Gabele / Dannenberg / Kroll' Immobilien-Leasing

Transkript

1 Gabele / Dannenberg / Kroll' Immobilien-Leasing

2 Eduard Gabele Jan Dannenberg. Michael Kroll Immobilien-Leasing Vertragsformen, Vor- und Nachteile, steuerliche Analyse 3., überarbeitete Auflage GABLER

3 Die Deutsche Bibliothek - CIP-Einheitsaufnahme Gabele, Eduard: Immobilien-Leasing: Vertragsformen, Vor- und Nachteile, steuerliche Analyse / Eduard Gabele; Jan Dannenberg ; Michael Kroll. - 3., überarb. Aufl. - Wiesbaden: Gabler, 1998 I. Auflage Auflage Auflage 1998 Alle Rechte vorbehalten Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden 1998 Lektorat: Ulrike M. Vetter Der Gabler Verlag ist ein Unternehmen der Bertelsmann Fachinformation GmbH. Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlages unzulässig und strafbar. Das gilt insbesondere rur Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Höchste inhaltliche und technische Qualität unserer Produkte ist unser Ziel. Bei der Produktion und Auslieferung unserer Bücher wollen wir die Umwelt schonen: Dieses Buch ist auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, daß solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. ISBN ISBN (ebook) DOI /

4 Vorwort V Vorwort zur 3. Auflage Seit Erscheinen der 2. Auflage dieses Buchs im Jahr 1995 konnte das Immobilien-Leasing seine Marktposition nicht nur halten, sondern noch einmal kräftig ausweiten. Erstmals seit 1984 liegt die Leasingquote wieder über 6 Prozent, wobei damit zu rechnen ist, daß die Quote noch weiter steigt. Durch den Wegfall der Substanzsteuern (Vermögensteuer und Gewerbekapitalsteuer) haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen des Immobilien-Leasing deutlich verbessert. Hinzu kommen die hohen Steigerungsraten im Leasing mit der öffentlichen Hand. Dieser Bereich hat sich zu einem großen Hoffnungsträger entwickelt, liegen doch die Vorteile des Leasing für öffentliche Investoren in vielfältigen Bereichen. Aufgrund dieser positiven Entwicklung haben wir uns zu einer komplett überarbeiteten neuen Auflage des Buchs entschlossen. Diese berücksichtigt vor allem auch die veränderten steuerlichen Rahmenbedingungen (incl. eines modifizierten Fallbeispiels) und geht darüber hinaus auf die Besonderheiten des Leasing mit öffentlichen Investoren ein. Lichtenfels, im Januar 1998 Dr. Michael KrolllDr. Jan Dannenberg

5 VI Vorwort Vorwort zur 2. Auflage Nach den schwierigen 80er Jahren konnte das Immobilien-Leasing seit Beginn der 90er Jahre erstaunliche Zuwachsraten aufweisen und entwickelte sich zu einer soliden Stütze des gesamten Leasingmarktes in Deutschland. Nicht zuletzt die Wiedervereinigung sowie die positiven Tendenzen im Kommunal-Leasing trugen zu dieser Entwicklung bei. Seit dem Erscheinen der ersten Auflage dieses Buches haben sich einige Rahmenbedingungen des Immobilien-Leasing geändert. So gibt es beispielsweise seit 1991 auch für Immobilien-Leasingverträge einen Teilamortisationserlaß und konkretisierten sich Verwaltungsmeinung und Rechtsprechung in wichtigen Punkten (z. B. hinsichtlich des Dauerschuldencharakters forfaitierter Restwerte). Aber auch die Wiedervereinigung mit ihrer Fülle an öffentlichen Fördermöglichkeiten war es, die eine Neubearbeitung dieses Buches erforderlich machte. Die zweite Auflage wurde grundlegend überarbeitet. Alle wichtigen rechtlichen Änderungen haben wir eingearbeitet. Am Ende des Buches stellen wir ein vollständig neu gestaltetes Fallbeispiel zum Vergleich "Eigeninvestition oder Immobilien-Leasing?" vor, das (zusätzlich zur Barwertmethode) mit dem Totalen Liquiditätsvergleich durchgeführt wurde - einem neuen, von der LeaSoft GmbH, Lichtenfels, entwickelten Vergleichsverfahren. Dieses Verfahren ermöglicht eine im Vergleich zur Barwertmethode wesentlich praxisnähere, besser nachvollziehbare und zudem noch exaktere Analyse der Vorteilhaftigkeit von Leasingfinanzierungen. Lichtenfels, im Juni 1995 Dr. Michael KrolllDr. Jan Dannenberg

