit stabile Erträge für Jahrzehnte sichern Erbbaurecht als Antwort auf die demographische Entwicklung Die Gesellschaft hat sich geändert, unsere Bedürfnisse sind anders gelagert als noch vor Jahrzehnten. Die Notwendigkeit beruflicher Flexibilität und die Bereitschaft, die Wohnsituation den Lebensphasen anzupassen, lässt auch den Erwerb eines Eigenheims in einem anderen Fokus erscheinen. Die Immobilie, die ein Ehepaar bei der Hochzeit erwirbt und mit der Pflegebedürftigkeit verlässt, erfüllt nicht mehr die Anforderungen an eben diese Bedürfnisse. Die Menschen leben zunehmend dort, wo sie arbeiten, die Familie braucht mehr Platz als die Einzelpersonen und dem körperlich eingeschränkten Rentnerehepaar wird der Garten am Haus zur Last. Wir erwerben Immobilien zunehmend für Lebensphasen von einigen Jahren, nicht mehr für das ganze Leben. Das alte Vorurteil, man würde während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages das Grundstück mehrfach bezahlen, greift daher nicht mehr. Es wird lediglich ein Zins für die zeitlich begrenzte Nutzungsüberlassung gezahlt. 5.3 Erbbaurecht als attraktive Anlage für den Erbbaurechtsgeber Ein Blick auf die aktuell möglichen Zinserträge bei risikoaversen Finanzprodukten muss keinen Vergleich mit einem Investment in Erbbaurechtsgrundstücke scheuen. Zugegeben, in Zeiten niedriger Zinsen wird es schwer, die gängigen Erbbaurechtszinssätze von 5 bis 6 % auf den Bodenrichtwert zu platzieren. Der Erbbaurechtsgeber ist i.d.r. weitgehend frei in der Ausgestaltung seiner Verträge. Beim Zinssatz ist es dabei wichtig, ein hohes Maß an Flexibilität zu erhalten, um auf die Bedingungen des Marktes reagieren zu können. Hier stehen manchen öffentlich-rechtlichen Stiftungen haushaltsrechtliche Festsetzungen im Wege. Es lässt sich durchaus eine lohnenswerte Verzinsung für den Erbbaurechtsgeber darstellen, der im Gegensatz zu spekulativen Anlegern mit seinem Investment ruhig schlafen kann. 9 Siehe oben unter Weiterführend Mecking/Schulte 2003.

8 8 Rote Seiten 5.4 Erbbaurecht als Schlüssel zur Bildung von Eigentum für weniger finanzstarke Haushalte Nehmen wir die junge Familie mit Eigenkapital, die ein Haus für auf einem Erbbaurechtsgrundstück erwerben möchte. Stark vereinfacht: Der Eigenkapitalanteil beträgt 20 %; für die Bank verbleibt ein Finanzierungsbedarf von 80 %. Wenn die anderen Parameter und das Risikoprofil stimmen, dann besteht eine realistische Chance, dass diese Familie Eigentum bilden kann und somit gleichzeitig Altersvorsorge betreibt. Kostet das Haus ohne Erbbauecht und mit Grundstück dann aber , liegt der Beleihungsauslauf bereits bei 86 %. Da wird es für die junge Familie mit der Finanzierungszusage der Bank und folglich mit der Eigentumsbildung schon deutlich schwieriger. 5.5 Erbbaurecht als Mittel gegen einen Ausverkauf Ausländische institutionelle Anleger und Fonds mögen erfahrungsgemäß keine Erbbaurechte bei Immobilieninvestments in Deutschland. Sie zu missionieren, dürfte nahezu unmöglich sein, schließlich gibt es noch genug Angebote, die besser in deren Anlagestrategie passen. Dennoch, was spricht dagegen, dass Stiftungen z.b. Logistikhallen, Supermärkte, Büroobjekte also die begehrten Assets, deren Kaufpreis i.d.r. auf einem Faktor der Jahresmiete des Gebäudes basiert auf Erbbaurechtsgrundstücken als Investments anbieten? Üblicherweise ist die Nutzungsdauer dieser Gebäude geringer als die Laufzeiten der Erbbaurechtsverträge. Die Grundstücke bleiben in der Verfügbarkeit der Erbbaurechtsgeber und bieten dann perspektivisch Entwicklungschancen und Gestaltungsspielräume über die Dauer der Gebäudenutzung hinaus. 5.6 Erbbaurecht als Liquiditätsvorteil für mittelständische Unternehmen Auch für Unternehmen kann das Erbbaurecht finanziell attraktiv sein, denn Erbbauzinsen werden steuerlich als Betriebsausgaben behandelt. Ein Unternehmen, welches eine Maschinenhalle auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtet, hat schlichtweg den Kaufpreis für das Grundstück gespart, entsprechend geringer sind die Anfangsinvestition und der Finanzierungsbedarf. Dem Unternehmen bleiben also Freiräume für andere dringend erforderliche Investitionen gerade in der Gründungsphase ein nicht zu unterschätzender Vorteil. 6. INVESTITION IN ERBBAURECHTE FÜR KAPITALANLEGER von Klaus Secker, Ahrensburg In wirtschaftlich schwierigen Zeiten flüchten sich viele Anleger in Sachwerte. Ganz oben auf der Beliebtheitsskala steht Betongold egal ob direkt in Wohnimmobilien oder indirekt in Büro- und Gewerbeobjekte sowie in Grundstücke. Letztere entwickeln sich auch in Krisenzeiten erfreulich gut. Die Immobilienpreise in den deutschen Metropolregionen kennen dementsprechend seit vielen Monaten nur eine Richtung: nach oben. Einer Analyse der BNP Paribus Real Estate zufolge wurden im ersten Halbjahr 2014 knapp 7 Mrd. in Wohnungsbestände investiert der zweithöchste Wert aller Zeiten. Das vergleichbare Vorjahresergebnis wurde um 16 % übertroffen. Sicherheit und Inflationsschutz haben bei Kapitalanlegern dieser Tage höchste Priorität. Eine Asset-Klasse, die genau diese Kriterien erfüllt und immer mehr Beachtung findet, sind Erbbaugrundstücke. 6.1 Stetige Wertsteigerung von Grund und Boden Kapitalanlagen rund um das Thema Erbbaurecht sind Nischenprodukte, die noch nicht allzu verbreitet sind. Das liegt zum einen daran, dass der Markt nicht sonderlich groß ist. Nur rund 5 % der Wohnbaufläche in Deutschland steht auf Erbbaugrundstücken. Zum anderen wurden Erbbaurechtskonzepte als Investitionsmöglichkeit bisher eher selten angeboten. In Zeiten, in denen die Anlegergunst deutlich zu Sicherheit und Stabilität tendiert und weniger zu Maximalrenditen, gewinnen moderne Erbbaurechtskonzepte für Kapitalanleger jedoch zunehmend an Bedeutung. Erbbaugrundstücke sind begehrt, denn die Grundstückspreise entwickeln sich in Deutschland sehr stabil. Besonders in den Metropolregionen wie Hamburg oder München hat in den letzten Jahren eine enorme Wertsteigerung stattgefunden. Grundstückspreise zwischen 500 und pro m² sind in vielen Stadtteilen keine Seltenheit. Dieses Faktum, zusammen mit einem stabilen, langjährigen und inflationsgeschützten Cashflow, macht Erbbaugrundstücke als Sachwertanlage so interessant. 6.2 Vorteile der Erbbaurechtsbestellung Wie oben dargelegt 11 schafft das Erbbaurecht für beide Seiten eine Vorteilssituation. Der Eigentümer des Gebäudes verringert beim Kauf einer Immobilie seinen finanziellen Aufwand, da das Grundstück nicht mitfinanziert werden muss. Bestandshalter können durch einen nachträglichen Grundstücksverkauf mittels Erbbaurechtsbestellung Kapital generieren z.b. für notwendige Sanierungsmaßnahmen oder Modernisierungen, die wiederum den Wert der Gebäude steigern. Die langfristigen Verträge geben hohe Planungssicherheit. Der Grundstückseigentümer / Investor erhält einen sehr stabilen und langfristigen Cashflow. Dieser verfügt über einen echten Inflationsschutz. Darüber hinaus muss der Investor bei Erbbaugrundstücken nicht mit den üblichen Immobilienrisiken wie Mietausfall oder Instandhaltungskosten rechnen. 11 Siehe oben unter 4.

