Inflation und Verkehrswert

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1 Inflation und Verkehrswert Veränderungen von Mieten führen zu sich ändernden Verkehrs-/Marktwerten. Die vorliegende Abhandlung beschäftigt sich mit der Frage, in welchen Fällen und wie Inflation bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist.

2 Inflation und Verkehrswert 2 1. Inflation Die bei Wertermittlungen zu berücksichtigenden Mieten einer Immobilie werden, ebenso wie die Preise anderer Güter und Dienstleistungen 1 auch, durch Inflation beeinflusst. Unter Inflation wird ein Prozess anhaltender Preisniveausteigerungen 2 verstanden. Die Steigerung des allgemeinen Preisniveaus ist zu unterscheiden von Steigerungen der Einzelpreise. Die Flexibilität der Einzelpreise ist in einer Marktwirtschaft ein normaler und erforderlicher Mechanismus. Einzelpreise und deren Steigerungen bzw. Senkungen spiegeln die relativen Knappheiten der Güter in einer Marktwirtschaft wider, sie spiegeln damit auch die Wertschätzung gegenüber einem Gut bzw. einer Leistung wider. Zusätzlich haben Preise eine sogenannte Lenkungsfunktion: die Nachfrage steigt bei sinkenden Preisen und sinkt bei steigenden Preisen, ein auch in der Immobilienwirtschaft allgemein bekannter Zusammenhang. Umgekehrt steigt das Angebot bei steigenden Preisen und es sinkt bei sinkenden Preisen. So wird das Güterangebot dem Bedarf über die Lenkungsfunktion der Preise fortlaufend angepasst, was gerade in der Immobilienwirtschaft wegen der langen Planungsund Produktionszeiten leider nur mit recht langen zeitlichen Verzögerungen vonstatten geht. Dadurch entstehen die sich häufig erst über Jahre abbauenden Angebots- oder Nachfrageüberhänge. Erst das Überwiegen der Steigerung von Einzelpreisen gegenüber der Senkung anderer Einzelpreise bewirkt einen allgemeinen Preisniveauanstieg. Das Preisniveau ist ein in geeigneter Weise gewichteter Durchschnitt aller Güterpreise. Die Veränderung des Preisniveaus wird durch einen Index abgebildet. Ein Preisniveauindex aller Güter wird in Deutschland nicht bestimmt, hingegen werden vom Statistischen Bundesamt unterschiedliche Preisindizes berechnet. Der bekannteste ist der Verbraucherpreisindex, der sich auf das Preisniveau solcher Güter bezieht, die von privaten Haushalten nachgefragt werden. Die Veränderung dieses Index wird gleichzeitig als das Maß für die allgemeine Geldentwertung verwendet. Es gibt aber auch andere Preisindizes wie den Index der Einzelhandelspreise, den Index der Erzeugerpreise gewerblicher Produkte, den Index der Großhandelsverkaufspreise usw. 1 Der Einfachheit halber wird nachfolgend im Text nur von Gütern gesprochen, gemeint sind aber immer Güter und Dienstleistungen. 2 Bei geringen Steigerungen des allgemeinen Preisniveaus wird auch von schleichender Inflation und bei sehr großen Preisniveausteigerungen von galoppierender Inflation gesprochen.

