systemstrukturell bedingte Charakter der Wohnungsbau-Finanzkonzerne "Mietsteigerungsmaschinen"

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1 Vrbemerkungen Jeder Mensch braucht eine Whnung, für uns LINKE ist bezahlbares Whnungen ein Grundrecht Karl Marx wusste: Für das Whnungsbaukapital ist jede Whnung eine Ware, die nur dann einen Gebrauchswert hat, sfern er Träger vn Tauschwert ist. Die Erzielung vn Wert und Prfit ist das treibende Mtiv der kapitalistischen Prduktin, das gilt auch für die Whnungswirtschaft. Dieser Widerspruch durchzieht das ganze Thema, mit dem wir es hier zu tun haben. Diese Ausarbeitung sll einen Hintergrundbericht darüber abgeben, welche Gefahren drhen, wenn der Hamburger Senat bei der Vergabe vn hnehin immer knapperen

2 2 Flächen gerade slche Whnungsbauunternehmen berücksichtigt, die durch ihr finanzmarktgetriebenes Geschäftsmdell eine systembedingt eingebaute Mietpreistreiberei praktizieren und den Mietenmarkt auf längere Sicht zerstören. Ein in Hamburg aktuell bekannter Fall ist die Firma Akelius, ein schwedischer Finanzknzern mit angeschlssenem Whnungsbau. Auch die Firma Vnvia ist ein slches Beispiel. Seit kurzem ist die BUWOG-AG im Mehrheitsbesitz des Vnvia-Knzerns, der damit in der Bundesrepublik im Besitz vn fast Whnungen ist. Mit dem Zuschlag des Senats für die BUWOG grup im Rahmen des Bauprjekts Neue Mitte Stellingen durch eine Knzeptausschreibung sehen wir die Gefahr, dass sich die Senatsplitik indirekt an einer Plitik der Mietpreistreiberei beteiligt, mit deren Ergebnissen er schließlich später knfrntiert wird, weil die Situatin für die angestammten Mieterinnen und Mieter unerträglich wird und nur nch diejenigen in den Innenstadtbereichen belässt, die über hhes Einkmmen verfügen ( Gentrifizierung ). Da hilft dann auch keine "Mietpreisbremse" die völlig unzulänglich ist und den Vermietern eine Fülle vn Umgehungsmöglichkeiten bieten. Auch Sziale Erhaltungsverrdnungen, Systembau -Knzepte und Expresswhnungen, die die Mdernisierungen bremsen und die Bauksten reduzieren sllen, sind nur sehr begrenzt wirksam und helfen überhaupt nicht bei den steigenden baugrundbezgenen Bauksten. Wer gegen die "Megatrends" des finanzmarktgetriebenen Whnungsbaukapitalismus plitisch nichts unternimmt und glaubt, durch Bündnisse mit der Whnungswirtschaft sein Heil zu finden, der wird das Ringen um bezahlbare Mieten letztlich verlieren und hilfls zusehen, wie diese grßkapitalistischen Mieterhöhungsmaschinen das bezahlbare Leben und Whnen in unserer Stadt kaputtmachen. Wir sind deshalb der Meinung, dass die sgenannten Knzeptausschreibungen zwar im Grundsatz ein richtiger Weg sind, sich aber als nch unzureichend erweisen. Sie müssen auch slche Anfrderungen und Kriterien einschließen, die den Mieterinnen und Mietern langfristige Mietsicherheit ermöglichen und bei Miethöhe, Mdernisierung vn Whnraum, Mietnebenksten und anderen Mietfrderungen der Whnungsverwaltungen sich an szialen und öknmisch vertretbaren Kriterien rientieren. Ergebnisse dazu liefert u.a. eine Erhebung des Deutschen Mieterbundes, bei denen die Vnvia (und ihre Vrgänger Deutsche Anningtn und die Gagfah) in den meisten Punkten aus Mietersicht schlecht abbschneiden. Wegen der Rlle vn Vnvia in der deutschen Whnungswirtschaft ist Prf. Heinz Bntrup (Rheinisch-westfälische Hchschule Aachen) vn der Bundestagsfraktin und der Fraktin der LINKEN im Berliner Abgerdnetenhaus mit einer Studie beauftragt wrden, auf die in dieser Ausarbeitung Bezug genmmen wird (Gutachterliche Stellungnahme zur Vnvia SE, Prf. Dr. rer. pl. Heinz-J. Bntrup, Witten, August 2018) Ähnlich wie bei der Finanzkrise ist die Erkenntnis wichtig, dass es nicht einzelne Whnungsbaumanager sind, deren gieriges Verhalten zu den Verwerfungen auf den Whnungsmärkten führt. Es ist der systemstrukturell bedingte Charakter der Whnungsbau-Finanzknzerne, der den Charakter dieser Unternehmen als "Mietsteigerungsmaschinen" prägt.

