Handbuch Immobilienbewertung in der Kreditwirtschaft

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1 Schröter/Ziesenitz (Hrsg.) Handbuch Immobilienbewertung in der Kreditwirtschaft Aufsichtsrechtsrechtliche Anforderungen Prozessuale Vorgehensweise Bewertungsprodukte Prüfungsansätze Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

2 Zitiervorschlag: Autor in: Schröter/Ziesenitz (Hrsg.): Handbuch Immobilienbewertung in der Kreditwirtschaft, RdNr. XX. ISBN: Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Im Bosseldorn 30, Heidelberg Satz: Finanz Colloquium Heidelberg GmbH Druck: Druckhaus Nomos, Sinzheim

3 Schröter/Ziesenitz (Hrsg.) Handbuch Immobilienbewertung in der Kreditwirtschaft Aufsichtsrechtsrechtliche Anforderungen Prozessuale Vorgehensweise Bewertungsprodukte Prüfungsansätze Henrike Beer Immobiliengutachterin Value AG the valuation group Lars Blume Niederlassungsleiter und Immobiliengutachter Value AG the valuation group David Jahn Geschäftsführer JKT Immobilien GmbH Raik Kasch Geschäftsführer JKT Immobilien GmbH Jochem Kierig Bereichsleiter Software- und Researchprodukte Sprengnetter GmbH Bad Neuenahr-Ahrweiler

4 Jürgen Müller Leitender Berater vdpconsulting AG Hamburg Björn Reher Partner Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Mazars GmbH & Co. KG Hamburg Dr. Karsten Schröter (Hrsg.) SV-Büro Dr. Schröter Hannover Thomas Ziesenitz (Hrsg.) Abteilungsdirektor Fördergeschäft, Finanzierung und Wirtschaftspolitik Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, e.v. Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

5 INHALTSÜBERSICHT Inhaltsübersicht A. Einführung 1 B. Bewertungsanlässe im Kreditprozess 33 C. Beschreibung der Bewertungsprodukte 57 D. Bewertungsrelevante aufbauorganisatorische Hinweise 173 E. Bewertungsrelevante ablauforganisatorische Hinweise 209 F. Aufsichtsrechtlich relevante bewertungsmethodische und bewertungssystematische Hinweise 301 G. Bewertungsinstrumente 337 H. Qualitätskontrolle 387 I. Schnittstellen zu anderen Bankprozessen 403 J. Prüfhandlungen der Aufsicht im Zusammenhang mit der Sicherheitenbewertung (Grundpfandrechtliche Sicherheiten) 423 K. Übersicht über gesetzliche Grundlagen und Standards 499 L. Literatur- und Quellenverzeichnis 517 M. Stichwortverzeichnis V

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7 INHALTSVERZEICHNIS Inhaltsverzeichnis A. Einführung 1 I. Vorbemerkung (Schröter/Ziesenitz) 3 II. Übersicht über Regularien mit Bewertungsbezug (Schröter/Ziesenitz) 5 1. CRR, SolvV und KWG 5 2. Mindestanforderungen an das Risikomanagement 6 3. PfandBG und BelWertV 7 III. Realkredit und Grundpfandrecht 9 1. Definition des Realkredits und Zusammenhang zwischen Realkredit und Grundpfandrecht (Müller) 9 2. Zusammenhang von Realkreditfähigkeit, Eigenkapital- Privilegierungsfähigkeit und Deckungsfähigkeit (Schröter/Ziesenitz) Beleihungsfähigkeit von Immobiliensicherheiten (Schröter/Ziesenitz) 19 IV. Bewertungsprozess in CRR, MaRisk und PfandBG (Schröter/Ziesenitz) CRR Bewertungsprozess MaRisk Bewertungsprozess PfandBG Bewertungsprozess 30 B. Bewertungsanlässe im Kreditprozess (Schröter/Ziesenitz) 33 I. Vorbemerkungen 35 II. Überblick Bewertungsanlässe im Bankprozess Vorbemerkung Bewertungsanlässe und Bewertungsprodukte Bewertungsanlässe im Refinanzierungsprozess Bewertungsprodukte im Rechnungslegungsprozess 46 VII

