KNH Rechtsanwälte Newsletter April 2012

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1 KNH Rechtsanwälte Newsletter April 2012

2 KNH Rechtsanwälte AKTUELLE RECHTSPRECHUNG Mietrecht Mietrechtsreform 2012 kommt Nach langer Vorbereitungszeit wird es wohl im Herbst 2012 eine Änderung des Mietrechts geben. Wesentliche Punkte werden sein: Eine einfachere energetische Modernisierung des vermieteten Wohnraums und eine bessere Durchsetzung von Wohnungsräumungen (Stichwort: Mietnomaden ). Im Einzelnen: 1. Energetische Modernisierung Das Recht des Vermieters, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, wird in den 555 a bis 555 f BGB neu geregelt. Größeres Gewicht soll der neu geschaffene Tatbestand der energetischen Modernisierung in 555 b Abs. 1 Ziff. 1 BGB erhalten. Unter die energetische Modernisierung sollen alle Maßnahmen fallen, die a) nachhaltig den Wasserverbrauch reduzieren oder b) nachhaltig Energie einsparen oder c) Energie effizienter nutzen oder d) das Klima auf sonstige Weise schützen. Hier werden die meisten Vermieter zunächst an eine u. U. auch staatlich geförderte Wärmedämmung des Gebäudes oder einen Fensteraustausch denken. Solaranlagen und Erdwärmeanlagen sollen wohl nicht unter die Vorschrift fallen. Mieter sollen zukünftig weniger Möglichkeiten haben, diese sinnvollen klimaschützenden Maßnahmen zu verhindern: Vom Vermieter durchgeführte Modernisierungen mit Wohnnachteilen für den Mieter (Gerüst, Baulärm) sollen für drei Monate nicht zu einer Mietminderung berechtigen. Der Mieter soll auch nicht mehr einwenden können, dass die mit einer Mieterhöhung verbundene Modernisierung zu einer wirtschaftlichen Härte führen wird. Die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters für die Ankündigung der Modernisierung werden gesenkt. Es bleibt bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen wie bisher mit jährlich 11 % auf die Miete umgelegt werden können. Energetische Modernisierungsmaßnahmen werden damit zukünftig leichter durchsetzbar sein. Vermieter, die Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie planen, sollten daher das Inkrafttreten des Gesetzes abwarten. Das neue Gesetz wird für die Modernisierungsankündigungen gelten, die dem Mieter nach Inkrafttreten des Gesetzes zugehen. 2. Räumung Auch das Räumungsverfahren soll effizienter und kostengünstiger gestaltet werden können. Die in der Praxis der Zwangsräumung entwickelte so genannte Berliner Räumung soll gesetzlich in dem neuen 885 a ZPO geregelt werden. Der Vermieter kann zukünftig wählen, ob er seine Mietwohnung klassisch gemäß 885 ZPO räumen lässt (Räumung der Möbel und Austausch des Schlosses), oder sich aber vom Gerichtsvollzieher nur den Besitz an der Wohnung beschaffen lässt, die so genannte einfache Räumung. Dies bedeutet, dass lediglich das Schloss ausgetauscht wird, die Möbel verbleiben zunächst in der Wohnung. Diese Vorgehensweise erspart dem Vermieter den meist sehr hohen Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher für Transport- und Lagerkosten der Möbel des Mieters. 3. Neuer fristloser Kündigungsgrund Darüber hinaus soll zukünftig auch der Zahlungsverzug mit der Mietkaution in Höhe von zwei Monatskaltmieten gemäß dem neuen 569 Abs. 3 a BGB die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung möglich machen. Bislang war dies lediglich in gewerblichen Mietverhältnissen möglich. Es kann so vermieden werden, dass sich so genannte Mietnomaden häuslich einrichten und keine Zahlungen leisten. Zukünftig wird der Vermieter bereits zu KNH Rechtsanwälte 2

