Gemeinde Senden Lebenszykluskostenberechnung Zweifachsporthalle Ottmarsbocholt

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1 Gemeinde Senden Lebenszykluskostenberechnung Zweifachsporthalle Ottmarsbocholt Mario Hülsmann Leiter Benchmarking fm.benchmarking Bericht Nutzungskosten und Lebenszykluskosten Berechnung FM Benchmarking 2010 in Kooperation mit GEFMA Leiter Benchmarking Fachhochschule Münster Fachbereich Architektur Lehrstuhl Immobilien Lebenszyklus Management Institut für Baumanagement, Gebäudedatenmanagement u. Bewertung e.v. muenster.de muenster.de Prof. Uwe Rotermund Ingenieurgesellschaft mbh & Co KG In der Mönchemühle Pfennigbreite 8 D Höxter Tel.: +49/5271/ Mobil: +49/160/ uwe.rotermund@rotermundingenieure.de U. Rotermund/2010 Seite: 1

2 Prinzipieller Berechnungsansatz Berechnung von Nutzungskosten aus den Bereichen Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelle Gebäudemanagement Kaufmännisches Gebäudemanagement Ver und Entsorgung Aufbau von Berechnungsmodellen Lebenszykluskosten für Zweifachsporthalle Ottmarsbochotl Gebäudenutzungskostenrechner (GNKR) > Nutzungskostenermittlung Immobilien Lebenszykluskostenrechner (ILKR) > Lebenszykluskostenermittlung Bewertung der Berechnungen anhand von Vergleichsobjekten (Benchmarks) Erstellen einer Best Case Variante Erstellen einer Worst Case Variante Genauigkeit der Berechnungen entsprechend dem vorliegenden Planungsstand Grundlagenermittlung/Vorplanung U. Rotermund/2010 Seite: 2

3 Eingangsdaten Grundlage der Nutzungskostenberechnung Gebäudedaten Brutto Grundfläche (BGF) 2.015m² Netto Grundfläche (NGF) m² Nutzfläche (NF) m² Brutto Rauminhalt (BRI) m³ Betriebswochen Gebäude pro Jahr 50 w/a Betriebstage Gebäude pro Woche 7 d/w Betriebszeit pro Tag 10 h/d Außenanlagen Flächen Außenanlagenfläche m² Parkplatzfläche m² Straßen, Wegefläche 500 m² Plätze und Sonstige befestigte Flächen 800 m² Rasenflächen 500 m² Pflanzflächen 100 m² U. Rotermund/2010 Seite: 3

4 Eingangsdaten Grundlage der Nutzungskostenberechnung Fassadenflächen Fassadenfläche gesamt m² Glasfläche 450 m² Stein/Putz/Klinker 900 m² Sonstige Flächen 300 m² Spezifische Kosten Heizenergiekosten 0,043 /kwh Elektroenergiekosten 0,14 /kwh Wasser/Abwasserkosten 3,5 /m³ U. Rotermund/2010 Seite: 4

5 Wesentlich Kosten Instandhaltung Inspektion Wartung Instandsetzung Reinigungs und Pflegedienste Unterhaltsreinigung Glasreinigung Fassadenreinigung Reinigung der Außenanlagen Pflegemaßnahmen für Böden und Flächen Medienversorgung Wasserkosten Stromkosten Heizen und Kühlen U. Rotermund/2010 Seite: 5

6 Parametereingaben Instandhaltung Zur Berechnung der Instandhaltungskosten wurden beispielhaft folgende Parameter angenommen: Technisierungsgrad mittel Sanierungsstau Gebäude niedrig Sanierungsstau Technik niedrig Instandhaltungsrate KGR 300 im Mittel 0,3%/a Instandhaltungsrate KGR 400 im Mittel 2,7%/a U. Rotermund/2010 Seite: 6

7 Parametereingaben Unterhaltsreinigung Für die Berechnung der Unterhaltsreinigung wurden beispielhaft folgende Parameter verwendet: Anteil intensiv genutzter Hauptnutzfläche 90% Vollreinigungsleistung für HNF 300m²/h Sichtreinigungsleistung für HNF 360 m²/h Reinigungszyklen Vollreinigung HNF 2 pro Woche Reinigungszyklus Sichtreinigung HNF 1 pro Woche Werden schon jetzt durchgeführt U. Rotermund/2010 Seite: 7