9 Rote Seiten 9 Selbst Gebäudeversicherungen, die Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben trägt der Gebäudeeigentümer. Investitionen in Erbbaugrundstücke garantieren eine stabile Rendite von rund 4 % pro Jahr, die heute mit Büro-, Wohnund Gewerbeobjekten im Volleigentum durchaus konkurrieren kann. Die Erbbauzins-Cashflows sind sehr sicher, da die Erbbauzinsforderung sowohl durch die Mieteinnahmen der Aufbauten als auch durch den Wert der Aufbauten besichert ist. Sollte ein Erbbaurechtsnehmer dauerhaft seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, so hat der Erbbaurechtsgeber zwei Möglichkeiten: Er kann seinen Anspruch auf ausstehende Erbbauzinsen sofort per Zwangsvollstreckung gelten machen, oder alternativ, sofern die ausstehenden Raten mindestens zwei Jahresbeiträge ausmachen, den sog. Heimfall betreiben, bei dem ihm das Gebäude zufällt. Als Entschädigung erhält der Erbbaurechtsnehmer i.d.r. zwischen 66 und 80 % des Verkehrswertes des Gebäudes. Somit dient das Gebäude als Sicherheit für den Cashflow. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass das Risiko des Zahlungsausfalles beherrschbar ist. 6.3 Für wen sind Investitionen in Erbbaugrundstücke interessant? Auf Erbbaugrundstücke spezialisierte Unternehmen strukturieren diesen rentablen Sachwert aber auch für Stiftungen, Vermögensverwalter und Versicherungen nach deren individuellen Kriterien. Institutionelle Investoren sind i.d.r. an berechenbaren und lang laufenden Kapitalanlagen mit sicheren Cashflows interessiert. Genau dies bieten Investitionen in Erbbaugrundstücke. Es gibt nur wenige Faktoren, die sich ungünstig auf die Wertentwicklung der Assets auswirken, meist im Umfeld der Grundstücke oder in der vertraglichen Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge. Diese können aber durch Sorgfalt und Erfahrung beim Grundstückskauf beherrscht werden 7. BEWERTUNG VON ERBBAURECHTEN von Ingo Strugalla, Heidelberg Niedrige Zinsen und die Flucht in Sachwerte bescheren den Immobilienmärkten eine ungebrochen hohe Nachfrage. Bei steigenden Mieten träumen zudem viele Menschen vom eigenen Zuhause. Wie schon ausgeführt, geben die aktuellen Rahmenbedingungen dem Erbbau tendenziell neuen Auftrieb. Gerade für Stiftungen, als der neben den Kommunen größten Gruppierung in diesem speziellen Markt, erwachsen daraus zusätzliche Chancen, ihr Anlagenportfolio langfristig neu auszurichten. Für den vorsichtigen Kaufmann gilt es bei aller Euphorie jedoch auch, das eigene Erbbaurechtsportfolio zu bewerten und die künftigen Erträge abzuschätzen. Denn gerade die Finanzkrise hat auch gelehrt: Rendite ist erstens mit Risiko verbunden und zweitens verlangt sie harte Arbeit, muss sie doch beständig in einem Benchmark alternativer Investments bestehen. Große immobiliare Vermögensmassen, wie sie i.d.r. bei Erbbaurechtsgebern vorhanden sind, verlangen eine intensive Auseinandersetzung mit ihrer gegenwärtigen und künftigen Werthaltigkeit. Ohne deren genaue Kenntnis können bewusste, strategische Entscheidungen zum Portfolio und zur Weiterentwicklung der Organisation nicht mit Weitblick getroffen werden. Die Beschäftigung mit den Varianten einer Bewertung ist daher unabdingbar, pauschale Ansätze reichen heute nicht mehr aus. Eine professionelle operative Steuerung des Portfolios setzt vertragsscharfe Bewertungen voraus. Das erfordert vom Manager eines Erbbaurechtsportfolios sowohl die Beobachtung aktueller Entwicklungen alternativer Asset-Klassen, v.a. jedoch die Definition eines Zielsystems aus Risikoeinschätzungen, künftigen Ertragserwartungen und bilanziellen Bewertungswahlrechten. 7.1 Grundstücke als Treiber im Immobilienmarkt Seziert man den Immobilienmarkt in die zwei Ausprägungen, die seine Entwicklung bestimmen, so lässt sich festhalten, dass das Grundstück im Vergleich zu den Gebäuden die werthaltigere Investition darstellt. Zwar suggerieren deutlich zweistellige Preissteigerungsraten, wie sie Bundesbank oder Statistisches Bundesamt für Ein- und Mehrfamilienhäuser in den vergangenen sechs bis acht Jahren ausweisen, Gebäude seien die eigentliche Ertragskomponente. Allerdings bleibt dabei unberücksichtigt, dass die klassischen Immobilienrisiken, wie auch die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung, sich nahezu ausschließlich auf die Gebäude beziehen. So ist es letztlich das Grundstück, das den Wert einer Immobilie nicht nur hält, sondern im Zeitverlauf auch steigert. Ein Blick auf die Wertentwicklung der Bodenpreise seit 1962 zeigt, dass der durchschnittliche Zuwachs mit Ausnahme eines Einmal-Effektes durch die deutsche Wiedervereinigung bei gut 6,4 % lag. Für den gleichen Zeitraum stand dem eine Inflation von durchschnittlich knapp 3 % gegenüber (Abb. 4). Abb. 4: Entwicklung von Inflation und Bodenpreisen von 1962 bis 2011

10 10 Rote Seiten Unter Einbeziehung der üblichen Rahmenbedingungen eines Erbbaurechtsvertrages, wie etwa die Wertsicherungsklausel, sind Erbbaurechte damit alles andere als Langweiler unter den Anlageinstrumenten. Es ist daher eine wesentliche, zukunftsorientierte Managementaufgabe, zum einen den Kapitalmarkt mit seinen verschiedenen Anlageoptionen als Referenz und Benchmark im Auge zu behalten, um daraus unter Maßgabe der strategischen Ziele und Einschätzungen Bewertungsszenarien des eigenen Erbbaurechtsportfolios abzuleiten. Zum anderen gilt es, die eigene Organisation auf die Nutzung und Hebung der nicht zu unterschätzenden Wertentwicklungspotenziale auszurichten, die etwa in den o.g. vertraglichen Rahmenbedingungen liegen. Ein Blick auf die Entwicklung der Rendite unterschiedlicher Anlagenklassen (Abb. 5) macht dies deutlich: Um derzeit eine Rendite von 4 % auf das eingesetzte Kapitel zu erzielen, müssen vom Anleger hohe Risiken, etwa durch einen Anlagefokus auf Schwellenländer, eingegangen werden. Der aktuelle Verlauf der Entwicklung von noch vor kurzem hoch gehandelten Schwellenländern etwa Russland oder Brasilien zeigt die Gefahren eines solchen Investments. Und selbst mit europäischen Aktien ist aktuell lediglich eine Dividendenrendite von 3,2 % zu vereinnahmen, die dann immer noch über der Rendite der meisten Rentenanlagen liegt. eingeschränkte Fungibilität / Liquidität während der Laufzeit aufgrund des intransparenten Marktes, unbekanntes Ausfallrisiko bzw. unbekannte Störung des zukünftigen Zahlungsstroms. Der Zahlungsstrom eines Erbbaurechtsportfolios weist damit vergleichbare charakteristische Eigenschaften wie die eines festverzinslichen Wertpapiers auf und kann daher in Analogie zu diesen auf Basis einer vertragsscharfen Diskontierung des zukünftigen Cashflows sowie unter Berücksichtigung der produktspezifischen Besonderheiten erfolgen. Der Verkehrswert des Erbbaurechtsportfolios ist daher der Barwert der Erbbauzinszahlungen unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Solche wertbeeinflussenden Faktoren können sein: die Höhe des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbaurechtszinses, die vertraglichen bzw. gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten (Indexierung), der Grundstückswert, der nach Ablauf des vertraglich vereinbarten Erbbaurechts unter Berücksichtigung etwaiger Ausgleichszahlungen vorhanden sein wird, jedoch eher vernachlässigbar ist oder der Diskontierungszins. 7.3 Verfahren der Renditeberechnung Einfache Diskontierungsverfahren Unter all diesen Größen ist insbesondere die richtige Festlegung des Diskontierungszinssatzes wertbestimmend. Legt man dabei, wie bereits erwähnt, die Renditeberechnungen für ein festverzinsliches Wertpapier zugrunde, erfolgt die Herleitung nach der Formel Abb. 5: Renditen unterschiedlicher Anlagenklassen (Stand ) PV = c + c c + N (1+z) (1+z)² (1+z) T (1+z) T 7.2 Einordnung von Erbbaurechten als Investment Um die Werthaltigkeit von Erbbaurechten einordnen zu können, legt ihre bilanzielle Behandlung nahe, sie mit alternativen Vermögenswerten und Investments zu vergleichen. Dabei bieten sich als Vergleichsmaßstab Aktien, Renten, Staatsanleihen oder Terminkontrakte ebenso an wie etwa Rohstoffinvestments. Mit Blick auf den Cashflow-Verlauf von Erbbaurechten zeigen sich Besonderheiten, die sich wie folgt charakterisieren lassen: jährliche vorschüssige Zahlungsweise, Anpassungsmöglichkeiten über Wertsicherungsklauseln, unbekannter Vermögenswert zum Ende der Erbbauvertragsbindung, In einer ersten Annäherung bietet sich an, europäische Pfandbriefindizes (Covered Bond Indices, z.b. DWS Covered Bond Fund oder der von der Allianz-Tochter PIMCO börsengehandelte Fonds) zugrunde zu legen; dies auch, weil der deutsche Pfandbriefindex PEX Ende 2012 eingestellt wurde. Der Vorteil einer Diskontierung auf dieser Basis liegt zum einen darin, dass der Zahlungsstrom eines hochdiversifizierten Erbbaurechtsportfolios in seiner Struktur einem Pfandbriefportfolio vergleichbar ist. Zum anderen betont der Ansatz durch die i.d.r. guten bis sehr guten Ratings der Emittenten die Sicherheitsaspekte des Portfolios Einbeziehung von Risikoaufschlägen Allerdings rekurriert ein solches Vorgehen allein auf den Diskontierungszins und lässt somit wenig Spielraum für den Ausgleich unternehmerischer Risiken, die sich etwa durch