8 INHALTSVERZEICHNIS III. Bewertungsanlässe und Unterscheidung zwischen aufsichtsrechtlich determinierten Bewertungsprodukten und bankindividuell ausgestaltbaren Bewertungsprodukten Überblick Vorbemerkung Zusammenhang von Bewertungsanlässen und aufsichtsrechtlich determinierte Bewertungsprodukte Zusammenhang von Bewertungsanlässen und bankindividuell ausgestaltbaren Bewertungsprodukten 54 C. Beschreibung der Bewertungsprodukte (Schröter/Ziesenitz) 57 I. Aufsichtsrechtlich determinierte Bewertungsprodukte Markt-/Beleihungswert-Gutachten Vereinfachte Wertermittlung nach 24 BelWertV Plausibilisierung von Markt- und Beleihungswert- Gutachten Wertüberprüfung Überwachung mittels Marktschwankungskonzept Zustandswert nach 4 Abs. 6 BelWertV Bautenstandsbericht 148 II. Bankindividuell ausgestaltbare Bewertungsprodukte Wertindikation Projekt-Gutachten Vorläufiges Markt-/Beleihungswertgutachten Marktwert-Gutachten Einführung des anders ermittelten nachhaltigen Wertes mit der Umsetzung des Baseler Eigenkapitalakkords (Basel II) 168 D. Bewertungsrelevante aufbauorganisatorische Hinweise 173 I. Anforderungen an die Unabhängigkeit von mit Immobilienbewertung befassten Personen (Schröter/Ziesenitz) Aufsichtsrechtliche Definition des Personenkreises 175 VIII Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

9 II. INHALTSVERZEICHNIS 2. Aufbau- und ablauforganisatorische Unabhängigkeitserfordernisse Persönliches Unabhängigkeitserfordernis Übersicht über die Unabhängigkeitsanforderungen 189 Qualifikation der mit der Immobilienbewertung befassten Personen Begutachtende Personen (Schröter/Ziesenitz) Wertermittelnde Person (nach 24 BelWertV) (Schröter/Ziesenitz) Besonderheiten bei externen Gutachtern (Schröter/Ziesenitz) Aufbau- und ablauforganisatorische Besonderheiten bei der Organisation einer externen Bewertungsfirma Beispiel (Jahn/Kasch) 196 III. Weiterbildungsprogramme und Qualifizierungsnachweise (Schröter/Ziesenitz) Weiterbildungsprogramme der kreditwirtschaftlichen Akademien Qualifizierungsnachweise für begutachtende Personen Qualifizierungsnachweise für sachkundige Personen (wertermittelnde Person nach 24 BelWertV) 207 E. Bewertungsrelevante ablauforganisatorische Hinweise 209 I. Grundsätzlicher Bewertungsablauf in Bewertungseinheiten (Schröter/Ziesenitz) 211 II. Auftragsmanagement (Schröter/Ziesenitz) Bewertungsauftrag Bewertungsauftrag anlegen Auftragnehmende Bewertungseinheit Für die Bewertung benötigte Unterlagen Datenschutz nach DSGV Service Level IX

10 INHALTSVERZEICHNIS III. Vergabemanagement (Schröter/Ziesenitz) Vergabestrategien Vergabe innerhalb der internen Bewertungseinheit Vergabe an externe Gutachter 229 IV. Auftragsbearbeitung (Schröter/Ziesenitz) Erstbewertung Wertüberprüfung und Folgebewertung 249 V. Grundsätze der Portfolio-Bewertung (Value. AG) (Beer/Blume) Einführung in das Thema Prozessablauf der Portfoliobewertung Woran jede Portfoliobewertung scheitern kann Fazit Über die Value AG 276 VI. Wegweiser der Sparkassenorganisation zur Umsetzung der Beleihungswertermittlungsverordnung (Schröter/Ziesenitz) Musterprozesse der Sparkassen-Finanzgruppe Wegweiser Umsetzung BelWertV der S-Finanzgruppe Module 279 VII. Organisatorische Hinweise zu Einzelthemen (Schröter/Ziesenitz) Festsetzung des Beleihungswertes Aushändigung von Wertgutachten an Dritte Wertüberprüfung von Sicherheiten innerhalb des Verwertungs- prozesses Ablauforganisatorische Hinweise zur Umsetzung des EZB-Leitfadens für Banken für notleidende Kredite 288 VIII. Hinweise zu an die Bewertung angrenzenden Gebieten (Schröter/Ziesenitz) Versicherung im Zusammenhang mit Art. 208 Abs. 5 CRR (durch Immobilien besicherte Risikopositionen) Versicherung im Zusammenhang mit der Pfandbriefdeckung 298 X Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

