Geschäftsbericht Ein Wohnungs- Unternehmen der Stadt Mönchengladbach

Transkript

1 Geschäftsbericht 2013 Ein Whnungs- Unternehmen der Stadt Mönchengladbach

2 Lagebericht 3 Gesamtwirtschaftliche Lage und vraussichtliche Entwicklung l Knjunktur Gesamtwirtschaftliche Lage und vraussichtliche Entwicklung Die deutsche Wirtschaft hat sich im Jahresdurchschnitt 2013 insgesamt als stabil erwiesen. Um 0,4 % war das preisbereinigte Bruttinlandsprdukt (BIP) höher als im Vrjahr. In den beiden vrangegangenen Jahren war das BIP nch kräftiger gewachsen (2012 um 0,7% und 2011 sgar um 3,3 %). Inhalt Lagebericht 3 Hier wirken sich ffensichtlich die anhaltende Rezessin in einigen eurpäischen Ländern und eine gebremste weltwirtschaftliche Entwicklung belastend aus. Die starke Binnennachfrage knnte dies nur bedingt kmpensieren. Auf der Verwendungsseite des Bruttinlandsprdukts war der Knsum wichtigster Wachstumsmtr der deutschen Wirtschaft: Die privaten Knsumausgaben stiegen preisbereinigt um 0,9 %, die des Staates um 1,1 %. Dagegen gingen die Investitinen zurück. Im Inland investierten Unternehmen und Staat zusammen 2,2 % weniger in Maschinen und Geräte swie Fahrzeuge als ein Jahr zuvr. Auch die preisbereinigten Bauinvestitinen gingen zurück, aber nur um 0,3 %. Der snst s rbuste deutsche Außenhandel büßte im Jahresdurchschnitt 2013 angesichts eines weiterhin schwierigen außenwirtschaftlichen Umfelds an Dynamik ein. Deutschland exprtierte preisbereinigt zwar insgesamt 0,6 % mehr Waren und Dienstleistungen als ein Jahr zuvr. Gleichzeitig stiegen die Imprte aber um 1,3 %. Die Differenz zwischen Exprten und Imprten der Außenbeitrag bremste dadurch mit einem negativen Beitrag vn 0,3 Przentpunkten das BIP- Wachstum Die führenden Wirtschaftsfrschungsinstitute gehen in ihrem Herbstgutachten 2013 davn aus, dass sich die deutsche Wirtschaft am Beginn eines Aufschwungs befindet. Dies wird damit begründet, dass die Weltwirtschaft wieder etwas stärker expandiert und die Unsicherheit im Zusammenhang mit der Krise im Eurraum deutlich abgenmmen hat. Für den Jahresdurchschnitt 2014 erwarten die Institute einen Zuwachs des Bruttinlandsprdukts um 1,8 %. Jahresabschluss 24 Bilanz zum 31. Dezember 2013 Aktiva 24 Passiva 25 Gewinn- und Verlustrechnung 26 Anhang 27 Bestätigungsvermerk 34 Szial- und Quartiersmanagement der GWSG 35 Daten (preisbereinigt) l Arbeitsmarkt Weiterhin präsentiert sich der Arbeitsmarkt in Deutschland erstaunlich rbust. Viele deutsche Mittelständler suchen trtz wackliger Knjunktur weiter Persnal. Das Nürnberger Institut für Arbeitsmarkt und Berufsfrschung (IAB) prgnstiziert für 2014 einen Zuwachs der Erwerbstätigkeitszahl um rund Persnen. Vn einer deutlichen Senkung der Arbeitslsenqute gehen die Wirtschaftsfrschungsinstitute aber in ihren Herbstgutachten nicht aus Ø 2012 Ø Bruttinlandsprdukt 0,4 % 0,7 % Private Knsumausgaben 0,9 % 0,6 % Knsumausgaben des Staates 1,1 % 1,4 % Ausrüstungsinvestitinen 2,2 % 4,8 % Bauinvestitinen 0,3 % 1,5 % 2013 Dezember 2012 Dezember Zahl der Arbeitslsen rd. 2,9 Mi. 2,9 Mi. Arbeitslsenqute (saisnbedingt) 6,8 % 6,8 % Szialversicherungspflichtig Beschäftigte rd. 29,6 Mi. 29,2 Mi.