11 Rote Seiten 11 Zahlungsausfälle und andere Störungen des Zahlungsstroms ergeben können. Solche Störungen spiegeln sich für den Erbbaurechtsgeber üblicherweise in entgangenen Erträgen und / oder belasten die Kostenseite. Es bietet sich daher an, unter Definition eines risikolosen Zinssatzes die Renditeuntergrenze des Erbbauportfolios zu definieren. Dies kann etwa durch die Ableitung des Zinssatzes auf der Basis der langfristigen 30-jährigen Zinsstrukturkurve geschehen (Abb. 6) Daneben sollte ein portfoliospezifischer Risikoaufschlag berücksichtigt werden, der sich aus der Bonitätsbeurteilung des jeweiligen Anlageportfolios ergibt. Diese Prämie, die zur Deckung möglicher Ertragsausfälle angesetzt wird auch als Credit-Spread bezeichnet wird aus einer Kombination von Störungsrate und effektiver Ausfallrate ermittelt. Diese Größen unterliegen individuellen Annahmen seitens des Erbbaurechtsgebers und bestimmen damit das Bonitätsrating des jeweiligen Erbbauportfolios Bilanzierung und stille Reserven Für die Bilanzierung von Erbbaurechten können zudem weitere Risikozuschläge festgelegt werden, um so die Höhe des resultierenden Barwertes zu beeinflussen. Zuschläge sind denkbar als Laufzeitenprämie und als Prämie für die fehlende Fungibilität. Je nach Clusterung des Erbbaurechtsportfolios lassen sich überdies unterschiedlich hohe Risikozuschläge für spezifische Erbbaurechtscluster festlegen (kirchliche Einrichtungen, Wohnanlagen, Gewerbe, etc.). Die effektiven Diskontierungszinsen differieren daher je nach Erbbaurechtscluster in der Höhe. 7.4 Strategien in der Praxis Die Evangelische Stiftung Pflege Schönau verfolgt seit Jahren eine Strategie der Bewertung aller Vermögensbestandteile. Abb. 6: Kapitalmarkt Deutschland die letzten 30 Jahre Um das Portfolio gegen Wettbewerb und Alternativen im Markt bewerten und vergleichen zu können, wird der vom Markt gehandelte Risikoaufschlag (Spread) für das unterstellte Rating des Portfolios gesucht. Als Basis hierfür bietet sich etwa ein Index aus dem Universum von Unternehmensanleihen europäischer Unternehmen (Corporate Bonds) an, z.b. der EMU Corporate Bond Index von Merrill Lynch. Er spiegelt die Spreads für am Markt gehandelte Unternehmensanleihen wider. Da der Markt i.d.r. unabhängig vom Schuldner die Bonität (Ratingklasse) über die Spreads handelt, kann über diese Information auf die Marktspreads für das Erbbaurechtsportfolio geschlossen werden. Die Summe aus risikolosem Zins gemäß der Zinsstrukturkurve und dem portfoliospezifischen Spread ergibt dann den anzusetzenden Diskontierungszins. Aufgrund der Struktur der jeweiligen Ertragsströme fiel dabei die Entscheidung auf eine Wertermittlung durch Diskontierung der aktuellen und zukünftigen Erträge. Dabei werden die Erbbaurechte je nach Klientenstruktur segmentiert. Für jedes dieser Segmente werden die jeweiligen risikolosen Diskontierungszinssätze sowie Risikoaufschläge über die stichtagsbezogene Situation am Kapitalmarkt abgeleitet. Zusätzlich werden autonom festgelegte Risikozuschläge zur Bilanzoptimierung je nach Zielsystem definiert. Der so bei der Stiftung ermittelte Marktwert des Erbbaurechtsportfolios liegt derzeit oberhalb der bilanzierten Werte. Allerdings unterliegt er auch Schwankungen, entsprechend der jeweiligen Kapitalmarktsituation. Ein weiterer Vorteil: Erbbauzinserhöhungen lassen sich direkt über den veränderten Barwert ablesen. Flächen, die nach heutigem Stand perspektivisch keine Werthaltigkeit haben, werden veräußert.

12 12 Rote Seiten Diese Strategie auf der Basis klar definierter Bewertungskriterien für das Erbbaurechtsportfolio schafft letztendlich ausreichend Freiheitsgrade, um die Stiftung auch gesamtstrukturell auf künftige Entwicklungen vorzubereiten. 8. SYSTEMGESTÜTZTE ERBBAURECHTS- VERWALTUNG IM NONPROFIT-BEREICH DIE KOMPLEXITÄT DER GRUNDLAGEN von Jörg Wiesener, Jena Wertsicherung, Indexanpassung, Umbasierung, Gleitklauseln und Nachhaltigkeit Termini, die in der Verwaltung von Erbbaurechten oft Anwendung finden. Wie aber lassen sich diese mit den häufig sozialen Aufgaben einer Stiftung vereinbaren und welche Anforderungen stellen sich hierbei an eingesetzte Softwaresysteme? Der Bereich der Erbbaurechtsverwaltung ist alles andere als monochrom und einfach strukturiert. Unterschiedlichste Vertragsverhältnisse, Zahlungs- und Nutzungsvereinbarungen oder Anteilssituationen prägen das Bild. Durch lange Laufzeiten besteht die Gefahr, Verträge mit den dazugehörigen Anpassungsforderungen aus dem Auge zu verlieren. Für einen Erbbaurechtsgeber kann dies nicht unwesentliche Nachteile mit sich bringen: sowohl wirtschaftlich als auch in der öffentlichen Wahrnehmung. Um den Anforderungen dieses anspruchsvollen Verwaltungsbereiches gerecht zu werden, bedarf es einer sorgsamen und bedachten Systemauswahl. Nur wenige Systeme sind tatsächlich in der Lage, individuelle Erbbaurechtsprozesse mit den dazugehörigen rechtlichen Gegebenheiten abzubilden, dabei Automatisierungen und Erinnerungsfunktionen anzubieten und so nachhaltig und werterhaltend zu unterstützen. Im Folgenden soll ohne Anspruch auf abschließende Vollständigkeit etwas näher auf einige Besonderheiten in der Erbbaurechtsverwaltung und insbesondere der Anpassung von Erbbauzinsen eingegangen werden. 8.1 Konstante Zinsanpassungen Im Hinblick auf die oft gemeinnützigen Zwecksetzungen von Stiftungen implizieren Erbbauzinsanpassungen nicht selten ein Argumentationsbedürfnis gegenüber der Öffentlichkeit. Gleichzeitig haben Nonprofit-Organisationen den Anspruch der Nachhaltigkeit zu wahren. Obgleich sich Erbbauzinsanpassungen, wie eingangs beschrieben, an Indizes orientieren und somit in erster Linie Wertverluste des ursprünglich vereinbarten Erbbauzinses durch inflationäre Entwicklungen ausgleichen, kann es doch zu Akzeptanzproblemen seitens der Erbbauberechtigten oder sogar zu erheblichen Schädigungen in der öffentlichen Wahrnehmung des Erbbaurechtsgebers kommen. Dies ist besonders dann der Fall, wenn Zinsanpassungen über einen längeren Zeitraum ausgesetzt und erst bei einem enorm aufgestauten Anpassungsbedarf umgesetzt werden. Eine konstant stetige Anpassung der Erbbauzinsen alle drei bis vier Jahre mit einer einhergehenden Erhöhung von ca. 10 % ist für den Erbbauberechtigten durchaus noch akzeptabel und nachvollziehbar. Werden Anpassungen jedoch lediglich alle 20 Jahre vorgenommen und sieht sich der Erbbaunehmer nun mit einer Zinserhöhung je nach vereinbartem Index von 50 % oder mehr konfrontiert, ist fehlendes Verständnis und Unmut eine nicht seltene Reaktion. Trotz rechtlicher Eindeutigkeit dürfte nur noch schwer zu vermitteln sein, dass der gezahlte Erbbauzins bisher weit unter Niveau lag und der Erbbauberechtigte in der Vergangenheit somit einige tausend Euro gespart haben dürfte. Um solch unliebsamen Situationen vorzubeugen, bedarf es seitens der eingesetzten Software einer zentralen, redundanzfreien Datenhaltung und weitestgehend automatisierter Funktionalitäten. Nur so kann eine kontinuierliche Wertsicherung der Erbbauzinsen gewährleistet und somit das eigene Vermögen unter Berücksichtigung der selbst auferlegten gemeinnützigen Richtlinien auf einem fortdauernd vertretbaren Niveau gehalten werden; und dies bei einem nur geringen personellen sowie zeitlichen Aufwand. 8.2 Flexible Vertragsgestaltung Wechsel von Vertragspartnern / Erbbaurechtsübertragungen, Änderung des WEG-Verwalters, Anpassung von Bankverbindungen oder Zahlungsrhythmen, Änderungen vereinbarter Konditionen, Neuvermessungen, Teilungen oder Verschmelzungen zugrunde liegender Flurstücke, grundbuchrechtliche Aktualisierungen usw. verändern die vertragliche Beziehung zwischen Erbbaurechtsgeber und -nehmer. Damit ist der Bedarf an variablen und unkomplizierten Anpassungen systemgeführter Daten auch in der Erbbaurechtsverwaltung immens. Dabei ist zu beachten, dass Daten redundanzfrei, also möglichst nur einmal zentral erfasst und an den jeweiligen Stellen im System genutzt werden können. 8.3 Schuldrechtlicher vs. dinglicher Erbbauzins Es steht dem Erbbaurechtsgeber grundsätzlich frei, geringere als die maximal zu erwirtschaftenden Erbbauzinsen zu verlangen. Für ein aussagekräftiges Controlling sowie fundierte Hochrechnungen und konstruierte Szenarien hingegen kann es erforderlich sein, das tatsächliche Umsatzpotenzial vorhalten und auswerten zu können. Das eingesetzte System sollte daher in der Lage sein, neben dem Anpassungspotenzial, also dem innerhalb des vertraglichen und gesetzlichen Rahmens maximal zu erwirtschaftenden Erbbauzins, auch den tatsächlichen, mit dem Erbbaurechtsnehmer vereinbarten (rabattierten) schuldrechtlichen Erbbauzins abzubilden. 8.4 Kappung bei Erbbauzinsanpassungen und Zustimmung Aus der Problematik der Kappung nach 9a ErbbauRG 12 ergeben sich für ein IT-System zwei Anforderungen: 12 Siehe oben unter 4.2.

