Der Gemeinderat beantragt der Gemeindeversammlung Folgendes zu beschliessen:

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1 ❹ ANTRAG UND WEISUNG DES GEMEINDERATES Genehmigung des Ausführungskredites von 1,35 Mio. Franken für die Umsetzung der Renovations- und Umbauarbeiten der Liegenschaft Restaurant Frohe Aussicht, In der Weid 8, Oberrieden ANTRAG Der Gemeinderat beantragt der Gemeindeversammlung Folgendes zu beschliessen: 1. Dem Renovations- und Umbauprojekt der Liegenschaft Restaurant Frohe Aussicht, In der Weid 8, Oberrieden, wird zugestimmt. 2. Dem Ausführungskredit im Betrag von 1'350'000 Franken (inkl. MwSt) wird zugestimmt. 3. Der Kredit erhöht oder reduziert sich entsprechend der Kostenentwicklung zwischen dem Kostenvoranschlag (Preisbasis Zürcher Baukostenindex 1. April 2010) und der Bauausführung. 4. Mit dem Vollzug wird der Gemeinderat beauftragt. WEISUNG A. Ausgangslage Die Liegenschaft Frohe Aussicht wurde Ende des 18. Jahrhunderts erbaut und ist seit 1962 im Besitz der Gemeinde Oberrieden. Das Gebäude ist in die Jahre gekommen und weist neben baulichen auch betriebliche Mängel auf. Die im Jahre 2007 ausgearbeitete Gebäudeanalyse brachte klar zum Vorschein, dass einzelne Gebäudeteile in einem sehr schlechten Zustand sind. Anhand dieser Tatsache musste eine Gesamtsanierung ins Auge gefasst werden. An der Gemeindeversammlung vom 27. März 2008 wurde dem Souverän in der Folge die Erstellung eines Witterungsschutzes, der Ersatz der Geländer und die Sanierung der Terrasse beim Restaurant Frohe Aussicht beantragt (Modul 1). Dem Projekt und dem nötigen Ausführungskredit von 150'000 Franken wurde zugestimmt. Die Ausführung erfolgte im Juni Die Bauarbeiten konnten termingerecht und zur vollen Zufriedenheit von Pächtern und Gästen umgesetzt werden. Mit Fr. 150' lagen die abgerechneten Aufwendungen innerhalb den budgetierten Kosten

2 Nachstehend sind die wichtigsten Details der erwähnten Gebäudeanalyse nochmals aufgeführt: Sockel, Fassade und Dach des Scheunenteils haben ihre Lebenserwartung überschritten und müssen saniert werden. Der Unterniveaubereich des Restaurants weist starke Feuchtigkeitsschäden auf. Die Nasszonen entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen und sind zudem für behinderte Menschen nicht nutzbar. Sämtliche technische Installationen (Sanitär, Heizung, Elektro, Kälte und Klima) sind anzupassen oder zu ersetzen. Nach eingehender Prüfung von drei Projektvarianten, welche alle einen Erweiterungsneubau der heutigen Küche als Lösungsansatz aufzeigten, beschloss der Gemeinderat, die Umsetzung in Modulen auszuführen. Der bauliche Zustand der Liegenschaft hat sich seit der Gebäudeanalyse weiter verschlechtert. Das Holzwerk muss zwingend unterhalten oder teilweise ausgewechselt werden. Die Feuchtigkeit der Grundmauern hat ein Ausmass erreicht, welche die Gebäudesubstanz gefährdet. Um die Werterhaltung der Liegenschaft zu gewährleisten können, die Sanierungsarbeiten nicht weiter aufgeschoben werden. Aufgrund weiterer Abklärungen und Analysen wurde die Ausführung der Module entsprechend angepasst: Die Ausführung des Moduls 1 erfolgte im Juni 2008 und konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Die im Modul 2 vorgeschlagene Sanierung Bad Wohnung wurde im Herbst 2010 über die laufende Rechnung (Abrechnung Fr. 41'192.- inkl. MwSt) realisiert und abgeschlossen. Für eine Umsetzung der Renovations- und Umbauarbeiten werden die Module 2 und 3 neu unter dem Modul 2 mit drei Ausführungsetappen vorgeschlagen (Detailumschreibung siehe Lit. D. Terminplan). B. Projektbeschrieb, Modul 2 Nachdem die Variante Erweiterung mit Küchenanbau aus Kosten- und Nutzenüberlegungen nicht weiter verfolgt wurde, musste nach einer neuen Lösung gesucht werden. Zusammen mit dem Pächterehepaar wurde eine Erweiterung der bestehenden Küche studiert. Diese Lösung bringt neben betrieblichen Vorteilen und kurzer Bauzeit auch finanzielle Einsparungen