11 INHALTSVERZEICHNIS F. Aufsichtsrechtlich relevante bewertungsmethodische und bewertungssystematische Hinweise (Schröter/Ziesenitz) 301 I. Überblick 303 II. Berücksichtigung von Lasten und Beschränkungen Bewertung von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II des Grundbuches Lasten und Beschränkungen außerhalb des Grundbuches 316 III. Spezielle aufsichtrechtliche Bewertungshinweise Restnutzungsdauer bei gemischt benutzten Immobilien Berücksichtigung von Leerstandsflächen in der Bewertung Grundsätze der Portfoliobewertung Zu- und Abschläge in der Markt- und Beleihungswertermittlung 332 IV. Alter der Beleihungswertermittlung 335 G. Bewertungsinstrumente 337 I. Prozessbezogene Anforderungen an die Software für kreditwirtschaftliche Bewertungen (Schröter/Ziesenitz) 339 II. 1. Zu erzielende Effekte bei prozessbezogener Bewertungssoftware Abbildung der Bewertungsabläufe in der Bewertungssoftware 346 Datenschutz und Auslagerung von Bewertungsprozessen (Müller) Datenschutz im Bewertungsprozess Auslagerung im Bewertungsprozess 353 III. Datenbereitstellung am Beispiel von SprengnetterONE (Kierig) Vorbemerkung Benötigte Daten und Bereitstellung Primäre Datenquellen XI

12 INHALTSVERZEICHNIS 4. Datenaktualität Qualitätssicherung Verlässlichkeit und Nachvollziehbarkeit Modellkonformität Grenzen der automatisierten Datenbereitstellung 367 IV. Scoring-Modelle zur Beurteilung von Immobilien, auch VÖB-Immobilienanalyse (Schröter/Ziesenitz) Allgemeine Ausführungen zur VÖB-ImmobilienAnalyse Anwendungsbezogene Ausführungen zur VÖB-ImmobilienAnalyse 372 H. Qualitätskontrolle (Schröter/Ziesenitz) 387 I. Überblick 389 II. Steuerungselemente MaRisk Beleihungswertermittlungsverordnung Internes Kontrollsystem (IKS) Festsetzung des Beleihungswertes 399 I. Schnittstellen zu anderen Bankprozessen (Müller) 403 I. Strategieprozess 405 II. 1. Einbindung in die Gesamtbankstrategie Entscheidung im Liquiditätsmanagement zur Pfandbriefrefinanzierung 407 Einbindung in den Kreditvergabeprozess (Entscheidung und Kondition) Kreditanbahnung Kreditentscheidung Wertfestsetzung nach erfolgter Kreditentscheidung 410 III. Integration in das Sicherheitenmanagement der Bank Datenerfassung und optimierte Sicherheitenverteilung 411 XII Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

13 INHALTSVERZEICHNIS 2. Sicherheitenüberprüfung 414 IV. Möglichkeiten im Großkreditmeldewesen (CRR) 415 V. Risikofrüherkennung/Leistungsstörung/Abwicklung Aufsichtliche Anforderungen Aufsichtsrechtlicher Ausfall Anforderungen der MaRisk bei leistungsgestörten Krediten Leitlinien der EZB und EBA zu NPL und FBE im Bereich der Immobilienbewertung Gerichtlicher Verkehrswert und Wirkungsweise in der Zwangsversteigerung 420 J. Prüfhandlungen der Aufsicht im Zusammenhang mit der Sicherheitenbewertung (Grundpfandrechtliche Sicherheiten) (Reher) 423 I. Gutachterwesen Allgemeine Anforderungen Sicherstellung der Unabhängigkeit Beauftragung von externen Gutachtern Auswahl und Qualifikation von Gutachtern Inhaltliche Anforderungen Qualitätssicherungssystem Elektronische Bewertungstools 435 II. Beleihungsgegenstände 436 III. Wertbeeinflussende Umstände Vorlasten in Abteilung des Grundbuchs Nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Lasten Altlasten 444 IV. Ermittlung, Festsetzung und Überprüfung des Beleihungswerts Ermittlung des Beleihungswerts XIII

14 INHALTSVERZEICHNIS 2. Festsetzung des Beleihungswerts Überprüfung der Beleihungswertermittlung gemäß 26 BelWertV 496 K. Übersicht über gesetzliche Grundlagen und Standards (Schröter/Ziesenitz) 499 L. Literatur- und Quellenverzeichnis 517 M. Stichwortverzeichnis 523 XIV Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