13 Rote Seiten 13 Zum einen muss es im System möglich sein, den Index, nach welchem die Anpassung vorgenommen wird, mit besagter Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse abzugleichen. Zum anderen sollte die Software generell in der Lage sein, die Entwicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse, welche als Mischindex aus mehreren Indizes ermittelt wird, abzubilden. Weiterhin ist bei einer Erbbauzinsanpassung zu beachten, dass Verträge mit oder ohne Zustimmungserfordernis bestehen können. Der Anspruch des Erbbaurechtsgebers auf einen höheren Erbbauzins entsteht demnach entweder in Form einer automatischen Wertsicherungsklausel durch die bloße Anpassung und Mitteilung an den Erbbauberechtigten oder aber es besteht die Notwendigkeit der Mitwirkung des Erbbauberechtigten zur Eintragung der aktualisierten Erbbauzinsen im Grundbuch. In diesem Falle muss das IT- System in der Lage sein, das Zustimmungsverfahren mit den entsprechenden Fristsetzungen und Eskalationsstufen vorzuhalten. Hilfreich sind zudem automatische Routinen, sollte die Zustimmung und damit die Erhöhung der Erbbauzinsen erst nach der nächsten fälligen Erbbauzinszahlung erfolgen. 8.5 Der Fall Wohnungserbbaurechte Eine weitere Anforderung stellt sich bei der Verwaltung von Wohnungserbbaurechten dar. So kann ein Erbbaurecht mit einem Mehrfamilienhaus bebaut sein, welches per Teilungserklärung in Eigentumswohnungen geteilt und durch eine Wohneigentümergemeinschaft genutzt wird. 13 Jeder Wohnungseigentümer hat somit entsprechend seiner Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft einen virtuellen Anteil an dem Erbbaurecht und hierfür anteilig Erbbauzinsen zu leisten. Je nach vertraglicher Ausgestaltung kann die Erbbauzinszahlung dabei gesamtheitlich über einen Verwalter erfolgen oder als Einzelzahlung durch die jeweiligen Eigentümer. Bei solchen Eigentümerkonstellationen muss es eine eingesetzte Software leisten können, zwischen dem Gesamterbbauzins der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem anteiligen Wohnungserbbauzins des einzelnen Eigentümers zu unterscheiden. 8.6 Verkettung nicht mehr veröffentlichter Preisindizes Wie eingangs beschrieben, werden Erbbaurechtsverträge über sehr lange Laufzeiten abgeschlossen. Besonders bei älteren Erbbaurechten kann es zu gegebenem Zeitpunkt erforderlich sein, Überführungen von vertraglich vereinbarten Preisindizes, die durch das statistische Bundesamt nicht mehr veröffentlicht werden (z.b. Bruttomonats- oder Bruttowochenverdienst, Lebenshaltungskostenindex), auf aktuelle Indizes (z.b. Verbraucherpreisindex) vorzunehmen und dies systemseitig unkompliziert zu hinterlegen und zu verarbeiten. Hierbei bestehen mehrere vertragsrechtliche Besonderheiten, welche es zu beachten gilt: So sollte es das Anzeige klosterkammer.de Erbbaurechtskompetenz und individuelle Dienstleistungen Vertragsverwaltung Forderungsmanagement Controlling und Monitoring Reporting Als kompetenter Dienstleister für modernes Erbbaurechtsmanagement übernimmt die LIEMAK Immobilien GmbH die professionelle, systemgestützte Verwaltung von Erbbaurechten für Kommunen, Stiftungen, kirchliche Organisationen und andere private oder gewerbliche Erbbaurechtsausgeber. Die fachliche Kompetenz basiert auf der langjährigen Erfahrung und dem rechtlichen Know-how der Klosterkammer Hannover. liemak-immobilien.de Werte bewahren Identität stiften. Bewahren aus Tradition Über 800 historische Gebäude Dome, Kirchen, Klöster und Stifte von europäischem Rang Fördern aus Verantwortung Soziale, kirchliche und bildungsbezogene Projekte Wirtschaften mit Weitsicht Stabile Erträge aus Grundbesitz für die Erfüllung der Stiftungsaufgaben Eines der größten öffentlich-rechtlichen Stiftungsvermögen Deutschlands 13 Siehe hierzu auch 9.4.

14 14 Rote Seiten System ermöglichen, eine taggenaue Verkettung zu einem bestimmten Datum zu verarbeiten, aber auch kundenindividuelle Regelungen der Überführung zu erlauben. 8.7 Individuelle Fakturierungsintervalle Nicht zuletzt auch auf Grund der historischen Entwicklung von Erbbaurechten gibt es wohl in kaum einem Geschäftsbereich so viele unterschiedliche Vereinbarungen zur Zahlungspflicht, wie dies bei den Erbbauzinsen der Fall ist. So bestehen beispielsweise im kirchlichen Umfeld oft Festlegungen, welche die vorwiegend jährliche Zahlung der Erbbauzinsen an kirchlichen Feiertagen festmachen. Dadurch werden Erbbauzinsen oft im Voraus und jahresübergreifend gezahlt. Auch sind quartalsweise oder halbjährliche Zahlungen der Erbbauzinsen möglich. Selbst azyklische Zahlungsintervalle (z.b. für fünf und sieben Monate) bzw. taggenaue Fakturierungsintervalle werden vereinbart und müssen somit durch eine eingesetzte Verwaltungssoftware unterstützt werden. 9. ERBBAURECHTE IN DEN NEUEN BUNDESLÄNDERN NACH DEM SACHENRECHTSBEREINIGUNGSGESETZ von Aline Lawrenz und Alf H. Zedler, Berlin 9.1 Eigentumsrechte in der DDR Anders als in der Bundesrepublik Deutschland war die Bedeutung von Privateigentum an Grund und Boden in der DDR weitgehend zurückgedrängt. 14 Das Eigentumsrecht und die mit ihm verbundenen Befugnisse des Rechtsinhabers unterlagen staatlichen Kontrollen und Beschränkungen. Vereinbarungen über Nutzungsdauer und Nutzungsentgelt waren ebenfalls der Privatautonomie entzogen und blieben stattdessen gesetzlichen Bestimmungen vorbehalten. 15 In erster Linie waren Einfamilienhausgrundstücke betroffen, insbesondere im Berliner Speckgürtel. Die Ansprüche betreffen allerdings auch größere Siedlungsgebiete und landwirtschaftliche Nutzflächen. Nicht zuletzt sind aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Parzellen inner- und außerstädtischer Kleingartenanlagen in die Problematik einbezogen. 9.2 Sachenrechtsbereinigung durch Begründung von Erbbaurechten Der Einigungsvertrag gebot dem Gesetzgeber, das Grundstücksrecht der DDR in Bundesrecht und damit in das Grundstücksrecht des BGB zu überführen. Dabei mussten zwangsläufig die Rechtsverhältnisse verändert und die bestehenden Vereinbarungen über Grundstücke an die neue Rechtswirklichkeit angepasst werden. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) stellte hierfür im Wesentlichen zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Zum einen sollte ein Recht geschaffen werden, bei dem der Nutzer das fremde Grundstück erwerben kann, zum anderen lediglich das Recht auf Eigentum an den Baulichkeiten dinglich zu sichern. Letzteres aber konnte aufgrund der im bürgerlichen Recht verankerten Verbindung von Eigentum am Grundstück und den damit tatsächlich verbunden Sachen, also insbesondere Bauwerken, nur durch die Bildung eines Erbbaurechts an dem Grundstück und die Verbindung des Eigentums an den Baulichkeiten mit diesem Erbbaurecht geschehen. Letztlich sollte das Erbbaurecht all denen eine Alternative zum Grundstückserwerb bieten, die den Erwerb nicht finanzieren konnten, die alljährlich zu leistenden Erbbauzinsen jedoch aufzubringen vermochten. 17 In erster Linie steht dem Nutzer nun das Wahlrecht zu, an dem Grundstück ein Erbbaurecht zu seinen Gunsten bestellen zu lassen oder das Grundstück anzukaufen. 18 Übt der Nutzer dieses Recht nicht aus, geht es unter Umständen auf den Eigentümer über. In einigen Fallkonstellationen ist das Wahlrecht ausgeschlossen. Besonders problematisch in der Umsetzung des gesetzgeberischen Auftrags zur Sachenrechtsbereinigung für die Beteiligten ist eine Situation, in der kein Konsens über die Einzelheiten der Vereinbarung erzielt werden kann. Anders als bei frei vereinbarten Verträgen kommt es wegen der Verpflichtung zum Abschluss des Vertrages nicht auf die Zustimmung der Parteien zu jedem Vertragsbestandteil an. Der notwendige Inhalt stellt für den Berechtigten auch einen klagbaren Anspruch dar, so dass die Parteien letztinstanzlich auch über den Urteilspruch des Gerichts vertraglich verbunden werden können. Die Durchführung solcher Verträge bereitet in der Praxis ganz erhebliche Schwierigkeiten, da naturgemäß auf die Einzelfallkonstellation weder der Gesetzgeber noch der Verfasser des Vertrages oder die Gerichte Rücksicht nehmen konnten. 9.3 Gesetzlicher Mindestinhalt des Erbbaurechtsvertrages 42 Abs. 1 SachenRBerG schreibt Vereinbarungen vor, die zusätzlich zu den Vorgaben des Erbbaurechtsgesetzes zum gesetzlich angeordneten Mindestinhalt des Erbbaurechts gehören. Hinzu kommen weitere Abreden, die wie in 2 ErbbauRG auf Verlangen eines Beteiligten zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht werden können ( 42 Abs. 2 Sachen- RBerG). In jedem Fall wird ein Erbbaurechtsvertrag nach den Vorgaben der Sachenrechtsbereinigung den gesetzlichen Inhalt gemäß 1 ErbbauRG haben, 19 ergänzt um die gesetz- 14 Vgl. hierzu Clemm-Gehling 2007, 18. Erg.-Lfg., Vorbemerkungen Rn Vgl. Clemm-Gehling 2007, 18. Erg.-Lfg., Vorbemerkung Rn BGH, Urteil v (III ZR 288/97), in: NJW 1998, S Vgl. u.a. BT-Drucksache 12/5992, S Vgl. 15 (Erbbaurecht) und 61 (Ankauf) SachenRBerG Abs. 1 SachenRBerG.

15 Rote Seiten 15 lichen Mindestregelungen nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz. Ein solcher Erbbaurechtsvertrag enthält damit kaum mehr, als für die Rechtsänderung erforderlich ist. Die Besonderheiten der Gesetzgebung führen zu einer Vertragsgestaltung, die auf den Ausgleich der wechselseitigen Interessen ausgelegt ist. Die wenigen gesetzlichen Regelungen führen dabei zu einem Rumpfvertrag, der durchführbar, aber im Einzelfall schwer handhabbar ist. Einladung zum 2. Erbbaurechtskongress Februar 2015 Schlosshotel Wilhelmshöhe, Kassel Anzeige Für einen Fall mit Wohnbebauung würde ein Erbbaurechtsvertrag folgende Mindestangaben aufweisen: 20 Sachstand Der Notar wird zunächst den Sachstand, also die grundbuchliche und tatsächliche Situation beschreiben und auf die Bestellung des Erbbaurechts überleiten. Bauwerke und Nutzung Typisch in der Sachenrechtsbereinigung ist das Vorhandensein einer entsprechenden Bebauung. Die Nutzung dieses Bauwerks zu Wohnzwecken ist sodann zu gestatten. Gemäß 54 Abs. 2 SachenRBerG kann der Erbbauberechtigte allerdings auch verlangen, dass das Gebäude zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit eines Handwerks-, Gewerbe- oder Pensionsbetriebes genutzt werden kann. Auf sein Verlangen sind darüber hinaus weitere Nutzungsänderungen als zulässig zu erklären. Erbbaurecht im Fokus Ein wirtschaftliches und strategisches Instrument der Immobilienwirtschaft n Erfahrungsaustausch n Praxisberichte n aktuelle Rechtsprechung Veranstalter: Deutscher Erbbaurechtsverband e. V. Kirchblick 13 D Berlin www. erbbaurechtsverband.de Anmeldung unter: anmeldung@erbbaurechtsverband.de Die weitreichenden Auswirkungen auf die tatsächliche Nutzung des Grundstücks nach dieser Rechtsausübung können für den Eigentümer durchaus erhebliche Beeinträchtigungen nach sich ziehen. Ihm stehen hierzu keine Gegenansprüche zur Verfügung. Lediglich die Anpassung des Erbbauzinses soll einen finanziellen Ausgleich schaffen. Selbstverständlich werden öffentlich-rechtliche Belange durch diese Zulässigkeitserklärung nicht berührt. Abhängig von der Art der Bebauung ist die Dauer des Erbbaurechts mit 90 Jahren für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. sozialen Zwecken dienende Gebäude in 53 SachenRBerG vorgesehen. Dies entsprach nach Ansicht des Gesetzgebers der üblichen Nutzungsdauer eines Neubaus und geht über die Lebenserwartung der Erbauer oder Käufer hinaus. 21 Versicherungspflicht und öffentliche Lasten Hat der Grundstückseigentümer ein entsprechendes Verlangen erklärt, ist in den Vertrag die Verpflichtung des Erbbauberechtigten aufzunehmen, die Bauwerke mit dem vollen Wert gegen Brand-, Sturm-, Heizölschäden und auf seine Kosten zu versichern und dies dem Eigentümer nachzuweisen. Dies gilt auch für die Übernahme von öffentlichen Lasten. 20 Vgl. hierzu auch v. Oefele/Winkler 2008, S. 527 ff. 21 Vgl. BT-Drucksache 12/5992, S Zustimmungserfordernisse Die Verpflichtung, vor Veräußerung des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers einzuholen, wird auch nur auf dessen Verlangen im Vertrag aufzunehmen sein. Dann wiederum ist der Grundstückseigentümer gesetzlich und vertraglich dazu nur verpflichtet, wenn die in 7 Abs. 1 ErbbauRG, 47 Abs. 1 und 48 Abs. 1 bis 3 und Abs. 5 SachenRBerG genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Bemerkenswert ist, dass das Sachenrechtsbereinigungsgesetz keine Verpflichtung kennt, wonach der Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts zuzustimmen hat. Dies kann sich dann nachteilig auswirken, wenn nach dem Heimfall verbliebene Belastungen gemäß 33 ErbbauRG auf den Grundstückseigentümer übergehen. Ankaufsrecht Verlangt der Erbbauberechtigte die Einräumung eines Ankaufsrechts, muss der Grundstückseigentümer sich zur Veräußerung des Grundstücks verpflichten, wobei wiederum der Grundstückseigentümer verlangen kann, dieses Recht zeitlich auf die Dauer von zwölf Jahren, gerechnet ab Vertragsschluss, zu beschränken.