3 Beginn des Mietverhältnisses die Möglichkeit haben, bei Nichtzahlung der Kaution das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Dieses neue Kündigungsrecht gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen werden. 4. Hinterlegung der Miete In 302 a ZPO neu eingeführt wird auch eine Hinterlegungspflicht für Mieten in laufenden Räumungsprozessen, damit Mietnomaden nicht über mehrere Instanzen in der Wohnung verbleiben können, ohne Miete zu zahlen. Der Vermieter bleibt auch während des Räumungsprozesses zur Leistung verpflichtet, während der Mieter die Miete bislang einbehalten und den Auszug durch einen Räumungsprozess verzögern konnte. Zukünftig werden zumindest die laufenden Mieten gesichert. Architektenrecht Architekt haftet bei fehlender oder nicht ausreichender Baugrunduntersuchung! Ein Bauherr hatte ein Architektur- und Ingenieurbüro mit der Bauplanung und Bauüberwachung sowie mit der Tragwerksplanung für ein Wohn- und Geschäftshaus beauftragt. Bereits kurz nach Fertigstellung des Gebäudes traten Setzungsrisse am Gebäude auf. Der Bauherr nahm daraufhin unter anderem das Architektur- und Ingenieurbüro auf Schadensersatz in Anspruch. Der gerichtliche Sachverständige stellte im Prozess fest, dass die Setzungsrisse darauf beruhen, dass mangels hinreichender Erkenntnisse zu den Baugrundverhältnissen die Planung nicht auf die tatsächlichen Baugrundverhältnisse abgestimmt worden ist. Auf der Grundlage der Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen bestätigte das OLG Rostock mit Urteil vom 3. März U 68/07 die Verantwortlichkeit des Architektur- und Ingenieurbüros für die aufgetretenen Setzungsrisse. Es stellt darauf ab, dass aufgrund der örtlich vorhandenen besonderen Bodenverhältnisse die unstreitigen allgemeinen Kenntnisse des Architekten über die Bodenverhältnisse in der Region und die Bodenverhältnisse bei anderen Bauvorhaben in 30 m Entfernung sowie die Kontrolle der Baugrube bei Ausschachtung nicht ausreichend waren. Vielmehr hätten konkrete Feststellungen zur Lagerungsdichte des Bodens getroffen werden müssen. Das beauftragte Architektur- und Ingenieurbüro hatte diese Feststellungen weder selbst getroffen noch hatte es den Bauherrn auf das Erfordernis hingewiesen, ein entsprechendes Baugrundgutachten einzuholen. Es muss daher den durch die Setzungsrisse eingetretenen Schaden in vollem Umfang ersetzen. Die Entscheidung entspricht der ständigen Rechtsprechung. Jedem Architekten ist dringend anzuraten, die ihm zumutbaren Erkundigungen zu den Bodenverhältnissen selbst einzuholen und den Bauherrn im Übrigen auf die erforderliche Beauftragung eines Baugrundgutachtens hinzuweisen. Zu den eigenen Erkundungspflichten hat zum Beispiel das OLG Frankfurt mit Urteil vom U 135/07 entschieden, dass sich der Architekt über die Grundwasserstände zu erkundigen und seine Planung nach dem höchsten aufgrund langjähriger Beobachtung bekannten Grundwasserstand zzgl. eines Sicherheitszuschlages von 0,30 m auszurichten hat. Eine Begrenzung des Beobachtungszeitraums ist nicht geboten, d. h. auch dann, wenn ein bestimmter Grundwasserstand zuletzt vor deutlich mehr als 30 Jahren erreicht wurde, ist dieser Grundwasserstand der Planung zugrunde zu legen. KNH Rechtsanwälte 3