3 3 DieBUWOGAGalsVrhabenträgervn NeueMitteStellingen DieBUWOGalsGewinnerderKnzeptausschreibungdesHamburgerSenatsfürdie Bebauungder NeuenMitteStellingen istvrhabenträgerbeidenbaufelderne1,e2undf. AufdiesenBaufeldernslleninsgesamt152freifinanzierteWhnungenmitrund14.704m2 Geschssfläche,FlächenfürEinzelhandelmitrd.6.415m2Geschssfläche,Flächenfür Dienstleistungenmitrd.4.977m2undeinStadtteilhausmteinerFlächevnrd.2.130m2 entstehen.als:nichteineeinzigeszialwhnung;auchhiererweistsichdersgenannte "Drittelmix"alseineFarceDaessichbeiVerkaufvnstädtischenFlächenumein nichtöffentlichesverfahrenhandelt,dasdurchdiekmmissinfürbdenrdnung(kfb) betriebenwird,sindwederdieeinzelheitenderknzeptausschreibungnchdie eingereichtenbieter(zangebte)undauchnichtdiegründefürdieauswahlentscheidung öffentlichbekannt.rechtsgrundlageistdervnderbezirksversammlungeimsbüttel beschlssenebebauungsplan,derdurcheineumfangreichebürgerbeteiligungergänzt wurde.zurstädtebaulichenundzurhchbaulichenarchitekturwurdenzudeneingereichten MdellenderArchitektenbürsPreisgerichtsveranstaltungendurchgeführt,beidenenauch dievertretervnzweifraktinen(inderregelspdundgrüne)stimmrechthaben.die LINKEwaralsstellvertretendePreisrichterhneStimmrechtbeteiligtDie Preisgerichtsentscheidungenwareneinmütig,imFalldesstädtebaulichenWettbewerbs auchmitzustimmungdesbeteiligtenanwhnervertreters. SiegerdesstädtebaulichenWettbewerbswardasArchitektenbürcidausHamburgund beimhchbaulichenwettbewerbdasbürzanderrtharchitektengmbh. WeristdieBUWOGAG? Siegerentwurf BaufeldE1,E2undF vnzanderrthz architektengmbh, Berlin DieBUWOGwirbtaufihrerHmepagemitdenSlgan"Glücklichwhnen".Siezähltzuden fünfgrößtenbörsenntiertenunternehmenösterreichsmitca whnungen.beider