15 A. Einführung

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17 SCHRÖTER/ZIESENITZ A. Einführung I. Vorbemerkung Die gegenwärtige Literatur zur kreditwirtschaftlichen Bewertung fokussiert sich im Wesentlichen auf die Ausführungen von CRIMMANN 1 zum Beleihungswert und von WERLING 2 im Kommentar zur Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Hrsg. Kleiber). Bei CRIMMANN werden sowohl aufsichtsrechtliche als auch bewertungsmethodische Anforderungen kommentiert, bei KLEIBER werden insbesondere die methodischen und systematischen Anforderungen an die Ermittlung des Beleihungswertes beschrieben. Darüber hinaus ist keine zusammenhängende und systematische Darstellung des Bewertungsprozesses von Immobilien-Sicherheiten in Kreditinstituten bekannt. Das Buchkonzept soll diese Lücke schließen. Die Verbindung von Aufsichtsrecht, Kredit- und Bewertungsprozess wird dargestellt. Die unterschiedlichen aufsichtsrechtlichen Anforderungen aus MaRisk, CRR und PfandBG einschl. BelWertV werden dargestellt und werden an in der kreditwirtschaftlichen Bewertungspraxis möglichen oder notwendig zu erstellenden Bewertungsprodukten und Bewertungsprozessen gespiegelt. Sowohl langjährig bestehende als auch aktuelle Anforderungen aus der Prüfungspraxis werden bezogen auf die prozessuale und Produkt-Auswirkung kommentiert. Das Buch vermittelt einen komplexen Überblick über Bewertungsanlässe, Bewertungsprodukte und Bewertungsprozesse sowie über die Anforderungen an die Aufbau- und Ablauforganisation der Immobilienbewertung für alle Kreditinstitute. Es synthetisiert die Anforderungen aus MaRisk, CRR und PfandBG. Weitere aufsichtsrechtliche Regelungen, wie die NPL-Richtlinie, werden ebenfalls einbezogen. Es gibt Orientierung in der aufsichtsrechtlich konformen Gestaltung des bankinternen Bewertungsprozesses und bezieht dabei Entwicklungen im IT-Bereich ein Crimmann, W.: Der Beleihungswert, vdp Schriftenreihe Band 55, Berlin, Hrsg.: Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeigerverlag, 10. Auflage,

18 EINFÜHRUNG Es enthält zahlreiche Erfahrungen aus der praktischen Umsetzung dieser Anforderungen. Daher ist das Buch ausdrücklich kein Lehrbuch der Beleihungswertermittlung und kein ausschließlicher Kommentar zur Beleihungswertermittlungsverordnung. Im Folgenden werden die Struktur und die wesentlichen Inhalte der Ausarbeitung kurz vorgestellt: Kapitel A liefert zunächst einen Überblick über die Vorschriften, die in der kreditwirtschaftlichen Wertermittlung eine Rolle spielen. Anschließend werden die für das Verständnis kreditwirtschaftlicher Wertermittlung zentralen Begriffe»Realkredit«und»Grundpfandrecht«eingeführt und in den Zusammenhang von Realkreditfähigkeit, Eigenkapitalprivilegierungsfähigkeit und Deckungsfähigkeit eingeordnet. Zudem werden die unterschiedlichen Anforderungen an die Wertermittlungsprozess nach den bankaufsichtlichen Vorschriften der Europäischen Bankenverordnung (CRR), den Mindesanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) und dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) vorgestellt. In Kapitel B werden die unterschiedlichen Bewertungsanlässe für Immobiliensicherheiten im Kreditprozess strukturiert und vorgestellt. Bewertungsanlässe, die der unterhalb der Kleindarlehensgrenze einzuordnen sind, werden separat behandelt. Zudem wird zwischen aufsichtlich determinierten und bankindividuell ausgestaltbaren Bewertungsanlässen unterschieden. Kapitel C stellt die zu den im vorangegangenen Kapitel eingeführten Bewertungsanlässen einhergehenden Bewertungsprodukte vor. Jedes Bewertungsprodukt wird ausführlich beschrieben. In Kapitel D werde die die bewertungsrelevanten aufbauorganisatorischen Hinweise ausgeführt. Das Kapitel differenziert zwischen Aspekten, die auf die Unabhängigkeit bzw. auf die Qualifizierung von mit der Immobilienbewertung befassten Personen rekurrieren. In Kapitel E werden bewertungsrelevante ablauforganisatorische Hinweise gegeben. Nach einigen grundsätzlichen Überlegungen zu Bewertungsabläufen in Bewertungseinheiten, setzt sich das Kapitel zunächst mit dem Management und der Vergabe von Bewertungsaufträgen an Bewertungseinheiten auseinander. Anschließend wird die schrittweise Bearbeitung von Bewertungsaufträgen aus Sicht der Wertermittlungseinheit beschrieben. Die Erstbewertung von Immobiliensicherheiten und die Wertüberprüfung bzw. Folgeaufträge sind hierbei voneinander zu unterscheiden. Anschließend werden die besonderen Herausforderungen, die bei einer Portfoliobewertung zu beachten sind, behandelt. Die 4 Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