3 4 5 l Kapitalmarkt Die Zinsentwicklung zwischen Anfang und Ende 2013 war im mittel- und langfristigen Bereich der Vlumina über 1 Mi. Eur durch höhere Schwankungen als im Vrjahr gekennzeichnet. Nach zwischenzeitlich deutlichem Anstieg pendelten sich die Zinssätze wieder annähernd auf das Niveau am Anfang des Betrachtungszeitraums ein. Die vn der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Effektivzinssätze für Kredite an nichtfinanzielle Kapitalgesellschaften (Neugeschäft) entwickelten sich wie flgt: LAUFZEIT < 1 Jahr 1-5 Jahre > 5 Jahre TERMIN Vlumen < 1 Mi. Eur % % +/ %- Pkte. l Immbilienmarkt/Bauwirtschaft % Immbilienaktien knnten 2013 deutlich zulegen. Der E&G DIMAX stieg bis Jahresende 2013 um rd. 3,1 % gegenüber dem Endstand Vn Januar bis Nvember 2013 wurde in Deutschland der Bau vn Whnungen (einschließlich Bestandsmaßnahmen) genehmigt. Das waren 12,9 % mehr als im Vrjahreszeitraum. Vn den im Zeitraum vn Januar bis Nvember 2013 genehmigten Whnungen waren Neubauwhnungen. Das waren 12,1 % mehr als im Vrjahreszeitraum. Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen die Nettkaltmieten im Bundesdurchschnitt im Berichtsjahr ,04 (+1,6%) F/m², in den alten Bundesländern 5,28 (+2,0%) F/m² und in den neuen Bundesländern 4,76 (+1,5%) F/m². In Deutschland sind die Immbilienpreise kräftig gestiegen. Vn einer drhenden Preisblase kann jedch nch keine Rede sein. Der Häusermarkt ist im internatinalen Vergleich nicht überbewertet. Und slange die EZB ihre Niedrigzinsplitik frtsetzt, bleiben Immbilien ein gutes Anlagebjekt. Die Immbilienpreise haben sich vn Mitte 2010 bis Mitte 2013 um 9 % erhöht. Die Beschäftigung im Baugewerbe wuchs um 1,5 %, die reale Bauinvestitin nahm um 4,2 % zu. Im Whnungsbau erhöhten sich die Auftragseingänge sgar um 36 %. Die Zahl der fertiggestellten Whnungen war 2012 um ein Viertel höher als Weiterhin bieten klug ausgewählte Objekte in Zuzugsgebieten auf absehbare Zeit Chancen auf Wertsteigerungsgewinn % +/ %- Pkte % % +/ %- Pkte. 2,94 2,99 0,05 3,56 3,69 0,13 2,75 2,85 0,10 >1 Mi. Eur 1,89 1,70 0,19 2,54 2,43 0,11 2,70 2,70 0,00 Bereits seit einiger Zeit wird auch in Mönchengladbach das Whnungsmarktgeschehen immer weniger vm Whnungsneubau bestimmt, sndern vn Themen wie Bestandsentwicklung vrhandener Gebäude und Whnungen, altersgerechtem Whnen, energetischer Sanierung swie dem dramatischen Abschmelzen der öffentlich geförderten Whnungsbestände. Die Mietrichtwerte für Mönchengladbach (Stand Juli 2010) geben eine Mietpreisspanne vn 3,85 F/m² für Whnungen, die vr 1948 gebaut wurden und in Randlagen mit schwächerer Verkehrsanbindung zu zentralen Versrgungszentren liegen bis zu 7,75 F/m² für Neubauwhnungen in zentralen der ruhigen durchgrünten Lagen nahe den Hauptzentren vr. Die höchsten Nachfragewerte hat das untere Segment bis zu 5,20 F/m². Rund 39 % der angebtenen Whnungen sind diesem Segment zuzurdnen. Die meisten Mietangebte liegen zwischen 4,61 F/m² und 5,20 F/m², während die stärkste Nachfrage auf Whnungen bis zu einem Preis vn 4,61 F/m² fällt. Die meisten Whnungsangebte (44 %) knzentrieren sich auf das mittlere Preissegment zwischen 5,21 F/m² und 6,25 F/m². Die Whnungsnachfrage ist hier slide durchschnittlich. Das bere Preissegment beginnt ab 6,26 F/m². Die Nachfrage für diese Whnungen ist qualitätssensibel und insgesamt schwächer. Nach Whnungsgrößen unterteilt werden swhl kleine Whnungen bis 45 m², die für Single-Haushalte infrage kmmen, als auch grße Whnungen über 90 m², die vn Familien und Ein- und Zweipersnenhaushalten mit höherem Einkmmen gesucht werden, stark nachgefragt. Hier entsteht ein vergleichsweise geringes Angebt vn 11 % (kleine Whnungen) und 19 % (grße Whnungen). Das größte Angebt (48 %) stellen Whnungen zwischen 60 m² und 90 m². Diese kmmen für verschiedene whnungswirtschaftliche Zielgruppen infrage: für Singles, Paare und bei gutem Zuschnitt auch für Kleinfamilien mit einem Kind. Die Nachfrage nach Whnungen dieser Größe ist als mittel bis leicht unterdurchschnittlich einzustufen. Allerdings werden mdernisierte und sanierte Whnungen und Altbauwhnungen in gutem Erhaltungszustand auch hier gut nachgefragt. Das größte Mietangebt (34 %) gibt es bei Whnungen der Baujahre 1960 bis 1979, das jedch nur auf eine durchschnittliche Nachfrage trifft. Auch Whnungen aus der Nachkriegszeit bis 1959, die 15 % des Angebts umfassen, und Whnungen der Baualtersklasse 1980 bis 1989 (13 %) erfahren nur eine durchschnittliche Nachfrage. Eine hhe Nachfrage erzielen die Altbaubestände bis 1945 und neuere Whnungen der Baualtersklasse 1990 bis 2004 mit besseren Whnstandards. Letztere sind mit einem durchschnittlichen Preis vn 6,04 F/m² für eine grße Nachfragergruppe auch bezahlbar. Kleinräumig knzentriert sich die Nachfrage auf Stadtteile mit hhen Whnqualitäten und in zentralen Lagen wie z.b. Windberg der Am Wasserturm. Gefragt sind auch Stadtteile, die eine geringe Dichte und einen hhen Freiraumanteil haben wie Giesenkirchen-Mitte und Giesenkirchen-Nrd. Neben der Whnstandrtqualität spielt die zentrale Lage bzw. ein differenziertes Infrastrukturangebt in der näheren Umgebung eine wichtige Rlle. S sind auch Gladbach und Rheydt vn einer überdurchschnittlichen Nachfrage nach Mietwhnungen gekennzeichnet. Wichtigstes Ziel ist es dabei, Mönchengladbach als Whnstandrt, der ein nachfragegerechtes und vielfältiges Whnungsangebt für alle Bevölkerungs- und Altersgruppen bereithält, zu psitinieren und in Hinblick auf die Veränderungen des demgrafischen Wandels anzupassen swie weiterzuentwickeln. l Städtischer Whnungsmarkt (Quelle: Handlungsknzept Whnen/Stadt Mönchengladbach) Im Zuge des demgrafischen Wandels kmmt es auch in der Stadt Mönchengladbach zu rückläufigen Bevölkerungszahlen und zu einer kntinuierlich älter werdenden Whnbevölkerung. Die Ausbildung hetergener Szialstrukturen, die zunehmend veränderten Lebensstile und Lebensweisen der Stadtbevölkerung swie die individuellen Whnwünsche und ausdifferenzierten Whnfrmen führen insgesamt dazu, dass auch die Anfrderungen an Whnraum und an eine Whnraumversrgung einer starken Veränderung unterliegen. Auf dem kmmunalen Whnungsmarkt zeigen sich diese Veränderungen swhl in quantitativer als auch qualitativer Hinsicht. Angebtsüberhänge auf einem Teilmarkt und eine hhe Nachfrage auf einem anderen schließen sich nicht mehr aus. l SEPA-Umstellung Aufgrund der am in Kraft getretenen eurpäischen SEPA-Verrdnung wird in der EU stufenweise das Überweisungs- und Lastschriftverfahren harmnisiert. Spätestens zum 1. Februar 2014 muss die Umstellung auf das SEPA- Lastschriftverfahren abgeschlssen sein. Jedes Whnungsunternehmen steht im Rahmen der SEPA-Umstellung vr der Herausfrderung, erfrderliche Veränderungen seiner IT-Systeme, verbunden mit der Anpassung der Zahlungsverkehrsprzesse, durchzuführen. Sweit die technischen Vraussetzungen geschaffen wrden sind und eine Umstellung auf das SEPA-Lastschriftmandat erflgt ist, bedarf es bei Abschluss neuer Miet- und Nutzungsverträge einer entsprechenden Regelung im Vertrag selbst.