4 4 PrivatisierungderehemalsstaatlichenWhnungsbaugesellschaftimJahr2007traten Unregelmäßigkeitenauf,sdassschließlich2016einVerfahrenwegenKrruptinsverdachts ineinemvlumenvn10mieureröffnetwurde.hauptangeklagteristk.zh.grasser,der ehemaligeösterreichischefinanzminister(fpö).diebuwogbeschäftigtinösterreichund Deutschlandinsgesamt753Mitarbeiter. 2018übernahmdieVnviadieBUWOGzueinemKaufpreisvn5,2MilliardenEur,wmit dievnviajetztübereinengesamtbestandvnfast whnungenverfügt.erklärtes ZieldieserÜbernahmeslldie HebungvnSynergieptenzialen sein: GemeinsameVerwaltungundBewirtschaftungallerWhnungen,weitereMdernisierung desbestands,die AusweitungderWertschöpfungskette unddie Optimierungder Kstenstrukturen. DieehemaligenBUWOGZVerantwrtlichenwurdenabgelöstunddurchVnviaZManager ersetzt.diegeschäftsplitikderbuwogwirdnunmehreindeutigundausnahmslsdurch dievnviazliniegeprägtundlässtbefürchten,dassmitgleichenstrategien,praktikenund VrgehensweisenderFußabdruckdiesesKnzernsausgeweitetwird,auchinHamburg. Vnviaals Mietsteigerungsmaschine DieVnviaSEisteinErgebnisderFinanzialisierungdesWhnungswesens,derenRenditen vrallemaussteigendenvermietungsergebnissenerwirtschaftetwird.hervrgegangenist sieausder DeutschenAnningtn,alsFlgederkrisenbedingtenNeurganisatinder WhnungsbauwirtschaftderBRD.DieVnviaistdasgrößtedieserfinanzmarktgetriebenen Whnungsbauknzerne,nebenderdeutschenAnningtn,DeutscheWhnenu.a(siehe weiteruntendieandererhebungdesdeutschenmieterbundesausgewählten Unternehmen).Etwa1,2MiWhnungenwerdenvn20Knzernenkntrlliert, WhnungengehörenzumBestandderbörsenntiertenWhnungsbauknzerne.Die VnviaistimDAX30ntiert.ZudenAktinärengehörenauch6,8%derAktiendem berüchtigtenblackrckfinanzknzern("heuschrecke").dasbesndereder finanzmarktbasiertenwhnungsbauknzerneistihreamsharehldervaluerientierte betriebswirtschaftlichestrategie.dasbedeutet:mithilfevnverkehrswertberechnungen kanndievnviaeinenerstnchzuerwartendenhandelsgewinnbilanziellantizipieren,was einederhauptquellenfürdiebildung fiktivenkapitals ist.dadurchkmmtesüberdie JahrezueinergigantischenAufblähungdes Eigenkapitals.VnviagiltalsmitAbstand größterundinnvativsterwhnungsbauknzern,dermitanwendungautmatisierter VerfahrenmietrechtlicheSpielräumeptimiert,Mietdifferenzenswiediementale,sziale undreginaledispsitindermieterschaftenausnutzt.mitderabschaffungdes WhnungsgemeinnützigskeitsgesetzesunddenPrivatisierungeninderehemaligenDDR kanneinebuchgewinnstrategiemitdemzielhherdividendenzausschüttungengefahren werden.dasgehtamehestenüberkreditaufnahmenundaufkäufe.kaufenundverkaufen, dasistdiedevise,wenndierenditennichtmehrstimmen,umdenmaximalen(kurzfristigen) Gewinnzuerzielen.WieeineErhebungdesDeutschenMieterbundeszeigt,wirddasdurch flgendepraktikenbetrieben:

5 5 ExtensiveAusnutzungderMiethöhen BeeinflussungdesMietenspiegels überhöhtemietsteigerungenbeimdernisierungenund ManipulatinenbeiderMietenspiegelXVergleichsrechnung. Wasflglichzum SystemzwangMietenwachstum führt,istdiefinanzmarktgetriebene AussichtaufeinewachsendeRenditeausMieteinnahmen. DiefürdienächstenzehnJahre erwartetenmietsteigerungenfließenindieberechnungerwarteterzahlungsströme (discuntedcashflw)einundbestimmensdiejährlichenbuchgewinnederknzerne ebenswieänderungendesbilanzielleneigenkapitals. UmeineAbwertungder ImmbilienunddenEindruckeinerUnterdeckungderDividendenzuvermeiden,sinddie Knzernegezwungen,dieerwartetenMieterhöhungenzueinemwesentlichenTeilauch durchzusetzen (Unger,Mieterhöhungsmaschinen.ZurFinanzialisierungund IndustrialisierungderunternehmerischenWhnungswirtschaft,PROKLA191,S.213).Die BegünstigungdieserStrategiedurchdieherrschendeneliberaleWhnungsbauplitikistam BeispieldesMdernisierungsgesetzesguterkennbar.Sverwundertesnicht,dassdas GeschäftsmdellderVnviafürAktinärelukrativist.Seit2012schüttetVnviamehr1,9 Mrd.Dividendeaus,flglichverdienendieAktinärekräftigmitanMietensteigerungenund teurenmdernisierungen.und:marktbedingtewertsteigerungenderimmbilienkönnen alsgewinneindiebilanzeingerechnetwerden.einespiralederprfitmaximierungdas GanzehataberaucheinebrandgefährlicheKehrseite,diebeiderUSZImmbilienkriseauftrat unddannzumabsturzindieinternatinalefinanzkrisevn2008geführthat.dennbei sinkendenimmbilienpreisenundsteigendenzinsengerätder Steigerungsautmatismus insstcken.lautderstudievnprf.bntrupläßtsichdasvnviazgeschäftsmdellnur slangeaufrechterhalten,slangedasunternehmenweiterwächst,diezinsenniedrig bleiben,dieimmbilienpreisesteigenundmöglichstvielgeldausdemwhnungsbestand herausgehltwird.letzteresgeschiehtentweder,indemmardewhnungennichtinstand gesetztderwenndiemieteninbegehrtenlagenindiehöhegetriebenwerden.inberlinsei VnviaalsVermieterinimmerwiedernegativaufgefallen: DerGesetzgebermusshier endlicheingreifenundweiteremilliardenprfitemitdermieteunterbinden (K.Gennburg, LINKEZSprecherinfürStadtentwicklungimBerlinerAbgerdnetenhaus).Darausergäbensich zwingendfrderungen,dienurdurchstaatlichesanktinenundregulierungendurchgesetzt werdenkönnen: MarktmachtbörsenntierterUnternehmenmussbegrenztwerden AbschaffungderMdernisierungsumlageundwirklicherMietendeckel KlareFestlegungderMietnebenksten SchaffungeinesFndsfürkmmunalenWhnungsbau KeinHandelvnWhnungenanderBörse