16 16 Rote Seiten Erbbauzins Auch die Regelungen zur Höhe des Erbbauzinssatzes sind von den Vorgaben des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes stark beeinflusst. Der regelmäßige Erbbauzinssatz ist gemäß 43 SachenRBerG für die Wohnbebauung eines Grundstücks, das nicht mehr als 500 m² groß ist, auf 2 % des Bodenwertes jährlich beschränkt. Bei bis zu m² großen Flächen, die selbstständig nicht baulich nutzbar sind, gilt der gleiche Zinssatz. Übergroße Teilflächen von mehr als m² bzw. selbstständig baulich nutzbare Flächen, die über 500 m² hinausgehen, sind mit einem jährlichen Zinssatz von 4 % des Bodenwertes zu überlassen. Die Fälligkeit tritt gemäß 44 SachenRBerG jeweils am Ende eines Quartals eines Kalenderjahres ein. Gemäß 46 SachenRBerG ist verpflichtender Bestandteil eines Erbbaurechtsvertrages zu Wohnzwecken die Wertsicherungsklausel nach Maßgabe des 9a ErbbauRG. Der Nutzer erfährt auch hier eine Privilegierung, weil die Anpassung erstmals nach Ablauf von zehn Jahren seit Bestellung des Erbbaurechts verlangt werden kann. Außerdem gilt die Höchstgrenze des 46 Abs. 2 SachenRBerG, wonach der Erbbauzins nicht stärker ansteigen darf als die Entwicklung der Grundstückspreise. Wenn der Eigentümer die Zustimmung zur Nutzungsänderung von der Anpassung des Erbbauzinssatzes abhängig gemacht hat, kann er verlangen, dass dieser gemäß 47 SachenRBerG angepasst wird. Gleichfalls steht ihm das Recht zur Anpassung des Erbbauzinssatzes zu, wenn das Erbbaurecht veräußert wird und die in 48 SachenRBerG genannten Voraussetzungen vorliegen. Eine Nutzungsänderung von ursprünglich Wohnzwecken zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken führt danach zu einer Anpassung des jährlichen Zinssatzes von 2 % auf 7 % des Bodenwertes. 22 Der Grundstückseigentümer kann außerdem verlangen, dass der Erbbauberechtigte im Falle der Veräußerung des Erbbaurechts die Vereinbarungen zur Anpassung des Erbbauzinssatzes dem Rechtsnachfolger auferlegt. Letztlich wird ebenfalls in 60 Abs. 2 SachenRBerG die Kostenregelung getroffen, wonach die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung zwischen den Parteien zu teilen sind. 10. ABLAUF DER VERTRAGSLAUFZEIT RISIKO ODER CHANCE? von Mareike Schäfer, Bremen, und Friederike Bock, Hannover Das Erbbaurechtsgesetz gilt seit 1919 nahezu unverändert. Die Vertragslaufzeit ist zwar langfristig, aber in den meisten Fällen begrenzt. Der bevorstehende Ablauf von Erbbaurechtsverträgen birgt für beide Vertragspartner Chancen und Risiken. Insbesondere wenn ein Erbbaurecht neu beliehen werden soll, z.b. aufgrund eines Verkaufs des Erbbaurechts oder wegen anstehender Sanierungsmaßnahmen, erschweren kurze Restlaufzeiten die Beleihung oder führen zu schlechteren Konditionen bei den Banken. Der Erbbaurechtsgeber möchte ggf. Risiken, die sich aus alten Verträgen ergeben, minimieren und deren Konditionen verbessen. Beide Vertragspartner sind daher gut beraten, sich rechtzeitig auf das bevorstehende Ende des Vertrages vorzubereiten. Die Notwendigkeit, die eigenen Handlungsalternativen zu überprüfen, stellt sich für beide Vertragspartner mitunter bereits schon 30 Jahre vor Vertragsende Aspekte der vorzeitigen Vertragsverlängerung für den Erbbaurechtsgeber Für den Erbbaurechtsgeber birgt ein absehbar auslaufender Vertrag Chancen und Risiken gleichermaßen. Alte Verträge enthalten häufig keine oder nur unzureichende Anpassungsklauseln und sind entsprechend schlecht verzinst. Bei Rückfall der aufstehenden Gebäude zum Ende der Vertragslaufzeit droht zudem die Entschädigungsleistung 23. Ohne weitere Fälligkeitsvoraussetzungen entsteht daher mit dem Tag der Beendigung des Erbbaurechtsvertrags eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung. Gerade wenn mehrere Erbbaurechte ablaufen, kann dies die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Erbbaurechtsgebers ernsthaft gefährden. Zwar wächst ihm mit den Gebäuden ein wirtschaftlicher Gegenwert zu, dennoch muss er zunächst die entsprechende Liquidität bereitstellen und Verwertungsoptionen prüfen. Für die Weitervermarktung und Unterhaltung der Immobilien bis zur Weitervermarktung fallen regelmäßig Kosten an. Erbbaurechtsgeber haben i.d.r. ein Interesse an der Erneuerung des Vertrages. Das Rückfallrisiko wird gemindert, und die Konditionen können neu verhandelt werden Aspekte der vorzeitigen Vertragsverlängerung für den Erbbaurechtsnehmer Bei einem auslaufenden Erbbaurechtsvertrag ist der Erbbaurechtsnehmer Eigentümer eines kaum noch verkehrsfähigen Erbbaurechts. Ihm droht der Wertverfall seiner Immobilie, die Unsicherheit im Hinblick auf das Laufzeitende wächst. Immobilien sind für Eigenheimbesitzer weit mehr als reine Geldanlagen. Die Neuorganisation des familiären oder materiellen Umfeldes kann für den Erbbauberechtigten ebenso ein Ziel sein wie die Bewahrung seiner bisherigen Rechtsposition. Die Sicherstellung der weiteren Nutzungsmöglichkeit ist ein existenzielles Anliegen der Erbbaurechtsnehmer. Bei einer vorzeitigen Vertragsverlängerung hat der Erbbaurechtsnehmer häufig den drastischen Anstieg der Erbbauzinsen auf ein heute angemessenes Niveau zu verkraften, denn ein neuer Erbbauzins stellt i.d.r. auf die aktuellen Bodenwerte ab Abs. 1 Ziff. 1 Buchstabe a) SachenRBerG. 23 Siehe oben unter 4.2.

17 Rote Seiten 17 Insbesondere für ältere Erbbaurechtsnehmer ist dies nicht immer leicht. Anzeige 10.3 Lösungsansätze Kommunen und Institutionen wie die Klosterkammer Hannover haben daher begonnen, Vertragsmodalitäten zu entwickeln, die bei frühzeitiger Vertragsverlängerung einen drastischen Anstieg des Zinssatzes zumindest teilweise kompensieren. So soll erreicht werden, dass der Erbbauzins für den Erbbaurechtsnehmer weiterhin einen wirtschaftlichen Vorteil bietet und die frühzeitige Verlängerung auch für ihn attraktiv ist. Für den Erbbaurechtsgeber werden die oben geschilderten Risiken, die mit dem Zeitablauf des Erbbaurechts einhergehen, gemildert oder im Idealfall sogar ganz abgewendet. Bei der Klosterkammer Hannover etwa wird bei der Bestimmung des künftigen Erbbauzinses für jedes Jahr der Restlaufzeit des bestehenden Vertrages 1 % des sich nach üblicher Berechnung ergebenden Erbbauzinses abgezogen: Erbbauzins Neu = Netto-Bodenwert x Erbbauzinssatz x (100 Restlaufzeit) % Ein Beispiel: 24 Ein m² großes Grundstück ist zu Erbbaurecht vergeben. In dem Erbbaurechtsvertrag ist ein Erbbauzins i.h.v. 200 pro Jahr vereinbart. Die Restlaufzeit beträgt 25 Jahre. Der Erbbaurechtsnehmer hat bereits jetzt ein Interesse an einer Verlängerung der Laufzeit des Erbbaurechts. Berechnete man den Erbbauzins auf die Weise wie ein heute neu bestelltes Erbbaurecht, würde ein Erbbauzins i.h.v pro Jahr auf den Erbbaurechtsnehmer zukommen. Nun ist aber noch der wirtschaftliche Vorteil der Restlaufzeit in Abzug zu bringen. Das bedeutet für dieses Beispiel, dass ein Abzug i.h.v. 25 % vorzunehmen ist. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt demnach einen jährlichen Erbbauzins i.h.v Das Beispiel zeigt, dass der Vorteil der Restlaufzeit dem Erbbaurechtsnehmer unmittelbar zugutekommt. Je nach Vertragskonstellation und Entwicklung der regionalen Bodenwerte sind sogar Fallgestaltungen denkbar, in denen der Erbbaurechtsnehmer gar nicht mit einer Erhöhung konfrontiert wird. Die Berechnung ist einfach vorzunehmen und leicht nachvollziehbar. Die positive Resonanz in den Liegenschaftsbezirken der Klosterkammer Hannover zeigt dabei, dass die hier vorgestellte Lösungsmöglichkeit für die Erbbaurechtsnehmer ein durchaus attraktives Angebot darstellt. Nachhaltigkeit. Viele reden darüber. Wir handeln. Seit Die Evangelische Stiftung Pflege Schönau (ESPS) ist eine selbständige kirchliche Stiftung, deren Vorläuferin im Jahr 1560 gegründet wurde. Stiftungszweck ist die Finanzierung von kirchlichen Bauprojekten und Pfarrstellen. Direkt baupflichtig sind wir für über 120 Kirchen und Pfarrhäuser in Baden. Wir leisten einen gesellschaftlichen Beitrag. Denn mit den Mitteln, die in unsere Maßnahmen fließen, unterstützen wir rechnerisch gut die Hälfte aller evangelischen Kirchen in Baden. Damit entlasten wir nicht nur den landeskirchlichen Haushalt. Auch alle Kirchengemeinden profitieren davon. Um unseren Stiftungszweck erfüllen zu können, erwirtschaften wir die notwendigen Mittel mit Pacht, Erbbau und Wohnen, durch Forstwirtschaft und aus indirekten Immobilienanlagen. Jeder Überschuss fließt in unseren gesellschaftlichen Auftrag. Seit unserer Gründung ist uns aufgegeben, nachhaltig zu wirken. Das tägliche Handeln unserer rund 70 Mitarbeiter an den Standorten Heidelberg, Mosbach und Freiburg ist von diesem Grundsatz bis heute bestimmt. 24 Die zugrunde gelegten Zahlen sind fiktiv, entsprechen aber vom Verhältnis der Werte durchaus üblichen Konstellationen, die im Rahmen einer vorzeitigen Erneuerung im Bereich der Klosterkammer Hannover auftreten. Mehr über uns und unsere Projekte erfahren Sie unter