19 SCHRÖTER/ZIESENITZ folgenden Unterkapitel führen Besonderheiten aus, die sich in der Sparkassenorganisation bei Bewertungen zum Beleihungswert stellen, bzw. die sich aus Gebieten ergeben, die an die Wertermittlung angelagert sind. II. Übersicht über Regularien mit Bewertungsbezug Die Regeln für die kreditwirtschaftliche Wertermittlung sind in verschiedene Rechtsgrundlagen zu finden. Der Systematik des Baseler Rahmenwerkes folgend, werden die Mindestanforderungen an die kreditwirtschaftliche Wertermittlung in der Europäischen Bankenverordnung (CRR) festgelegt (sog. Säule I-Anforderungen). Sie werden durch spezielle nationale Regelungen in den Rechtsvorschriften des Kreditwesengesetzes (KWG) und der Solvabilitätsverordnung (SolvV) ergänzt. Darüber hinaus sind weitere Regeln, die Kreditinstitute zur Wertermittlung ihrer Immobiliensicherheiten beachten müssen, in den Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) verankert. Sie sind nach der Baseler Systematik der aufsichtlichen Überwachung zuzuordnen (sog. Säule II- Anforderungen). Weitere spezielle Vorschriften bilden das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Sie sind von denjenigen Instituten zu beachten, die das Indeckungnahmegeschäft durch Pfandbriefe betreiben. Hinsichtlich der Bewertungsregeln zum Beleihungwert bestehen auch Bezüge zum Bankaufsichtsrecht CRR, SolvV und KWG Die Europäische Richtlinie für Kapitalanforderungen (CRD) und die Bankenverordnung (CRR) bilden seit 2014 die wesentlichen Rechtsvorschriften, nach denen Kreditinstitute und Wertpapierfirmen Bankgeschäfte in der Europäischen Union (EU) betreiben dürfen. 3 Sie setzen die gültigen Standards des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht für den europäischen Rechtsraum um. Das Baseler Regelwerk wurde nach der Finanzmarktkrise in 2009 überarbeitet. Ende 2017 legte der Baseler Ausschuss seinen Abschlussbericht vor. Seitdem werden die strengeren Vorschriften sukzessive in die europäischen Vorschriften eingearbeitet. 4 Dieser Prozess dauert nach wie vor an RL 2013/36/EU über den Zugang zur Tätigkeit von Kreditinstituten und die Beaufsichtigung von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen bzw. VO (EU) 575/2013 vom über Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und Wertpapierfirmen, ABl. L 176, S. 338, S Mit dem Bankenpaket zur CRD V und CRR II wurden wesentliche Bestandteile des Basel III- Rahmenwerks auf europäischer Ebene umgesetzt. Die einschlägigen Rechtsnormen stellen die RL (EU) 2019/878 sowie VO (EU) 2019/876 vom , Abl. L 150, S. 253 bzw. S. 1 dar. 5

20 EINFÜHRUNG Die Europäische Bankenrichtline (CRD) ist für die Mitgliedstaaten nur hinsichtlich ihrer zu erreichenden Ziele verbindlich. Sie enthält unter anderem Vorgaben für die Zulassung und die Beaufsichtigung von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen. Außerdem werden Anforderungen an die Risikosteuerung und Sanktionsmöglichkeiten bei Verstößen gegen das Regelwerk formuliert. Die Ziele der CRD müssen in nationale Rechtsvorschriften umgesetzt werden, um für Kreditinstitute Verbindlichkeit zu entfalten. Dies sind in Deutschland vor allem das Kreditwesengesetz (KWG) und die Solvabilitätsverordnung (SolvV). Weitere nationale Aufsichtsvorschriften stellen die Sparkassengesetzen der Länder sowie einschlägige andere nationale Verordnungen dar. Anders als die Europäische Bankenrichtlinie (CRD) ist die Europäische Bankenverordnung (CRR) in allen ihren Teilen unmittelbar verbindlich und gilt in jedem Mitgliedstaat als anzuwendendes Recht. Die Verordnung schreibt im Wesentlichen vor, welche quantitativen Mindestanforderungen an das vorzuhaltende Eigenkapital Kreditinstitute einhalten müssen. Hierunter sind auch die Regelungen zur angemessenen Eigenkapitalausstattung, zu Großkreditgrenzen und zur Liquiditätsausstattung zu zählen. 2. Mindestanforderungen an das Risikomanagement Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) sind eine normeninterpretierende Verwaltungsvorschrift der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zu der Vorschrift des 25a und 25b KWG über besondere organisatorische Pflichten von Kreditinstituten sowie Auslagerungen von Aufgaben und Prozessen. Sie geben den Rahmen vor, den Kreditinstitute bei der Ausgestaltung ihres institutsinternen Risikomanagements beachten müssen. Mit den MaRisk setzt die deutsche Aufsicht wichtige qualitative Elemente des Baseler Rahmenwerkes für Bankenaufsicht um. Die Einführug der MaRisk bedeuteten für die deutsche Aufsichtspraxis einen Paradigmenwechsel. Die BaFin vollzog damit eine Abkehr von einem traditionell Regel-basierten Aufsichtsansatz hin zu einem Prinzipien-geleiteten Ansatz. Insofern beinhalten die MaRisk in vielerlei Hinsicht Öffnungsklauseln, die den Instituten Gestaltungsspielräume einräumen, ihre innerbetrieblichen Organisationsvorschriften (Innerbetriebliche Ordnung) eigenverantwortlich nach institutsspezifischen Risikogesichtspunkten zu entwickeln. Zudem präzisieren die MaRisk die Anforderungen an das Risikomanagement auf der Gruppenebene. Um ein angemessenes und effektives Risikomanage- 6 Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

