II. Allgemeine Angaben

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1 II. Allgemeine Angaben 1. Angaben 1.1. Auftraggeber KAP Investgesellschaft mbh 1.2. Beauftragung Wertermittlungsobjekt Bürogebäude in, Sachsen, 1.4. Zwecke der Wertermittlung 1 Verkehrswertgutachten zum Zweck der Bewertung des Erbbaurechts 1.5. Ortsbesichtigung 2 Datum Teilnehmer Erbbaurechtsgeber Katholische Kirche vertreten durch Herrn Humbertus Mönch Erbbaurechtsnehmer KAP Investgesellschaft mbh vertreten durch Herrn Geld Invest (Geschäftsführer) SV Tobias Johannes Neuparth 1.6. Wertermittlungsstichtag Objektbezogene Arbeitsunterlagen 3 Auszug aus der Flurkarte vom Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit einer Bescheinigung zu Baulasten vom Grundbuchauszug, unbeglaubigte, vom Recherche im Hausaktenarchiv von K - Sadt Auskunft zur Altlastensituation vom Abgabenbescheinigung des Tiefbauamtes zur Erschließungsbeitragssituation vom Auskunft der Stadt K - Stadt zum Planungsrecht vom Die Verwertung des Gutachtens ist nur dem Auftraggeber und lediglich für oben genannten Zweck gestattet. 2 bei der Ortsbesichtigung konnten keine Fotos der Tiefgarage und Technikräume angefertigt werden 3 Zur Verfügung gestellte Unterlagen und erteilte Auskünfte wurden als sog. zugesicherte Eigenschaften übernommen. Seite 7 von 43

2 Auskunft aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan von K - Stadt 4 Angaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in K - Stadt vom Bodenrichtwert zum Stichtag für das Kerngebiet Bodenrichtwert: 950 /m² Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte von K-Stadt 2007 Marktbericht der IHK K - Stadt von 2007 Cushman & Wakfield, Snapshot Büromarkt K - Stadt 1. Quartal 2008 Jones Lang La Salle, City Profil K - Stadt 1. Quartal 2008 Angermann, K - Stadt 1. Quartal 2008 CBRE, K - Stadt Office Market Q Protokoll und Photodokumentation des Ortstermins vom Fundstellen wichtiger Gesetze, Verordnungen und Richtlinien Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom , geändert am Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom , geändert am Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom , geändert am Wertermittlungsverordnung (Wert V. 88) in der Fassung der Bekanntmachung vom , geändert am Wertermittlungsrichtlinien (Wert R.) in der Fassung der Bekanntmachung von Verordnung über das Erbbaurecht in der Fassung der Bekanntmachung vom , geändert am gemäß 1 Abs. 2 bis 6 BauGB Seite 8 von 43

3 2. Hinweise 2.1. Berechnungen Für die Verkehrswertermittlung stand die Katasterkarte, sowie die Grundrisse (teilweise unvollständig) mit Größenangaben der jeweiligen Räume, die als Grundlage des Gutachtens dienten, zur Verfügung Beschreibungen Bau und Bodenbeschreibungen dienen der allgemeinen Darstellung. Sie gelten nicht als vollständige Aufzählung von Einzelheiten, sondern als Grobübersicht Urheberrecht Das vorliegende Gutachten ist urheberrechtlich geschützt. Es ist ausschließlich für den oben angegebenen Zweck zu verwenden, da gegebenenfalls in der Wertableitung verfahrensbedingte Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Jede anderweitige Verwendung bedarf einer schriftlichen Rücksprache bei dem Unterzeichner und dessen Bestätigung Bodenverhältnisse Für die Bewertung wurden keine Bodenuntersuchungen durchgeführt. Es wurden ungestörte altlastenfreie Verhältnisse ohne Grundwasser-Einflüsse unterstellt. 5 Ein Neu-Aufmass der Flächen durch den SV war nicht Gegenstand des Auftrags. Eine Plausibilitätskontrolle wurde durchgeführt, die die vorliegenden Daten überschlägig bestätigt. 6 Feststellungen wurden nur insoweit getroffen, wie sie für die Wertermittlung relevant sind. Eine Haftung für nicht erkennbare oder verdeckte Mängel, für Mängel an nicht zugänglich gemachten Bauteilen, sowie für sonstige nicht festgestellte Grundstücksmerkmale (z. B. Untersuchungen bez. Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge, schadstoffbelastete Bauteile oder Bodenverunreinigungen) wird ausgeschlossen. Seite 9 von 43