4 6 7 Was ist diesbezüglich bei der GWSG erflgt? Ende 2012 wurden bereits erste rganisatrische Vrbereitungen getrffen: Prjekt aufsetzen Benennung eines SEPA-Beauftragten In 2013 flgten weitere Arbeitsschritte: Analyse der Struktur des heutigen Zahlungsverkehrs Klärung, welche IT-Systeme und Abteilungen vn SEPA betrffen sind Ergänzung der Bankverbindung auf Briefbögen, Mietverträgen, Website etc. um IBAN und BIC Knvertierung vrhandener Kundenkennung Pflege der neuen Bankdaten Beantragung der Gläubiger-Identifikatinsnummer Umdeutung bestehender LSE in SEPA-Mandate Umplanung bzgl. der neuen Fristen für den Lastschrifteinzug Infrmatin an Mieter/Whnungseigentümer Ende 2013 erflgte die Umstellung aller Kreditren und Debitren. l Bestandsentwicklung Am 31. Dezember 2013 verfügt die Gesellschaft über flgenden Whnungsbestand: Art des Bestandes Häuser Whnungen Gewerbe Garagen Whn- und Nutzfläche m 2 Eigene Whnungen ,99 Angepachtete Whnungen ,78 Insgesamt ,77 Verteilung des Whnungsbestandes nach Art der Finanzierung: Art der Finanzierung Eigene Whnungen Angepachtete Whnungen Insgesamt - freifinanziert preisgebunden Insgesamt Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen Organisatin und rechtliche Struktur des Unternehmens Die Gesellschaft wurde 1960 in der Rechtsfrm der GmbH gegründet. Sie ist eine 100%ige Tchter der Stadt Mönchengladbach mit Sitz in Mönchengladbach. l Geschäftsfelder Standrt Gegenstand des Unternehmens ist vrrangig eine sichere und szial verantwrtbare Whnraumversrgung für breite Schichten der Bevölkerung. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsfrmen, darunter Eigenheime und Eigentumswhnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich des Städtebaus, der Whnungswirtschaft und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte erwerben, belasten und veräußern. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Flgeeinrichtungen, Läden, Gewerbebauten, wirtschaftliche, sziale und kulturelle Einrichtungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist zu allen Maßnahmen und Geschäften berechtigt, durch die der Gesellschaftszweck gefördert werden kann. Sie kann sich zur Erfüllung ihrer Aufgaben anderer Unternehmen bedienen, sich an ihnen beteiligen der slche Unternehmen swie Hilfs- und Nebenbetriebe erwerben, errichten der pachten. Der Grundbesitz der Gesellschaft (eigener Bestand) teilt sich flächenmäßig wie flgt auf: Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Whnbauten ,37 m 2 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten ,00 m 2 Grundstücke hne Bauten 7.647,00 m 2 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 248,00 m 2 Anlagen im Bau 0,00 m ,37 m 2 Hierin sind Erbbaugrundstücke mit einer Gesamtfläche vn m² enthalten. Es handelt sich um Grundstücke des Anlagevermögens. l Bestandserhaltung/Mdernisierung Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung bildet die nachhaltige und zukunftsgerechte Entwicklung des Whnungsbestandes und der Whnquartiere den Schwerpunkt der Aktivitäten des Unternehmens. Hierbei stehen energetische Optimierungen und der Abbau vn Schwellen und Barrieren weiterhin im Vrdergrund. Zur Sicherung der Vermietbarkeit des Bestandes wurden für Instandhaltung und Mdernisierung im Geschäftsjahr 2013 insgesamt 2.575,1 TF, wvn 695,4 TF auf die angepachteten Whngrundstücke entfielen, ausgegeben. Für die laufenden Instandhaltungsksten bezgen auf die Whn- und Nutzfläche (hne Garagen-Nutzfläche) ergeben sich flgende Aufwendungen pr m² Whnfläche: eigene Objekte (insgesamt ,99 m 2 ) 15,12 F (Vrjahr 14,81 F) Pachtbjekte (insgesamt ,46 m 2 ) 15,60 F (Vrjahr 17,96 F)

5 8 9 Etatvergleich (Bestandspflege ) (Instandhaltungs- und Mdernisierungsaufwand in TF) 1.896, ,7 l Mietentwicklung Die Mnatsdurchschnittsmiete der Whnungen beläuft sich gegenüber den Vrjahren in F/m²: 1.588, , , , /m /m 2 Eigene Whnungen 4,80 4,72 Angepachtete Whnungen 4,26 4,19 Gewerbe 9,37 9,49 872,5 639,6 545,4 784,3 819,9 695,4 Die Sllmieten haben sich um insgesamt 151,2 TF erhöht. Eigene Whnungen 109,7 TF Angepachtete Whnungen 41,5 TF Erhöhung 151,2 T Eigene GPV Im Geschäftsjahr 2013 entfielen vn dem Gesamtetat 684,5 TF auf Gebäude- und Whnraummdernisierungen. l Gesellschaftseigene Immbilien mit 285,8 T 10 Whnungen Vllmdernisierungen 3 Whnungen Badsanierungen Bei dem eigenen Whnungsbestand ergab sich hauptsächlich eine Erhöhung der Sllmieten durch Neubezug vn fertiggestelltem Whnraum und Fertigstellung der Ausbauten der Kindertagesstätten in Höhe vn 28,9 TF. Weitere Erhöhungen waren die Kapitalksten mit 11,9 TF, Frtfall vn Mietsubventinen vn 7,8 TF, Anpassung an rtsübliche Vergleichsmieten mit 10,4 TF und Staffelmieten mit 4,0 TF. Mietminderungen ergaben sich hauptsächlich aus dem Objektverkauf einer Whnanlage und Senkungen vn zunächst kalkulatrischen Mieten nach Kstenabrechnungen mit 52,6 TF. Zusätzlich wirkte sich die Mieteränderung des Vrjahres mit 101,0 TF aus. Bei dem angepachteten Whnungsbestand waren Mietanpassungen in Höhe vn 2,2 TF bedingt durch Neuvermietung nach Mdernisierung zu verzeichnen. Außerdem erhöhte sich durch Anpassungen an rtsübliche Vergleichsmieten die Miete um 14,1 TF. Mietsenkungen waren in Höhe vn 1,3 TF angefallen. Auch hier zeigte sich die ganzjährige Auswirkung vn Mieteränderungen des Vrjahres mit 23,1 TF. Die Erlösschmälerungen aufgrund nicht vermieteten Whnraumes weisen im Verhältnis zu den Sllmieten flgenden przentualen Wert aus: l Gebäude des Generalpachtvertrages mit 398,7 T 7 6,84 15 Whnungen Vllmdernisierung Städtische Mittel vn 230,0 TF wurden für diese Maßnahmen bewilligt ,37 4,85 6,29 4 3,2 % 18,2 % Przentuale Aufteilung des Gesamtbudgets 2.575,1 T % ,6 % 28,0 % Whnungsmdernisierungen Grßprjekte Lfd. Instandhaltung Versicherte Schäden Eigene GPV