21 SCHRÖTER/ZIESENITZ ment einzuführen, müssen sich Institute unter Berücksichtigung ihrer Risikotragfähigkeit insbesondere eigene Strategien und interner Kontrollverfahren verschaffen. Diese sollen aus einem internen Kontrollsystem und der Internen Revision bestehen. In ihrem internen Kontrollsystem sollen Institute Regelungen zur Aufbau- und Ablauforganisation sowie Prozesse zur Identifizierung, Beurteilung, Steuerung, Überwachung sowie Kommunikation von Risiken beachten. Dies beinhaltet auch die Einführung einer Risikocontrolling- und Compliance-Funktion. Vor allem kleinere Institute erhalten durch den prinzipiengeleiteten Aufsichtsansatz die Möglichkeit, nach dem Grundsatz der Proportionalität risikoadäquate Umsetzungslösungen zu verfolgen. Die Aufsicht erhebt ihrerseits den Anspruch, bei Institutsprüfungen der individuell verschiedenen Risikosituation von Instituten Rechnung zu tragen. Die MaRisk hatte die BaFin erstmals 2005 veröffentlicht. Seitdem werden die Vorschriften regelmäßig unter Beteiligung von Institutsvertretern fortgeschrieben. Die aktuellen Vorschriften hat die BaFin in ihrem Rundschreiben 09/2017 (BA) bekannt gegeben PfandBG und BelWertV Die Vorschriften, nach denen Kreditinstitute nach 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1a KWG das Pfandbriefgeschäft betreiben dürfen, sind im Pfandbriefgesetz (PfandBG) geregelt. Die als Pfandbriefgeschäft einzuordnenden Geschäfte werden in 1 Abs. 1 Satz 2 PfandBG abschließend aufgezählt. Hierunter fällt das Begeben von Schudverschreibungen, die durch erworbene Hypotheken, Forderungen an öffentliche Stellen, Schiffshypotheken oder Registerpfandrechte an Luftfahrzeugen gedeckt sind. Pfandbriefe werden in der Regel als Inhaberschuldverschreibungen ausgegeben. Zur Absicherung halten die Pfandbriefemittenten regelmäßig eine Deckungsmasse vor. Um Ansprüche von Pfandbriefgläubigern jederzeit vollständig abdecken zu können, müssen Pfandbriefe stets eine bestimmte Überdeckung aufweisen. Das Pfandbriefgeschäft in seiner jetzigen Form wurde durch das Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005 (BGBl I S. 1373) eingeführt. Wollen Kreditinstitute Pfandbriefe begeben, benötigen sie von der BaFin eine Erlaubnis für das Pfandbriefgeschäft nach 32 KWG. In diesem Falle müssen Kreditinstitute den in 2 PfandBG beinhalteten Anforderungen genügen. Hierzu zählen Mindestvorgaben an das vorzuhaltende Kernkapital. Unter anderem müssen sie darlegen, dass sie das Pfandbriefgeschäft regelmäßig und nachhaltig betreiben

