Aktuelle WEG-Rechtsprechung

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1 Aktuelle WEG-Rechtsprechung Dr. Andreas Ott Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht DDIV 26. Deutscher Verwaltertag Berlin

2 Inhaltsübersicht 1. Urheberrecht 2. Veräußerungszustimmung 3. Änderung von Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung 4. Nutzung 5. Schallschutz 6. Instandhaltung / Instandsetzung 7. Rechte wegen Baumängeln 8. Verwalterhaftung

3 Urheberrecht Fall: Völker hört die Signale An die gemeinschaftliche Satellitenantenne sind 175 Wohnungsund Teileigentume angeschlossen, von denen etwa die Hälfte teilweise gewerblich vermietet ist. Der Verwalter hat zu Sonderkonditionen mit der VG Media mbh einen Lizenzvertrag geschlossen und führt jährlich die urheberrechtliche Vergütung ab. Nach Kündigung erhebt die WEG Feststellungsklage, dass kein urheberrechtlicher Lizenzvertrag besteht und diese nicht verpflichtet ist, für die Weiterleitung von Fernseh- und Radioprogrammen an Wohnungseigentümer eine urheberrechtliche Vergütung zu zahlen. Ferner begehrt diese Rückzahlung bereits geleisteter Beträge. Die VG Media mbh findet das gar nicht gut und überzieht die WEG mit einer Widerklage.

4 Urheberrecht Weiterleitung von Sendesignalen durch die WEG Zahlungsverpflichtung für urheberrechtliche Lizenzgebühren? (LG Berlin, Urt. v O 355/17) Die Übertragung von Sendesignalen in einzelne Wohnungen ist keine Kabelweitersendung nach 87, 15 Abs. 3 UrhG, sondern urheberrechtsfrei. Eine Verpflichtung zum Abschluss eines Lizenzvertrages nach 34 VVG besteht nicht. Es liegt keine öffentliche Wiedergabe vor; die Weiterleitung ist eine Sendung an sich selbst. Eine öffentliche Wiedergabe findet allenfalls durch den (vermietenden) Sondereigentümer statt. Aber: Der WEG steht kein Anspruch auf Rückzahlung bereits geleisteter Vergütung zu. (Siehe auch BGH, GRUR 2016, 71 (Ramses); AG Charlottenburg, ZUM 2018, 549; a.a. AG Cuxhaven, MietRB 2018, 177)

5 Veräußerungszustimmung Fall: Immer wieder Ärger mit dem Grundbuchamt Nach der Gemeinschaftsordnung ist zur Veräußerung von Wohnungseigentum die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss ist vom Versammlungsleiter, einem Beirat und einem Wohnungseigentümer unterschrieben. Bei der Unterschrift des Beirats ist vermerkt, dass ein Vorsitzender nicht bestimmt wurde. Das Grundbuchamt versagt die Eigentumsumschreibung mit Zwischenverfügung und verlangt die Beglaubigung der Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Stellvertreters.

6 Veräußerungszustimmung Angabe der Funktionsbezeichnung Beiratsvorsitzender oder Stellvertretender Beiratsvorsitzender erforderlich? (KG Berlin, Beschl. v W 38/18) Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuch kann eine vom Versammlungsleiter und einem Miteigentümer unterschriebene Niederschrift genügen, wenn in der Versammlung erstmals ein Beirat gewählt wurde und ein Beiratsmitglied mit seiner Unterschrift ausdrücklich bestätigt, dass kein Beiratsvorsitzender bestimmt wurde. (Siehe auch OLG München, ZMR 2016, 717: berechtigte Zwischenverfügung, wenn Bestimmung Beiratsvorsitzender oder Stellvertreter nicht ausgeschlossen werden kann.)