3 Das Projekt wurde gegenüber dem Vorschlag von 2007 nochmals genau analysiert und hinterfragt. Diese Abklärungen haben zu einer Optimierung der Umbau- und Sanierungsarbeiten der Liegenschaft Frohe Aussicht geführt. Das nun vorliegende Projekt wird in drei terminlich voneinander getrennte Ausführungsetappen aufgeteilt, welche nachstehend umschrieben sind: Etappe 1 Saalzugang Die Erweiterung der Küche hat zur Folge, dass der Aussenzugang um eine Fensterachse südwärts verschoben werden muss. Der Zugang zum Saal erfolgt über einen neu zu gestaltenden Treppenaufgang im Bereich des heutigen Gehweges. Die bestehende Schwerlaststützmauer beim neuen Saalzugang wird abgebrochen und durch einen Abschluss ersetzt. Etappe 2 Haupttrakt Die Küche wird um ca. 8 m2 erweitert und bedarfsgerecht saniert. Dieser Eingriff verbessert die Logistik der Küche und passt diese den heutigen Anforderungen bezüglich Betrieb und Hygiene an. Neu wird eine klare Trennung zwischen der warmen und der kalten Küche realisiert. Noch brauchbare Küchenanlagen und Utensilien werden wiederverwendet und verschiedene neue Küchenapparate und Einrichtungen in das Konzept integriert. Die Planung der Küche erfolgte unter Einbezug des Pächters. Küchenboden und Wandbereich werden mit keramischen Platten bestückt. Die Abluft der Herdanlage wird mittels einer Ablufthaube über das Dach geführt. Die Toilettenanlagen im Untergeschoss werden gesamthaft erneuert. Der heutige Zugang zur Toilette ist für Behinderte und Rollstuhlfahrer unzumutbar und entspricht nicht den geltenden Vorschriften (Behindertengleichstellungsgesetz / BehiG, SR 151.3). Das Projekt sieht den Einbau eines separaten Invaliden-WC vor. Im Kellerbereich werden die zwingend notwendigen Sanierungsmassnahmen zur Behebung und Verhinderung künftiger Feuchtigkeitsschäden umgesetzt. Sämtliche Wände im Saal werden neu gestrichen. Es werden energetisch optimierte Beleuchtungskörper eingesetzt. Auch die Lüftungsanlage für das Restaurant und das Sääli entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen und muss deshalb ersetzt werden. Akustikverbesserung (Text folgt von Liegenschaftenvorsteher) Etappe 3 Scheune In der bestehenden Scheune wird die komplette Holzdachkonstruktion saniert und angepasst. Das gesamte Dach der Scheune wird neu eingedeckt. Die äussere Holzverschalung wird erneuert

4 C. Kostenvoranschlag (+/- 10%) Der Kostenvoranschlag für alle drei Etappen wurde von der Bärtsch Bauorganisation GmbH, Oberrieden, am 1. Februar 2011 erstellt und präsentiert sich wie folgt: Kostenvoranschlag nach Hauptgruppen BKP BKP Nr. Arbeitsgattungen Kosten inkl MwSt. 1 Vorbereitungsarbeiten Fr. 39' Gebäude Fr. 789' Betriebseinrichtungen Fr. 268' Umgebung Fr. 32' Baunebenkosten Fr. 199' Ausstattung Fr. 22'000.- Total Kostenvoranschlag (+/- 10%) Fr. 1'350'000.- Ein grosser Teil dieser Kosten sind werterhaltende Massnahmen. Der Gemeinderat erachtet es als richtig, sämtliche nun anstehenden Sanierungsmassnahmen als Gesamtpaket dem Souverän zu unterbreiten. D. Terminplan Der Bauablauf muss auf die Betriebszeit des Restaurants abgestimmt werden. Zu lange Betriebunterbrüche würden zu hohen Ertragseinbussen für die Betreiber führen. Die drei Etappen erlauben es, die Betriebsunterbrüche im Restaurant zu minimieren. Nach Absprache mit dem Pächterehepaar und den heutigen Erkenntnissen sollen die Arbeiten in nachfolgenden Bauetappen umgesetzt werden: Etappierungsplan: Planungsarbeiten 2011 Neuer Saalzugang Frühling 2012 (Umbauzeit ca. 1 Monat) Küche, WC-Anlagen UG, Herbst 2012 (Umbauarbeiten 2½ bis 3 Monate) Saal, Kellersanierung Eröffnung Anfang November 2012 Scheune Frühling 2013 (Umbauzeit ca. 1 Monat) Die drei Etappen können aufgrund der engen Platzverhältnisse für die Baulogistik nicht gleichzeitig ausgeführt werden. E. Folgekosten, Erträge Die Folgekosten beinhalten die 10%-ige Abschreibung vom Restwert sowie die durchschnittliche Verzinsung des investierten Kapitals mit einem Zinssatz von 3.0%. Daraus ergeben sich die folgenden Mehraufwendungen während der nächsten Jahre: - 4 -

