Trends auf den Boden- und Flächenmärkten: Zukunftsperspektiven für die Wirtschaft - Aufgabenstellung für die Agrar- und Wirtschaftspolitik

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1 Trends auf den Boden- und Flächenmärkten: Zukunftsperspektiven für die Wirtschaft - Aufgabenstellung für die Agrar- und Wirtschaftspolitik Christian Bödecker MRICS öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger CIS HypZert (F) Mitglied im HLBS Mitglied im Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim Katasteramt Hannover AgriWert / ADG Montabaur 1 1

2 AgriWert Team 2

3 Roter Faden - Meine Perspektive (Marktwertentwicklung, Beleihungswert) - Was ist der Beleihungswert, Bedeutung für die Wirtschaft? - Was sind die Einflussfaktoren auf den Markt- und Beleihungswert? - Wertentwicklung ldw. Nutzfläche, Ist-Situation - Ausgewählte Faktoren für die zukünftige Wertentwicklung -Welt-Angebots- und Nachfrageentwicklung nach Agrarprodukten -technischer Fortschritt -Grundstücksverkehrsgesetz - Ausblick 3

4 Was ist der Beleihungswert? Bedeutung für die Wirtschaft Definition Marktwert: Der Marktwert ist der Preis, zu dem die Immobilie im Rahmen eines privaten Vertrags zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer zum Zeitpunkt der Schätzung verkauft werden könnte, wobei die Annahme zugrunde gelegt wird, dass die Immobilie öffentlich auf dem Markt angeboten wird, dass die Marktbedingungen eine ordnungsgemäße Veräußerung ermöglichen und dass für die Aushandlung des Vertrages ein im Hinblick auf die Art der Immobilie normaler Zeitraum zur Verfügung steht. Definition des Beleihungswertes: Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem auf Grund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, das er über einen langen, in Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. 4

5 Marktwert Immobilien Beleihungswert Beleihungsgrenze t

6 BODENMARKT PREISENTWICKLUNG Ackerlandpreise Beleihungswert Beleihungsgrenze Zeit

7 BODENMARKT OST PREISENTWICKLUNG Beleihungswert Beleihungsgrenze t

8 Was ist der Beleihungswert? Bedeutung für die Wirtschaft Höhe des Beleihungswertes hat Einfluss auf: den auszuweisenden Blankoanteil Risikogruppe des Kreditnehmers Kreditkonditionen Bei Störungen: Blankoanteil sofort in die Einzelwertberichtigung Eigenkapital der Bank sinkt 8

9 ldw. Nutzfläche ist aus Bankensicht die bevorzugte Absicherung von Krediten 9

10 Bodenpreisentwicklung in West und Ost Ist - Situation 10

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12 Entwicklung der Kaufpreise neue Länder 12

13 Entwicklung der Kaufwerte für ldw. Nutzflächen 2013 im Vergleich zum Vorjahr in % 13

14 Was sind die Einflussfaktoren auf den Bodenwert? steigende Energiepreise Bodenqualität (Ertragskraft) Niederschlags Menge/ Verteilung Losgröße Flächengrößen Flächenverbrauch Bewirtschaftungs- Auflagen (LSG; NSG/FFH) Rechtliche Eigenschaften EU-Prämienpolitik?? Finanzkrise GrdstVG Jagdliche Aspekte Viehdichte/ Veredelungsregion Bodenwert Privatisierungsstrategie des Bundes Weltnachfrageentwicklung nach Nahrungsmitteln natürliche Knappheit des Bodens Stadtnähe Poltikrisiken 6 b EStG Außerlandwirt. Nachfrage/ Investoren Biogasanlagendichte (EEG & Co.) Windkraftanlagen Legende: Alle Einflussfaktoren 14 politisch beeinflusste Faktoren Preissteigerungsgrüne nach Christian Meyer

15 Einflussfaktoren auf den Bodenwert Preisstabilisierend- bzw. treibend Negativ bzw. hemmend - über Land geht Krieg und Brand - Finanzkrise - knapper, nicht vermehrbarer Faktor - Bauchgefühl - historische Wertstabilität auch in Krisenzeiten - 6 b EStG - Teller/Tank (regenerative Energien) - Flächenverbrauch, Naturschutz - Prestige/Macht - jagdliche Aspekte - geringe Verzinsung - ungewisse Zukunft der Subventionspolitik 15