3 Inflation und Verkehrswert 3 2. Reale und nominale Wertveränderungen Mit dem Umstand der allgemeinen Preisniveausteigerung und der Veränderung einzelner Preise sind die Begriffe nominale und reale Werte bzw. Wertveränderungen eng verknüpft. Diese sollen hier zunächst näher betrachtet werden: Gegeben sei im Gegenwartszeitpunkt t 0 ein bestimmter Betrag, z. B Damit kann im Zeitpunkt t 0 eine bestimmte Gütermenge erworben werden. Steigt das Preisniveau der betrachteten Güter in der Periode zwischen t 0 und t 1, kann zu dem späteren Zeitpunkt t 1 mit dem gleichen Geldbetrag nicht mehr die gleiche Gütermenge erworben werden. Der ursprünglich vorhandene Geldbetrag von 100 hat im Zeitpunkt t 1 weniger Wert (Kaufkraft) als im Zeitpunkt t 0. Steigen die Preise in einer Periode z. B. um 6 %, so benötigt man für die gleiche Gütermenge wie im Zeitpunkt t 0 am Ende der Periode, also zum Zeitpunkt t 1, 106. Dieser Betrag von 106 ist ein nominaler Betrag, real entspricht er in t 1 dem Wert von 100 zum Zeitpunkt t 0. Die Beträge 100 zum Zeitpunkt t 0 und 106 zum Zeitpunkt t 1 sind also (gemessen an der jeweiligen Kaufkraft zu den unterschiedlichen Zeitpunkten) gleich viel wert. Wenn in der Einschätzung eines Konsumenten der im Zeitpunkt t 1 zur Verfügung stehende Betrag von 106 als mehrwertig gegenüber dem Betrag von 100 im Zeitpunkt t 0 erscheint, unterliegt er der sogenannten Geldillusion. Der reale Wert einer in t 0 erwerbbaren Gütermenge ändert sich auch zum Zeitpunkt t 1 nicht durch die Inflation. Dieser Umstand sollte in Bezug auf die Immobilienbewertung im Auge behalten werden. Allerdings ändert sich der Wert des Geldes. Er sinkt bei Inflation. Diese Wertminderung wird als Geldentwertung oder als Kaufkraftverlust des Geldes bezeichnet. Grundsätzlich sind die evtl. Auswirkungen von Geldentwertung (gleichbedeutend mit Kaufkraftverlust) infolge von Inflation auf die Wertermittlung zu beachten, unabhängig davon, ob eine Verkehrswertschätzung auf Basis eines DCF- Verfahrens oder eines Ertragswertverfahrens durchgeführt wird. Basis für den Verkehrswert sind neben dem Liegenschaftszins die Mieten und Bewirtschaftungskosten, die während der Nutzungsdauer eines Objektes fließen bzw. kalkulatorisch berücksichtigt werden. Bei Mietpreisen von Immobilien gibt es grundsätzlich zwei Steigerungsursachen 3. Die Mieten können bei einer bestimmten Immobilienart (z. B. Büroimmobilien) an einem Standort infolge von Knappheit des Flächenangebots steigen; sie können aber auch steigen, weil das allgemeine Preisniveau steigt und dieser Umstand durch sogenannte Gleitklauseln (oder Indexierungen) ausgeglichen wird. Erste Ursache bewirkt reale Mietpreiserhöhungen, zweite Ursache bewirkt keine reale sondern nur eine nominale Steigerung, sie ist lediglich ein Ausgleich für den allgemeinen Kaufkraftverlust infolge Inflation. Mietpreissteigerungen können sich insgesamt natürlich auch zusammensetzen aus realen (wertsteigernden) und nominalen (Kaufkraftverluste ausgleichenden) Anteilen. Ähnliche reale und nominale Veränderungen gibt es auch bei den Bewirtschaftungskosten. 3 Der Einfachheit halber konzentrieren wir uns hier auf Mieten und dabei auf die Mietsteigerungen. Die Überlegungen gelten natürlich in gleichem Maße auch für Mietsenkungen.