7 Veräußerungszustimmung Verwalterzustimmung und Bestellung sind durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen ( 29 GBO) Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind ( 26 Abs. 3 WEG). TIPP: IN DIE NIEDERSCHRIFT AUFNEHMEN: - FUNKTIONSBEZEICHNUNGEN (IN ETV FESTLEGEN) - FEHLENDE BESTELLUNG BEIRAT - FEHLENDE BESTIMMUNG VORSITZENDEN / STELLVERTRETER - FEHLENDE TEILNAHME AN ETV

8 Änderung von Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung Fall: Sag doch ja In einem Rechtsstreit stellt das Gericht fest, dass der Kostenverteilerschlüssel nichtig ist. Die Wohnungseigentümer wollen daraufhin die Gemeinschaftsordnung reformieren und beschließen: Die Hausverwaltung wird beauftragt [ ] außergerichtlich und nötigenfalls gerichtlich die noch fehlenden Zustimmungen von Eigentümern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzuholen und durchzusetzen [ ] Wohnungseigentümer Will Nicht (N) erhebt Anfechtungsklage.

9 Änderung von Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung Beschlusskompetenz zur Änderung der GemO? (BGH, Urt. v V ZR 305/16) Es fehlt die Beschlusskompetenz. Für den Individualanspruch aus 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann die Ausübungsbefugnis der WEG nicht begründet werden. 10 Abs. 6 Satz 3 WEG bezieht sich nur auf Rechte und Pflichten aus der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

10 Änderung von Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung Folgerungen: Ist die These des BGH richtig? (Wortlaut 10 Abs. 6 Satz 3 Var. 2 WEG!) Dagegen: Wortlaut und Intrasystematik (Unterschied Rechtsinhaberschaft (Satz 1 und Satz 2) und Ausübungsbefugnis für fremde Rechte (Satz 3 Var. 2) Der BGH widerspricht sich selbst (Ausübungsbefugnis für Unterlassungsansprüche aus 15 Abs. 3 WEG) Keine Vereinbarungs- und Beschlusskompetenz nach 10 ff. WEG zur Änderung der Teilungserklärung

11 Nutzung Fall: Wohnst du schon Nach der Gemeinschaftsordnung einer Teileigentümergemeinschaft darf Sondereigentum zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden. Da Gerhard Findig (F) keinen Arzt als Nachmieter findet, baut er sein Sondereigentum kurzerhand in zwei Wohnungen um und vermietet diese. Teileigentümer Helge Stört (S) fühlt sich gestört und erhebt Unterlassungsklage.

12 Nutzung Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken? (BGH, Urt. v V ZR 307/16) Die Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken in einer Teileigentumsanlage stört bei typisierender Betrachtungsweise mehr als eine Nutzung zu sonstigen Zwecken (z.b. wegen Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm, Musik, im Flur herumstehende Gegenstände, ganztägige Nutzung auch am Wochenende). Was gilt bei Wohnungs- und Teileigentumsanlagen? (Siehe auch BGH, Urt. v V ZR 178/14: keine Nutzung eines Hobbyraums zu Wohnzwecken)

13 Schallschutz Fall: Wie man in den Wald hinein ruft Die Wohnanlage wurde 1990 errichtet. Im Rahmen einer Modernisierung ihres Badezimmers in 2012 entfernt Wohnungseigentümerin Irmgard Neu (N) den Estrich und baut sich eine Fußbodenheizung ein. Die unter (N) wohnende Hella Hörig (H) meint, N habe die Schallschutzanforderungen des Jahres 2012 (VDI Schallschutzstufe III oder II) nicht erfüllt. Der Schallschutz habe sich durch die Maßnahme sogar verschlechtert. N verklagt H. Welches Schallschutzniveau kann N verlangen?

14 Schallschutz Welches Schallschutzniveau ist bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum herzustellen? (BGH, Urt. v V ZR 276/16) Eingriffe in das Sondereigentum (Oberbodenbelag): Schallschutzanforderungen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes Eingriffe in Gemeinschaftseigentum (Estrich): Schwere des Eingriffs entscheidend Typische Sanierungsmaßnahmen: bisheriges Schallschutzniveau darf nicht unterschritten werden Erhebliche Eingriffe in Gebäudesubstanz (Dachgeschossausbau): aktuelle Anforderungen sind zu beachten

15 Instandhaltung / Instandsetzung Fall: Nasse Füße Die Außen- und Innenwände des im Souterrain gelegenen Teileigentums sind massiv durchfeuchtet. Eine funktionierende Abdichtung ist nicht vorhanden. Der Antrag des Teileigentümers Herbert Keller (K) auf sofortige Instandsetzung nach Maßgabe der eingeholten beiden Sachverständigengutachten wird abgelehnt. Stattdessen beschließen die Wohnungseigentümer die Einholung eines weiteren Gutachtens. K erhebt Anfechtungsklage und verlangt Zustimmung zum Beschluss. Mit Erfolg?

