Nachhaltig und kostengünstig Bauen Perspektiven für Deutschland bis 2020

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1 Nachhaltig und kostengünstig Bauen Perspektiven für Deutschland bis 2020 Dipl.-Ökonom Michael Neitzel InWIS Forschung & Beratung GmbH Hamburger Fachforum 201 Nachhaltig kostengünstig Bauen Hamburg, den 26. November 201 AGENDA Ausgangssituation Ursachen und Folgerungen Handlungsmöglichkeiten/-empfehlungen Fazit 2

2 AGENDA Ausgangssituation Ursachen und Folgerungen Handlungsmöglichkeiten/-empfehlungen Fazit 3 Baufertigstellungen bleiben hinter dem erforderlichen Volumen zurück Baufertigstellungen Bedarf von mehr als neuen Wohnungen pro Jahr 2014: rd neue Wohnungen fertiggestellt Angebotslücke Aktuelle Herausforderungen: Deutlich wachsender Wohnungsbedarf in Ballungszentren Klimaschutz und Energieeffizienz demografischer Wandel soziale Herausforderungen Baufertigstellungen Wohnungen insgesamt Baufertigstellungen in Ein und Zweifamilienhäusern 4

3 Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Erarbeitung von Empfehlungen in zentralen Feldern Baukostensenkungskommission: Kostengünstig (und qualitätsvoll) bauen aber wie? Die BKSK wurde im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen eingerichtet und hat mehrere Aufgaben: Analyse der Entwicklung der Baukosten und Identifikation der Kostentreiber, Analyse der Ursachen für diese Entwicklungen und Aufzeigen von Verbesserungsmöglichkeiten für eine Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Bauens. Die Endergebnisse liegen vor und sind auf der letzten Kommissionssitzung Anfang November abschließend diskutiert worden. 6

4 Baukostensenkungskommission Umfassender inhaltlicher Ansatz Themenschwerpunkte Baukostenentwicklung Ausgangssituation und Status Quo Qualitätsstandards, Ausstattungsumfang und Anforderungen des Bauordnungsrechts sowie des Baunebenrechts Technisierungsgrad Industrialisierung des Bauens Integrierte Planung / Bauphase (Prozessqualität) Lebenszyklus vom Neubau bis zum Abriss 7 Wesentliche Zielsetzungen für die Arbeit der Baukostensenkungskommission Ziel(e): Voraussetzungen für Neubau / Modernisierung von Wohnraum verbessern in guter Qualität zu angemessenen Preisen ohne eine Vernachlässigung der Standardsetzung Erarbeitung tragfähiger Lösungen in enger Zusammenarbeit und unter Einbindung der Kompetenzen aller Akteure 8

5 AGENDA Ausgangssituation Ursachen und Folgerungen Handlungsmöglichkeiten/-empfehlungen Fazit 9 Grundsätzlich relevante Faktoren für die Entwicklung der Baukosten Verständnis von Kosten: Als Baukosten im Sinne der Arbeit der Baukostensenkungskommission sind solche Kosten zu verstehen, die von einem Bauherrn aufgewendet werden, um ein Gebäude zu errichten (bzw. errichten zu lassen). 10

6 Moderate Preisentwicklung für Bauleistungen bei Erhöhung des Technisierungsgrades Die Preisentwicklung für einzelne Bauleistungen liegt im Bereich des Verbraucherpreisindexes. Leistungen des Bauhandwerks sind nicht ursächlich für steigende Wohnbaukosten. 11 Deutliche Verschiebung der Kostenanteile von Rohbau zu Ausbaugewerken Erhöhung der Materialkosten im Zeitraum von um über 30 %. Starker Anstieg der Weltmarktpreise für Metalle (plus 0%) Preissteigerungen für Ausbaugewerke, wie z. B. Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen (KG 410): 4,6 % Verhältnis Rohbaukosten zu Kosten für technischen Ausbau heute bei 46 zu 4 % (2000: Rohbau 4 % - Ausbau 46 %) höhere technische Ausstattung infolge des EEWärmeG/EnEV bessere Ausstattungen (kabelgeb.dienste, hochwertigere Beläge etc.) stärkerer Anstieg der Produktpreise für die technische Gebäudeausrüstung (z. B. Brennwertkessel von 2000 bis 2013: 49 %). Empfehlung: -> Industriedialog zu robusterer, preisgünstigerer Produktion und Entwicklung (z.b. modulare Technik) -> Baupolitische Prüfung von Abschreibungsmöglichkeiten für TGA 12