4 Inflation und Verkehrswert 4 3. Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen Je nach Ausgestaltung von Mietverträgen wird versucht, die vorgenannten Entwicklungen der Märkte in die zukünftigen Mietvertragsperioden einzubeziehen. Der allgemeinen Geldentwertung durch Anstieg des Preisniveaus wird bei gewerblichen Objekten - wie vorstehend erwähnt - meist durch die Indexierung der Mieten (Wertsicherungsklauseln) begegnet, in Deutschland i. d. R. orientiert an dem Verbraucherpreisindex. Wenn das Verbraucherpreisniveau steigt, steigen auch die Mietpreise. Oder anders ausgedrückt: die Inflation wird (bei 100%iger Indexierung vollständig) kompensiert durch (nominelle) Mietpreissteigerungen. Hiervon zu unterscheiden sind vertraglich vereinbarte Mietsteigerungen, die zusätzlich zu der Indexierung (Wertsicherung) vereinbart werden können, z. B. Staffelmieten. Werden keine Wertsicherungsklauseln sondern nur Staffelmieten vereinbart, wirken die Staffelmietvereinbarungen allerdings nur in dem Maße als reale Mietpreissteigerungen wie sie nicht durch Inflation ausgehöhlt werden 4. Ähnlich verhält es sich bei rent reviews 5 (ohne weitere Wertsicherungsklauseln). Auch hier wird die Miete nach einigen Perioden meist 5 Jahren dem Marktmietniveau angepasst, diese Anpassung kann dann sowohl nominale (auf Grund von Inflation) als auch reale (auf Grund von steigender Flächennachfrage und/oder sinkendem Flächenangebot) Mietsteigerungskomponenten enthalten. Nicht vertraglich vereinbarte aber prognostizierte reale Mietsteigerungen zukünftiger Perioden fließen in die Mietansätze der Ertragswertberechnung nicht ein. Sie können jedoch explizit in die Mietansätze der DCF-Berechnung einfließen, da diese als Investorenkalkulation einen anderen Ansatz hat als die Ertragswertberechnung. Prognosen eines einzelnen Investors gehören nicht in die Ertragswertberechnung. Der Durchschnitt der Erwartungen aller Investoren an die Entwicklung der Märkte (und damit auch der Mieten) wird in der Ertragswertberechnung bereits im empirischen Liegenschaftszinssatz abgebildet. 4. Auswirkungen von Inflation auf die Verkehrs-/Marktwertermittlung Es sind grundsätzlich zwei Fallgruppen zu unterscheiden, in denen Inflation bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen ist: Zum einen sind die Fälle zu benennen, in denen Wertermittlungsstichtag und Stichtag des Ausgleichsanspruchs auseinanderfallen, das sind z. B. Wertermittlungen in Erbauseinandersetzungen und zur Bestimmung des Zugewinnausgleichs bei Beendigung einer ehelichen Zugewinngemeinschaft. Diese Fälle sind in der Literatur ausreichend behandelt. In diesem Aufsatz wollen wir uns der zweiten Gruppe zuwenden und damit der Frage, wie sich Wertsicherung bzw. fehlende Wertsicherung in Mietverträgen auf den Ertragswert auswirken können. Beim Vergleich von marktüblichen Gegebenheiten und konkreten mietvertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich der Wertsicherung lassen sich gemäß nachfolgender Abbildung vier Grundfälle unterscheiden: 4 Sind die Inflationsraten größer als die Staffelmietsteigerungen, findet kein vollständiger Ausgleich in der Höhe der Inflationsraten statt. 5 Hiermit wird in englischsprachigen Mietverträgen die Neufestsetzung der Miete nach bestimmten Perioden (z.b. alle fünf Jahre) orientiert an der jeweils gültigen Marktmiete vereinbart.

5 Inflation und Verkehrswert 5 marktüblich ist Wertsicherung (i.d.r. bei gewerblichen Objekten) keine Wertsicherung (i.d.r. bei Wohnobjekten) Mietvertrag mit Wertsicherungsklausel ohne Wertsicherungsklausel I. Normalfall -Inflation durch Wertsicherung kompensiert -Inflation ist nicht im Liegenschaftszins enthalten III. Sonderfall -für die Dauer des Mietvertrages muss die Inflation zusätzlich berücksichtigt werden -Inflation ist nicht im Liegenschaftszins enthalten (Beispiele 1+2) II. Sonderfall (sehr unwahrscheinlich und deshalb hier nicht weiter betrachtet) IV. Normalfall -Inflation ist bereits im Liegenschaftszins berücksichtigt Abbildung 1 Betrachten wir zunächst Feld IV vorstehender Abbildung. Hierbei handelt es sich um Mietverträge, die marktüblich keine Wertsicherungsklausel enthalten. Soweit es marktüblich ist, die vertraglich vereinbarten Mieten nicht durch eine Wertsicherungsklausel vor Inflation zu schützen (vorwiegend bei Wohnobjekten), beinhaltet der aus dem Markt abgeleitete Liegenschaftszinssatz einen Inflationsausgleich, denn die Investoren erwarten einen höheren Liegenschaftszinssatz als wenn es keine Inflation gäbe 6. In diesen Fällen ist bei der Ertragswertberechnung 7 eines Objektes, das zu marktüblichen Konditionen vermietet wird, bezüglich der Inflation nichts zusätzlich zu beachten, weil die Inflation bereits im Liegenschaftszinssatz berücksichtigt wird 8. 6 Vgl. W. Kleiber, J. Simon und G. Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., Köln, 2002,S. 984, Rd. nr. 44: Mit aus dem Markt empirisch abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen werden auch Zukunftserwartungen des Marktes einschließlich inflationärer Entwicklungen eingefangen, denn mit den in die Ableitung eingehenden Kaufpreisen gehen zugleich die Einschätzungen des Marktes bezüglich der erwarteten Wert- und Ertragsentwicklung seien sie realer und inflationärer Art... ein. 7 Wir betrachten in dieser Abhandlung die Ertragswertberechnung als die Basis für die Verkehrswertschätzung. 8 Die Inflationsrate wird sich jedoch nicht vollständig im Liegenschaftszinssatz abbilden, weil nach Auslauf von einzelnen Mietverträgen und bei Mietwohnobjekten im Rahmen der gesetzlichen Mietanpassungsmöglichkeiten von Zeit zu Zeit die Inflationsmargen in der Miete nachgeholt werden.