16 Instandhaltung / Instandsetzung Sofortige Instandsetzung bei erheblicher Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs (BGH, Urt. v V ZR 203/17) Im Rahmen des Gestaltungsermessens können nicht zwingend erforderliche Sanierungsmaßnahmen zurück gestellt werden. Bei gravierenden baulichen Mängeln des Gemeinschaftseigentums, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen (hier: massive Durchfeuchtungen der Wände), ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich. Einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen; dies gilt auch dann, wenn die betroffenen Einheiten im Souterrain eines Altbaus belegen sind. Der Anspruch auf Zustimmung nach 21 Abs. 4 WEG ist im Wege der Beschlussersetzungsklage nach 21 Abs. 8 WEG geltend zu machen.

17 Rechte wegen Baumängeln Fall: Gut beworben, schlecht gebaut Die von Bauträger Billig (B) errichtete Wohnanlage weist eine Vielzahl von Mängeln auf. Verwalter (V) beruft vor Ablauf der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren eine Eigentümerversammlung ein. Es wird beschlossen, (B) auf Schadenersatz in Höhe der (Netto-) Mangelbeseitigungskosten in Anspruch zu nehmen. Hat die Klage Erfolg? Abwandlung: Wie ist zu entscheiden, wenn eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht stattgefunden hat.

18 Rechte wegen Baumängeln Schadenersatz in Höhe der fiktiven Mangelbeseitigungskosten? (Rechtsprechungsänderung) (BGH, Urt. v VII ZR 46/17) Lässt der Besteller den Mangel nicht beseitigen, bemisst sich der Schaden nicht nach fiktiven Mangelbeseitigungskosten, sondern nach der Differenz zwischen hypothetischem Wert der durch das Werk geschaffenen Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert ohne Mangel. Der Schaden kann anhand der vereinbarten Vergütung auch in Höhe des Minderwertes des Werkes bemessen werden. Der Besteller kann auch noch zum Vorschussanspruch übergehen ( 281 Abs. 4 BGB steht nicht entgegen) oder den Mangel beseitigen lassen und Kostenerstattung verlangen. Gegenüber dem Architekten besteht im Rahmen des Schadenersatzes auch ein Anspruch auf Vorschuss.

19 Rechte wegen Baumängeln Mängelrechte vor Abnahme? (Rechtsprechungsänderung) (BGH, Urt. v VII ZR 193/15) Mängelrechte können grundsätzlich erst ab Abnahme geltend gemacht werden. Vor Abnahme besteht nur ausnahmsweise ein Anspruch auf Kostenvorschuss, wenn ein (Nach-)Erfüllungsanspruch ausgeschlossen und ein Abrechnungs- und Abwicklungsverhältnis entstanden ist. Achtung!!! neue Strategien erforderlich Regelverjährungsfrist von 3 Jahren beachten

20 Wohngeldklage Fall: Darf der Verwalter oder darf er nicht In der Gemeinschaftsordnung aus 1994 ist das Anteilsprinzip geregelt und bestimmt: Der Verwalter ist befugt, Ansprüche der Wohnungseigentümer betreffend das Gemeinschaftseigentum außergerichtlich und gerichtlich auszuüben. Verwalter Rührig (R) erhebt Wohngeldklage gegen Wohnungseigentümer Knauserig (K), der über einen MEA von 500/1.000stel verfügt. Das Amtsgericht meint, R fehle die Ermächtigung. Was unternimmt R?

21 Wohngeldklage Nachträgliche Genehmigung der Klageerhebung (LG Frankfurt/O., ZWE 2018, 333 f.) Die Wohnungseigentümer könnten nachträglich die Ermächtigung des Verwalters und die Genehmigung der Klageerhebung beschließen. Verfügt ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer über die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder mehr, ist 25 Abs. 3 WEG teleologisch zu reduzieren und die Beschlussfähigkeit danach zu ermitteln, ob von den übrigen Wohnungseigentümern mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile erschienen oder vertreten sind.