6 6 VerbtvnSharedeals MethdenderMietpreistreiberei EineUntersuchungdesdeutschen MieterbundesNRW DieErgebnisseeinerbundesweitenErhebungbestätigendiehierdargelegtenanalytischen Ausführungen: UnterdenWhnungsbauunternehmen,mitdenendieMietervereineam häufigsteninihrertäglichenarbeitzutunhaben,führtdievnviadielistemitgrßem Abstandan. bericht_grwu.pdf DiejährlichenMietZundHeizkstenabrechnungenerzeugendenhöchstenBeratungsbedarf, einemittlerehäufigkeit:mieterhöhungennach 558BGB(Mieterhöhungbiszur rtsüblichenvergleichsmiete). ThemenderRechtsberatung: MieterhöhungennachMdernisierung:1,91 Mieterhöhungen:2,61 SnstigeAspektederMdernisierung:1,96 BetriebsZundHeizkstenabrechnung:3,81 Whnungsmängel:3,29 BeiMieterhöhungeninflgeMdernisierungennach 559BGB,diebiszu11%der umlegbarenmdernisierungskstenbetragenkann,hatdievnviadenhöchstenwert. Mieterhöhungsfälle: DeutscheWhnen:2,28 GrandCity:2,57 LEG:3,45 Patrizia:2,33 TAG:2,35 Vnvia:3,0 DeutscheAnningtn:2,5 Gagfah:2,875 Snst.:2,61 MieterhöhungennachMdernisierungen: DeutscheWhnen:1,75 GrandCity:1,5 LEG:2,36 Patrizia:1,67 TAG:1,5

7 7 Vnvia:2,86 DeutscheAnningtn:2,39 Gagfah:1,73 Snst.:1,91 BetriebsXundHeizkstenabrechnungen: DeutscheWhnen:3,42 GrandCity:4,18 LEG:3,45 Patrizia:3,54 TAG:3,92 Vnvia:3,94 DeutscheAnningtn:4.05 Gagfah:3,94 Snst.:3,81 Whnungsmängel: DeutscheWhnen:3,0 GrandCity:3,5 LEG:3,09 Patrizia:2,65 TAG:3,33 Vnvia:3,33 DeutscheAnningtn:3,35 Gagfah:3,72 Snst.:3,29 BeiderKmmunikatinmitdenWhnungsbauunternehmen: Ergebnis:BisaufLEGgibtesbeiallenFälle,indenenkeinerleiKntaktbesteht.PsitivisthierbeidieVnvia beidenaltbeständen. MitwirkunginderQuartiersXundStadtteilentwicklung: DeutscheWhnen:1,27 GrandCity:1,4 LEG:1,5 Patrizia:1,38 TAG:1,2 Vnvia:1,32 DeutscheAnningtn:1,17 Gagfah:1,08 Snst.:1,27 DerDeutscheMieterbundstelltzumThema"PrfitrientierungundMieterhöhungen"fest: GrßeprivateWhnungsunternehmenfallenineinigenFällendurchsystematischeund regelmäßigemieterhöhungenauf.sienutzendabeidengesetzlichenrahmenftmals vllumfänglichausderüberschreitendiesenpartiellsgar.diesemietsteigerungspraxis belastetvielemieterinnenundmietersehrundkannletztlichzuverdrängungseffekten