6 Inflation und Verkehrswert 6 Sofern jedoch die Wertsicherung der Mieten marktüblich durch Indexierung an den Verbraucherpreisindex vertraglich vereinbart ist (so i. d. R. bei den gewerblichen Objekten), bleibt der reale Anfangswert der Mieten über die Gesamtnutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer der Immobilie unverändert erhalten. Die Inflation wird gewissermaßen durch die Wertsicherungsklauseln kompensiert. Der empirisch ableitbare Liegenschaftszinssatz ist dann weitgehend ein realer Zinssatz (abgesehen von den Bewirtschaftungskosten), weil die Investoren keine Veranlassung mehr haben, auf die Inflation mit einem Risikoaufschlag zu reagieren. Auch in diesen Fällen ist bei der Ertragswertberechnung eines Objektes, das zu marktüblichen Konditionen vermietet wird, bezüglich der Inflation nichts zusätzlich zu beachten (dies entspricht den Fällen aus Feld I der vorstehenden Abbildung). Bei Feld II handelt es sich um die Fälle von Mietverträgen, in denen Wertsicherungsklauseln vereinbart sind, obwohl diese nicht marktüblich sind. Da diese Fälle eher unrealistisch sind, wollen wir die Folgen hier nicht weiter aufzeigen. Bei Feld III handelt es sich um die Fälle von Immobilien, bei denen der Mietvertrag keine Wertsicherungsklauseln vorsieht, obwohl diese marktüblich sind. In diesen Fällen ist in der Ertragswertberechnung die Inflation wegen der fehlenden Wertsicherung über die (Rest-)Mietdauer zu berücksichtigen (vgl. Wertermittlungsbeispiele 1 und 2 weiter unten). Außerdem sind die nicht in vorstehender Abbildung erfassten Fälle zu bedenken, bei denen zwar Wertsicherungsklauseln bestehen, diese aber keine 100%ige Wertsicherung bieten: sofern bei einem Objekt eine Wertsicherung der Miete < 100 % vertraglich vereinbart ist und somit die Geldentwertung nicht vollständig ausgeglichen wird, muss geprüft werden, ob der Mietvertrag marktüblich ist; ist er marktüblich, dann ist der nicht durch Wertsicherung erfasste Inflationsausgleich im empirischen Liegenschaftszinssatz berücksichtigt. Bei der Ertragswertberechnung müssen somit hier keine besonderen Ansätze mehr für die nicht durch Wertsicherung abgedeckte Inflation berücksichtigt werden. Je geringer aber in einem Mietvertrag das Maß der Wertsicherung im Vergleich zur Marktüblichkeit ist, je größer im Einzelfall also das Maß des fehlenden Inflationsausgleichs ist, desto größer ist der Bedarf, wegen des fortgesetzten Wertverlustes der Mieten einen Zuschlag auf den marktüblichen Liegenschaftszins (jedoch nur für die Restlaufzeit des Mietvertrages) oder einen adäquaten Barwertabschlag beim Ertragswert vorzunehmen. Allerdings ist eine genaue Berechnung schon wegen der Ungewissheit der zukünftigen Geldentwertungsmargen nicht möglich. Bei geringen Inflationsraten, wie wir sie in den meisten Ländern Europas zur Zeit erleben, bei kurzen Mietvertragslaufzeiten und bei relativ hoher Indexierung der Mieten kann auf einen Liegenschaftszins- Zuschlag (bzw. Barwert-Abschlag) verzichtet werden. Im Gegensatz zum Liegenschaftszinssatz berücksichtigt der aus dem Kapitalmarktzinssatz abgeleitete Diskontierungszinssatz oder Kalkulations-Zinssatz im DCF-Verfahren grundsätzlich