18 18 Rote Seiten Weitere Institutionen haben sich mit ähnlichen Gestaltungsfragen beschäftigt. So gibt es bei einigen Berechnungsmodellen Umrechnungskoeffizienten, die den Zinsvorteil des alten Vertrages auf mathematische Weise einbeziehen. Andere Modelle arbeiten mit einer rechnerischen Absenkung des Bodenwertes, auf dessen Grundlage der Erbbauzins berechnet wird. Keine Lösung kann dabei als richtig oder falsch angesehen werden. Jeder Erbbaurechtsgeber sollte für sich zwingend prüfen, welches Modell seinen Zielen am ehesten entspricht Besonderheiten bei Vertragsgestaltungen Weitere Besonderheiten ergeben sich bei der Erneuerung von Wohnungserbbaurechten mit mehreren Vertragspartnern. Hierbei handelt es sich um eine Bruchteilsberechtigung an einem Erbbaurecht, verbunden mit dem Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung. 25 Wohnungseigentum und Wohnungserbbaurecht dürfen nicht nebeneinander bestehen. Im Ergebnis muss sich der Erbbaurechtsgeber bezüglich der Neuvermarktung nach Zeitablauf Gedanken machen, ob er neue Wohnungserbbaurechte bestellen und diese veräußern möchte oder aber Wohnungseigentum bildet und dieses als Volleigentum veräußert oder vermietet. In diesen Fällen ist bereits die Entscheidungsfindung auf der Seite der Erbbaurechtsnehmer aufgrund der engen juristischen Verbindung in der Bruchteilsgemeinschaft eine große Herausforderung. So kann die Veränderung der Vertragslaufzeit nur einheitlich geschehen, da Grundlage der Wohnungserbbaurechte unbeschadet der Aufteilung ein einheitliches Erbbaurecht ist. Selten genug haben aber alle Wohnungserbbaurechtsnehmer zeitgleich ein Interesse an einer vorzeitigen Erneuerung. Ein rechtlicher Anspruch auf vorzeitige Erneuerung besteht indes nicht. Eine Einigung kann lediglich im Verhandlungswege geschehen. Hier ist es umso wichtiger, dass der Erbbaurechtsgeber frühzeitig seine eigenen Ziele definiert und für eine Erneuerung ein attraktives Angebot bereithält. Nur so können Wohnungserbbaurechtsnehmer, die z.b. aktuell keinen Handlungsbedarf sehen, ein wirtschaftliches Interesse an einer vorzeitigen Erneuerung finden. 11. KURZ & KNAPP Die vorangegangenen Beiträge zeigen, dass das Erbbaurecht für Stiftungen mit Grundbesitz eine sinnvolle Art der Vermögensanlage darstellen kann. Es zeigt sich aber auch, dass sich das Thema nicht bloß in der Zurverfügungstellung eines Grundstückes erschöpft. Vielmehr sind zahlreiche Facetten zu beachten, sei es in der Vertragsgestaltung, die einen breiten Spielraum an Möglichkeiten lässt, angefangen von der Laufzeit des Erbbaurechts über die Berechnung des Zinses bis hin 25 Siehe auch oben 8.5. zu Gestaltungen der Wertsicherung bzw. Entschädigung am Ende der Laufzeit. Das alles gilt es professionell zu gestalten unter ggf. bestehenden rechtlichen Vorgaben im öffentlichen Bereich oder in Ostdeutschland ggf. unter den Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Im Weiteren üben Stiftungen über die Vergabe von Erbbaurechten auch einen gesamtgesellschaftspolitischen Auftrag aus. Das Erbbaurecht neu zu entdecken, zeigt sich insgesamt als eine Aufgabe, die sich für Stiftungen mehr als nur lohnen kann, um die dauerhafte Existenz und Leistungskraft der Stiftung über die Jahrhunderte zu sichern. Der Allgemeine Hannoversche Klosterfonds, die Evangelische Stiftung Pflege Schönau, die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz sowie viele historische kommunale und kirchliche Stiftungen, wie z.b. die Pfarrpfründestiftung der Erzdiözese Freiburg i.br. um nur einige große Stiftungen zu nennen, sind beeindruckende Belege dafür. Dieser Sammelband liefert empirische Befunde und gibt Handlungsempfehlungen für eine Professionalisierung im Arbeitsfeld Stiftung. Wie finden Bewerber Zugang zur Arbeit in der Stiftungswelt? Welche Tätigkeitsfelder und Qualifizierungsmöglichkeiten gibt es, wie können Karrierepfade aussehen? Was gehört zu einem strategischen Personalmanagement? Wie gelingt es Stiftungen, motivierte und kompetente Mitarbeiter zu gewinnen? Was macht erfolgreiche Personalentwicklung für Stiftungen aus? Berit Sandberg (Hrsg.) Arbeitsplatz Stiftung Karrierewege im Stiftungsmanagement Personalmanagement in Stiftungen Band 3 Essen 2014; ISBN , 262 Seiten, 39,90 Euro e 29,90 Band 3 für Abonnenten von Stiftung&Sponsoring

19 Anhang: Muster eines Erbbaurechtsvertrages 19 MUSTER EINES ERBBAURECHTSVERTRAGES I. Grundlagen gesetzlicher Inhalt 1 Erbbaurechtsbestellung (1) im Folgenden Grundstückseigentümer genannt bestellt für - im Folgenden Erbbauberechtigter genannt als Mitberechtigter zu einem ideellen Anteil von jeweils ein Erbbaurecht vom Tage der Eintragung im Grundbuch an bis zum an dem im Grundbuch von Blatt eingetragenen Flurstück Flur der Gemarkung zur Größe von insgesamt m² gemäß dem Gesetz über das Erbbaurecht ( ErbbauRG ). (2) Zum Inhalt des Erbbaurechts gehören neben den gesetzlichen Bestimmungen des ErbbauRG auch die Vereinbarungen in den 2 11 dieses Vertrages. (3) Das Erbbaurecht erstreckt sich auch auf den für die Bauwerke nicht erforderlichen Teil des Grundstücks, der als Garten und Hofraum genutzt werden darf. (4) Der Übergang von Besitz, Gefahr, sämtlichen Lasten und Nutzungen des Grundstücks auf den Erbbauberechtigten wird auf den 1. (Monat) vereinbart. II. Vertraglicher dinglicher Inhalt 2 Errichtung und Nutzung von Bauwerken (1) Der Erbbauberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück auf seine Kosten folgende Bauwerke zu haben:. (2) Dem Grundstückseigentümer ist ein vollständiger Satz der zur Ausführung kommenden Pläne/Bauvorlagen zu übergeben. (3) Die Bauwerke dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers ganz oder teilweise abgebrochen oder wesentlich verändert werden. Das Errichten weiterer Wohneinheiten oder eine Änderung der vereinbarten Nutzungsart, z.b. für gewerbliche Anlagen, Betriebsstätten oder Verkaufsstellen, insbesondere auch Gast- und Schankwirtschaften, ist nur im Wege der Vertragsänderung möglich. 3 Bauverpflichtung (1) Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die vorgesehenen Bauwerke innerhalb von drei Jahren nach Abschluss dieses Vertrages bezugsfertig zu errichten. Die Bauwerke sind unter Verwendung guter und dauerhafter Baustoffe und unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik und der Bauvorschriften zu erstellen. (2) Bauwerke jeder Art darf der Erbbauberechtigte nur errichten, wenn der Grundstückseigentümer zu dem behördlich genehmigten Bauplan bzw. bei genehmigungsfreien Baumaßnahmen zu den eingereichten Bauvorlagen seine schriftliche Einwilligung erteilt hat. 4 Unterhaltungsverpflichtung Der Erbbauberechtigte hat die Bauwerke nebst Zubehör sowie das gesamte Erbbaugrundstück im ordnungsgemäßen und zweckentsprechenden Zustand zu erhalten und die hierzu erforderlichen Instandsetzungen und Erneuerungen unverzüglich vorzunehmen. 5 Versicherungs- und Wiederaufbauverpflichtung (1) Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die auf dem Erbbaugrundstück befindlichen Bauwerke zum frühestmöglichen Zeitpunkt gegen Elementarschäden in der Form einer gleitenden Neuwertversicherung auf eigene Kosten zu versichern. Eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ist abzuschließen, soweit entsprechende Gefahren bestehen, z.b. bei Heizöllagerung. Die Versicherungen sind während der ganzen Laufzeit des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten. Dem Grundstückseigentümer ist auf Verlangen das Bestehen der Versicherungen nachzuweisen. (2) Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, bei Zerstörung die Bauwerke in dem vorherigen Umfang wieder aufzubauen. Dabei sind die Versicherungs- oder sonstigen Entschädigungsleistungen in vollem Umfang zur Wiederherstellung zu verwenden. 6 Lasten und Abgaben (1) Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Erbbaugrundstück und das Erbbaurecht entfallenden einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten, Abgaben und Pflichten, die den Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer als solchen betreffen, ab Vertragsschluss für die Dauer des Erbbaurechtes zu tragen bzw. dem Grundstückseigentümer zu erstatten. Zu diesen gehören u.a. die Grundsteuer, gemeindliche Lasten nach dem Kommunalabgabengesetz, Erschließungskosten oder Ausgleichsbeträge nach dem Baugesetzbuch. Maßgeblich für öffentliche Lasten ist der Zeitpunkt des Zugangs eines Bescheides bei einem der Vertragspartner. Dem Erbbauberechtigten ist bekannt, dass derartige Bescheide auch für umlegungsfähigen Aufwand aus früherer Zeit ergehen können. Ausgenommen sind Grundpfandrechte am Erbbaugrundstück. Für die Erfüllung aller behördlichen Auflagen hat der Erbbauberechtigte zu sorgen. (2) Der Erbbauberechtigte hat dem Grundstückseigentümer folgende bereits vor Vertragsschluss angefallenen Kosten bis zum zu erstatten:. Weitere Kosten vor Vertragsschluss sind den Parteien nicht bekannt. (3) Liegt das Erbbaurecht nicht an einer öffentlichen Straße, so trägt der Erbbauberechtigte anteilig die Kosten für Straßenbau und -unterhaltung. (4) Soweit der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer Zahlungen geleistet bzw. zu leisten hat, bei denen es sich um Vorausleistungen handelt, hat der Grundstückseigentümer gegenüber dem Erbbauberechtigten abzurechnen, sobald ihm dies möglich ist. Waren die Vorausleistungen zu hoch bemessen, hat der Grundstückseigentümer die Differenz zurückzuzahlen; waren sie zu gering bemessen, hat der Erbbauberechtigte die Differenz zu erstatten. 7 Besichtigungsrecht Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, das Erbbaugrundstück nach vorheriger Ankündigung zu besichtigen oder durch Beauftragte besichtigen zu lassen. 8 Zustimmungserfordernis/Verfügungsbeschränkung Der Erbbauberechtigte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers a) zur Veräußerung des Erbbaurechts im Ganzen oder von ideellen oder realen Teilen, b) zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten ( 31 WEG) und Reallasten sowie zur Änderung des Inhalts eines dieser

20 20 Anhang: Muster eines Erbbaurechtsvertrages Rechte, wenn die Änderung eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthält. c) zur Belastung des Erbbaurechts mit anderen dinglichen Rechten und Baulasten sowie zur Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungs- und Teilerbbaurechte. Die Teilungserklärung sowie die Erklärung über die Aufteilung des Erbbauzinses auf die einzelnen Wohnungs- oder Teilerbbaurechte sind vorzulegen. 9 Heimfall Der Grundstückseigentümer kann die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen von ihm zu bezeichnenden Dritten auf Kosten des Erbbauberechtigten als Heimfall verlangen, wenn a) der Erbbauberechtigte den in 2 (Errichtung und Nutzung von Bauwerken), 3 (Bauverpflichtung), 4 (Unterhaltungsverpflichtung), 5 (Versicherungs- und Wiederaufbauverpflichtung) und 6 (Lasten und Abgaben) dieses Vertrages aufgeführten Verpflichtungen trotz Abmahnung zuwiderhandelt, b) der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von zwei Jahresbeträgen in Verzug ist, c) über das Vermögen des Erbbauberechtigten das Verfahren nach der Insolvenzordnung eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wird, d) der Erbbauberechtigte eine eidesstattliche Versicherung über den Vermögensbestand abgegeben hat, e) die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechts angeordnet worden ist, f) der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht veräußert, bevor mit der Bebauung begonnen worden ist, g) ein Veräußerungsvertrag über das Erbbaurecht abgeschlossen wurde, ohne dass der Erwerber in alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus diesem Erbbaurechtsvertrag mit der Weiterübertragungsverpflichtung eingetreten ist. 10 Entschädigung für Bauwerke (1) Macht der Grundstückseigentümer bei einem Erbbaurecht, das ausschließlich Wohnzwecken dient, von seinem Heimfallanspruch gemäß 9 Gebrauch oder erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so zahlt der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten für die Bauwerke eine Vergütung bzw. Entschädigung von 2/3 des Verkehrswerts, den sie zum Zeitpunkt des Heimfalls bzw. bei Zeitablauf haben. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, zahlt der Grundstückseigentümer, sofern er das Bauwerk innerhalb eines Jahres nach dem Erlöschen des Erbbaurechtes zu einem höheren Wert vermarkten kann, dem Erbbauberechtigten den über 2/3 des Verkehrswertes übersteigenden Erlös, maximal bis zur Höhe des festgestellten Verkehrswertes, aus. Die Vergütung bzw. Entschädigung wird nur für die Bauwerke geleistet, die in 2 genannt sind oder denen der Grundstückseigentümer nachträglich zugestimmt hat. (2) Macht der Grundstückseigentümer bei einem Erbbaurecht, das nicht ausschließlich Wohnzwecken dient, von seinem Heimfallanspruch gemäß 9 Gebrauch oder erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, so hat der Erbbauberechtigte die Bauwerke und Anlagen unverzüglich auf seine Kosten beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen zu lassen. (3) 27 Abs.2 und 32 Abs.2 des ErbbauRG bleiben unberührt. (4) Übernimmt der Grundstückseigentümer gemäß 33 ErbbauRG Lasten, so sind diese auf die Vergütung anzurechnen. Übersteigen sie die Vergütung, so ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, die überschießenden Beträge dem Grundstückseigentümer zu erstatten. (5) Kommt es über die Höhe des Verkehrswertes zwischen den Beteiligten zu keiner Einigung, so soll diesen der örtlich zuständige Gutachterausschuss gem. 192 Baugesetzbuch bestimmen. Der von diesem festgelegte Betrag gilt als Bemessungsgrundlage für die Entschädigung zwischen den Beteiligten. Die durch dieses Verfahren entstehenden Kosten hat der unterliegende Teil zu tragen. Wenn beide Vertragsparteien teils obsiegen, teils unterliegen, sind die Kosten verhältnismäßig zu teilen. (6) Für die Fälligkeit der Vergütung bzw. der Entschädigung gilt folgendes: a) Beim Heimfall hat die Übertragung des Erbbaurechts zu erfolgen, sobald die Höhe der zu zahlenden Vergütung feststeht. Die Vergütung ist innerhalb von 6 Wochen ab der Beurkundung ohne Zinsen zu bezahlen. b) Im Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf ist die Entschädigung innerhalb von 6 Wochen ab dem Tag nach dem Erlöschen ohne Zinsen zu bezahlen. c) Sollte der Grundstückseigentümer im Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf das Bauwerk innerhalb eines Jahres nach dem Erlöschen des Erbbaurechts zu einem höheren Wert vermarkten, ist der über 2/3 des Verkehrswertes übersteigende Erlös, maximal bis zur Höhe des festgestellten Verkehrswertes, innerhalb von 6 Wochen ab Eingang des Geldes beim Grundstückseigentümer ohne Zinsen zu bezahlen. 11 Vorrecht auf Erneuerung Der Grundstückseigentümer räumt dem jeweiligen Erbbauberechtigten ein Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechtes nach 31 ErbbauRG ein. III. Erbbauzins, Wertsicherungsklausel und Vorkaufsrecht 12 Erbbauzins (1) Der jährliche Erbbauzins beträgt. Er ist zugunsten des Grundstückseigentümers auf das Konto Nr. bei der BLZ:, unter Angabe des Az....kostenfrei zu zahlen. Der Erbbauzins für das Vertragsjahr vom bis jeden Jahres ist am eines jeden Jahres fällig. (2) Der Erbbauzins samt Wertsicherungsklausel ( 13) ist im Grundbuch als Reallast einzutragen. (3) Der Erbbauberechtigte hat dem Grundstückseigentümer eine Einzugsermächtigung für die Zahlung des Erbbauzinses zu erteilen. Die Kosten einer evtl. Rücküberweisung, z.b. wegen fehlender Deckung des Kontos oder erfolgten Widerspruchs, trägt der Erbbauberechtigte. (4) Als dinglicher Inhalt des Erbbauzinses wird vereinbart, dass die Reallast abweichend von 52 Abs.1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung mit ihrem Hauptanspruch bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der Reallast oder der Inhaber eines im Range vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechts oder der Inhaber der in 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG genannten Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des Wohnungs- bzw. Teilerbbaurechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts betreibt. (5) Ab Besitzübergang bis zur Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch hat der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer eine jährliche Nutzungsentschädigung in Höhe des in 12 Ziff.1 vereinbarten Erbbauzinses zu den dort genannten Fälligkeiten zu leisten.