6 Vorwort VII Vorwort zur 1. Auflage Immobilien-Leasing ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden sowie Betriebsanlagen, die an einen festen Standort gebunden sind. Finanzwirtschaftlich gesehen handelt es sich dabei um eine Sonderform der langfristigen Fremdfinanzierung. Seit dem erstmaligen Auftreten des Immobilien-Leasing Anfang der 60er Jahre nahm dessen Entwicklung zunächst einen rasanten, später einen eher gebremsten Verlauf; demgegenüber erfreute sich das Mobilien-Leasing steter Aufwärtsentwicklung. Das Immobilien-Leasing vermochte im Gegensatz zum Mobilien-Leasing in Lehre und Forschung kaum Aufmerksamkeit auf sich zu lenken. Mit dem vorliegenden Buch wird der Versuch unternommen, die Grundlagen des Immobilien-Leasing umfassend und verständlich darzustellen. Gleichzeitig geht es darum, anhand eines realistischen Falles, rechnerisch Entscheidungsunterlagen vorzubereiten, die der Praxis sichere Informationen an die Hand geben, sich zwischen traditioneller Eigenoder Fremdfinanzierung und Leasing zu entscheiden. Um den umfangreichen Finanzierungsvergleich bewältigen zu können, wird das Buch durch das Software-Programm IMMOLEAS (erschienen bei LeaSoft, Lichtenfels) ergänzt. Es ermöglicht eine ausführliche Rechnung für den Zeitraum von maximal 25 Jahren bei gleichzeitiger Berücksichtigung einer Bauzeit von maximal zwei Jahren. Für die alternativen Finanzierungsformen: Immobilien-Leasing oder Eigenfinanzierung! FremdfinanzierunglMischfinanzierung sollen möglichst genau die Auswirkungen auf die jeweilige Gewinn-, Betriebsergebnis- und Liquiditätssituation des Unternehmens gezeigt werden; steuerliche Einflußgrößen und Effekte können parallel mitverfolgt werden. Darüber hinaus hat der Planer die Möglichkeit, die im Immobilien-Leasing wichtigen qualitativen Einflußfaktoren, wie beispielsweise Bilanzstruktur, Liquidität, Beratungsleistungen mit Hilfe eines umfassenden Bewertungsverfahrens auf deren Wirkungen hin genauer zu untersuchen. Es ist mir ein Bedürfnis, an dieser Stelle Herm Jürgen Horny und Frau Kirsten Schlichting für ihre tatkräftige Unterstützung zu danken. Bamberg, im Januar 1991 Prof. Dr. Eduard Gabele

7 Inhaltsverzeichnis IX Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... Abkürzungsverzeichnis VII XI 1. Immobilien-Leasing. als Finanzierungsalternative Begriffliche Grundlagen des Immobilien-Leasing Definition und Kennzeichen des Immobilien-Leasing Operate- und Finanzierungs-Leasing Besonderneiten des lillnlobilien-leasing Definition des Immobilien-Leasing Merkmale des Immobilien-Leasing Entwicklung des Immobilien-Leasing Anteil des Immobilien-Leasing an den gesamten Bauinvestitionen Leasinggesellschaften, Leasingnehmer und Leasingobjekte Chancen und Risiken des Immobilien-Leasing Problemstellung Vertragsformen des Immobilien-Leasing Vertragsformen im Überblick, Rechtliche Einordnung des Immobilien-Leasing Vollamortisationsverträge Steuerliche Zurechnung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern bei Vollamortisationsverträgen Refinanzierung bei Vollamortisationsverträgen Leasingraten und Optionen bei Vollamortisationsverträgen Teilamortisationsverträge i. e. S Steuerliche Zurechnung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern bei Teilamortisationsverträgen i. e. S Refinanzierung bei Teilamortisationsverträgen i. e. S Leasingraten und Optionen bei Teilamortisationsverträgen i. e. S Mieterdarlehensverträge Refinanzierung bei Mieterdarlehensverträgen., Leasingleistungen und Optionen bei Mieterdarlehensverträgen Vertragsformen des Immobilien-Leasing im Vergleich... 62