4 Öffentliches Baurecht EuGH stärkt Klagerechte von Umweltverbänden Mit Urteil vom Az.: C 115/09 hat der EuGH die Klagerechte von Umweltverbänden gegen industrielle und infrastrukturelle Großvorhaben erheblich erweitert. Anlass für das Urteil war ein Vorlagebeschluss des OVG Münster vom , der in einem Klageverfahren des BUND gegen die immissionsschutzrechtliche Genehmigung des Trianel Kohlekraftwerks in Lünen ergangen ist. In diesem Verfahren hatte das OVG festgestellt, dass die von der Bezirksregierung Arnsberg erteilten Zulassungsbescheide für das Vorhaben gegen innerstaatliche Vorgaben des Naturschutzrechtes verstoßen, mit denen die FFH- Richtlinie umgesetzt wird. Nach deutschem Recht hätte diese Rechtsverletzung durch den BUND nicht gerügt werden können, da der deutsche Gesetzgeber die Rügebefugnis von Umweltschutzverbänden weitestgehend auf solche Rechtsvorschriften beschränkt hat, die sog. subjektivöffentliche Rechte begründen. Die von dem OVG Münster festgestellten Rechtsverletzungen betrafen jedoch Regelungen, die vorrangig dem Wohl der Allgemeinheit und nicht dem Schutz von Rechtsgütern Einzelner dienen. Vor diesem Hintergrund hätte die Klage des BUND abgewiesen werden müssen. Das OVG Münster war der Auffassung, dass die innerstaatliche Beschränkung des Klagerechts von Umweltschutzorganisationen auf die Geltendmachung subjektiv-öffentlicher Rechte im Lichte des Gebots der praktischen Wirksamkeit des Gemeinschaftsrechts bedenklich ist. Als Folge könnten Umweltschutzorganisationen nicht als Anwälte der Umwelt mögliche Vollzugsdefizite bei umweltrelevanten Vorhaben im Sinne der UVP-Richtlinie entgegentreten. Mit einem Vorlagebeschluss veranlasste das OVG Münster den EuGH zur Prüfung der Frage, ob die Einschränkungen der Klagerechte von Umweltschutzorganisationen, die sich aus nationalem Recht ergeben, mit Europäischem Recht vereinbar sind. Der EuGH hat mit dem o. g. Urteil die Europarechtswidrigkeit der deutschen Regelungen zur Klagebefugnis von Umweltverbänden bestätigt. Er stellte fest, dass Umweltverbände in Bezug auf Vorhaben, die unter die UVP-Richtlinie fallen, vor Gericht die Verletzung von sämtlichen Vorschriften geltend machen dürfen, die aus dem Unionsrecht hervorgegangen sind und den Umweltschutz bezwecken, auch wenn die Vorschriften nur die Interessen der Allgemeinheit und nicht die Rechtsgüter Einzelner schützen. Das Urteil des EuGH erweitert das Klagerecht anerkannter Umweltvereinigungen gegen die Zulassung von Großvorhaben erheblich. Eine Novellierung der nationalen Regelungen, insbesondere des Umwelt- Rechtsbehelfsgesetzes (UmwRG) ist vor dem Hintergrund dieses Urteils zwingend erforderlich. Bis zu einer solchen Novellierung müssen die Gerichte auch in laufenden Verfahren das Urteil des EuGH beachten und eine Abgrenzung vornehmen, ob eine gerügte Vorschrift ausschließlich dem nationalen Umweltrecht zuzuordnen ist, dann ist weiterhin eine Verletzung subjektiv-öffentlicher Rechte erforderlich oder ob die gerügte Norm in Umsetzung von EU-rechtlichen Vorschriften ergangen sind. Im letztgenannten Fall gilt das umfassende Klagerecht der Umweltverbände. KNH Rechtsanwälte 4

5 IN EIGENER SACHE Seit unterstützt Herr Patrique Metzger unser Team in Berlin. Herr Metzger war bereits als Referendar in seiner Wahlstation bei KNH Rechtsanwälte tätig. Sein Schwerpunkt wird die Vertretung von Mandanten in Bauprozessen sein. Damit wächst das Berliner Team auf 9 Rechtsanwälte. INFORMATIONEN Dieser KNH-Newsletter kann nur erste allgemeine Informationen bieten und ersetzt nicht die Rechtsberatung im konkreten Einzelfall. Bitte sprechen Sie uns an, wenn Sie Fragen haben: KNH Rechtsanwälte Berlin, Kurfürstendamm 52, Berlin, 030/ /Fax -299 KNH Rechtsanwälte Frankfurt a.m., Bockenheimer Anlage 2, Frankfurt a.m., 069/ Fax IMPRESSUM KNH Rechtsanwälte Kurfürstendamm Berlin (Herausgeber) Verantwortlich für die fachliche Koordination: Dr. Karl Schwarz KNH Rechtsanwälte 5