6 10 11 Leerstandsentwicklung im Geschäftsjahr 2013 Leerstand eigener Whnungsbestand in % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Gesamtleerstand vermietbare Whnungen Wesentliche Investitinsvrhaben Neubautätigkeit l Mietwhnungsbau Cmpesmühlenweg 2 / Neusser Straße 216 Für die Umsetzung des Bauvrhabens wurden zwei gesellschaftseigene Altbauten an der Neusser Straße abgerissen. Im Juni 2013 erflgte der 1. Spatenstich für diesen Neubau. Hier entstehen 19 Whnungen (davn 15 öffentlich gefördert) und 1 Gewerbe (Zahnarztpraxis). Die Investitin beläuft sich auf rund 2,6 Mi. F. Die Whnungen werden überwiegend barrierefrei und auf dem neuesten energetischen Stand (2 Miniblckheizkraftwerke/Slartherme unterstützend) hergestellt. Der Mietpreis liegt bei 4,85 F/m²/mtl. bei den öffentlich geförderten Whneinheiten swie 8,00 F/m²/mtl. bei den freifinanzierten. Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktber Nvember Dezember Als Fertigstellungstermin ist Juli 2014 geplant. Leerstand angepachteter Whnungsbestand in % 8 % 7 % Gesamtleerstand vermietbare Whnungen 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % Abriss der Altbausubstanz 1 % 0 % Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktber Nvember Dezember Durch kntinuierliche Whnraummdernisierung wird die Qualität und Attraktivität des Whnungsbestandes weiterhin verbessert, um s dem Leerstand entgegenzusteuern. 1. Spatenstich im Juni 2013 Flgende Mietfrderungen wurden im Geschäftsjahr abgeschrieben: Whnungsbestand 2013 T 2012 T Eigene Whnungen 31,1 21,1 Angepachtete Whnungen 32,3 12,1 63,4 33,2 Neubau, Bezug im Smmer 2014

7 12 13 Whnhf Am Gladbach Waldhausener Straße Zur Realisierung einer Neubebauung wurden im Geschäftsjahr 2013 vier Grundstücksflächen (einschließlich marder Altbauten) mit insgesamt m² Grundfläche erwrben. Hier entstehen im Flgejahr 2014 nach Abriss der Altbauten 7 öffentlich geförderte Whnungen (46,5 m² bis 79,5 m²) und 9 freifinanzierte Whnungen swie Stadthäuser mit einer Whnfläche vn 37,5 m² bis 110,00 m² und eine Gewerbefläche vn rd. 88 m². Der Erdgeschssbereich zur Straße nimmt keine Whnungen auf. Hier sind Kellerersatz- und Hauswirtschaftsräume vrgesehen. Bis auf 2 Whnungen und die Stadthäuser ist eine Barrierefreiheit gegeben (Aufzug). Die Gesamtksten belaufen sich auf 2,4 Mi. F. Für die Finanzierung sllen u. a. öffentliche Mittel aus dem Förderprgramm des Landes (NRW Bank) swie zinsgünstige Darlehen des Bundes (KfW-Prgramm) verwendet werden. Der Eigenkapitaleinsatz beträgt rd. 490 TF. l Altbausanierung und Neuerstellung vn Whnraum Whnanlage Slarsiedlung Eicken IV. Bauabschnitt Eickener Straße Hier erflgte eine Mdernisierung in Niedrigenergiebauweise vn 9 Whnungen. Barrierefreiheit kann hier nicht erflgen, da kein Aufzug mit Laubengängen zur Ausführung kmmt. Smit sind lediglich die Erdgeschsswhnungen barrierefrei. In den dann umgebauten Whnungen wurden Barrieren abgebaut. Dies erflgt durch Türverbreiterungen, schwellenfreies Betreten vn Duschen und Balknen, u. v. m. Die Gesamtherstellungsksten belaufen sich auf 1,1 Mi. F. Fertigstellung war zum Die Kaltmiete beträgt bei Bezug 6,50 F/m²/mtl. Die Kaltmieten betragen bei den öffentlich geförderten Whnungen 5,10 F/m²/mtl., bei dem freifinanzierten Whnraum 7,70 F/m²/mtl. Eickener Straße IV. Bauabschnitt, Fertigstellung Smmer 2013 Zum Abriss vrgesehener Altbaubestand Quartiersübersicht Geplanter Neubau

8 14 15 V. Bauabschnitt Eickener Straße Diese Gebäude mit insgesamt 8 freifinanzierten Whneinheiten und 530 m² Whnfläche wurden beginnend mit Smmer 2013 im bewhnten Zustand energetisch saniert. Eine entsprechende Mieterhöhung ist vrgesehen. Die Miete beträgt dann je nach Ausstattung der Whnung 5,50 F bis 6,00 F pr m²/mtl. Bauliche Maßnahmen: Wärmedämmung (Fassadendämmung/Speicherbdendämmung/Dachschrägen) Neue Dacheindeckung Fenstererneuerung mit Raumbe- und -entlüftungssystem Haustüren/Außentüren Sprechanlage/Außenbeleuchtung l Umbau bzw. Erweiterung vn Kindergärten für U3-Plätze Kindertagesstätte Kammgarnstraße 26 Zur Schaffung vn U3-Plätzen wurde Ende Nvember 2012 mit der Erweiterung des Kindergartens begnnen. Insbesndere erflgte hier eine Anpassung der Bestandssituatin bzgl. der WC- und Wickelbereiche. Auch eine Erweiterung der Nutzfläche erflgte um 22,28 m² auf nunmehr insgesamt 671,28 m². Fertigstellung dieser Maßnahme war zum Die Gesamtherstellungsksten belaufen sich auf 170,6 TF und wurden vll aus Zuschüssen (Landesförderung) getragen. Die baulichen Gesamtksten belaufen sich auf 394,4 TF. Die Finanzierung erflgte hauptsächlich durch KfW-Mittel (Prgramm 152) mit 293 TF. Der VI. und letzte Bauabschnitt wird im Geschäftsjahr 2014 die Siedlung kmplettieren und smit diese Grßbaumaßnahme beenden. Eickener Straße I. VI. Bauabschnitt Panrama Kindertagesstätte Kmmerweg 150 Nutzflächenerweiterung zum Smmer 2013 Für die Betreuung vn Kindern unter 3 Jahren wird auch hier eine Erweiterung der Nutzfläche erflgen. Durch den Anbau wird sich die Nutzfläche um 6,58 m² erhöhen. Zusätzlich wird durch die Anschaffung vn Gerätecntainern, die den Außengeräteraum ersetzen, die Fläche um ca. 13,4 m² erweitert. Die kalkulierten Herstellungsksten betragen 148,9 TF. Zuschüsse (Landesförderung) hierfür wurden in Höhe vn 108 TF bewilligt. Die Fertigstellung ist zum geplant. LENA-Gruppen Um dringend ntwendige Plätze für die Betreuung und Unterbringung vn unter dreijährigen Kindern zu schaffen, wurden im Bestand zwischenzeitlich in sieben Whnungen sgenannte Grßtagespflegestellen (LENA-Gruppen) eingerichtet.