7 Inflation und Verkehrswert 7 einen Inflationsausgleich 9 in Höhe der in den nominal und explizit angesetzten Mieten und Bewirtschaftungskosten enthaltenen Inflationsmargen. Der Kalkulationszinssatz im DCF- Verfahren ist somit immer ein Mischzinssatz, er beinhaltet reale und nominale Komponenten!! Bei einer Verzinsung von Anlagen auf dem Kapitalmarkt ist nämlich zu bedenken, dass die Zinserträge und auch das eingesetzte Kapital letztlich real wieder um die in den Anlageperioden erfolgten allgemeinen Preissteigerungen = Kaufkraftverluste reduziert werden. Der Kapitalmarktzinssatz ist dem Wesen nach ein Mischzinssatz, er enthält auch einen Ausgleich für die Inflationsraten. Das wird deutlich, wenn man sich vorstellt, dass ein bestimmter Anlagebetrag am Kapitalmarkt in einer Periode eine Verzinsung von z. B. 5 % erzielt. Der nominale Zuwachs beträgt zwar 5 %, der reale Zuwachs beträgt bei einer Inflation von z. B. 2 % dann aber nur 3 %. Konsequenterweise enthält der Kalkulationszinssatz im DCF-Verfahren ebenfalls die Inflationsrate und es werden im DCF-Verfahren deshalb die Zahlungsströme, also auch die Mieteingänge unter Berücksichtigung der prognostizierten jährlichen Inflationsrate eingesetzt. Für die Liquiditätsplanung macht diese explizite nominale Darstellung durchaus Sinn, weil bei Fremdfinanzierung zwar nicht die Tilgungszahlungen, aber die Reinerträge an die Inflation gekoppelt sind, so dass die liquiden Überschüsse und Fehlbeträge für jede Periode abgelesen werden können und hierdurch eine periodengerechte Finanzplanung ermöglicht wird. Für eine Barwertermittlung als Basis für die Verkehrs-/Marktwertbestimmung bietet der mit dem DCF-Verfahren eingeschlagene Weg jedoch keinen Vorteil Wertermittlungsbeispiele Nachstehend werden zwei Beispiele dargestellt, in denen die Inflation eine besondere Berücksichtigung im Rechengang erfordert: Die Beispiele zeigen Fälle auf, in denen der Mietvertrag keine Wertsicherungsklausel enthält, obwohl diese marktüblich sind (Feld III der Abbildung 1). Die Berechnung der Ertragswerte erfolgt in allen Beispielen nach der vereinfachten Ertragswertmethode 11. Auf eine Darstellung der DCF-Rechengänge kann verzichtet werden, weil die in den explizit dargestellten Perioden nominal, also unter Annahme von Inflation eingesetzten Zahlungsströme durch entsprechend großen Inflationsanteil im Kalkulationszinssatz kompensiert werden 12. Beispiel 1 9 Die Probleme bei der Bestimmung des Inflationsanteils im Kalkulationszinssatz wurden ausführlicher beschrieben in R. Engel, Ertragswertverfahren und DCF-Verfahren im Überblick, in: GuG. 6/2003 S Das DCF-Verfahren mit Verwendung des Kalkulationszinssatzes bietet im Hinblick auf die Verkehrs-/Marktwertermittlung abgeleitet aus dem Kapitalmarktzins nicht nur keinen Vorteil gegenüber dem Ertragswertverfahren, sondern weist weitere methodische Probleme auf. Vgl. hierzu R. Engel, Ertragswertverfahren und DCF-Verfahren im Überblick, a.a.o., sowie R. Engel, Das Aus für die DCF-Methode, in: GuG 6/2002 S. 321 ff. 11 Die Berücksichtigung der Bodenverzinsung brächte für die hier darzustellende Thematik keine weitergehenden Erkenntnisse. 12 Das gilt jedenfalls dann, wenn die Inflationsraten in den Zahlungsströmen und deckungsgleich im Kalkulationszinssatz richtig bestimmt wurden. Die Bestimmung (Prognose) zukünftiger Inflationsraten und auch die Möglichkeit variierender Inflationsraten in den zukünftigen Perioden ist einer der Problempunkte bei dem DCF-Verfahren, vgl. hierzu R. Engel, Ertragswertverfahren und DCF-Verfahren im Überblick, a.a.o.