5 Durchschnitt über Abschreibung 10% vom Restwert Fr. Kapitalverzinsung 3.0% Fr. Total Kapitalfolgekosten Fr. Steuerbelastung in % 5 Jahre % 10 Jahre % 20 Jahre % Da durch das Umbauprojekt keine zusätzlichen betrieblichen Folgekosten entstehen, entspricht die Belastung durch die Kapitalfolgekosten der effektiven Belastung. Bei der Planung des Gesamtsanierungskonzeptes im Jahre 2008 wurde eine Analyse der Ertrags- respektive der Mietzinssituation an die Firma Gastroconsult in Auftrag gegeben. Die Ergebnisse zeigen, dass der bisherige Mietzins angemessen ist. Da durch das Modul 2 auch die betrieblichen Abläufe verbessert werden können und wertvermehrende Investitionen getätigt werden, wurde mit dem Pächter eine entsprechende Anpassung des Mietzinses vereinbart. Für die Dauer des Umbaues im Herbst 2012 wird dem Pächter ein Teil des Mietzinses erlassen. Diese Mindereinnahmen sind in den gesamten Projektkosten enthalten. F. Nachhaltigkeit Investitionen, Anschaffungen und Einrichtungen der öffentlichen Hand sollen die Anforderungen der Nachhaltigkeit erfüllen. Das heisst, dass die vorgesehenen Renovations- und Umbauarbeiten der Liegenschaft Restaurant Frohe Aussicht hohen ökonomischen, ökologischen und sozialen Kriterien zu genügen haben. Mit den Erweiterungs- und Sanierungsarbeiten der Liegenschaft Frohe Aussicht wird durch Massnahmen wie dem Einbau einer neuen Lüftungsanlage für das Restaurant und das Sääli, durch bausubstanzerhaltende Massnahmen, aber auch durch den Einbau von energetisch optimierten Beleuchtungskörpern der Energieverbrauch tief gehalten. Diese Massnahmen sind ökologisch sehr wichtig und tragen zur Reduktion der CO2- Emissionen bei. Das Restaurant Frohe Aussicht hat schon seit Beginn des Restaurantbetriebs einen hohen sozialen Stellenwert für Oberrieden und das Naherholungsgebiet Zimmerberg; zudem ist es auch in Bezug auf die kulinarischen Genüsse ein Geheimtipp. G. Schlussbemerkungen Mit der Übernahme des Restaurants Frohe Aussicht war sich der Souverän bewusst, dass Renovations- und Sanierungsarbeiten auf die Eigentümerschaft zukommen werden. Um den Wert der Liegenschaft weiterhin erhalten zu können, müssen die aufgezeigten Massnahmen im Modul 2 umgesetzt werden. Gegenüber den prognostizierten Investitionen von 1'650'000 Franken, Projektbasis 2008, können durch Redimensionierung und Optimierung des Projektes die Kosten in der Grössenordnung von 260'000 Franken (inkl. Umbau der vorgezogenen Nass

6 zellensanierung der Pächterwohnung) eingespart werden. Mit der Erweiterung der Küche wird die Logistik stark verbessert. Ein Ausbau der Zufahrt kann aus gesetzlichen Gründen nicht realisiert werden. Somit kann eine Erweiterung des Restaurants nicht umgesetzt werden. Auch ein Neubau wurde geprüft. Dieser lässt sich jedoch aus baurechtlichen Aspekten nicht umsetzen. Die Frohe Aussicht ist über die Gemeindegrenzen hinaus ein beliebtes Ausflugsziel. Das Restaurant gehört zu Oberrieden und Oberrieden ohne Frohe Aussicht wäre schwer vorstellbar. Mit der Zustimmung zu dieser Vorlage ist das Fortbestehen der Frohen Aussicht für die nächsten Jahre gesichert. Der Gemeinderat empfiehlt den Stimmberechtigten, der Vorlage zuzustimmen und den beantragten Kredit zu bewilligen. Oberrieden, 22. März 2011 GEMEINDERAT OBERRIEDEN Gemeindepräsident Gemeindeschreiber Martin Arnold Thomas Dischl ABSCHIED DER RECHNUNGSPRÜFUNGSKOMMISSION Die Rechnungsprüfungskommission empfiehlt den Stimmberechtigten, der Vorlage zuzustimmen und den beantragten Kredit zu bewilligen. Oberrieden, 20. April 2011 RECHNUNGSPRÜFUNGSKOMMISSION OBERRIEDEN Präsident Aktuar Jan Grunow Dr. Orlando Vanoli - 6 -