9 16 17 l Neubau vn Kindertagesstätte Kindertagesstätte Metzenweg Bereits im Geschäftsjahr 2012 hat der Rat der Stadt Mönchengladbach den Neubau einer Kindertagesstätte für bis zu 4 Gruppen im Stadtbezirk Nrd Standrt Metzenweg 115 beschlssen. Eine städtische Whnungsbaugesellschaft hier die GWSG sll diese Kindertageseinrichtung errichten und an einen Kindergartenträger vermieten. Aufgrund dessen wurden Mitte Dezember 2012 Auslbungsunterlagen für einen begrenzten Architektenwettbewerb erstellt und versandt. Die Abgabe der Entwurfsvrschläge fand zeitnah im Februar 2013 statt. Favrisiert wurde die Planung vm Bür Knrath und Wennemar, die auch durch eine Jury im März 2013 den Zuschlag erhielt. Das für die Umsetzung der Kindertagesstätte erfrderliche Grundstück mit einer Größe vn m² wurde im Herbst 2013 erwrben. Durch Beauftragung eines Prjektsteuerers wurden die Entwurfsplanungen im September 2013 abgeschlssen und der Vrentwurf zum Bauantrag in 2014 gestellt. Die Inbetriebnahme der Kindertagesstätte ist im Juli 2015 geplant. Die Investitinsksten werden rd. 2,0 Mi. F betragen. Für die Finanzierung wurden ein KfW-Darlehen Kmmunale und sziale Infrastruktur ( IKU ) und Kapitalmarktmittel aufgenmmen. l Betreuungstätigkeit/Fremdverwaltung Die Gesellschaft verwaltet und bewirtschaftet für Dritte: Art des Bestandes Treuhand/Stadt Mönchengladbach Persnalwesen Häuser Whnungen Gewerbe Garagen Whn- und Nutzfläche m ,10 Private Eigentümer , ,47 Wesentliche Veränderungen des Persnalbestandes gegenüber dem Vrjahr haben sich nicht ergeben. Die Arbeitsverträge sämtlicher Mitarbeiter sind unter Bezugnahme auf die Bestimmungen des Manteltarifvertrages für die Beschäftigten in der Whnungswirtschaft geschlssen. Die Vergütung erflgt auf Grundlage des Vergütungstarifvertrages für die Beschäftigten in der Deutschen Immbilienwirtschaft. Die rdnungsgemäße Einstufung in die Lhnund Gehaltsgruppen entsprechend der tarifvertraglichen Definitin bliegt der Geschäftsleitung. Außertariflich wurden lediglich Geschäftsführer und Prkuristin entlhnt. Die Festlegung dieser Beträge erflgte durch den Aufsichtsrat. Außerdem besteht eine zusätzliche Altersversrgung bei der Rheinischen Zusatzversrgungskasse. Eine Fluktuatin ist in unserem Unternehmen nur in geringem Maße vrhanden. Flgende Altersstruktur ist zu verzeichnen: Anzahl Mitarbeiter Alter > 60 + > 50 + > 40 + > 30 + > Die persönlichen Aufwendungen stellen sich wie flgt dar: 2013 T 2012 T Löhne und Gehälter 1.157, ,4 Sziale Abgaben 312,5 304,9 Bezüge für Pensinäre 10,1 47, , ,7 Auch in 2013 zeichneten sich unsere Mitarbeiter durch hhe Leistungsbereitschaft, kllegiale und sachliche Zusammenarbeit aus. Zukünftig werden wir uns wie bisher der Ausbildung vn Jugendlichen stellen. Unsere Zielsetzung ist nach wie vr, 3 Auszubildende zu beschäftigen, s dass jedes Jahr ein Ausbildungsplatz besetzt wird. Visin KiTa Metzenweg Wie bereits in den Vrjahren haben wir durch Bereitstellung vn Praktikumsplätzen jungen Menschen die Möglichkeit gegeben, Einblicke in das Berufsbild der/des Immbilienkauffrau/-manns zu erhalten.

10 18 19 Geschäftsergebnis Kennzahlenübersicht Insgesamt erwirtschaftete die GWSG im Geschäftsjahr 2013 ein Jahresergebnis vn 1.379,4 TF. Vr diesem Hintergrund ist die Entwicklung des Unternehmens insgesamt als psitiv zu beurteilen. Dieses Geschäftsergebnis ermöglicht wiederum eine Stützung des Eigenkapitals und eine finanzielle Bewältigung der aktuellen und zukünftigen Aufgaben bei Neubau- und Mdernisierungsmaßnahmen. Entwicklung Bilanzsumme und Eigenkapital Mi. F 103,6 104,2 105,9 114,4 115,9 25,5 25,8 26,1 27,6 27,7 118, Jahr Bilanzsumme Eigenkapital 29,1 Bilanzstichtag Vermögensstruktur Bilanzsumme TF Sachanlagevermögen TF Sachanlagenintensität % 93,7 95,4 94,7 94,7 94,0 Investitinen in Sachanlagen TF Planmäßige Abschreibungen auf Sachanlagen TF Sachanlagenabnutzungsgrad % 27,5 27,2 25,7 26,0 25,3 Kapitalstruktur Eigenkapital (langfristig) TF Eigenkapitalqute % 24,7 23,9 24,1 24,6 24,8 Langfristiges Fremdkapital TF Fremdkapitalqute % 68,3 69,5 69,2 68,5 68,7 Liquidität Cashflw TF Planmäßige Tilgungen TF Ertragslage Umsatzerlöse TF Gesamtkapitalrentabilität % 2,8 2,0 2,0 1,9 1,9 Eigenkapitalrentabilität % 4,7 0,4 1,3 1,2 1,1 Darstellung der Lage l Ertragslage Der im Geschäftsjahr 2013 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vrjahr wie flgt zusammen: Veränderung T T T Umsatzerlöse einschließlich Bestandsveränderungen Gesamtleistung Andere betriebliche Erträge Betriebsleistung Eingang zum GWSG-Haus am Berliner Platz