8 Inflation und Verkehrswert 8 Ein bestehendes Büroobjekt wird vermietet zum Zeitpunkt t 0: Mietfläche qm Miete 20,- /qm, dies entspreche der im Zeitpunkt t 0 als nachhaltig erzielbar eingeschätzten Miete Mietdauer 10 Jahre, also bis zum Zeitpunkt t 10 (t 1 = Ende der ersten und Beginn der zweiten Periode usw.; eine Periode sehen wir hier und in den anderen Beispielen als ein Kalenderjahr an) Bewirtschaftungskosten 15 % (einschl. 3 % Mietausfallwagnis) erwartete Inflationsrate in den nächsten 10 Jahren 2 % p.a. keine Wertsicherungsklausel, aber marktüblich sind eigentlich 100 % bezogen auf den Verbraucherpreisindex Liegenschaftszinssatz i = 6 % Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer = 70 Jahre Zu bestimmen ist der Ertragswert zum Wertermittlungszeitpunkt t 0. Miete in /m² p.m t0 nominale Steigerung (reale Werterhaltung) mietvertraglich nicht vereinbart erhöhter Liegenschaftszins t1 nominale Miete laut Mietvertrag während der ersten 10 Perioden - keine Wertsicherung - (p=8,1 %) t2 t3 t4 t5 t6 t7 t8 t9 nominale Steigerung (reale Werterhaltung) mietvertraglich vereinbart marktüblicher Liegenschaftszins nominale Miete nach Neuvermietung - mit Wertsicherung - (p=6%) t10 t11 t12 t13 t14 Betrachtungszeitraum 1 Betr.-Zeitraum 2 Inflation (2% p.a.) nominale Mietsteigerungen nachhaltige (reale) Miete Abbildung 2

9 Inflation und Verkehrswert 9 Da marktüblich eine 100%ige Indexierung vereinbart wird, in diesem Fall für die Mietdauer der ersten 10 Perioden keine Indexierung vereinbart wurde, muss der Ertragswertanteil der ersten 10 Perioden mit einem um 2 % erhöhten Liegenschaftszinssatz berechnet werden (q = 1,06 x 1,02 = 1,081). Der Ertragswert lässt sich z. B. nach dem Säulenverfahren berechnen: Für die ersten 10 Perioden gilt dann: qm x 20,- /qm x 12 = Jahresrohertrag x 0,85 = Reinertrag p.a. bei i = 8,1 % und 10 Jahren (Rest-)Mietdauer beträgt der Vervielfältiger 6,68 Ertragswert von t 0 bis t 10 im Wertermittlungsstichtag t 0 somit x 6,68 = Für die restlichen 60 Perioden der Restnutzungsdauer berechnet sich der Ertragswert zum Zeitpunkt t 10 - wobei unterstellt wird, dass die Miete zum Zeitpunkt t 10 bei Neuvermietung auf die inflatorisch nominal aufgeblähte, aber real gleichgebliebene Miete von 20,- /qm angehoben und für die Zukunft eine marktübliche 100%ige Wertsicherung vertraglich vereinbart werden kann wie folgt: Bei dem marktüblichen Zinssatz von 6 % und 60 Jahren Restnutzungsdauer beträgt der Vervielfältiger 16,16. Ertragswert zum Zeitpunkt t 10 für die letzten 60 Jahre bei marktüblicher Vermietung: x 16,16 = Dieser Betrag ist über 10 Perioden auf t 0 mit dem Zinssatz von marktüblich 6 % abzuzinsen, somit beträgt der Ertragswert der Perioden von t 10 bis t 70 zum Wertermittlungsstichtag t x 1/1,06 10 = x 0,5584 = Die Addition der beiden vorstehend ermittelten Ertragswertanteile ergibt dann den Ertragswert über die Gesamtnutzungsdauer des Objekts im Wertermittlungsstichtag t 0: = oder rd (zum Vergleich: Ertragswert bei vollständiger Wertsicherung in den Mietverträgen über 70 Jahre rd. = )