4 III. Grundstücksbeschreibung Lage Gemeinde Ortsteil K - Stadt K - Stadt Nord Eigentümer Katholische Kirche, Erzbistum K-Stadt Schillerstrasse 2 Amtsgericht/Grundbuchamt K - Stadt Grundbuch von K - Stadt, Band 1, Blatt 4711, Erbbaugrundbuch von K - Stadt, Blatt Kataster/Vermessungsamt Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen, Geschäftsstelle K - Stadt Gemarkung von K - Stadt, Flur 1234, Flurstück 123 Grundstück Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück Nummer Grösse in m² 1 K - Stadt Gesamt Grösse Gesamt m² Seite 10 von 43

5 1. Makrolage, Ort und Einwohnerzahl Verkehrswertgutachten Erbbaurecht Stadtgebiet Grösse zweitgrößte, kreisfreie Stadt K - Stadt in Sachsen regionales Oberzentrum zwischen den Großstädten Berlin, Dresden und Halle km² Stadtteil K - Stadt - innerstädtischer Bereich Nord durch Flußauen der Elster und Pleiße geprägte Landschaft 2 km nördlich vom Zentrum der Stadt K - Stadt entfernt Einwohnerzahl Infrastruktur , vorrangig durch Eingemeindung gewachsen 8 es steht ein umfassendes Maß zur Deckung des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs zur Verfügung. Vorhanden sind: Kindertagesstätten Schulzentren mit Grund-, Sekundarschulen, und Gymnasien sowie Berufsbildende Schulen Standort der Universität K - Stadt sowie der Fachhochschule fünf Krankenhäuser und vier Spezialkliniken alle notwendigen öffentliche Ämter verschiedene Freizeit- und Erholungseinrichtungen verschiedene kulturelle Einrichtungen Erreichbarkeit Autobahn Bundesstrassen Bahnverkehr Flughafen Flusshafen Individualverkehr A 9 München-Berlin in 10 Straßenkilometer Entfernung Kreuz K - Stadt Nord A 14 Dresden-Magdeburg in 5 Straßenkilometer Entfernung Anschlussstelle K - Stadt Mitte A 38 Göttingen-K - Stadt in 5 Straßenkilometer Entfernung Anschlussstelle K - Stadt Mitte B 6, B 87, B181 und B186 zentraler Bahnhof in ca. 2 Straßenkilometer Entfernung mit IC, RE, RB Zügen K - Stadt Internationaler Airport in ca. 5 Straßenkilometer Entfernung K - Stadt ca. 5 Straßenkilometer Entfernung Umfangreiches Angebot der K - Stadt-Verkehrsbetriebe ca. 25 m Entfernung bis zur nächsten Haltestelle 7 jeweils eine Autostunde entfernt 8 leichter Anstieg durch arbeitbedingten Zuzug 9 Luftbild Google Earth Seite 11 von 43

6 2. Kleinräumige Lage Bewertungsobjekt Büroobjekt auf dem Grundstück an der Strasse Weststrasse vierspurige Hauptverkehrsstrasse, geteert, mittig angeordneter Trasse der Verkehrsbetriebe von K-Stadt, beiderseitigem Fuß- und Radweg (gepflastert), beidseitiger Beleuchtung, Parkplatzflächen entlang der Strasse in ausreichender Anzahl Infrastruktur 10 es steht ein umfassendes Maß zur Deckung des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs zur Verfügung. Vorhanden sind: 2 Supermärkte Kindertagesstätte, Sekundarschule, Gymnasium Freizeit- und Erholungseinrichtung, Park Postdienststelle und Auslieferungszentrum verschiedene Dienstleistungsbetriebe Baustruktur Gebiet Nachbarbebauung Immissionen fünfgeschossige Bürobebauung, um die 90 iger Jahre es besteht ein einheitliches städtebauliches Bild fünfgeschossige Bebauung an der Weststrasse hoch vorrangig durch die Strasse Geschäftslage ist als überdurchschnittlich zu werten 10 Luftbild Google Earth Seite 12 von 43