11 Veränderung T T T Aufwendungen für bezgene Lieferungen und Leistungen Persnalaufwand Abschreibungen Andere betriebliche Aufwendungen Zinsaufwand Gewinnunabhängige Steuern Aufwendungen für die Betriebsleistung l Finanzlage Sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem lfd. Geschäftsverkehr swie gegenüber den finanzierenden Banken wurden, wie in der Vergangenheit, termingerecht geleistet. Über die in Anspruch genmmenen Kredite hinaus verfügt unser Unternehmen für kurzfristige Überziehungen über verbindliche Kreditlinien in Höhe vn rund 1,58 Mi. F. Die Zahlungsfähigkeit war im gesamten Berichtsjahr gegeben und wird nach derzeitigem Stand auch künftig gegeben sein. l Vermögenslage Die finanziellen Transaktinen wirkten sich wie flgt auf die Vermögens- und Kapitalstruktur unseres Unternehmens aus: Betriebsergebnis Finanzergebnis Vermögensstruktur Veränderung T T T Neutrales Ergebnis + Snstiger Bereich Jahresüberschuss Zu dem mit 580 TF ausgewiesenen Betriebsergebnis haben unter Einbeziehung der Betriebsabrechnung flgende Leistungsbereiche beigetragen: Hausbewirtschaftung Veränderung T T T Eigener Whnungsbestand Angepachteter Whnungsbestand Bau- und Betreuungstätigkeit Das psitive Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung resultiert hauptsächlich aus Mietsteigerungen, geringeren Betriebsksten und weniger verausgabten Instandhaltungsaufwendungen. Der Verlust im Bereich Bau- und Betreuungstätigkeit wurde aus nicht aktivierten bzw. aktivierungsfähigen Persnal- und Sachksten der Bautätigkeit verursacht. Das Finanzergebnis betrifft wie im Vrjahr Zinserträge aus kurzfristigen Geldanlagen. Das neutrale Ergebnis ergibt sich hauptsächlich aus einem Objektverkauf, abzüglich Verlusten aus dem Abgang vn Gegenständen des Anlagevermögens (Gebäudeabriss) und nicht gedeckter Verwaltungsksten. Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Finanzanlagen (lang- und kurzfristig) Umlaufvermögen und Rechnungsabgrenzungspsten Lang- und mittelfristig Kurzfristig Gesamtvermögen Kapitalstruktur Veränderung T T T Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklagen Bilanzgewinn Rückstellungen Langfristig Kurzfristig Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungspsten Lang- und mittelfristig Kurzfristig Gesamtkapital

12 22 23 Damit beträgt das Anlagevermögen unseres Unternehmens 93,7 % der Bilanzsumme. Es ist zu 100 % durch Eigen- und langfristiges Fremdkapital finanziert. Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital ist erneut angestiegen und beträgt TF gegenüber TF in der Vrjahresbilanz. Die Eigenkapitalqute beträgt trtz höherer Bilanzsumme vn TF 24,7 %, im Vrjahr 23,9 %. Die Investitinen im Sachanlagevermögen betragen TF. Dem gegenüber standen Anlagenabgänge vn TF und Abschreibungen vn TF; Abschreibungen auf Abgänge betrugen 645,0 TF. Die Erhöhung der langfristigen Verbindlichkeiten vn 166 TF entfällt mit TF auf planmäßige Tilgungen, denen eine Neuvalutierung vn TF und einem Abgang aufgrund Tilgungszuschuss vn 87,0 TF und außerplanmäßigen Tilgungen vn 99 TF gegenübersteht. Insgesamt ist die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als gerdnet und stabil zu bezeichnen. Nennenswerte Veränderungen sind kurz- und mittelfristig nicht zu erwarten. l Nachtragsbericht Vrgänge vn besnderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben. Risikbericht l Risikmanagement Unser Risikmanagement basiert auf l Finanzinstrumente Besndere Finanzinstrumente und insbesndere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens hereingenmmenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten zwischen 4 und 10 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und wegen im Zeitablauf relativ gleich verteilter Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikmanagements bebachtet. Ggf. wurden zur Sicherung günstiger Finanzierungsknditinen Prlngatinen im Vraus abgeschlssen (Frward-Darlehen). Freie Liquidität wird knsequent zur erhöhten Tilgung vn Darlehen eingesetzt. Vn Terminptins- der Swapgeschäften wird unter Risikaspekten kein Gebrauch gemacht. l Prgnsebericht Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immbilienbestand aufgrund seines technischen Zustandes und der Gegebenheiten vraussichtlich auch künftig umfassend nachgefragt wird, s dass die Chancen bestehen, im Rahmen der Entwicklung des Mietenspiegels auch künftig mderate Mietanpassungen vrnehmen und damit die Jahresergebnisse stabilisieren zu können. Durch unsere Investitinen in Neubauten und Mdernisierung werden unsere Marktpsitin und ein dauerhafter Mittelrückfluss abgesichert. Als latente Risiken werden gesehen die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung mit hhen Arbeitslsenzahlen swie die teilweise geringer werdenden verfügbaren Netteinkmmen. Den Risiken aus der Altersstruktur unseres Whnungsbestandes und der Mieter versuchen wir durch zeitgemäßes Auftreten am Markt unter Nutzen der neuen Medien und durch die technische Ausstattung unserer Whnungen auch bei Mieterwechsel und im Übrigen durch Mdernisierungen entgegenzuwirken. Trtz der geänderten Rahmenbedingungen erwarten wir insgesamt eine gefestigte, slide wirtschaftliche Entwicklung mit weiterhin psitiven Jahresergebnissen. Internem Kntrllsystem Cntrlling Frühwarnsystem Im Vrdergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen s rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können. Mönchengladbach, 05. Mai 2014 Geschäftsführer l Risiken der künftigen Entwicklung Die allgemeine demgrafische Entwicklung wird auch in den nächsten Jahren zu einem frtschreitenden Rückgang der Nachfrage nach Whnraum führen. Bedeutsam für die weitere Entwicklung wird die erflgreiche Umsetzung einer zunehmend zielgruppenspezifischen Vermietung der Whnungsbestände sein. Tendenziell muss mit einem Anstieg der Whnungsleerstände swie steigenden Erlösschmälerungen und Frderungsausfällen inflge sinkender Zahlungsmral gerechnet werden. Armin Maaßen l Chancen der künftigen Entwicklung Grundsätzlich bietet jede Marktlage auch Chancen. Vr diesem Hintergrund kann der demgrafische Wandel dazu genutzt werden, durch spezielle Whnungsangebte für ältere Bevölkerungsgruppen, unterstützt durch Ausbau und Intensivierung einer unternehmenseigenen Betreuung für ältere Menschen, eine bessere Marktpsitin gegenüber den Mitbewerbern zu erreichen.

