Abwicklung des Modernisierungsprogramms der aswohnbau: Bilanzierung und Finanzierung

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Bernt Lichtenberg
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1 Abwicklung des Modernisierungsprogramms der aswohnbau: Bilanzierung und Finanzierung Projektwerkstatt Stadtumbau West am in Albstadt Dr. Gerhard Braun Wirtschaftsprüfer Steuerberater RWT REVISION UND WIRTSCHAFTSTREUHAND GMBH, Albstadt Folie 1

2 Ausweis von Immobilien in der Bilanz Folie 2

3 Zugang und Abgang (Ansatz) von Immobilien in der Bilanz Zugang: Anschaffung / Herstellung / umfassende Modernisierung Buchwert wird geschaffen (entgeltlich oder unentgeltlich) Abgang: - Veräußerung (entgeltlich oder unentgeltlich) - Abbruch Buchwert wird vernichtet Folie 3

4 Bewertung von Immobilien in der Bilanz Zugangswert Anschaffung- bzw. Herstellkosten bei Zugang Sonderfall unentgeltlicher Erwerb: Verkehrswert Folie 4

5 Bewertung von Immobilien in der Bilanz planmäßige Abschreibungen linear (Regelfall) jährl. fixer Betrag Nutzungsdauer Gewerbeimmobilien: 25 bis 50 Jahre (steuerlich: 33 J.) Wohnimmobilien: 50 bis 80 Jahre (steuerlich: 50 J.) degressiv (in bestimmten Fällen) fallende Beträge nur Gebäude, nicht Grund und Boden Folie 5

6 Bewertung von Immobilien in der Bilanz außerplanmäßige Abschreibungen bei außerordentlicher Wertminderung vorübergehende Wertminderung: Wahlrecht (Kann) (steuerlich nicht anerkannt) dauernde Wertminderung: Pflicht (Muss) Gebäude und ggf. Grund und Boden Folie 6

7 Bewertung von Immobilien in der Bilanz Beispiele für außerplanmäßige Abschreibung Verschlechterung der Geschäfts- oder Wohnlage schlechter Erhaltungszustand Teilabbruch strukturelle Marktänderung: Mieten sinken, Leerstände Objekt erzielt dauerhaft Verlust Änderung der Geschäftsstruktur Objekt soll verkauft oder abgerissen werden Folie 7

8 Bewertung von Immobilien in der Bilanz Zuschreibungen soweit Ursachen für vorherige außerplanmäßige Abschreibungen weggefallen sind Wertaufholung (planmäßige Abschreibungen bleiben) Folie 8

9 Bewertung von Immobilien in der Bilanz Zahlenbeispiel: frei gewähltes Zahlenbeispiel Folie 9

10 Bewertung von Immobilien in der Bilanz frei gewähltes Beispiel Buchwertentwicklung außerplanm. Abschreibung außerplanm. Abschreibung Abbruch Abbruch Nutzungsdauer 2003 Folie 10

11 Bewertung von Immobilien in der Bilanz frei gewähltes Zahlenbeispiel Eigenkapitalquote ohne aplm. Abschreibung 18,0 % Eigenkapitalquote mit aplm. Abschreibung 11,0 % Folie 11

12 Behandlung von Zuschüssen in der Bilanz Gebäuderestwert Entschädigung Wahlrecht: - Ertrag Gewinn bzw. Verlust - Abzug von den Anschaffungs- oder Herstellkosten für neues Gebäude ergebnisneutral Minderung zukünftiger Abschreibungen Folie 12

13 Behandlung von Zuschüssen in der Bilanz Abbruchkosten Zuschuss Ertrag: - Aufwand aus Abbruchkosten wird teilweise ausgeglichen - Gewinn bzw. Verlust Folie 13

14 Behandlung von Zuschüssen in der Bilanz Modernisierungs-Zuschuss Wahlrecht analog Gebäudewert-Entschädigung: - Ertrag - Abzug von Anschaffungs- oder Herstellkosten Folie 14

15 Bilanzwirkungen des Modernisierungsprogramms der aswohnbau außerplanmäßige Abschreibungen (bereits im Jahr 2000) Verkaufserlöse Buchwertabgänge durch Abrisse und Verkäufe Gewinne bzw. Verluste aus Abgängen saldiert Abbruch- und Erschließungskosten Zuschüsse für Restwert und Abbruch Buchwertzugänge durch Neubauten und umfassende Modernisierungen Zuschüsse für Modernisierungen Verbindlichkeiten aus Finanzierung der Investitionen (Neubau und Modernisierung) Folie 15

16 Bilanzwirkungen des Modernisierungsprogramms der aswohnbau nachhaltige Verluste durch: - steigende Abschreibungen aus Neuinvestitionen - steigende Zinsaufwendungen dadurch Reduzierung des Eigenkapitals um 16 %-Punkte Reduzierung der Eigenkapitalquote durch - absolute Reduzierung des Eigenkapitals wg. Verlusten - steigende Verschuldung Folie 16

17 Bilanzwirkungen des Modernisierungsprogramms der aswohnbau zunehmender Kapitaldienst für Zins und Tilgung Eigenkapitalquote sinkt schlechteres Rating (Basel II) Probleme bei Kreditzunahme für Neuinvestitionen Folie 17

18 Unterstützung durch den Gesellschafter Stadt Albstadt - Verlustübernahme zur Sicherung einer Eigenkapitalquote von 30 % - dadurch Einbringung von Finanzmitteln - Rücklauf von Problemimmobilien zum Buchwert - Übernahme von Kommunalbürgschaften nach Einzelentscheidung - jedes Projekt wird auf finanzielle Tragbarkeit überprüft, bevor investiert wird [Ende des Referats] Folie 18

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