8 x Inhaltsverzeichnis 3. Vertragsleistuugen und Vertragsabwicklung im Immobilien-Leasing Funktionen und Leistungen einer Immobilien-Leasinggesellschaft Funktionen einer Immobilien-Leasinggesellschaft Übernahme von Dienstleistungen durch die Leasinggesellschaft Gründung von Objektgesellschaften Objektgesellschaft ohne Beteiligung des Leasingnehmers Objektgesellschaft mit Beteiligung des Leasingnehmers Erwerb von Grundstücken und Gebäuden im Immobilien-Leasing l Erwerb von Grundstücken Kaufbzw. Neuerstellung von Gebäuden Refinanzierung von Immobilien-Leasingverträgen Darlehensfinanzierung Forfaitierung Sonstige Finanzierungsformen Besonderheiten der Vertrags abwicklung im Leasing mit der öffentlichen Hand Vertragsleistungen des Leasingnehmers Leasingraten Mieterdarlehenszahlungen Einmalige Sonderzahlungen Mietnebenkosten Vormieten Abschlußzahlungen Auswirkungen auf Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Liquidität Auswirkungen beim Leasingnehmer Die Leasinggesellschaft als wirtschaftlicher Eigentümer Der Leasingnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer Auswirkungen beim Leasinggeber Vor- und Nachteile des Immobilien-Leasing Quantitative (monetäre) Aspekte aus Sicht des Leasingnehmers Auswirkungen auf die Gewinnsituation Auswirkungen auf die Liquiditätssituation

9 Inhaltsverzeichnis XI Steuern Körperschaft- bzw. Einkommensteuer Gewerbesteuer Sonstige Steuern Steuerliche Effekte bei der Objektgesellschaft Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Laufende Folgekosten Sonstige quantitative Aspekte Qualitative Aspekte Qualitative Aspekte aus Sicht des Leasinggebers Bonitätsrisiko Objektrisiken Risiken aufgrund der Vertragsgestaltung Risiken aufgrund der Struktur der Leasingraten Qualitative Aspekte aus Sicht des Leasingnehmers Bonität der Finanzierungspartner Investitions- und Eigentumsrisiko Liquiditäts- und "Pay-as-you-eam"-Effekt Bilanzstruktureffekt und Ausweitung des Verschuldungsrahmens Auswirkungen auf Kennziffern öffentlicher Investoren Sonstige Aspekte Vergleichsrechnung,,Eigeninvestition oder Immobilien-Leasing?" Vergleichsmethode Nominalwertermittlung Totaler Liquiditätsvergleich von KROLL Barwertmethode Zielfunktion Kalkulationszinsfuß Planungszeitraum Prämissen Das Planungsmodell IMMOLEAS Fallbeispiel Ausgangssituation Eingabedaten der Vergleichsrechnung Ergebnisse der Vergleichsrechnung Basisdaten Eigeninvestition Immobilien-Leasing Alternativenvergleich

10 XII Inhaltsverzeichnis 5.4 Modifikationen der Vergleichsrechnung Einbeziehung qualitativer Aspekte Umrechnung in DM-Größen Interpretation des quantitativen Ergebnisses als Grenzkosten Nutzwertanalyse Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis

11 Abkürzungsverzeichnis XIII Abkürzungsverzeichnis AO BB BdF BewG BFH BGB BGH BMF BStBl. DB EStG EStR FG FLF FM GewStDV GewStG GewStR GrEStG HB HGB HOAI InvZulG KO KostO KStG KWG MD MWSt. p. a. p.m. PublG RAP StuW SZ TA TDM UStG VA VAG VStG Abgabenordnung Betriebs-Berater Bundesminister der Finanzen Bewertungsgesetz Bundesfinanzhof Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgerichtshof Bundesministerium für Finanzen Bundessteuerblatt Der Betrieb Einkommensteuergesetz Einkommensteuer-Richtlinien Finanzgericht Finanzierung Leasing Factoring Finanzministerium Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung Gewerbesteuergesetz Gewerbesteuer-Richtlinien Grunderwerbsteuergesetz Handelsblatt Handelsgesetzbuch Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure Investitionszulagengesetz Konkursordnung Kostenordnung Körperschaftsteuergesetz Kreditwesengesetz Mieterdarlehen(svertrag) Mehrwertsteuer pro Jahr pro Monat Publizitäts gesetz Rechnungsabgrenzungsposten Steuer und Wirtschaft Süddeutsche Zeitung Teilamortisation(svertrag) Tausend DM Umsatzsteuergesetz Vollamortisation(svertrag) Versicherungsaufsichtsgesetz Vermögensteuergesetz

12 XIV Abkürzungsverzeichnis VStR WPg ZtB ZfbF Vermögensteuer-Richtlinien Die Wirtschaftsprüfung Zeitschrift für Betriebswirtschaft Zeitschrift für betriebs wirtschaftliche Forschung