Energetische Sanierung des Bestands eines Wohnungsunternehmens am Beispiel der Gemeinnützigen Wohnungsbau- Gesellschaft Ingolstadt GmbH

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Wilhelm Hochberg
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Wohnungsbau- Gesellschaft Ingolstadt GmbH Arbeitskreis

1 Energetische Sanierung des Bestands eines Wohnungsunternehmens am Beispiel der Gemeinnützigen Wohnungsbau- Gesellschaft Ingolstadt GmbH Arbeitskreis Energieeffizientes Bauen Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren

2 Inhalt 1. Projektstart zur energetischen Verbesserung 2. Zielvereinbarung 3. Analyse 4. Planung 5. Durchführung

3 Projektstart zur energetischen Verbesserung Bis 1999: Ausfallstrategie Dezember 1999: Beschluss zur Einführung eines Instandhaltungsmanagements

4 Zielvereinbarung Attraktiver und vermietungsfähiger Wohnungsbestand Planmäßige, zielorientierte Instandhaltungstätigkeit Abschluss der Arbeiten im Jahr 2013 Quartiersorientiertes Arbeiten Instandhaltungskatalog als zeitlich verbindliches Instrument

5 Analyse Im Jahr 2000: Analyse des gesamten Wohnungsbestandes Dezember 2000: Vorlage eines detaillierten Berichts festgestellter Instandhaltungsrückstau: 43,5 Mio.

6 Analyse - Vorgehensweise Schwerpunkt: - Gebäudehülle aller Wohn- und Nebengebäude - Näheres Wohnumfeld Untersuchte Gewerke je Hauseingang Dach Fassade Fenster Balkon Türen im Keller/Treppenhaus mit Sicherheitsmängel Garagen Hauseingänge/Zuwege/unmittelbares Wohnumfeld

7 Planung Zeitliches Ausmaß Kriterium des optischen Mangels Dringlichkeitsstufen 1 (gering) bis 10 (akkut) Stufe 10: Handlungsbedarf in 2001 Stufe 9: Handlungsbedarf in 2002 Stufe 8: Handlungsbedarf in Stufe 1: keine Dringlichkeit

8 Planung Finanzielles Ausmaß Festlegung des jährlichen Instandhaltungskostenbudgets unter Berücksichtigung der jährlichen Preissteigerung von ca. 5% Jährliches Volumen von ca. 4,3 Mio. zzgl. im ersten Jahr für die Beseitigung der Sicherheitsmängel Budgetierung des gesamten Instandhaltungsaufwandes

9 Planung Örtliches Ausmaß Aufgliederung des Wohnungsbestandes in überschaubare Wohnbezirke Mieter- bzw. quartiersorientiertes Vorgehen Wohnungsbestand gesamt: WE

10 Planung Grundsätzliche Überlegung zum Erhalt bzw. Abbruch des jeweiligen Gebäudes Entscheidung zum Abbruch bzw.verkauf von insgesamt 300 Mietwohnungen (4,6% des gesamten Wohnungsbestandes) Entscheidungshilfe: strategisches und soziales Portfoliomanagement

11 Planung - Finanzierung Anteil aus Mietzahlungen (kalk. Inst.-Pauschale) Auflösung von Rückstellungen Mieterhöhung nach 559 BGB Finanzierung durch Wohnungsbauförderung (Regierung v. Oberbayern) KfW Städtebauförderung Soziale Stadt Kommunale Sonderprogramme Eigenkapital

12 Planung - Maßnahmenpakete Energetische Maßnahmen: Mindeststandard - Fenster (kompletter Austausch) - Dach + Fassade + Balkon (Beseitigung von baulichen Mängeln) - Heizanlage optimieren (min. Verbrauch) Variante 1: Mindeststandard + Fassadenanstrich Variante 2: Mindeststandard + Wärmedämmung Giebelseite Variante 3: Mindeststandard + VWS (+Loggienverglasung) Variante 4: Mindeststandard + VWS + Begradigung der Gebäudehülle + Lüftungsanlage

13 Planung - Entscheidung Entscheidungskriterien für Wahl der Variante: Objektwert und Objektzustand Investitionsbudget Marktmieten und zu erwartende Erhöhung Finanzierung (Einsatz von Förder- und Sonderprogrammen) Minderung/Stabilisierung der Heizkosten Kombinierbarkeit mit weiteren Verbesserungen (z.b. Schallschutz)

14 Allgemeines

15 Beispiel Maßnahmen Variante 1 Keine Mieterhöhung! Gesamtkosten: 100 Euro/qm/Wfl. davon ca. 80 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 20 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten

16 Beispiel Variante 2 Keine Mieterhöhung! Gesamtkosten: 120 Euro/qm/Wfl. davon ca. 100 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 20 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs/ Instandhaltungsarbeiten

17 Beispiel Variante 2 Stargarderstr Gibeldämmung

18 Beispiel Variante 3 Gesamtkosten: 260 Euro/qm/Wfl. davon ca. 140 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 120 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten

19 Beispiel Variante 3 Peisserstr. 12

20 Beispiel Variante 3 Peisserstraße

21 Variante 4.1 Herschelstr Luftbild

22 Beispiel Variante 4.1 Herschelstraße 38

23 Grundriss

24 Beispiel Variante 4.1

25 Beispiel Finanzierung Variante 4.1 Gesamtkosten: 470 Euro/qm/Wfl. davon ca. 300 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 170 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten Finanzierung: 54% über Regierung von Oberbayern (Darlehen) 34% über Städtebauförderung (Zuschuß) 12% Eigenmittel Miete nettokalt: 3,59 Euro/qm/mtl. Mieterhöhung: 0,53 Euro/qm/mtl. Marktmiete: 6,00 Euro/qm/mtl.

26 Beispiel Variante heute

27 Ansichten

28 Ansichten

29 Ansichten

30 Beispiel Variante 4.2 Dörflerstr. 6-8

31 Luftbild Dörflerstraße

32 Beispiel Variante 4.2

33 Beispiel Finanzierung Dörflerstraße Gesamtkosten: 950 Euro/qm/Wfl. davon ca. 365 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 585 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten Finanzierung: 44% über Regierung von Oberbayern (Darlehen) 24% über Städtebauförderung (Zuschuss) 32% Eigenmittel Miete nettokalt: 3,64 Euro/qm/mtl. Bei Neuvermietung: 6,25 Euro Mieterhöhung: 0,65 Euro/qm/mtl. Marktmiete: 8,25 Euro/qm/mtl.

34 Planung Sanierung Dörflerstr

35 Lageplan Dörflerstraße

36 Ansichten Dörflerstraße

37 Ansichten Dörflerstraße

38 Ansichten Dörflerstraße

39 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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