7 Erschließungsbeitrags-Situation Allgemeine Lage Das Grundstück weicht erschließungsbeitragsrechtlich gegenüber dem Richtwertgrundstück nicht ab, so dass keine Wertänderung erforderlich ist. Gegenüber dem Jahr 2007 waren nach Auskunft des Gutachterausschusses im Jahr 2008, keine gravierenden Veränderungen der Preise festzustellen. Der Bodenwert wird somit unter Berücksichtigung der konjunkturellen Bodenpreisentwicklung seit dem Ermittlungsstichtag für den Bodenrichtwert wie folgt abgeleitet Bodenwertableitung aus dem Bodenrichtwert 27 Bodenwertableitung aus dem Bodenrichtwert Grundstücksgröße brutto m² Verkehrsflächen etc. 0 m² Grundstücksgröße netto m² 2200 m² Bodenrichtwert (BW) BW erschließungsbeitragsfrei 950 /m² Wertanpassung für konjunkturelle Wertentwicklung 0 % angepasster BW 950 /m² Wertanpassung jeweils vom Ausgangswert für Lage 0 % 0 /m² Größe 0 % 0 /m² Ausnutzung (GFZ) 10 % 95 /m² Zuschnitt 0% 0 /m² Baulandwert (erschließungsbeitragsfrei) /m² /m² Bodenwert gesamt des Grundstücks im Kerngebiet /m² x m² Der Bodenwert beträgt somit: Umrechnung der Ausnutzung gemäß Anlage 3 28 Seite 22 von 43

8 VII. Ertragswertermittlung 1. Allgemeines zum Ertragswert Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert. Zudem sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, insbesondere Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge Restfertigstellungsbedarf, unterlassene Instandhaltungsaufwendung oder Bauschäden und Baumängel, so weit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. Der Ertragswert basiert im wesentlichen auf der Beurteilung wirtschaftlicher Merkmale. Der Ertragswert spiegelt das Rentieren eines Objektes aufgrund der erzielbaren Erträge wieder. Ertragswertermittlungen können sowohl die tatsächlichen Mieterträge als auch insbesondere die ortsüblichen und nachhaltig erzielbaren Erträge berücksichtigen. 2. Ertragswert 2.1. nachhaltige Erträge Bei der Ermittlung der ortsüblichen nachhaltig erzielbaren Miete wurden verschiedene Mietspiegel und Auswertungen für Gewerbe berücksichtigt. Dabei qualifizieren die Mietspiegel/Auswertungen anhand verschiedener Merkmalsausprägungen (Lage, Fläche, Gewerbeart etc.). Die Untersuchung ergab folgende Werte: weiter Untersuchungen IHK Stadt K - Stadt 17,50 /m² 29 IVD Preisspiegel 18,00 30 Angermann ca. 20,50 /m² 31 Cushman & Wakefield ca. 18,75 /m² 32 CBRE ca. 18,75 /m² 33 JLL ca. 19,00 /m² 34 Immobilienscout ,00 /m² 36 momentan erzielter Ertrag 37 Nettokaltmiete 18,00 /m² 38 Auswertung Unter Berücksichtigung der o.g. Untersuchung zur ortsüblichen nachhaltigen Miete und der momentan erzielten Nettokaltmiete, kann Aufgrund der allgemeinen Lage am Standort und den individuellen Merkmalen des Objekts, die momentan erzielte Nettokaltmiete in diesem Gebiet als angemessen für das Objekt angesehen werden Gewerbemietspiegel K - Stadt S. 11 für 1a Lage Innerstädtischer Bereich Nord Gewerbeart Büro von 17,50 /m² im Mittel (Spanne von 16,50 /m² bis 18,50 /m²) 30 IVD Preisspiegel 2007 S. 8 guter Nutzwert 18,00 /m² 31 Angermann, Büromarktbericht K - Stadt 1.Quartal 2008, S.1 Nord Spanne von 17,00 /m² bis 20,00 /m² 32 Cushman & Wakefield, Snapshot Büromarkt K - Stadt 1.Quartal 2008 S. 1 Nord Miete für moderne Büroräume Spanne von 16,50 /m² bis 21,00 /m² 33 CB Richards Ellis, Market View, Office Market K - Stadt 4.Quartal 2007 S. 3 Nord Spanne von 16,00 /m² bis 21,00 /m² 34 Jong Lang LaSalle, City Profil K - Stadt 1.Quartal 2008, Büromarkt, S. 7 Nord Spanne von 16,50 /m² bis 21,50 /m² für hinreichend übereinstimmende Büroobjekte im Mittel 37 Mietverträge vom Laufzeit von 10 Jahren mit Indexierung 38 Mieterscoring siehe Anlage 3 39 siehe 3. Gesamteindruck und Mieterscoring (o.g.) Seite 23 von 43