10 Inflation und Verkehrswert 10 Beispiel 2 Wie Beispiel 1. Der Mieter für die ersten 10 Perioden zahlt allerdings nicht 20,- /qm sondern 22,- /qm Mietfläche. Zu bestimmen ist der Ertragswert zum Wertermittlungsstichtag t 0. Miete in /m² p.m nominale Steigerung (reale Werterhaltung) mietvertraglich nicht vereinbart erhöhter Liegenschaftszins overrented-miete nominale Miete während der ersten 10 Perioden -ohne Wertsicherung- (p=8,1%) nominale Steigerung (reale Werterhaltung) vereinbart marktüblicher Liegenschaftszins nominale Miete über RND -mit Wertsicherung- (p=6%) Inflation (2% p.a.) nachhaltige Miete t0 t1 t2 t3 t4 t5 t6 t7 t8 t9 t10 t11 t12 t13 t14 Betrachtungszeitraum 1 Betr.-Zeitraum 2 Abbildung 3 Der Ertragswert lässt sich nach dem Säulenverfahren berechnen: Bei den Bewirtschaftungskosten ist zu beachten, dass diese von der nachhaltig erzielbaren Miete berechnet werden. Auf den Abzug des pauschalen Mietausfallwagnisses wird beim top slice verzichtet, um die Rechnung übersichtlicher zu halten. Für die ersten 10 Perioden gilt dann: qm x 20,- /qm x 12 = Jahresrohertrag (nachhaltig erzielbar) qm x 22,- /qm x 12 = Jahresrohertrag der ersten 10 Jahre x 0,15 = Jahresreinertrag der ersten 10 Jahre bei i = 8,1 % und 10 Jahren Restnutzungsdauer beträgt der Vervielfältiger 6,68 (wie im Beispiel 1)

11 Inflation und Verkehrswert 11 Ertragswert von t 0 bis t 10 im Wertermittlungsstichtag t 0 somit x 6,68 = Für die restlichen 60 Perioden der Restnutzungsdauer berechnet sich der Ertragswert zum Zeitpunkt t 10 - wobei unterstellt wird, dass die Miete zum Zeitpunkt t 10 bei Neuvermietung auf die inflatorisch nominal aufgeblähte, aber real gleichgebliebene Miete von 20,- /qm angehoben und für die Zukunft eine marktübliche 100%ige Wertsicherung vertraglich vereinbart werden kann wie folgt: Bei dem marktüblichen Zinssatz von 6 % und 60 Jahren Restnutzungsdauer beträgt der Vervielfältiger 16,16 Ertragswert zum Zeitpunkt t 10 für die letzten 60 Jahre bei marktüblicher Vermietung x 16,16 = Dieser Betrag ist über 10 Perioden auf t 0 mit dem Zinssatz von marktüblich 6 % abzuzinsen, somit beträgt der Ertragswert der Perioden von t 10 bis t 70 zum Wertermittlungsstichtag t x 1/1,06 10 = x 0,5584 = Die Addition der beiden vorstehend ermittelten Ertragswertanteile ergibt dann den Ertragswert über die Gesamtnutzungsdauer des Objekts im Wertermittlungsstichtag t 0: = oder rd (zum Vergleich: Ertragswert bei vollständiger Wertsicherung in den Mietverträgen rd ) Dr. Ralf Engel, Dipl.-Volkswirt, Dipl.-Ing. ö b u v Sachverständiger für Schäden an Gebäuden sowie für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Münster i. W. Timo Bärwolf, Dipl.-Kfm., Dipl.-Wirtsch.Ing. (FH), Münster i. W.