7 Preise für technische Anlagen und Nebenkosten steigen stärker als Preise für Leistungen anderer Kostengruppen Steigerungsraten (Jahre ) der Planungs- und Beratungskosten, je nach Einbeziehung von bestimmten Leistungen, von 7 % (InWIS) und 47 % (ARGE Kiel/ Halstenberg), liegen deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate (VPI: 26,2 %). 13 Zyklizität von Baupreisen - historisch belegbarer Zusammenhang zur Kapazitätsauslastung Quelle: Kiel Economics, Zyklizität von Baukosten, Kiel 201. Bis 2008 typischer Zyklenverlauf: Baupreise steigen bei höherer Kapazitätsauslastu ng an Derzeit: Geringere Reagibilität Befürchtung: Vorbote nahender weiterer Baupreisund damit Baukostensteigerungen. 14

8 Entwicklung der Baukosten Baukosten Auswertung BKI Gebäudekosten (Stand 2014) Bauwerkskosten( Baupreise): Kostengruppen Mehrfamilienhäuser (MFH) in 3 Größenklassen Datengrundlage Objektdaten von MFH (n = 8) mit mittlerem Standard (n = 33) hohem Standard (n = 2) Kostenkennwert: / m² Wohnfläche keine Objekte aus den Jahren 2000, 2001 und 2014 vorhanden 1 Entwicklung der Baukosten Zentrale Erkenntnisse BKI-Kostenkennwerte im Trend deutlich stärker gestiegen als DESTATIS- Baupreisindex Baukostensteigerung über Baupreissteigerung nicht vollständig erklärbar BKI-Trends bestätigen die Beobachtungen der Wohnungsbauakteure 16

9 Kostenentwicklung Bauwerkskosten 2000 bis 2014 Index Januar 2000 = EnEV ab EEWärmeG zusätzliche Anforderungen [KG 300/400] EnEV EnEV (2002 bis 2014) WSchV 199/ HeizAnlV (bis 2002) + EEWärmeG (ab 2009) +27 % Preisentwicklung Lebenshaltungskosten Baupreisindex für Wohngebäude (Destatis) - ohne Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Bauwerkskostenindex für Wohngebäude (ARGE) - mit Qualitäts- und Anforderungsveränderungen Quelle: Statistisches Bundesamt, Controlling ARGE ev und Erhebungen in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft Quelle: Walberg et.al. (201): Kostentreiber für den Wohnungsbau, ARGE e.v. Kiel 17 Einschätzung wesentlicher Ursachen für die Entwicklung der Baukosten Nur moderate Preissteigerungen der Rohbaugewerke zeigen, dass die Kostensteigerungen nicht durch das Bauhandwerk ausgelöst werden. Baukostensteigerungen hängen im Wesentlichen ab von: gestiegenen Anforderungen der Nachfrage, generellen Ausstattungs- und Qualitätsveränderungen, (einschl. gestiegener Wohnflächen), einer zunehmenden Bedeutung technischer Gebäudeausrüstung, Veränderungen von Regelungen wie Gesetze, Verordnungen, technischen Baubestimmungen und Normen ein höherer Bedarf an Fachplanungen, der durch Änderungen des Regelrahmens ausgelöst wird. Für Veränderungen des Regelrahmens sind Bund, Länder und Kommunen sowie andere Regelgeber in unterschiedlichem Ausmaß verantwortlich. 18

10 Zuordnung von Kostenveränderungen seit 2000 gegliedert nach Ursachen und Verantwortungsbereichen Quelle: Walberg et.al. (201): Kostentreiber für den Wohnungsbau, ARGE e.v. Kiel 19 AGENDA Ausgangssituation Ursachen und Folgerungen Handlungsmöglichkeiten/-empfehlungen Fazit 20

11 Vielfältige Ansatzpunkte zur Reduzierung von Baukosten Wesentliche Ansatzpunkte Gestaltung des Baukörpers/Grundrisse Konstruktion im Hinblick auf Industrialisierung Prozessqualität im Hinblick auf integrierte Planungsprozesse und Optimierung in der Bauphase Lebenszyklusbetrachtungen 21 Anknüpfungspunkt Baukörper/Grundrisse Hohe Flächeneffizienz reduziert Baukosten - Flächeneffizienz kann durch entsprechende Planungsund Baukonzepte optimiert werden Kompakter Baukörper Minimierung von Verkehrsflächen Abstellräume im Erdgeschoss bei Verzicht auf Keller Barrierefreiheit im EG Geringere benötigte Gesamtfläche, Senkung der Gesamtbaukosten Nutzungsneutrale Grundrisslösungen gewährleisten nachhaltige Vermietung Mikrowohnungen als Alternative zu einem einfachen Standard in Ballungsräumen 22

