Umfrage zur Förderung gemeinnütziger Wohnbauträger in der Schweiz

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1 Umfrage zur Förderung gemeinnütziger Wohnbauträger in der Schweiz Der SVW hat eine Experten-Umfrage zur Situation des Wohnungsmarkts und zu Fördermassnahmen in der Schweiz durchgeführt. Befragt wurden 25 SVW- Verantwortliche und SVW-Funktionäre aus den wichtigsten Wohnregionen der Schweiz. Das Augenmerk dieser Umfrage lag auf den Regionen Zürich, Lac Léman und Genf, die gemäss dem UBS Bubble Index unter einem besonders angespannten Wohnungsmarkt zu leiden haben. Es wurden Experteninnen und Experten aus folgenden Regionen befragt: Zürich (7 Experten), Romandie (1 Experte), Genf (3 Experten), Bern-Solothurn (4 Experten), Zug (2 Experten), Nordwestschweiz (2 Experten), Oberengadin (1 Experte), Winterthur (1 Experte), Aarau (1 Experte), Ostschweiz (1 Experte), Olten (1 Experte), Schaffhausen (1 Experte). Es handelt sich bei dieser Umfrage um eine qualitative Befragung. Die Teilnehmenden wurden zum Beispiel nach ihrer Einschätzung des Wohnungsmarkts in ihrer Region, nach dem Anteil gemeinnütziger Wohnbauträger, nach der politischen Situation, nach Massnahmen im Bereich Darlehen, Zinsen oder Auflagen und anderen Mitteln zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus befragt. Die detaillierten Fragen finden sich im Anhang. Schlussfolgerungen 1. Günstiger Wohnraum entsteht nicht in genügendem Ausmass. Selbst in denjenigen Gegenden der Schweiz (zum Beispiel Zürich) nicht, die traditionell einen hohen Anteil gemeinnütziger Wohnbauträger aufweisen. 2. Gemäss den Aussagen und der Expertise der regionalen SVW-Verantwortlichen müssen die behördlichen Anstrengungen für genossenschaftliches Wohnen verstärkt werden. Dies gilt insbesondere für die Regionen, die gemäss Bubble Index unter hohen Grund- und Mietpreisen leiden. In einigen Regionen der Schweiz, vor allem in urbanen Gebieten, gibt es Förderprogramme für gemeinnützige Wohnbauträger. In keiner Region werden diese aber als hinreichend betrachtet. 3. In den Regionen Zürich, Lac Léman und Genf, die gemäss UBS Bubble Index besondere Anzeichen einer Überhitzung des Immobilienmarktes zeigen, wird gemäss Ansicht der SVW-Experten nicht genug für den gemeinnützigen Wohnungsbau getan.

2 Forderungen Genossenschaftliches Wohnen soll eine stärkere Alternative zum konventionellen Wohnungsmarkt darstellen, denn es schützt die Bewohner vor den Risiken eines unkontrollierten Immobilienmarktes (analog US-Krise). Die Mietkosten müssen eine berechenbare Grösse werden. Wohnraum muss der Spekulation entzogen werden. Zitate Der folgende Satz konnte von den Umfrageteilnehmenden mit einer persönlichen Äusserung ergänzt werden: Ich würde mir von der Politik wünschen, dass......land darf nicht mehr nur an Höchstbietenden verkauft werden. Verpflichtende Quoten für preisgünstigen Wohnraum müssen bei Arealüberbauungen eingeführt werden (finanziert über Mehrwertabgabe für Planungsgewinne)....Politik muss Wohnbaugenossenschaften stärker unterstützen. Ausserhalb der Stadt Zürich geschieht zu wenig....qu'il s'engage fortement en faveur de la construction, la rénovation des logements d'utilité publique....les démarches administratives soient facilitées plus rapidement traitées....sie die Anliegen einkommensschwacher Schichten stärker bewerten und aktiv nach Lösungen suchen.

3 Die Umfrage-Ergebnisse im Einzelnen Generelle Wohnungssituation Die Rückmeldungen der Experteninnen und Experten zur generellen Wohnungssituation sind für die ganze Schweiz tendenziell pessimistisch. Der Anteil gemeinnütziger Wohnbauträger wächst nach übereinstimmender Meinung nicht an und der Leerwohnungsbestand ist im unteren wie mittleren Preissegment sehr gering (unter 1%), im Kanton Bern beträgt er 3 %. Nur aus der Region Bern-Solothurn und der Stadt Bern sind die Rückmeldungen positiver. Was das für die privaten Haushalte bedeutet ist klar: Mieten und Wohnraumkosten belasten die Budgets sehr. In der Nordwestschweiz beurteilen die SVW- Experten die Situation etwas entspannter. Allgemeine politische Situation Es wird grundsätzlich anerkannt, dass eine Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus stattfindet. Schweizweit werden durchaus die Bemühungen der Politik anerkannt, eine Verbesserung für den gemeinnützigen Wohnungsbau zu erzielen. Im harten Kontrast dazu steht, dass die Qualität der Politik in der ganzen Schweiz als nicht ehrgeizig genug beurteilt wird. Nur in der Nordwestschweiz ist man der Meinung, dass sie vorbildlich ist. Darlehen/Zinsen/Auflagen In weiten Teilen der Schweiz kennt man dieses Instrument der Darlehensvergabe zwecks Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus nicht. Zur Handhabe beziehungsweise der Darlehen-Vergabepolitik kann deshalb keine Aussage gemacht werden. Auf die Frage nach der Handhabung des Landwerts beziehungsweise Baurechtszins und ob diese deutlich tiefer als marktüblich sind und eine Förderungsmassnahme darstellen, haben alle - ausser einem Expertes aus der Nordwestschweiz und den Befragten aus der Westschweiz - mit Nein geantwortet. Die Auflagen der Kommunen für die Baurechtsverträge werden gerade in der Romandie und in Genf als genossenschaftsfreundlich betrachtet. In Zürich und in der Region Bern-Solothurn wird das eher kritisch gesehen. Umsetzung Bei der konkreten Umsetzung machen die Behörden gemäss den SVW-Experten vieles richtig. Es wird den Kommunen zugestanden, dass die Förderung von gemeinnützigen Wohnbauträgern in einer Politik der Siedlungsverdichtung stattfindet. Auch wird der

4 Aspekt der Ökologie, einschliesslich des Energieverbrauchs, bei der Förderung beachtet. Der Wunsch nach einem festen Anteil gemeinnütziger Wohnungen bei Gestaltungsplänen ist grundsätzlich wünschenswert, aber ausser in Olten, der Romandie und in Genf nirgends vorhanden beziehungsweise geplant. Regionale Auffälligkeiten Die Experteninnen und Experten für Zürich sind kritisch gegenüber der weiteren Entwicklung der Wohnbaugenossenschaften, obwohl gerade hier schweizweit der Anteil gemeinnütziger Wohnbauträger am höchsten ist. In den drei Bubble-Regionen (Zürich, Genf und Lac Léman) bestehen grundsätzlich Anstrengungen zum gemeinnützigen Wohnbau. In Genf und Lac Léman bestehen relativ günstige Bedingungen für Landrecht und Baurechtszins. Die Landvergabe ist einzig in Genf relativ positiv. Andernorts wird sie als schlecht eingestuft. In städtischen Regionen ist das Kriterium der Ökologie ein wichtiges Thema und wird bei der Förderung beachtet. In Zürich und Winterthur gibt es positive Wertungen in Bezug auf den Kontakt zwischen den politischen Behörden und den Wohnbaugenossenschaften. In den anderen Gebieten, zum Beispiel im Raum Bern-Solothurn, wird dies weniger positiv gesehen. In gewissen Regionen bestehen es gar keine Kontakte (zum Beispiel in der Ostschweiz oder in Olten).

5 Die Fragen der Umfrage Fragen zur generellen Wohnungssituation Anteil WBG: Der Anteil von gemeinnützigem Wohnbau an neu erstellten Wohnungen steigt tendenziell an im Vergleich zu den Vorjahren. Leer-Wohnungsbestand: Der Leer-Wohnungsbestand im mittleren und unterem Preissegment betrug im letzten Jahr... Prozent? Leer-Wohnungsbestand: Der allgemein verfügbare Leer-Wohnungsbestand hat sich in den letzten Jahren vergrössert. Miet- und Liegenschaftspreise: Die Entwicklung von Miet- und Liegenschaftspreisen belastet die privaten Haushalte sehr. Fragen zur allgemeinen politischen Situation Legislaturprogramm: Die Stadt/der Kanton betreibt aktuell eine Politik zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Qualität der politischen Ziele: Die aktuelle Politik zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus beurteile ich als vorbildlich und ehrgeizig. Landvergabe: Die Landvergabe über Baurechtsverträge an gemeinnützige Wohnbauträger hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Fragen zu Darlehen/Zinsen/Auflagen Darlehen: Die öffentliche Darlehen-Vergabepolitik ist insgesamt WBG freundlich. Förderung: Die Stadt/die Gemeinde gibt Darlehen zur generellen Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus (nicht Subventionierung von Wohnungen für Einkommensschwache Haushalte). Landwert/Baurechtsszins: Der Landwert und/oder der Baurechtszins sind deutlich tiefer als marktüblich und stellen eine Förderungsmassnahme dar. Auflagen: Die öffentlichen Auflagen für Baurechtsverträge sind generell WBG-freundlich. (z.b.: Zinserlass in der Anlaufzeit des Vertrags, Auflagen bezüglich Zuweisung der Wohnungen an Familien oder Menschen mit bescheidenerem Einkommen, Auflagen bezüglich Ausbaustandard der Wohnungen oder Ökologie). Fragen zur Umsetzung von WBG-Massnahmen Verdichtung: Die Stadt verfolgt das Ziel der Siedlungsverdichtung nach innen. Ökologie: Das Kriterium der Ökologie - insbesondere der Energieverbrauch - wird bei der Förderung beachtet. Gestaltungspläne für die Zukunft: Gestaltungspläne oder gesetzliche Regelungen, die einen festen Anteil gemeinnütziger Wohnungen verlangen, sind in Umsetzung oder geplant. Kontakt Behörden/WBG: Es bestehen regelmässige Treffen zwischen den politischen Behörden und den Wohnbaugenossenschaften.

6 Schliesslich wurden die Teilnehmer/-innen der Umfrage auch gebeten ein persönliches Statement abzugeben.