13 24 Jahresabschluss 25 Aktivseite Passivseite A. Anlagevermögen Geschäftsjahr V0rjahr A. Eigenkapital Geschäftsjahr V0rjahr I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,44 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Whnbauten , ,52 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,25 3. Grundstücke hne Bauten , ,35 4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 0,51 0,51 5. Technische Anlagen und Maschinen , ,81 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,08 7. Anlagen im Bau , ,33 8. Bauvrbereitungsksten , , ,39 III. Finanzanlagen 1. Snstige Ausleihungen , ,53 Anlagevermögen insgesamt , ,21 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vrräte 1. Unfertige Leistungen , ,88 2. Andere Vrräte , , ,95 II. Frderungen und snstige Vermögensgegenstände 1. Frderungen aus Vermietung , ,60 2. Frderungen aus dem Verkauf vn Grundstücken ,00 0,00 3. Frderungen aus Betreuungstätigkeit , ,21 4. Frderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 0, ,18 5. Snstige Vermögensgegenstände , , ,54 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,17 C. Rechnungsabgrenzungspsten 1. Geldbeschaffungsksten , ,01 2. Andere Rechnungsabgrenzungspsten 5.888, , ,84 Bilanzsumme , ,59 Treuhandvermögen , ,03 I. Gezeichnetes Kapital , ,13 II. Kapitalrücklage , ,36 III. Gewinnrücklagen 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen , ,00 2. Andere Gewinnrücklagen , , ,32 Bilanzgewinn IV. Gewinnvrtrag , ,50 V. Jahresüberschuss , ,94 Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen , ,00 Einstellung in andere Gewinnrücklagen , , ,50 Eigenkapital insgesamt , ,75 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensinen , ,00 2. Snstige Rückstellungen , , ,98 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,13 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,06 3. Erhaltene Anzahlungen , ,52 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,80 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit , ,00 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,76 7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern , ,68 8. Snstige Verbindlichkeiten davn aus Steuern: ,12 F (Vrjahr: ,76 F) davn im Rahmen der szialen Sicherheit: ,06 F (Vrjahr: 1.479,84 F) , , ,60 D. Rechnungsabgrenzungspsten 2.125, ,31 Bilanzsumme , ,59 Treuhandverbindlichkeiten , ,03

14 26 Anhang 27 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vm bis Geschäftsjahr V0rjahr 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,31 b) aus Betreuungstätigkeit , , ,93 2. Erhöhung der Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit unfertigen Bauten swie unfertigen Leistungen , ,29 3. Snstige betriebliche Erträge , ,72 4. Aufwendungen für bezgene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,02 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.000,00 0,00 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 989, ,72 996,27 Rhergebnis , ,96 5. Persnalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,54 b) sziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversrgung und Unterstützung davn für die Altersversrgung ,82 F (Vrjahr: ,94 F) , , ,94 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,36 7. Snstige betriebliche Aufwendungen , ,46 8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 294,02 294,02 9. Snstige Zinsen und ähnliche Erträge 8.324, , , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Snstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Gewinnvrtrag , , Einstellung in andere Rücklagen , , Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen , ,00 Bilanzgewinn , ,94 A. Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss 2013 wurde nach den Vrschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmdernisierungsgesetzes (BilMG) aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verrdnung für die Gliederung des Jahresabschlusses vn Whnungsunternehmen (Frmblatt VO), wbei für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung das Gesamtkstenverfahren Anwendung findet. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung 2013 ergaben sich keine Veränderungen. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden flgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethden angewandt: l AKTIVA Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungsksten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet. Diese linearen Abschreibungen erflgen auf der Grundlage der Nutzungsdauer. Die Gegenstände des Sachanlagevermögens sind mit den Anschaffungs- und Herstellungsksten einschließlich technischer Eigenleistungen, vermindert um die Abschreibungen, bewertet. Mdernisierungsksten, sweit sie Erhaltungsaufwand im steuerlichen Sinn darstellen, sind unverändert gegenüber dem Vrjahr unter den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung als Instandhaltungsksten erfasst. Zinsen für Fremdkapital im Sinne vn 255 Abs. 3 HGB während der Bauzeit wurden wie in den Vrjahren nicht aktiviert. Die planmäßigen Abschreibungen für Whngebäude werden ausgehend vn einer Gesamtnutzungsdauer vn 50 Jahren bei Altbauten und 80 Jahren bei Neubauten planmäßig unter Anwendung der linearen Abschreibungsmethde über die Restnutzungsdauer der Objekte vrgenmmen. Für ein in 1991 fertiggestelltes Whngebäude wurde die degressive Abschreibungsmethde ( 7 Abs. 5 Nr. 3 EStG) zugrunde gelegt. Eine Mehrabschreibung gegenüber der linearen Abschreibung ergibt sich nicht mehr. Bei den Gewerbebjekten (Ausweis: Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten) wird die lineare Abschreibungsmethde angewandt. Das eigene Bürgebäude wird mit einem AfA-Satz vn 2 % abgeschrieben. Die Abschreibung bei den in den Vrjahren fertiggestellten Kindergärten beträgt hier 4 %. Zusätzlich werden die Ksten der Außenanlagen und der Betriebseinrichtung ausgehend vn einer Gesamtnutzungsdauer vn 10 Jahren planmäßig abgeschrieben. Bei der im Geschäftsjahr fertiggestellten Kindertagesstätte wird die Außenanlage nunmehr mit 15 Jahren abgeschrieben, die Betriebseinrichtung (Einbauküchen) mit 8 Jahren Nutzungsdauer bemessen. Die Abschreibungen bei den Grundstücksksten des Erbbaurechtes (Whn- und Gewerbebjekte) werden entsprechend der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages dtiert. Die zu den Anschaffungsksten erfassten Maschinen und Vermögensgegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden grundsätzlich nach den steuerlichen AfA Sätzen über einen Zeitraum vn 3 bis 13 Jahren abgeschrieben; geringwertige Gegenstände werden im Zugangsjahr direkt aufwandsmäßig erfasst; für Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungsksten über 150,00 F und unter 1.000,00 F (nett) liegen, wurde ein Jahressammelpsten gebildet, der über 5 Jahre linear abgeschrieben wird. Bei snstigen Ausleihungen werden Arbeitgeberdarlehen ausgewiesen, die zu Nminalwerten bewertet sind.

15 28 29 Umlaufvermögen Als unfertige Leistungen werden zu Anschaffungsksten die mit den Mietern nch nicht abgerechneten Betriebsksten ausgewiesen. Vrräte hier Reparaturmaterial werden zu Anschaffungsksten bewertet. Frderungen und snstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich mit ihren Nminalwerten bewertet. Ausfallrisiken wurden durch Abschreibungen der Einzelwertberichtigungen und Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt. Geldbeschaffungsksten (Disagi), für deren Abgrenzung ein Bilanzierungswahlrecht nach 250 Abs. 3 HGB besteht, werden planmäßig linear über die Zinsbindungsfrist abgeschrieben. l PASSIVA Pensinsrückstellungen Pensinsverpflichtungen für frühere Geschäftsführer und deren Hinterbliebene wurden nach dem Teilwertverfahren unter Berücksichtigung vn zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen ermittelt. Dabei wurden die Richttafeln 2005 G vn Prf. Dr. Klaus Heubeck, ein Abzinsungssatz vn 4,88 % bei einer angenmmenen Restlaufzeit vn 15 Jahren swie ein Gehalts- und Rententrend vn 1,5 % zugrunde gelegt. Auf Basis des ermittelten Erfüllungsbetrages gem. HGB i.d.f. nach BilMG wurde hier nch der entsprechende Zinsaufwand ausgewiesen. Snstige Rückstellungen Sie wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ntwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit vn mehr als einem Jahr sind nicht vrhanden. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung l Bilanz Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den flgenden Anlagenspiegel verwiesen: 1. Entwicklung des Anlagevermögens in 2013 Anlagengitter nach 268 Abs. 2 HGB Anschaffungs-/ Anschaffungs- Zugänge Zugänge Abgänge Abgänge Herstellungsksten Herstellungsksten des des Geschäftsjahres Geschäftsjahres (kumuliert) Immaterielle Vermögensgegenstände Immaterielle Vermögensgegenstände , , , ,68 0, ,73 Sachanlagen Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Grundstücke Rechte mit Whnbauten und grundstücksgleiche , , ,66 150, ,13 0,00 Rechte mit Whnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- u. anderen Bauten , ,16 0,00 Grundstücke und grundstücksgleiche , ,35 0,00 Rechte Grundstücke mit Geschäfts- mit Erbbaurechten u. anderen Dritter Bauten 0,51 0,00 0,00 Grundstücke Technische Anlagen hne Bauten und Maschinen 1.388, , ,14 0,00 0,00 0,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,51 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 0,51 0,00 0,00 Anlagen im Bau Technische Anlagen und Maschinen , , ,02 0,00 0, ,00 Bauvrbereitungsksten , ,61 0,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,73 Insgesamt , , ,51 Anlagen Finanzanlagen im Bau Anteile an verbundenen Unternehmen , , ,69 0, ,59 0,00 Bauvrbereitungsksten Snstige Ausleihungen , , , , ,88 0,00 Insgesamt , , , , , ,45 Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt , , ,39 Snstige Ausleihen ,53 294, ,17 Insgesamt ,53 294, ,17 Anlagevermögen insgesamt , , ,35 Umbuchungen (+ / ) Abschreibungen (kumuliert) Buchwert Buchwert Abschreibungen im Geschäftsjahr 0, , , , , , , , , ,54 0, , , , ,06 0,00 0, , ,35 0,00 0,00 0,00 0,51 0,51 0,00 0, , , , ,52 0, , , , , , ,86 0, , ,33 0, ,78 0, , ,39 0, , , , , , ,26 0,00 0, , ,53 0,00 0,00 0, , ,53 0, , , , , , ,98

16 In der Psitin Unfertige Leistungen sind ,26 F (Vrjahr ,88 F) nch nicht abgerechnete Betriebsksten enthalten. 3. In der Psitin Snstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstanden. 4. Die Frderungen mit einer Restlaufzeit vn mehr als 1 Jahr stellen sich wie flgt dar: Frderungen Insgesamt davn mit einer Restlaufzeit vn mehr als 1 Jahr Vrjahr Frderungen aus Vermietung ,49 0, ,69 Snstige Vermögensgegenstände ,42 0,00 0,00 Gesamtbetrag ,91 0, ,69 5. Das gezeichnete Kapital beträgt ,13 F. 6. Rücklagenspiegel Die Kapitalrücklage beträgt unverändert zum Vrjahr ,36 F. Gesellschaftsvertragliche/Satzungsmäßige Rücklagen Bestand am Ende des Vrjahres Einstellung aus dem Bilanzgewinn des Vrjahres Einstellung aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres Entnahme für das Geschäftsjahr Bestand am Ende des Geschäftsjahres ,00 0, ,00 0, ,00 Szialfnds ,14 0,00 0,00 0, ,18 Andere Gewinnrücklagen , ,94 0,00 0, ,08 Gewinn- und Verlustrechnung Es werden keine Erträge aus der Abzinsung vn Rückstellungen, jedch Aufwendungen aus der Aufzinsung vn Rückstellungen ausgewiesen. In den Psten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine wesentlichen peridenfremden Erträge und Aufwendungen enthalten. Lediglich wurde durch Abriss vn zwei Gebäuden aus dem Anlagevermögen ein Abgangsverlust vn 74,1 TF ausgewiesen. Vr Zuführung des Betrages zur gesellschaftsvertraglichen Rücklage in Höhe vn 138,0 TF beträgt das Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bei der GWSG 1.764,4 TF. D. Snstige Angaben 1. Es bestanden keine Haftungsverhältnisse gemäß 251 in Verbindung mit 268 Abs. 7 HGB. Verbindlichkeiten aus persönlicher Haftung gem. 416 BGB bestehen nicht. Es bestehen flgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene der vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage vn Bedeutung sind: Die Verpflichtungen aus dem Pachtverhältnis mit der Stadt Mönchengladbach werden aus laufenden Mieteinnahmen aus dem Pachtbesitz erfüllt. Erbbauzinsverpflichtungen werden über die Mieten abgedeckt. Verpflichtungen aus Miet- der Leasingverträgen bestehen u. a. für Pkws, Kpiergeräte. 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: 7. Die Snstigen Rückstellungen enthalten die flgenden wesentlichen Beträge: Vllbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Ksten der Hausbewirtschaftung Jahresabschluss- und Prüfungsksten Unterlassene Instandhaltung 270,9 TF 59,9 TF 132,9 TF 8. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten swie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte. ä. Rechte stellen sich wie flgt dar: Verbindlichkeit Gesamt betrag Davn Restlaufzeit unter 1 Jahr 1 5 Jahre über 5 Jahre gesichert Art und Frm der Sicherheit * Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,80 GPR Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , , , ,42 GPR Erhaltene Anzahlungen , ,09 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,16 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit , ,00 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen , ,41 0,00 0,00 0,00 Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern , , , , ,13 GPR Snstige Verbindlichkeiten , ,07 0,00 0,00 0,00 Gesamtbetrag , , , , ,35 * GPR Grundpfandrecht Prkuristin 1 0 Kaufmännische Mitarbeiter 3 5 Mitarbeiter Hausbewirtschaftung - Vertrieb - Szialmanagement - Objektverwalter Hausmeister 3 0 Insgesamt 15 5 Außerdem wurden 3 Auszubildende beschäftigt. Daneben wurden im Geschäftsjahr nch nebenberufliche Hauswarte (geringfügig Beschäftigte) für einige Wirtschaftseinheiten beschäftigt. Für die Angestellten und Auszubildenden besteht laut Tarifvertrag eine zusätzliche Altersversrgung bei der Rheinischen Zusatzversrgungskasse. Der derzeitige Umlagesatz beträgt 4,25 % des zusatzversrgungspflichtigen Arbeitsentgeltes vn 965,9 TF in Außerdem muss seit dem Geschäftsjahr 2011 ein Sanierungsgeld in Höhe vn 3,5 % des Regelentgeltes gezahlt werden