8 Ergebnis der Nutzungskostenberechnung Im einzelnen Ergeben sich für die genannten Kostenarten folgende Kostenwerte: Kostenart Normwert [ /m²bgf p.a.] Normwert [ p.a.] Instandhaltung 11, Betriebsführung 4, Dokumentation 0, Sonstige TGM Leistungen 1, Hausmeisterdienste 3, Gärtner u. Winterdienste 1, Unterhaltsreinigung 6, Fassadenreinigung 0, Fensterreinigung 1, Außenanlagenreinigung 1, Sonstige Reinigungsleistungen 0, Sicherheitsdienste 1, Versicherung 0, Sonstige KGM Leistungen 3, Elektroenergie 3, Heizungsenergie 4, Wasser/Abwasser 1, Abfallentsorgung 0, Gesamt 51, Werden schon jetzt durchgeführt U. Rotermund/2010 Seite: 8

9 Best Case / Worst Case Anhand der ermittelten Kostenwerte (Normwerte) wurde ein Vergleich mit unterschiedlichen Benchmarks durchgeführt. Die Benchmarks beziehen sich auf Kosten, die sich in der Vergleichsdatenbank zum einen als Best Case Variante bezeichnen lassen. Dieser Wert zeigt die Kostenhöhe, den 25% der Gebäude in der Datenbasis unterschreiten. Auch als 25% Quartil oder 25. Perzentil (P25) bezeichnet. Als Gegensatz dazu wurde eine Worst Case Variante angenommen, die sich auf eine Kostenhöhe bezieht, die 60% aller Gebäude in der Datenbank unterschreiten auch als 60. Perzentil (P60) bezeichnet. Min P25 Best Case Median P60 Worst Case P75 Max U. Rotermund/2010 Seite: 9

10 Best Case / Worst Case Die Variation zwischen Best Case und Normwert (Delta Best/Norm) sowie zwischen Norm und Worst Case (Delta Norm/Worst) bilden die Grundlage des Handlungsspielraums der einzelnen Kostenarten. U. Rotermund/2010 Seite: 10

11 Bewertung / Einschätzung der Nutzungskosten Bei der Beurteilung der architektonischen Umsetzung der geplanten Zweifachsporthalle wurde festgestellt, dass sich die Nutzungskosten, beurteilt am derzeitigen Planungsstand, im unteren Mittelfeld, in Bezug auf anderen vergleichbare Sporthallen befinden. Vergleichsweise überhöhte Kosten werden nicht erwartet. Der Vergleich der Best Case und Worst Case Variante zeigt, dass aufgrund der Architektur (Flächenverteilung, Auswahl der Materialien etc.) davon ausgegangen wird, dass bei geschicktem Gebäudemanagement der analysierte Entwurf ein Potential aufzeigt, dass Kosten im unteren Nutzungskostensegment zulässt. U. Rotermund/2010 Seite: 11

12 Lebenszykluskosten Für die Berechnung der lebenszykluskosten werden folgenden Faktoren angenommen: Nutzungsdauer nach WertR: 60 Jahre Preissteigerung: 1,90% Diskontierungszinssatz: 3,80% Desweiteren werden innerhalb der Datenbasis unterschiedliche Sanierungszyklen angenommen (in der folgenden Grafik als Stufen zu erkenne), die innerhalb der Best Case bzw. Worst Case Variante leicht vermindert bzw. gesteigert zu Buche schlagen. U. Rotermund/2010 Seite: 12

13 Lebenszykluskosten U. Rotermund/2010 Seite: 13

14 Lebenszykluskosten Gesamtergebnis Differenziert betrachtet ergeben sich für die Immobilien auf Grundlage der vorgelegten Berechnungen folgende Kosten innerhalb des Lebenszyklus von 60 Jahren: Best Case Normwert Worst Case Errichtungskosten Nutzungskosten Sanierungskosten Gesamtkosten Delta zu Norm Abweichung in % 21,8 +9,3 U. Rotermund/2010 Seite: 14

15 Empfehlung Aufgrund der Variationsmöglichkeiten in frühen Planungsphasen sollten während der weiterführenden Planung folgende Punkte beachtet bzw. beobachtet werden: Gezielte Auswahl von instandhaltungsarmen Materialien/Bauteilen und. Die Zugänglichkeit von zu instandhaltenden Bauteilen sicherstellen. Frühzeitige Ausschreibung von Dienstleistungen, um ggf. Optimierungspotential noch innerhalb der Planungsphase zu erkennen und architektonisch darauf reagieren zu können (Beispiel: Zugänglichkeit der Reinigungsfläche). Frühzeitige Absprache mit Fachplanern um energetisch wirtschaftliche Anlagentechnik und Gebäudebauteile einzuplanen. Beobachtung der Nutzungskosten in fortgeschrittenem Planungsstand um spezifischere Aussagen bzgl. einzelner Kosten zu treffen und ggf. Varianten zu prüfen. U. Rotermund/2010 Seite: 15