Incentives und Ertragswertberechnung

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1 Incentives und Ertragswertberechnung In Zeiten eines Überangebots an Mietflächen (Mietermarkt) ist es, insbesondere bei gewerblichen Objekten, weitgehend üblich, den Mietern sog. Incentives (Anreize/Zugeständnisse) in Form von mietfreien Zeiten und/oder Zuschüssen zu Mieterausbauten zu gewähren. Dies war in den letzten Jahren insbesondere im Bereich der Büroimmobilien zu beobachten. Incentives bedeuten für den Vermieter Ausfälle von Mieteinnahmen bzw. Mittelabflüsse. Sie beeinflussen somit die Ertragswerte der Objekte. Für die Verkehrs-/ Marktwertermittlung kommt es darauf an, diese Einnahmenausfälle richtig zu berücksichtigen. Dies geschieht durch die Bildung von Sonderwerten. Außerdem stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob diese, durch finanzielle Zugeständnisse seitens des Vermieters subventionierte Miete, als nachhaltig erzielbar angesehen werden kann bzw. was dabei zu beachten ist. Anhand eines Beispiels sollen diese Problempunkte nachfolgend näher beleuchtet werden. Der Einfachheit halber wird die vereinfachte Ertragswertberechnung, also die Berechnung ohne besondere Berücksichtigung des Bodenwertes (=ungespaltenes Ertragswertverfahren), durchgeführt. Eckdaten: Objektart: Lage: Bürogebäude Gute Bürolage in einer großen europäischen Hauptstadt Mietfläche: m² Ausstattungsqualität: Baujahr: GND (=RND): 1a Neubau 70 Jahre Mietvertragsgestaltung : Mieter: Miete: Laufzeit: Die Flächen sind vollständig an ein namhaftes Unternehmen vermietet, welches hier seine zentrale Niederlassung hat. 550 /m² Mietfläche p.a. 10 Jahre (ohne Break-Option) :40 vorm. Seite 1 von 7

2 Incentives: Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Mietfreie Zeit von 1,5 Monaten je Mietjahr, insgesamt also 15 Monate. Die mietfreie Zeit wird - wie üblich - kumuliert zu Beginn der Mietzeit gewährt. Der Mieter zahlt in dieser Zeit nur die laut Mietvertrag zu tragenden Bewirtschaftungskosten. Außerdem zahlt der Vermieter einen Zuschuss zu den Mieterausbauten in Höhe von 200 /m² Mietfläche (insgesamt also ) 7% (davon 3% Mietausfallwagnis) 1 ; Der Mieter trägt alle Instandhaltungskosten mit Ausnahme von Dach und Fach. Der Liegenschaftszins vergleichbarer Objekte beträgt 5,5%. Dieser ist auch für vorliegendes Objekt angemessen. Die nachhaltig erzielbare Miete ist eine wichtige Einflussgröße im Ertragswertverfahren. Die in einem ausgeglichenen Markt mietvertraglich (unter üblichen Umständen) vereinbarte Marktmiete ist nachhaltig erzielbar. Ein ausgeglichenes Marktumfeld liegt jedoch regelmäßig nicht vor. Sofern es aber keinen ausgeglichenen Markt gibt sondern Angebots- oder Nachfrageüberhänge ist zu prüfen, ob die vereinbarte Miete angemessen und nachhaltig erzielbar ist. Mietfreie Zeiten oder Zugeständnisse in Form von Mieterausbauten verschleiern dabei die wahre vereinbarte Miete (Effektivmiete). Welche Auswirkungen die bloße Übernahme (ohne nähere Prüfung) der vereinbarten Miete als nachhaltig erzielbare Miete haben kann und welche Auswirkungen im Ertragswert im Gegensatz dazu die methodisch richtige Berücksichtigung der nachhaltig erzielbaren Miete hat, verdeutlichen nachfolgende Beispiele. 1 Der prozentuale Ansatz der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ist nur beim Mietausfallwagnis üblich. Die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten entwickeln sich nicht (oder nur begrenzt) proportional zur Miete. Der prozentuale Ansatz erfolgt in den Beispielen nur aus Vereinfachungsgründen :40 vorm. Seite 2 von 7

3 Beispiel 1: Als nachhaltig erzielbare Miete wird die nominal vereinbarte Miete von 550 /m² angesetzt. Die vereinbarte Miete in Höhe von 550 /m² p.a. wird ohne weitere Prüfung als nachhaltig erzielbar angesetzt. Die incentives werden, wie üblich, als Barwertabschläge erfasst. Der Jahresrohertrag ergibt sich mit 550 /m² x m² = Nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (insgesamt 7%) ergibt sich ein Reinertrag von x 0,93 = Bei einem Liegenschaftszins von 5,5% und einer Restnutzungsdauer von 70 Jahren erhält man einen Vervielfältiger von 17,75. Somit beträgt der Ertragswert x 17,75 = rd Von diesem Wert sind noch die Barwerte der durch die incentives entstehenden Mietausfälle/Zahlungsverpflichtungen abzuziehen. Für die Erfassung der mietfreien Zeit wird zunächst der Jahresrohertrag ( ) um das (bereits berücksichtigte) Mietausfallwagnis bereinigt (da für die mietfreie Zeit kein Ausfallwagnis bestehen kann). Man erhält dann x 0,97 = Bei einem Liegenschaftszins von 5,5% und einer mietfreien Zeit von 15 Monaten (bzw. 1,25 Jahren) beträgt der Vervielfältiger 1,18 2. Der Barwert beträgt dann x 1,18 = rd Zuschuss zu den Mieterausbauten Bezüglich des zu leistenden Zuschusses zu den Mieterausbauten wird unterstellt, dass dieser stichtagsnah zu erfolgen hat und somit in voller Höhe abzuziehen ist. Es ergibt sich ein Verkehrs-/Marktwert von / / = rd Der Vervielfältiger wird auf der Basis nachschüssiger jährlicher Zahlungen berechnet, auch wenn die Mietzahlungen unterjährig erfolgen. Insofern ist die Rechnung von Mieteingängen über 1,25 Jahre über die Vervielfältigerformel nicht ganz genau, aber ausreichend für den hier geführten Beispielbeweis :40 vorm. Seite 3 von 7

4 In Fällen der Gewährung von incentives sind die vereinbarten (subventionierten) Mieten jedoch bezüglich Nachhaltigkeit besonders kritisch zu hinterfragen, weisen doch die Zugeständnisse des Vermieters bereits darauf hin, dass die aktuelle Marktmiete niedriger liegt. Ausgangspunkt der Ertragswertberechnung muss immer die nachhaltig erzielbare Miete sein. Ob die vereinbarte Nominalmiete zurückgerechnet auf die Effektivmiete der nachhaltig erzielbaren Miete entspricht, ist für die Ertragswertberechnung nicht von Bedeutung. Die Umrechnung der Nominalmiete zur Effektivmiete gibt aber Auskunft darüber, ob die Effektivmiete im Markt liegt oder ob ein overrent vorgetäuscht wird, der durch die incentives in Wirklichkeit kompensiert wird. Ermittlung der Effektivmiete 3 Der Mietvertrag wurde (ohne Break-Option) für 10 Jahre abgeschlossen. Auf Basis des Jahresrohertrages ergibt sich (bei 10 Jahren Laufzeit und 5,5%) ein Barwert in Höhe von x 7,54 = Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ersten 15 Monate mietfrei sind. Der Barwertabschlag berechnet sich mit x 1,18 (V bei 5,5% und 1,25 Jahren) = Zusätzlich ist in Abzug zu bringen der zu zahlende Ausbauzuschuss in Höhe von Somit ergibt sich aus den Zahlungsströmen über die Mietvertragslaufzeit ein Barwert von / / = Die Effektivmiete beträgt dann / 7,54 / m² = 437 /m² rd. 440 /m² Die wahre Effektivmiete (440 /m² p.a.) liegt somit weit unter der vereinbarten subventionierten Nominalmiete (550 /m² p.a.). Diese rechnerisch ermittelte Effektivmiete ist im nächsten Schritt auf Angemessenheit und Nachhaltigkeit zu prüfen. Die aktuelle Marktmiete vergleichbarer Objekte beträgt im vorliegenden Fall zwischen 400 und 440 /m² jährlich. Wegen des architektonisch sehr repräsentativen Gebäudes wird eine Miete in Höhe von 440 /m² als angemessen und nachhaltig erzielbar angesetzt. Diese Miete deckt sich mit der rechnerisch ermittelten Effektivmiete. 3 Mitunter sind einfache Berechnungen der Effektivmiete zu beobachten, die auf einer algebraischen Durchschnittsberechnung basieren: Nominalmiete x Anzahl der tatsächlich vereinbarten Monatszahlungen / Anzahl der Monate der gesamten Laufzeit. In oben stehendem Beispiel würde diese Rechenweise Folgendes ergeben: 550 /m² x 105 Monate / 120 Monate = rd. 480 /m². Diese Berechnung ist falsch und würde das Ergebnis einer Ertragswertberechnung weiter verfälschen :40 vorm. Seite 4 von 7

5 Hierbei wird vorausgesetzt, dass es nicht ohnehin marktüblich ist, dass der Vermieter den Ausbau trägt bzw. mietfreie Zeiten gewährt. Dann wäre dies bereits in den Vergleichsmieten berücksichtigt :40 vorm. Seite 5 von 7

6 Beispiel 2 : Die nachhaltig erzielbare Miete beträgt 440 /m². Auf Basis der nachhaltigen Miete in Höhe von 440 /m² wird eine Ertragswertermittlung durchgeführt. Der sich für die Mietvertragslaufzeit ergebende Mehrertrag (overrent) ist als Barwertzuschuss über die 10 Jahre zu berücksichtigen. Die mietfreie Zeit und der Ausbauzuschuss sind wiederum als Barwertabschläge zu berücksichtigen. Der nachhaltige Jahresrohertrag ergibt sich mit 440 /m² x m² = Nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (insgesamt 7%) ergibt sich ein Reinertrag von x 0,93 = rd Bei einem Liegenschaftszins von 5,5% und einer Restnutzungsdauer von 70 Jahren erhält man einen Vervielfältiger von 17,75. Somit beträgt der Ertragswert x 17,75 = rd Da der Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages eine höhere Mieter zahlt, ist diese als Sonderwertzuschlag zu berücksichtigen. Die Differenz zwischen tatsächlicher Miete und angemessener Miete beträgt / = Auch für diese Mehrmiete ist ein Ausfallwagnis vorhanden x 0,97 = rd Bei einem Vervielfältiger von 7,54 (10 Jahre, 5,5%) ergibt sich ein Sonderwertzuschlag von x 7,54 = rd Insgesamt ergibt sich ein Ertragswert von = Von diesem Wert sind wiederum die Barwerte der durch die incentives entstehenden Mietausfälle/Zahlungsverpflichtungen abzuziehen. Dies sind (wie im Beispiel 1) für die mietfreie Zeit rd und für den Mieterausbau Es ergibt sich ein Verkehrs-/Marktwert von / / = :40 vorm. Seite 6 von 7

7 Ergebnis Im Beispiel 1 wurde ein Ertragswert von ermittelt, im Beispiel 2 ein Ertragswert von Woher kommen diese gravierenden Unterschiede? Die Sonderwerte (mietfreie Zeit und Ausbauzuschuss) wurden in beiden Fällen richtig berücksichtigt. Allerdings wurde im Beispiel 1 die vereinbarte Nominal-Miete als nachhaltig erzielbare Miete übernommen. Einen ersten Anhaltspunkt bei der Prüfung, ob die vereinbarte Miete im Markt liegt, bietet immer die vereinbarte Effektivmiete, die zu ermitteln ist. Beispiel 2 zeigt die Berechnung mit der richtigen nachhaltigen Miete und legt offen, dass ein top-slice aus der höheren vereinbarten Nominal-Miete und der nachhaltigen Miete tatsächlich gar nicht besteht. Dieser wird nämlich überkompensiert durch den Mietausfall der ersten 15 Monate und den Zuschuss zu den Mieterausbauten. Sachverständige sollten aufmerken, wenn in aktuellen Mietabschlüssen incentives vereinbart wurden. Incentives sind für die Vermieter sicher ein gutes Mittel, um in Zeiten von Mietermärkten die üblichen Mietansätze nicht zu weit absacken zu lassen. Sie können Ausdruck der Überzeugung der Vermieter sein, dass nach Erholung des Marktes die Nominalmiete wieder der Normalfall wird. Sie können aber auch durchaus als Verkaufsinstrument missbraucht werden. Dies ist dann der Fall, wenn über den hohen Nominalmietabschluss eine ebenso hohe nachhaltige und langfristig erzielbare Miete suggeriert wird. Dr. Ralf Engel, Dipl.-Volkswirt, Dipl.-Ing. ö b u v Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Münster i. W. Timo Bärwolf, Dipl.-Kfm., Dipl.-Wirtsch.Ing. (FH), Münster i. W :40 vorm. Seite 7 von 7