16 Zukünftiges Flächenangebot West/Ost

17 Preisfaktoren der Zukunft Preisstabilisierend- bzw. treibend - Ausverkauf BVVG (Angebotsverknappung) - Geldüberschwemmung der Kapitalmärkte - anhaltende Nachfrage - Energieproduktion vom Acker - Weltweite Flächenverknappung - Verwüstung, Versalzung - Ausweitung des Käse- und Fleischverbrauchs - Prämienregelung ab 2015 (7% Stilllegung)??? Negativ bzw. hemmend - Schärfere Umsetzung des Grundstückverkehrsgesetztes - Steigerung der Flächenproduktivität z. B. in Afrika und Osteuropa - Produktionssprung durch Gentechnik, dadurch Angebotsausweitung - Was passiert nach Ablauf der Haltefrist aus den BVVG Verträgen? - Was passiert, wenn die Finanzkrise vorbei ist?

18 Welt - Nachfrageentwicklung

19 Rahmenbedingungen - 1,5 Mrd. ha nutzbares Ackerland - Weltbevölkerung nimmt zu, Ackerflächen nicht. 1960: 0,44 Hektar je Mensch 2011: 0,21 Hektar je Mensch 2023: 0,19 Hektar je Mensch (Prognose WHO) - Anstieg der Lebenserwartung und des Durchschnittsalters. Differenzierte demographische Entwicklungen. - Globales Verteilungsproblem: ca. 1 Mrd. Menschen hungern jeden Tag

20 BODENMARKT RAHMENBEDINGUNGEN -Weltbevölkerung: Jede Woche leben 1,50 Mio. mehr Menschen auf der Erde; 2023 werden es nach Schätzung der UN 7,8 Milliarden sein - sinkende Ertragszuwächse im Ackerbau jährlich (Welt): - 10 Mio. ha weniger Boden durch Erosion - 1,5 Mio. ha weniger durch Versalzung - anspruchsvolleres Konsumverhalten weltweit (Fleisch/Milchprodukte) - Deutschland: ha weniger LN durch Versiegelung von Flächen nur in Deutschland - Flächenkonkurrenz durch erneuerbare Energie (2013: ca. 9 % der LN) Gegeneffekte: - Aufkauf großer Gebiete (z. B. in Afrika) durch Konzerne, die intensiviert werden.rbare Energie (2010: ca. 6 % der LN)

21 Weltnachfrage nach Getreide

22 PROGNOSTIZIERTE ENTWICKLUNG DER WELTFLEISCHPRODUKTION ZWISCHEN 2008 UND 2018, ANGABEN IN MILL. T Quelle: OECD Statistics

23 BODENMARKT RAHMENBEDINGUNGEN jährlich (Welt): - 10 Mio. ha weniger Boden durch Erosion - 1,5 Mio. ha weniger durch Versalzung - anspruchsvolleres Konsumverhalten weltweit (Fleisch/Milchprodukte) Gegeneffekte: - Aufkauf großer Gebiete (z. B. in Afrika) durch Konzerne, die intensiviert werden - Deutschland: ha weniger LN durch Versiegelung von Flächen nur in Deutschland - Flächenkonkurrenz durch erneuerbare Energie (2013: ca. 9 % der LN)durch erneuerbare Energie (2010: ca. 6 % der LN)

24 Technischer Fortschritt 2016?: elektronische Deichsel GuideConnect

25 Precision Farming

26 Menge Zeit 26

27 Faktoren der Produktpreisentwicklung steigende Produktpreise - Steigende Nachfrage - Nachfrage nach höherwertigen Nahrungsmitteln - NaWaRo - Energiekosten steigen - hohe Umweltauflagen - Abnehmende Ackerfläche durch Klima - Flächenverbrauch, Naturschutz - Steigende Faktorkosten - Verteuerung / Verknappung von Düngemitteln (Phosphat) - Weltweiter Wassermangel sinkende Produktpreise - Angebotsausweitung durch -Gentechnik -zusätzliche Landwirtschaftsflächen -Ertragsreserven in Osteuropa, Afrika und China - sinkende Produktionskosten - Weltweit deutlich sinkender Fleischkonsum

28 Ihre Prognose zur Entwicklung der Bodenpreise?

29 Fazit Teil I Trends auf den Boden- und Flächenmärkten Antworten (Thesen): -regional (sehr) stark unterschiedlich -leicht bis tlw. dynamisch steigend -hohe Abhängigkeiten von -Vieh- und Biogasanlagendichte - 6b EStG, Naturschutz, Greening (GAP), Düngemittelverordnung etc. -Preise ldw. Flächen sind multifaktoriell und (sich gegenseitig) beeinflussend Außerlandwirtschaftliche Nachfrage ist nur zu einem kleinen Teil für die Preissteigerung verantwortlich 29

30 Einfluss des Grundstücksverkehrsgesetzes

31 Aufgabe der Politik: Weichenstellung Grundstücksverkehrsgesetz Ziel: gesunde Bodenverteilung -Schutz des bäuerlichen Familienbetriebes -Versorgungsziel -Verhinderung von Großgrundbesitz?