22 EINFÜHRUNG 22 werden und dass sie den dafür erforderlichen organisatorischen Aufbau vorhalten werden. Die besonderen Bewertungsvorschriften an die Deckungsmasse hypothekarisch besicherter Pfandbriefe werden in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) spezifiziert. Sie ist seit 2006 nahezu unverändert in Kraft. Durch die BelWertV gelten seitdem einheitliche Anforderungen an die Beleihungswertermittlung. In der BelWertV werden Mindestanforderungen an die Qualifikation und Unabhängigkeit der Gutachter gestellt. Außerdem enthält die BelWertV methodische Vorgaben, die Kreditinstitute einhalten müssen, wenn sie Immobiliensicherheiten zum Beleihungswert bewerten. 8 Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

23 MÜLLER III. Realkredit und Grundpfandrecht Der Realkreditbegriff geht bereits auf Friedrich den Großen zurück, der 1769 eine entsprechende Kabinettsorder erließ. Seit dieser Zeit entwickelte sich der Realkredit permanent zu einem sehr sicheren Finanzierungsinstrument, insbesondere auch auf Basis der Refinanzierung über Pfandbriefe, weiter. Grundlage ist die Besicherung über Grundpfandrechte in Form von Hypotheken und Grundschulden Definition des Realkredits und Zusammenhang zwischen Realkredit und Grundpfandrecht Das Kreditwesengesetz definiert in 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG den Realkredit mit Verweis auf die 14 und 16 Abs. 1 und 2 PfandBG: 24 Grundpfandrechtlich besicherter Kredit bis zu einem Betrag von 60 Prozent des Beleihungswerts (Beleihungsgrenze), bei dem die Bewertung der Immobilie nach den vorsichtigen Prinzipien im Kontext des Beleihungswerts erfolgt. Neben dem KWG gelten gesetzliche bzw. aufsichtliche Regelungen wie z. B. die MaRisk 5 die Solvabilitätsverordnung 6, die Änderungs-Verordnung (EU) 2019/876 7 zur Verordnung (EU) 575/2013 (Capital Requirement Regulation CRR -) und alte Rundschreiben der Bundesanstalt für Finanzaufsicht. Die alten Rundschreiben behalten ihre Gültigkeit bis spezifische Regelungen zu einzelnen Sachverhalten durch die BaFin oder die europäische Aufsicht (z. B. über Regulatory Technical Standards RTS -) veröffentlicht werden. Die Regelungsinhalte der CRR für Kredite, die unter anderem durch Immobilien besichert sind, finden auf den Realkredit als übergeordnete Verordnung Anwendung. Risikogewichtete Positionsbeträge werden in der CRR entweder über den Standardansatz (KSA) oder den auf internen Beurteilungen basierenden Ansatz (IRB-Ansatz) ermittelt (Art. 107 CRR). Demnach werden im KSA in Art. 124 Abs. 1 CRR Risikopositionen (vollständige oder teilweise) die durch Immobilien besichert sind, allgemein 100 % Risikogewicht zugewiesen. Sofern die Voraussetzungen für durch Wohnimmobilien besicherte Risikopositionen vorliegen, werden 35 % Risikogewicht in Forde Fassung Oktober Fassung Dezember EU Verordnung 575/2013 wurde durch die»crr II«vom in diversen Artikeln neu gefasst und ergänzt. 9

24 EINFÜHRUNG rungsklasse 125 zugewiesen. Bei gewerblichen Immobilien 50 % Risikogewicht in Forderungsklasse 126. Zu beachten und zu qualifizieren sind die Besonderheiten zu»spekulativen Immobilienfinanzierungen (Art 4. Abs. 1 Nr. 79 CRR)«, die in der Forderungsklasse 128 mit 150 % Risikogewicht geführt werden. Es sind damit zwei Grund-Parameter notwendig: 1. Eine Immobilie und 2. Eine Besicherung über ein Grundpfandrecht. Die Anforderungen an die Immobilie insbesondere die Bewertung und sonstigen Anforderungen werden ausführlich in späteren Kapiteln beschrieben. In jedem Fall gelten für die Inanspruchnahme der Realkreditprivilegierung die Grundsätze für die Anerkennungsfähigkeit von Kreditrisikominderungstechniken gemäß Art. 194 CRR in Verbindung mit den Art. 208 und 229 CRR. Für die Bestellung von Grundpfandrechten, deren Wirksamkeit und rechtliche Durchsetzbarkeit, sind die Regelungen aus dem BGB, der Grundbuchordnung, Zivilprozessordnung und nicht zuletzt des Zwangsversteigerungsgesetzes zu beachten. Die grundpfandrechtliche Besicherung ist seit über 100 Jahren in den 1113 BGB ff. geregelt. Ergänzt wird die gesetzliche Regelung durch eine umfangreiche gesicherte höchstrichterliche Rechtsprechung. Im Geschäftsverkehr hat sich die Grundschuld ( 1191 BGB ff.) und nicht die ursprünglich vorgesehene Hypothek und hier die vollstreckbare Buchgrundschuld ( 1116 Abs. 2 BGB i.v. mit 800 ZPO 8 ) etabliert. Die Grundschuld als Einzel- oder Gesamtgrundschuld stellt die Sicherheit zu dem belasteten zu bewertenden Grundstück/Grundstücken und der wesentlichen Bestandteile ( 94 ff. BGB) dar. Die Grundschuld ermöglicht die Befriedigung aus dem Grundstück. Gegenstand der Bewertung ist/sind das/die einzelnen zu belasteten Flurstück/e, als kleinste Grundstückseinheiten. Für die Kreditentscheidung können deshalb Beurteilungen z. B. zu komplexen Überbauten wesentlich für die durchzuführenden Belastungen von einem oder mehreren Grundstücken sein. Im Falle einer Leistungsstörung mit anschließender Zwangsversteigerung kann bereits bei der Grundschuldbestellung die Grundlage für einen optimierten Versteigerungserlös geschaffen werden. Einzelheiten hierzu in Kapital I.IV.2. 8 Zivilprozessordnung. 10 Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020