9 2.2. Jahresrohmiete Daraus ergibt sich die Jahresrohmiete wie folgt: Jahresrohmiete Lfd. Nr. Nutzung und Lage Nutzungsart Mietfläche Nutzer als in m²;st. Miete in /m²;st. Monatliche Miete in 1 Tiefgarage 1.KG Stellplätze 75 80, ,00 2 Aqua GmbH EG Büro 800,00 18, ,00 3 Baumann KG 1.OG Büro 1.050,00 18, ,00 4 Erdöl AG 2.OG Büro 1.050,00 18, ,00 5 Mannesmann KG 3.OG Büro 1.050,00 18, ,00 6 Remmler GbR 4.OG Büro 1.050,00 18, ,00 Gesamt ,00 Jahresrohmiete ,00 x 12 = ,00 abzüglich nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten - 0, Jahresreinertrag Bewirtschaftungskosten Aus der Jahresrohmiete müssen die jeweiligen vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht werden. Als Ausgangspunkt dienten die Angaben des Verwaltungsunternehmens. Die Werte wurden anhand der o.g. Fachliteratur und den Angaben des Gutachterausschusses überprüft. Instandhaltung 40 Tiefgarage 68,00 /m² St. 41 Büro 17,00 /m² Nfl. 42 Verwaltungskosten ca. 3% des Jahresrohertrages 43 Mietausfallwagnis ca. 4% des Jahresrohertrages 44 Daraus ergibt sich der Jahresreinertrag wie folgt: Bewirtschaftungskosten für Instandhaltung Tiefgarage 75,00 St. x 68 /m² 5.100,00 Büro 5.000,00 m² x 17 /m² ,00 Verwaltung gesamtes Objekt ,00 3 % ,00 Mietausfallwagnis gesamtes Objekt ,00 4 % ,00 Bewirtschaftungskosten gesamt rd. 15 % ,00 Jahresreinertrag ,00 40 Aufgrund der Mietvertragsgestaltung muss der Vermieter die gesamte Instandhaltung tragen. 41 ist als nachhaltig anzusehen 42 ist als nachhaltig anzusehen 43 ist als nachhaltig anzusehen 44 ist als nachhaltig anzusehen, vgl. Anlage 3 Mieterscoring Seite 24 von 43

10 2.4. Ertragswert des Objektes Restnutzungsdauer 45 Liegenschaftszinssatz 46 Der Liegenschaftszinssatz wird für das hier zu bewertende Objekt nach objektbezogener Risikoeinschätzung, aktueller Marktsituation und sonstigen Objekteigenschaften mit 6,0% als angemessen angesehen. andere Besonderheiten keine Daraus ergibt sich der Ertragswert wie folgt: Jahresreinertrag ,00 abzüglich Bodenwertanteil am Reinertrag 6 % x 6,0% = ,00 Reinertrag der baulichen Anlage ,00 Restnutzungsdauer der baulichen Anlage Aqua GmbH 58 Jahr. einem Zinssatz von 6% Vervielfältiger 16,10 Ertrag der baulichen Anlagen rund ,00 x 16,10 = ,96 zzgl. Bodenwert ,00 abzgl. Baumängel und -schäden - 0,00 Ertragswert des Grundstückes ,96 Der Ertragswert beträgt somit: weitere Auswertungen Ermittlung Sachwert 49 Resümee Der Sachwert dient zur Überprüfung des Ertragswertes. Zum Wertermittlungsstichtag wurde ein Sachwert in Höhe von rd festgestellt. Es kann somit festgestellt werden, dass der ermittelte Ertragswert über dem Sachwert des Objektes liegt. Dies ist vorrangig auf die Ertragslage und die gute Beschaffenheit und Lage des Objektes zurückzuführen. Der Grundstücksmarktbericht 2007 von K - Stadt weist für dieses Marktsegment von Büroimmobilien eine positive Tendenz aus, wobei der Ertragswert entsprechend der Auswertung von hinreichend übereinstimmenden Objekten über dem Sachwert der baulichen Anlage liegt. Somit wird der Ertragswert als nachhaltig angesehen und in der Folge der Berechnung des Erbbaurechts angewendet. 45 vgl. Anlage 3 46 vgl. Anlage in dem Wert ist der Anteil für den Bodenwert enthalten 49 vgl. Anlage 2 Seite 25 von 43

11 VIII. Ermittlung des Erbbaurechts 1. Allgemeines zur Ermittlung des Erbbaurechts Verkehrswertgutachten Erbbaurecht Im vorliegenden Fall wird die finanzmathematischen Methode 50 zur Ermittlung des Erbbaurechts für das o.g. Grundstück angewendet. Bei der Ermittlung des Erbbaurechts auf der Grundlage der finanzmathematischen Methode setzt sich der Wert des Rechts aus dem Bodenwertanteil und dem Gebäudewertanteil zusammen. Zur Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ist ein Marktanpassungsfaktor anzuwenden. Zusätzlich wird der ermittelte Wert anhand der Berechnungsmethode nach Sprengnetter überprüft. 2. Ermittlung des Erbbaurechts gemäß Wert R Eingangsdaten Bodenwert Reinertrag der baulichen Anlagen Erbbauzinssatz 53 Der Erbbauzinssatz wird für das hier zu bewertende Objekt nach objektbezogener Risikoeinschätzung, aktueller Marktsituation und sonstigen Objekteigenschaften mit 6,0% als angemessen angesehen. jährlich erzielter Erbbauzins (nicht Wertgesichert) Restnutzungsdauer Erbbaurecht Gebäude Entschädigung bei Ablauf Marktanpassungsfaktor ,75 45 Jahre 58 Jahre 1/3 des Ertragswerts Aufgrund der Auswertung des Gutachterausschusses von K - Stadt wird für ein gestelltes Erbbaurecht bei Gewerbeimmobilien einen Marktanpassungsfaktoren von 0,93 angegeben Bodenwertanteil des Erbbaurechts Daraus ergibt sich der Bodenwertanteil wie folgt: nutzungsspezifischer Liegenschaftszins 6,0 % ,00 x 6% ,00 vertraglich und gesetzlich abgesicherter Erbbauzins dinglich abgesichert ,75 /Jah. schuldrechtliche Erhöhung um 0,00 /Jah. aus Billigkeitserwägung um 0,00 /Jah. erzielbarer Erbbauzins ,75 /Jah ,75 Vorteil für den Erbbauberechtigten ,25 Zinssatz 6 % Restlaufzeit 45 Jah. Vervielfältiger 15,46 Bodenwertanteil des Erbbaurechts ,25 /Jahr x 15, ,63 Bodenwertanteil beträgt somit: gemäß i.v.m. Anlage 12 bis 15 WertR. 51 vgl. VI Bodenwertermittlung, 1.1. Bodenwertableitung aus dem Bodenrichtwert 52 vgl. VII Ertragswertermittlung 2.3. Jahresreinertrag 53 vgl. Anlage 3 Seite 26 von 43

12 2.3. Gebäudewertanteil des Erbbaurechts Bei dem vorliegenden Objekt muss dem Sachverhalt Rechnung getragen werden, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes länger ist als die Restlaufzeit des Erbbaurechts. Die Differenz beträgt 13 Jahre bei Ablauf des Erbbaurechts Ausgehend vom Reinertrag der baulichen Anlage werden die Erträge der längeren Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert und auf den Zeitpunkt der Wertermittlung abgezinst. Reinertrag der baulichen Anlage ,00 13 Jahre Restnutzungsdauer des Gebäudes einem Zinssatz von 6 % Vervielfältiger 8,85 über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge ,00 x 8, ,60 Abzinsungsfaktor bei 45 Jahren einem Zinssatz von 6 % Abzinsungsfaktor 0,07 Ertragswert der baulichen Anlagen bei Vertragsablauf ,60 x 0, ,63 Auf die abgezinsten Erträge am Wertermittlungsstichtag wird der vom Grundstückseigentümer zu entschädigender Anteil berechnet. 55 Der ermittelte Jahresreinertrag wird über die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages berechnet. Zusammen mit dem vom Grundstückseigentümer zu entschädigenden Anteil ergibt dies den Gebäudewertanteil des Erbbaurechts. vom Grundstückseigentümer zu entschädigender Anteil 1/ ,63 x 1/ ,21 45 Jahren Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages einem Zinssatz von 6 % Vervielfältiger 15,46 über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge ,00 x 15, ,32 Gebäudewertanteil des Erbbaurechts rd ,00 Gebäudewertanteil beträgt somit: siehe 2.1. Eingangsdaten 56 Seite 27 von 43

13 2.4. finanzmathematischer Zwischenwert des Erbbaurechts gemäß Wert R. Der Verkehrswert des Erbbaurechts ergibt sich aus dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts und dem Gebäudewertanteil des Erbbaurechts. Bodenwertanteil Gebäudewertanteil Zwischenwert Wert des bebauten Erbbaurechts Auf den ermittelten finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts, wird der vom Gutachterausschuss K - Stadt angegebene Marktanpassungsfaktor für das Erbbaurecht angewendet. Zusätzlich wird ein Zuschlag wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen in Höhe von 5% eingerechnet. 58 Somit ergibt sich der Wert des bebauten Erbbaurechts zu: Zwischenwert ,00 Marktanpassungsfaktor für das Erbbaurecht 0, ,00 x 7% ,00 Zu und Abschläge 5 % ,00 x 5% ,00 Wert des bebauten Erbbaurecht rd ,00 Wert des bebauten Erbbaurecht: Ermittlung des Erbbaurechts gemäß Sprengnetter 3.1. Eingangsdaten 60 Renditezinssatz für unbebaute Grundstücke Der Renditezinssatz wird für das hier zu bewertende Objekt nach objektbezogener Risikoeinschätzung, aktueller Marktsituation und sonstigen Objekteigenschaften mit 9,5% als angemessen angesehen. Üblicher Erbbauzins 6% jährlich erzielter Erbbauzins (nicht ,75 Wertgesichert) jährlich erzielbarer Erbbauzins Wertfaktor Der dinglich gesicherte Erbbauzins ist nicht wertgesichert. Aus diesem Grund wird für das hier zu bewertende Objekte ein Risikoabschlag von 45% für angemessen erachtet Aufgrund der fehlenden Wertsicherungsklausel zusätzlich zu den o.g. Angaben wird folgendes abgeleitet Seite 28 von 43

14 3.2. Bodenwertanteil des Erbbaurechts Daraus ergibt sich der Bodenwertanteil wie folgt: Bodenwert ,00 jährlich erzielbarer Erbbauzins 6 % x 6,0% = 45 Jahre Restlaufzeit Erbbaurecht einem Zinssatz von 3,5 % 9,5 % - 6% Vervielfältiger 22,50 über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge ,00 x 22,50 = abzügl. jährlich erzielter Erbbauzins 45 Jahre Restlaufzeit Erbbaurecht einem Zinssatz von 9,5 % 9,5 % - 0% Vervielfältiger 10,35 abzügl. über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge ,75 x 10,35 = , , , ,06 abzügl. Gesamt Wertfaktor 0, , ,65 Bodenwert des Erbbaurechts gesamt ,65 x 0, ,02 Bodenwertanteil beträgt somit: Gebäudewertanteil des Erbbaurechts 62 Daraus ergibt sich der Gebäudewertanteil wie folgt: Reinertrag der baulichen Anlage ,00 58 Jahre Restnutzungsdauer des Gebäudes einem Zinssatz von 6% Vervielfältiger 16,10 über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge ,00 x 16,10 = , Annahmen vgl. 2.3 ff Seite 29 von 43

15 abzügl. Ertragswert nach Ablauf des Erbbaurechts 13 Jahre Restlaufzeit Erbbaurecht einem Zinssatz von 6% Vervielfältiger 8,85 über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge ,00 x 8,85 = ,60 abgezinst über die Laufzeit 45 Jahre Restlaufzeit Erbbaurecht einem Zinssatz von 6% Vervielfältiger 0,07 zu entschädigender Anteil Anteil 1/3 abzügl. Gesamt ,50 Gebäudewert des Erbbaurechts gesamt ,45 Gebäudewertanteil beträgt somit: Erbbaurecht gemäß Sprengnetter Der Verkehrswert des Erbbaurechts ergibt sich aus dem Bodenwertanteil des Erbbaurechts und dem Gebäudewertanteil des Erbbaurechts. Bodenwertanteil Gebäudewertanteil Wert des Erbbaurechts weitere Einschränkungen Der Erbbauzins ist nicht wertgesichert. Dies stellt eine Beeinträchtigung des ermittelten Werts des Erbbaurechts dar. Dies ist bei der Ermittlung berücksichtigt worden Seite 30 von 43