8 8 führen,nichtzuletztauchaufgrundderregelungenundsystematikzudenkstender UnterkunftvnSzialleistungen.DieRenditeerwartungenderWhnungsunternehmen drückensichindemdrang,diemieteinnahmenzuerhöhen,ebensaus,wieindembereich der whnungsnahendienstleistungen,diezumweiterengeschäftsfeldeiniger Unternehmengewrdensind.AuchhierfindetsichKritikanüberhöhtenPreisenfürteils unzulänglichenservice. (S.9) Fazit: DieErfassungderErfahrungenderMietervereinedesDeutschenMieterbundeshat vieleeindrückeundbereitsbestehendekritikenbestätigtunddabeiaufgezeigt,dassvn systematischenprzessenauszugehenist,diebestimmtengeschäftsstrategienflgen.damit wirdaberauchklar,dasslösungenhinsichtlichderskizziertenprblemkmplexenichtin Einzelfallbetrachtungenerschöpfendgefundenwerdenkönnen.Diesumsweniger,alsdass dieseakteursgruppeaufdenmietwhnungsmärkteneineprägendeundeinflussreicherlle erlangthatundeinezunehmendstärkereplitischeinteressenvertretungbetreibt. (S.10) Abschließendwirdaufgezeigt,welcheRllediemdernisierungsbedingtenMieterhöhungen spielen,beidenendievnviaeinen"spitzenplatz"einnimmt: MieterhöhungennachMdernisierungen: DeutscheWhnen:1,75 GrandCity:1,5 LEG:2,36 Patrizia:1,67 TAG:1,5 Vnvia:2,86 DeutscheAnningtn:2,39 Gagfah:1,73 Snst.:1,91 DieSchlussflgerungenfürEimsbüttelsindklar:DieEntscheidungdesSenatsfür BUWOG/Vnviaverdeutlicht,wraufsichdiespäterenMieterderWhnungender"Neuen StellingerMitte"einzustellenhaben.HierslltevrgebautwerdenundinVerhandlungenmit derbuwog/vonoviaalle"spielregeln"festgelegtwerden,nachwelchenkriterien vertretbareanpassungenfürmieterhöhungen,mdernisierungsumlagen, BetriebskstenberechnungenundVergleichsmietenfestzulegensind.Durchführungvn Mdernisierungendürfennichtwillkürlichfestgelegt,sndernmüssengutachterlich ausgewiesenwerden. ImHinblickauf Knzeptausschreibungen müssenauchsziale,mietrechtliche, mietpreisplitischeundabrechnungsbezgenegesichtspunkteberücksichtigtwerden. WeitereFrderungensind: OffenlegungderEntscheidungsgründedurchdieKfB SteuereinnahmenderHHWhnungsbauXKnzerneslltenineinenFndfür kmmunalenwhnungsbaufließen

9 9 VereinbarungüberKperatinmitBürgerbeteiligung/Mieterbeiratundderen finanzielleunterstützung Z Z AuchinHamburgslltesichderGrundsatzdurchsetzen,dassangesichtsderheiklen SituatinbeidenöffentlichenFlächenkeineVerkäufeanPrivatemehrstattfindendürfen KnsequenteNutzungdesstädtischenVrkaufsrechtsundbevrzugteVergabevn BauträgerschaftenandieSAGAdergemeinnützigeGenssenschaften HartmutObens,imSeptember2018 FürRückfragen: HartmutObens,Tel.:040/442949,EZMail:hartmut.bens@linksfraktinZeimsbuettel.de Weitere&Infrmatinen&über&die&Anliegen&der&Fraktin&DIE&LINKE&in&der&Bezirksversammlung& Eimsbüttel*finden*Sie*unter:*