12 Anknüpfungspunkt Konstruktion/Industrialisierung Zentrale Ansatzpunkte Möglichkeiten zur Reduzierung der Produktvielfalt zugunsten höherer Stückzahlen (Teilvorfertigung) und damit sinkender Preise Übertragungsmöglichkeiten der Idee des Modulbaukastens aus dem Automobilbau auf die Wohngebäude Kostensenkungspotentiale durch Werksfertigung mit Baustellenmontage Erhöhung der Montagefreundlichkeit für zukünftige Anpassungen an Marktstandards durch Industriestandards im Bereich Technischer Anlagen 23 Anknüpfungspunkt Konstruktion/Industrialisierung Vorteile der Vorfertigung Wetterunabhängige Fertigung Durchgängiges werkseitiges Qualitätsmanagement Kurze Montagezeiten/ Bauzeitverkürzung Geringer Arbeitskräftebedarf bei Montage vor Ort Geringerer Bedarf an Fachkräften auf der Baustelle Saubere Baustellen (Ort der Endmontage) Reduzierung Unfallrisiko auf Baustellen Reduzierung Lärmemissionen auf Baustellen Verlagerung von Arbeiten auf der Baustelle in die Vorfertigung Hoher Auslegungsgrad Schalungen im Werk Einsatz effizienter Maschinentechnik Automatisierung der Fertigungsprozesse Reduzierung der Abfallproduktion im Werk Reduzierte Umweltbeeinträchtigungen bei Montage vor Ort Reduzierte Umweltbeeinträchtigungen bei Fertigung im Werk Senkung des Gesundheitsrisikos durch betriebl. Arbeitsschutz Kurze Schalfristen, höhere Formenauslastung Mülltrennung im Werk durchführ- und kontrollierbar Reststoffvermeidung durch Vorkonfektionierung im Werk Erhöhte Mengenrabatte in Abhängigkeit des Umsatzes Kostenreduzierung durch Werkfertigung ab def. Losgrößen Schnellere Amortisation von Finanzdienstleistungen Quelle: IAB: Einfluss von typisierten und vorgefertigten Bauteilen oder Bauteilgruppen auf die Kosten von Neubauten und Bestandsmodernisierungen, Weimar 201. Nachteile der Vorfertigung Kompletter Planungsvorlauf inkl. Haustechnik vor Werksfertigung Aufwendige Umsetzung von Planänderungen in der Ausführung Erhöhter Lagerflächenbedarf im Werk Montageablaufplanung und Baustellenlogistik Straßentransport großformatiger Elemente Bei großem Wiederholungsfaktor Gefahr von Monotonie Fehlen durchgängiger Datenmodellierung 24

13 Anknüpfungspunkt Konstruktion/Industrialisierung Modularisierung, Standardisierung und industrielle, serielle Vorfertigung bergen Kosteneinsparpotenziale insbesondere mit Blick auf die Optimierung von Bauprozessen. Modularisierten und standardisierten Bauweisen kommen bislang noch zu wenig Bedeutung zu, weil häufig die Grundvoraussetzungen nicht erfüllt sind. Urheberrechtliche Fragestellungen müssen eindeutig geklärt werden. Die Vorteile modularisierter Bauweisen werden zu wenig kommuniziert und in Studium bzw. Ausbildung von Architekten und Ingenieuren verankert. Industrielles Bauen erfordert die Zusammenarbeit von Planern und Ausführenden von Anfang an, um Ausführungskompetenzen, Kreativität und Innovationen einbringen zu können. Eine Standardisierung von Planungsprozessen kann dazu beitragen, die Gesamtbaukosten zu senken. Sie hat da ihre Grenzen, wo die Architekturqualität eingeschränkt wird. Bei Modularisierung und industrieller, serieller Vorfertigung von Gebäude bzw. Bauteil muss die Problematik von Akzeptanzhemmnissen berücksichtigt werden. 2 Anknüpfungspunkt Prozessqualität Zentrale Ansatzpunkte Integrierte Planung Auswirkungen der strikten Trennung von Planung und Herstellung eines Gebäudes Qualifizierung und Motivierung der Planer für kostengünstiges, lebenszyklusoptimiertes Bauen verbindliche Integration des Wissens über Herstellungsund Nutzungsprozesse im Planungsprozess Bauphase Implementierung Projekt- und Qualitätsmanagement im Herstellungsprozess durch Bauherren zielführende Baudokumentation für Nutzungsphase Sicherung des Erkenntnisgewinns eines Bauprojektes für zukünftige Bauprojekte 26

