Sanieren im Berliner Wohnungsbestand Arbeitsgruppe Großsiedlungen

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1 Sanieren im Berliner Wohnungsbestand Arbeitsgruppe Großsiedlungen DAS MÄRKISCHE VIERTEL Netzwerke und Zukunftskonzept Jörg Franzen Vorstand GESOBAU AG 1

2 Das Märkische Viertel. eine Großwohnsiedlung entsteht 1951 entstehen erste Sanierungspläne 10 Jahre später erwirbt die GESOBAU das erste Grundstück im MV 1962 Städtebaulicher Planungsauftrag Juli 1963 Baubeginn - August 1964 Bezug der ersten Wohnungen 1967 eröffneten die ersten 20 Geschäfte im Hauptgeschäftszentrum 1970 wurde die ste Wohnung fertig gestellt Bis zum Jahr 1974 wurden insgesamt im MV Wohnungen errichtet, zusätzlich entstanden bis 1975 insgesamt 11 Schulen und verschiedene Freizeit- und Kultureinrichtungen (Hallenbad, Fontanehaus) 2

3 Das Märkische Viertel - eine vorbildliche Infrastruktur 1 GESOBAU-Zentrale 2 GESOBAU-Stützpunkte 3 Fontanehaus 4 Post 5 Schulen 6 Kindertagesstätten 7 Jugendfreizeitstätten 8 Kirchen oder Gemeindezentren 9 Seniorenwohnhäuser 10 Seniorenzentren 11 Gesundheitsfürsorge 12 Schwimmhalle 13 Sportanlagen oder Sportplätze 14 Spielplätze 15 Einkaufszentren/Läden 16 Hotel 17 Bushaltestellen 18 Parkmöglichkeiten 3

4 Eckdaten GESOBAU AG im Märkischen Viertel Wohneinheiten WE Wohnfläche m² durchschnittliche Wohnfläche 69,9 m² Gewerbeeinheiten 87 Mieterbefragung 2007 Gesamtzufriedenheit unserer Mieter mit der Wohnung 80% Ø Personen im Haushalt 2,2 Personen ca. 8,5% der Mieter sind nichtdeutscher Herkunft 21 % der Mietinteressenten sind nichtdeutscher Herkunft, Tendenz steigend 4

5 Eckdaten Kennzahlen für den Bestand im Märkischen Viertel (Stand ) Fluktuationsrate 12,7% gesamt; 9,2% ohne Wechsler im Bestand Leerstandsquote 5,5% (ohne Privatisierungsbestände und Seniorenwohnhäuser) 5

6 Problemfelder Bestand von insgesamt rd WE an einem Mikrostandort baualtersentsprechender Zustand in fast allen wesentlichen Gewerken hoher laufender Instandhaltungsaufwand bisher ohne nachhaltige Verbesserung hohe Nebenkosten relativ hoher Leerstand zunehmender Anteil Transferleistungsbezieher (Hartz IV-Sätze) abnehmende Sozialstruktur bei Mietinteressenten Zunahme an Kunden mit Migrations-Hintergrund bisher keine konsequente seniorengerechte Ausrichtung 6

7 Problemfelder Gebäude mangelhafte Betonvorhangfassaden (Verkehrssicherung); Anteil an Betonvorhangfassaden von rd. 65%; überwiegend fehlende Wärmedämmung bei den Fassaden und Dächern Einrohrheizsystem, Anteil von rd. 75% nicht mehr zeitgemäße Elektro- Steigestränge und Unterverteilungen (2- adrig) schadhafte Sanitär-Stränge schadhafte Balkonplatten und brüstungen Aufzuganlagen veraltet und wartungsintensiv (Ursprungszustand) 7

8 Problemfelder Wohnungen keine marktgerechten Bäder und Küchen schadhafte Fensterelemente (tlw. Holzfenster) und dadurch mangelhafter Wärmeschutz alte Elektrounterverteilungen, 2-adrige Elektroleitungen, kein FI-Schalter, zu wenig Stromkreise für heutige Anzahl an elektrischen Geräten und fehlende zeitgemäße Medienversorgung teilweise Grundrisse nicht mehr zeitgemäß fehlende Umsetzung Wohnen im Alter 8

9 Problemfelder Erschließung, Außenbereiche tlw. irreführende Gebäudeerschließungen im Außenund Innenbereich Hohe Versiegelungsanteile in den Außenbereichen WHG 908 9

10 Problemfelder Instandsetzungs- und Instandhaltungsausgaben im MV in EUR/m² 22,00 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10, * Plan 2007* * Verschiebung von Modernisierungsmaßnahmen in das Jahr 2007 aufgrund des Strategiewechsels (weg von Einzelmaßnahmen hin zu Komplettmaßnahmen) Bis 2006 reine Instandhaltung und Einzelmodernisierungen; keine nachhaltige Steigerung des Objektwertes. In 2007 Strategiewechsel Durchführung nachhaltiger Komplettmaßnahmen (erhöhter Aufwand in 2007 durch Verschiebung von Maßnahmen aus 2006). Gem. Plan 2007 lfd. Instandhaltung 4,88 /m²/jahr und Großinstandsetzung / Modernisierung 16,43 /m²/jahr. Ab 2008 weitere Umsetzung nachhaltiger Maßnahmen zur langfristigen Senkung der Instandsetzungs- und Instandhaltungsausgaben. 10

11 Chancen positives Wohnumfeld mit großem Grünflächenanteil und vielen Freizeitmöglichkeiten gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten in verschiedenen Bereichen des MV und guter Verkehrsanbindung gutes Serviceangebot und etabliertes Integrationskonzept Fluktuation von rd. 12% mit einem Marktanteil von rd. 90% am Gesamtbestand des Märkischen Viertels bestimmt die GESOBAU den Markt, d.h. die GESOBAU entscheidet wesentlich über die Zukunft des MV, dessen Weiterentwicklung und damit über die Mieterstruktur hohe Nebenkosten sukzessiver Bindungsauslauf 11

12 Chance Prognose Betriebskosten Darstellung von Sanierungseffekten Prognose warme Betriebskosten am Bsp. WHG 911 in /m² 4,00 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0, warme Beko unsaniert warme Beko saniert (kompl.) Annahme: Steigerung um 15% Steigerung um 10% Steigerung um 5% 12

13 Chance Auslauf von Bindungen 3.018; 20% 585; 4% 2.169; 14% 9.401; 62% ohne Bindung Bindungsende Bindungsende Bindungsende

14 Beeinflussende Faktoren Externe beeinflussende Faktoren Interessenten Gesetzliche Vorgaben (z.b. EnEV) Mieter Investitionsstrategie Märkisches Viertel Städtebauliche Interessen Anteilseigner Aufsichtsrat Politik 14

15 Beeinflussende Faktoren Interne beeinflussende Faktoren Jahresergebnis Bewirtschaftung / Leerstand Unternehmenswert Investitionsstrategie Märkisches Viertel Technische Faktoren Rendite Portfoliomanagement Betriebskosten 15

16 ii-konzept Investieren und Integrieren 16

17 Investieren in: ein nachhaltiges energetisches Konzept in Verbindung mit zeitgemäßer und wartungsarmer Haustechnik mit Ziel EnEV -30 Austausch der Einrohrheizung zur Zweirohrheizung Aufbau der Gebäudehülle mit neuen Fenstern, WDVS, Dach- und Kellerdeckendämmungen Nutzung regenerativer Energien (Solarthermie, Fotovoltaik) Erneuerung der Haustechnik / Strangsanierung 17

18 Investieren in: eine marktgerechte Wohnungsausstattung und zeitgemäße Grundrisse Bad- und Küchenmodernisierung Schaffung barrierearmer Bereiche Einbau zeitgemäßer Elektro- und Medienanlagen Grundrissanpassungen Leerwohnungssanierung 18

19 Investieren in: Barrierearme und angstfreie Erschließungsbereiche und Außenanlagen Erweiterung und Modernisierung von Eingangsbereichen Optimierung und Modernisierung von Erschließungsleitsystemen, Wegen und Treppenhäusern Entsiegelung von Flächen in Zuwegungsbereichen 19

20 Investieren Im Märkischen Viertel werden innerhalb der nächsten 8 Jahren für eine Investitionssumme von 440 Mio. (ca. 500,00 /m² Gesamtkosten im Durchschnitt) 17 WHG mit WE und 75 GE nach energetischen Vorgaben und für Steigerung der Marktfähigkeit komplett saniert. Damit stellt das Märkische Viertel als größtes Sanierungsprojekt in einem zusammenhängenden Wohngebiet in den nächsten 10 Jahren ein Leuchtturmprojekt in Deutschland dar! Als Pilotprojekt WHG 908: Durchführung der Komplettsanierungsmaßnahme: IV/2007-II/

21 Positive Rendite darstellbar durch: Wegfall Mietpreisbindung hohe Nebenkostenstruktur bereits sanierte Außenanlagen Reduktion lfd. Instandhaltung 21

22 Bestehende Service-Leistungen Hausverwaltung im Viertel 4 Servicepunkte im Viertel kundenorientierte Mieterberatung 14 Hausbetreuer vor Ort 24 h Hotline Reinigungs-Service Sicherheitsdienst Bremer Modell mehr als 20 aktive Mieterbeiräte 22

23 Gut miteinander Wohnen Das Integrationsprojekt der GESOBAU Sozialräumliche Integration von jung und alt, arm und wohlhabend, gesund und krank, in Beschäftigung und arbeitslos, mit Migrationshintergrund und deutsch. 23

24 Integrationsbeauftragte Frau Prof. Barbara John Aufgabenschwerpunkte: Betreuung des Integrationsprojekts Kontaktpflege zu integrationsrelevanten Multiplikatoren, Verbänden, Vereinen, Einzelpersonen Schlichtung bei Nachbarschaftskonflikten, z.b. wegen Essensgerüchen, Lärmbelästigung, Nutzung von Gemeinschaftsflächen, etc. 24

25 Nachbarschaftsetage Nachbarschaftsetage Märkisches Viertel Anlaufstelle und Treffpunkt für unsere Mieter Angebote: Mehrsprachige Sozialberatung und Hilfestellungen Ehrenamtliche Hilfe Schlichtungsbüro Vermittlungs- und Ausbildungscoaching JobPoint und Job Coaching Veranstaltungen und Aktionen Hausaufgabenbetreuung Nachbarschaftscafé Alphabetisierungskurs Sprachkurse Computerkurse Kinderbetreuung Yogakurse u.a. 25

26 Nachbarschaftsetage Beispiel: Sprachförderung O h ne S prac he g Im e mob ilien -Zei tu ng v om 0 ht n icht s Deutschkurs für Mieter: Flyer, Plakate, Hinweis bei Hallo Nachbar, Bericht bei Wohnfühl TV ½ Jahr, 2 x 2 Stunden pro Woche, Kosten 15 EUR pro Monat, bei regelmäßiger Teilnahme Kostenerstattung große Nachfrage, bislang 4 Kurse begonnen Weitere Kurse sind geplant 26

27 Förderung von bürgerschaftlichem Engagement Zusammenarbeit Bürgernetzwerk Bildung 120 Lesepaten an 12 Schulen im GESOBAU- Einzugsgebiet (9 Schulen in Reinickendorf, 3 Schulen im Wedding) Hausaufgabenhilfe Sprachförderung durch Zuhören und Vorlesen Freiwilliger Besuchsdienst Kooperation mit dem Bezirk und sozialen Trägern 15 Helfer besuchen Senioren 1x Woche für 2 Stunden Finanzielle Unterstützung für Schulungen, Hörbücher und Spiele 27

28 Senioren: Das Netzwerk Märkisches Viertel Das Netzwerk Märkisches Viertel ist ein Zusammenschluss von klassischen Anbietern der Altenhilfe, lokalen Interessenvertretern, Behörden, Vertretern des Gesundheitswesens, Wohnungsunternehmen, Handwerksbetrieben und Dienstleistungsanbietern, deren Ziel es ist, alten Menschen ein möglichst langes Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen. 28

29 Jugendarbeit: Boxgym - Hof 26 im Märkischen Viertel Angebot für schwierigen Kreis von Jugendlichen Sport- und Kommunikationsangebote Boxen, Tanz, Antiaggressionstrainings Betreuung durch Jugendamt und soziale Träger Eröffnet am 25. Mai

30 Kooperationen mit Schulen Arbeitslehre unter Realbedingungen mit der Bettina von Arnim Schule im Märkischen Viertel Berufsfindung durch Wohnungsherrichtung In Zusammenarbeit mit der Greenwich Oberschule im Märkischen Viertel 30

31 Kooperationen mit Schulen Projekt Februar Juni 2008 Bau_subsTANZ in Kooperation mit dem Staatsballett und dem Verein Tanz ist KLASSE! Tanzprojekt zur Förderung von Kindern, vom Integrationsgedanken und zur Stärkung der Nachbarschaften in Zusammenarbeit mit der Chamisso Grundschule im Märkischen Viertel, der Erika-MannGrundschule in Wedding, der Grundschule im Hasengrund in Pankow und der Stephanus-Schule in Weißensee. 31

32 Kooperationen mit Sportvereinen Kooperation mit Sportvereinen SV Normannia in Reinickendorf SV Blau Gelb in Weissensee Kissingen SV in Pankow 32

33 Mieterfeste und Aktivitäten Wiesenfest im Märkischen Viertel Kunstfest in Pankow Frühschoppen Kinderfeste Hoffeste Open Air Konzerte Konzert und Tanz im Fontanehaus Theater, Ausstellungen, etc. 33

34 Fazit aus Sicht der GESOBAU Auch Großsiedlungen bieten bei professionellem Management und nachhaltiger, zielgruppenspezifischer Portfolioentwicklung attraktive Zukunftschancen. 34