25 MÜLLER Buchgrundschulden werden nach Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs rechtlich wirksam durch den Gläubiger erworben. Regelmäßig werden im Zuge der Bestellung zwischen dem Gläubiger (Bank) und dem Grundstückseigentümer (Sicherungsgeber) zusätzliche Vereinbarungen in Form einer»zweckbestimmungserklärung/sicherungsvereinbarung«getroffen. Hierin werden die Rechte zwischen Bank und Eigentümer z. B. für die Abtretung, die Löschung und Auskehr des Mehrerlöses in der Zwangsversteigerung getroffen. Bei Kaufpreisfällen wird eine Zweckbestimmungserklärung zur Sicherstellung der Kaufpreiszahlung zwischen altem Grundstückseigentümer und der Bank für die Bestellung der Grundschuld vereinbart. Eine Zweckbestimmungserklärung zwischen Bank und dem künftigen Eigentümer (i. d. R. Darlehensnehmer) wird zusätzlich hereingenommen. Nachfolgend werden grafisch die unterschiedlichen Beziehungen der Beteiligten dargestellt. 32 Abbildung A-1 Komplexes Beziehungsgefecht 11

26 EINFÜHRUNG Gemäß Art. 208 Abs. 2 CRR sind an die Grundschuld als Sicherheit folgende Voraussetzungen geknüpft: a) Ordnungsgemäße Eintragung und rechtliche Durchsetzbarkeit des Grundpfandrechts b) Bestehen eines Pfandrechts ist nachweisbar c) Die Sicherungsvereinbarung und die Jurisdiktion ermöglichen eine Verwertung in einem angemessenen Zeitraum Zu a) Das Institut hat den zuständigen Aufsichtsbehörden auf deren Anforderung nachzuweisen, dass die Sicherheit rechtswirksam und durchsetzbar ist. Üblicherweise erfolgt dies über eine»legal Opinion«. Diese kann durch die unabhängige Rechtsabteilung im Institut erstellt werden. Zu b) Das Bestehen eines Pfandrechts ist für Rechtsräume erforderlich, die eine akzessorische Bindung zwischen Forderung und der gestellten Sicherheit vorsehen. Das deutsche Grundpfandrecht ist abstrakt ausgestattet, d. h. das sachenrechtlich mit Vorliegen der Vollstreckungsvoraussetzungen (Titel/Klausel/Zustellung) eine formale Durchsetzung möglich ist. In der Praxis wird zwischen dem Eigentümer als Sicherungsgeber und der Bank als Sicherungsnehmer eine»zweckbestimmungserklärung«abgeschlossen. Zu c) Der Begriff»Verwertung in einem angemessenen Zeitraum«ist nicht weiter spezifiziert. Nach aktuellem Kenntnisstand ist davon auszugehen, dass im deutschen Rechtsraum auch nicht vollstreckbare Grundschulden privilegierungsfähig sind, da gemäß 1147 BGB das Institut über die Duldungsklage in einem überschaubaren Zeitraum einen Titel erwirken und damit die Zwangsversteigerung einleiten kann. In der Regel werden jedoch vollstreckbare Grundschulden nach 800 ZPO bestellt. In der Kreditweiterbearbeitung hat das Institut sowohl das Objekt (Werthaltigkeit), als auch die Sicherheit (rechtlicher Bestand) zu überwachen. 12 Handbuch Immobilienberwertung, Finanz Colloquium Heidelberg, 2020