14 Anknüpfungspunkt Prozessqualität Durch integrale Planung können sich Einsparpotenziale ergeben. Es bestehen unterschiedliche Auffassungen zu den Potenzialen der integralen Planung und ob diese durch vergaberechtliche Vorgaben begrenzt werden. Die projektinterne Kommunikation und Bauprozessteuerung birgt Optimierungspotenziale. Integrierte Ansätze lassen sich durch computergestützte Planungsmethoden unterstützen. Kostenoptimales Bauen sollte als Gegenstand der Ausbildung und in der Praxis gestärkt werden. 27 Lebenszyklusbetrachtungen und der Zusammenhang zur Bezahlbarkeit des Wohnens Quelle: IWU mit KIT, Weiterentwicklung der Lebenszykluskosten-Methodik, Darmstadt 201. Die ganzheitliche Betrachtung von Investitions- und Nutzungskosten im Wohnungsbau ist notwendig. In der Wohnungswirtschaft existieren vergleichbare dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnungen, jedoch haben sich bisher keine einheitlichen Methoden der Berechnung von Lebenszykluskosten durchgesetzt. 28

15 Wie erreicht man kostengünstigen Wohnungsbau? (Basis: Kostengünstige Projekte im sozialen Wohnungsbau) Bundesweite Befragung von Bauherren - Determinanten Kompakte/verdichtete Bauweise Erschließungssystem (Mehrspänner, Laubengang) Einfachheit der Bauweise (einfache Dachform etc.) Optimierung der Grundrisse (einfach, klar) Wiederholung/Standardisierung von Planungslösungen Hohe Planungstiefe/intensive Kooperation der Beteiligten Standardisierte Grundrisse Optimale Nutzung des Grundstücks Einsatz einfacher/günstiger Bauteile/Kostenvergleich Verzicht auf Unterkellerung Einsatz eines Generealunternehmens Ganzjahreszeitliches Bauen (Innenausbau im Winter) Verhandlungsgeschick (bei Bietergesprächen etc.) Kontrolle der Beteiligten (permanente Bauleitung etc.) Aufzug (1 statt 2, Plattformlift etc.) Verzicht auf Tiefgarage Verwendung von Fertigteilen Frühzeitige Ausschreibung Gewerksweise Vergabe n=28 Sonstiges Angabe in % Gefilterte Ergebnisse nur (eher) kostengünstig eingeschätzte Projekte Eine kostengünstige Bauweise erreichen wir durch das Zusammenspiel mehrerer Faktoren, u.a. einfache klare Gebäudeform, Grundrisse konsequent gestapelt, Erschließung vieler Whg. pro Treppenhaus, Verwendung und Optimierung bereits bestehender Planungslösungen, einfache Fassadengestaltung, Verwendung von Fertigteilen. 29 Übertragbarkeit der Ergebnisse der Bauherrenbefragung Baulich macht es keinen Unterschied, die Bauanforderungen sind die gleichen. Die Ausstattung macht den Unterschied. Im sozialen Wohnungsbau verbauen wir bspw. preiswerte PVC- Bodenbeläge, im frei finanzierten Wohnungsbau nehmen wir Parkett. Welche Unterschiede sehen Sie generell beim sozialen Wohnungsbau und dem frei finanzierten Wohnungsbau insbesondere hinsichtlich realisierter Qualitätsstandards? Sind genannte Einsparpotenziale generell auf den freifinanzierten Wohnungsbau übertragbar? Kostenoptimiertes Bauen ist Großteils auf frei finanzierte Projekte übertragbar. Sie und ich würden bei etwas besserer Ausstattung z.b. Fliesen, Armaturen etc. auch in eine geförderte Wohnung ziehen da merkt man keinen Unterschied. 30