32 Was ist ungesunde Bodenverteilung? (Argumente in der aktuellen Diskussion) -juristische Personen? -Betriebs- oder Eigentumsgrößen >100 ha? -Sale and lease back? (Fremde / Verwandtschaft / Stiftungen)

33 Aufgabe der Politik: Weichenstellung Versagt der Marktmechanismus bei der optimalen Ressourcenallokation auf dem Bodenmarkt? Verbessert ein Eingriff in den Bodenmarkt die Situation?

34 Gefahren bei Verschärfung des GrdstVG Vermögensverlust der Landbesitzer (Landwirte) - verminderte Kreditwürdigkeit -verminderte Investitionsmöglichkeiten -Verlangsamung des Wachstums -Verlangsamung des technischen Fortschritts auf den Betrieben -Verlust an Wettbewerbsfähigkeit

35 Politische Weichenstellung (alter Streit in der Wissenschaft) Klein- bäuerliche Landwirtschaft -nicht international wettbewerbsfähig -nur subventioniert möglich -ökologisch? Wettbewerbsfähige Agrarindustrie -hoher Technisierungsstandard möglich (precision-farming) -ressourcenschonend -Versorgung der Bevölkerung (der Menschheit) mit qualitativ hochwertigen und günstigen Nahrungsmitteln

36 Auslegung des GrdstVG Verkauf zulässig v frei v nur an Europäer v nur an Deutsche v nur an Deutsche natürliche Personen v nur an dt. natürliche Personen mit Rückachtverpflichtung v nur an dt. Investoren mit Rückpachtverpflichtung v nur an Landwirte und jur. Personen v nur an Landwirte, keine jur. Personen v nur an ortsansässige (??) Landwirte und deren Familien und Freunde als Geldgeber v nur an ortsansässige Landwirte v nur an ortsansässige Landwirte mit weniger als 500 ha / ha v nur an Ortsansässige Landwirte mit ldw. Einkommen > 50% v gar nicht, staatliche Vergabe/Kontrolle 36

37 Ist das GrstVG das richtige Instrument unter heutigen Verhältnissen? Eingriff in die -Berufsausübungsfreiheit -Eigentumsfreiheit -Kapitalverkehrsfreiheit -Veränderung des staatlichen Eingriffs bringt Märkte durcheinander und Wechselwirkungen Was unterscheidet den Produktionsfaktor Boden von Immobilien? - schädliche Konzentration landwirtschaftlicher Flächen Gibt es andere Instrumente? z.b. ( Mietpreisbremse )? 37

38 Was sind die Einflussfaktoren auf den Bodenwert? steigende Energiepreise Bodenqualität (Ertragskraft) Niederschlags Menge/ Verteilung Losgröße Flächengrößen Flächenverbrauch Bewirtschaftungs- Auflagen (LSG; NSG/FFH) Rechtliche Eigenschaften EU-Prämienpolitik?? Finanzkrise GrdstVG Jagdliche Aspekte Viehdichte/ Veredelungsregion Bodenwert Privatisierungsstrategie des Bundes Weltnachfrageentwicklung nach Nahrungsmitteln natürliche Knappheit des Bodens Stadtnähe Poltikrisiken 6 b EStG Außerlandwirt. Nachfrage/ Investoren Biogasanlagendichte (EEG & Co.) Windkraftanlagen Legende: Alle Einflussfaktoren politisch beeinflusste Faktoren 38

39 BODENMARKT OST PREISENTWICKLUNG Beleihungswert Beleihungsgrenze t

40 Fazit Teil II Zukunftsperspektiven für die Wirtschaft -Aufgabenstellung für die Agrar- und Wirtschaftspolitik Antworten: -(agrar-) wirtschaftspolitische Ziele definieren -soviel freier Markt und Kontinuität wie möglich -Verknappung von Produktionsflächen durch zu großzügige Bauflächenentwicklung und Naturschutzauflagen verhindern -alle Auswirkungen bzw. Wechselwirkungen im Auge haben 40

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