16 Regelungssatzungen im Bauwesen überschaubar machen Anwendung und Auslegung bauordnungsrechtlicher Vorgaben, Regelungen und des Baunebenrechts sowie technischer Bestimmungen können im Einzelfall zu einem vergleichsweise hohen Kostenanstieg beitragen. Einzelne Situationen werden dabei oft durch Belange auf kommunaler Ebene weiter verschärft: zweiter baulicher Rettungsweg zur Erfüllung der Brandschutzanforderung erforderlich, weil Feuerwehr andere Techniken nicht bereithält Umsetzung kommunaler Stellplatzsatzungen kostet den Bauherrn nach zwischen 200 und 400 Euro je m 2 Wohnfläche. -> Transparenzinitiative, um auf die stetige Zunahme von kostenverursachenden Anforderungen aus den verschiedensten Rechtsbereichen jeweils im eigenen Bereich zu reagieren -> Für das Bauordnungsrecht möglichst bundeseinheitliches Regelungswerk (einheitliche Bauordnung). (Zwischen-)Ergebnisse und Empfehlungen der Baukostensenkungskommission, bereits veröffentlicht. 31 Das Volumen und die Taktzeit der Erneuerung von Normen müssen eingeschränkt werden Schätzungsweise über für den Bau relevante Normen aufgrund des Anstiegs des Technisierungsgrads und einer hohen Übernahme internationaler und europäischer Normen: Anwender (insbesondere Planer oder Bauherren) oft nicht mehr am Normungsprozess beteiligt Europäische Bemessungsnormen führen zu erhöhtem Planungsaufwand, nicht aber zu schlankeren Konstruktionen bei mehr Sicherheit Konkurrierende Normungsaktivitäten führen, z.b. im Bereich des Schallschutzes, zu Rechtsunsicherheiten. Empfehlung: -> Stärkere Berücksichtigung der Interessen der Normenanwender -> Abschätzung der Auswirkungen von Normverschärfungen auf die Höhe der Bau- und Wohnungskosten (Zwischen-)Ergebnisse und Empfehlungen der Baukostensenkungskommission, bereits veröffentlicht. 32

17 Kostengünstiger Wohnungsbau muss sich an ehrgeizigen Planungsparametern messen lassen Hoher Kosteneinfluss durch architektonische Planungen. Verhältnis von Erschließungsfläche zur Wohnfläche schwankt von 1:7 bis 1:2. Planungsparameter DEGEWO Berlin: Fläche: Nutzfläche zu Bruttogeschossfläche (Zielbereich von 66 bis 76 %), Volumen: Kompaktheit des Gebäudes, Fassade: Anteil der verglasten Fläche. -> Baukosten unter je m² Wohnfläche und Miete von max. 6,0 je m² bei entsprechend moderner Architektur Empfehlung: -> Vorgabe klarer Planungsparameter für den kostengünstigen Wohnungsbau -> stärkere Debatte zwischen Wohnungswirtschaft, Architekten und Ingenieuren -> Integration von Kenntnissen über kostengünstige Bauweisen in die Ausbildung von Architekten und Fachplanern (Zwischen-)Ergebnisse und Empfehlungen der Baukostensenkungskommission, bereits veröffentlicht. 33 Fazit In den letzten Jahren ist es durch verschiedene Ursachen zu einem erheblichen Anstieg der Baukosten gekommen. Die Kostentreiber sind vielfältig. Verantwortlich sind auch ansteigende Wohnflächen, gestiegene Ausstattungsstandards und technische Ausrüstungen. Diese werden oft durch Regelungen der Kommunen, der Länder und des Bundes beeinflusst. Um dem Wohnungsbau zusätzliche Impulse zu geben, ist es notwendig, die Kostenentwicklung spürbar zu dämpfen und Kosten zu reduzieren. Die Baukostensenkungskommission hat dazu über 70 Empfehlungen erarbeitet, die sich an Bund, Länder und Kommunen, an die Bauwirtschaft und die Hersteller von Bauprodukten, die Wohnungswirtschaft und andere Bauherren, an Fachplaner und Regelgeber wie die Normung sowie an Ausbildung und Forschung richten. Eine nachhaltige Senkung der Baukosten ist nur durch ein Zusammenspiel von Einzelmaßnahmen bei Anstrengungen aller Beteiligten erzielbar. 34

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Für Ihre Fragen und Anmerkungen stehen wir gern zur Verfügung. Kontaktdaten: Dipl.-Ökonom Michael Neitzel InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH An-Institut an der EBZ Business School und der Ruhr-Universität Bochum Springorumallee 4479 Bochum Tel.: Fax: