81 Unzureichendes Vertragsmanagement bei verbilligt veräußerten Grundstücken

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1 517 fest, dass die FMSA Gebühren bei staatlich gestützten Kreditinstituten nur für die Beantragung der Hilfen erhob. Für die laufende Überwachung bereits gewährter finanzieller Hilfen stellte sie keine Gebühren in Rechnung Der Bundesrechnungshof hat die FMSA aufgefordert, sich von den Kreditinstituten wie in der Satzung vorgesehen auch die Kosten für die laufende Überwachung der finanziellen Hilfen erstatten zu lassen Die FMSA hat die Forderung des Bundesrechnungshofes aufgegriffen. Die Kreditinstitute erstatteten 5 Mio. Euro Verwaltungskosten rückwirkend für die Jahre 2010 und 2011 für die laufende Überwachung der finanziellen Hilfen. Dadurch benötigte die FMSA auch für das Jahr 2011 keine Mittel aus dem Bundeshaushalt. 81 Unzureichendes Vertragsmanagement bei verbilligt veräußerten Grundstücken Kat. B (Kapitel 6004 Anlage 1) 81.0 Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat nicht ausreichend kontrolliert, ob Städte und Gemeinden ihren vertraglichen Pflichten nachkommen, wenn sie vom Bund Grundstücke verbilligt erworben haben. Dieses unzureichende Vertragsmanagement führte dazu, dass sie Nachzahlungsansprüche nicht geltend machen konnte. In einem Fall verzichtete sie auf 2,3 Mio. Euro. Sie erhoffte sich davon insbesondere das Entgegenkommen einer Gemeinde, die einen Bebauungsplan aufzuheben drohte Der Bund verkaufte in den Jahren 1991 bis 2004 verbilligt Liegenschaften, u. a. an Städte und Gemeinden. Die Verbilligungsabschläge von bis zu 100 % waren an Bedingungen gebunden. Die Erwerber verpflichteten sich, die Liegenschaft bei Erwerb

2 518 oder innerhalb einer Frist zu dem vereinbarten Zweck zu verwenden, beispielsweise zum Bau einer Schule. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bundesanstalt) überwacht die nahezu Verträge mit den Gebietskörperschaften. Erfüllen die Erwerber vertragliche Bedingungen nicht, kann die Bundesanstalt die Liegenschaften zurückerwerben. Alternativ kann sie auch verlangen, dass die Erwerber den Verbilligungsabschlag nebst Zinsen nachzahlen. Der Bundesrechnungshof untersuchte mit Unterstützung des Prüfungsamtes des Bundes Berlin stichprobenweise das Vertragsmanagement der Bundesanstalt. Dabei stellte er fest: Die Bundesanstalt bestimmte Zweckbindungsfristen nicht richtig. Sie war nicht darüber informiert, ob Erwerber den Verwendungszweck erfüllten. So wusste sie beispielsweise nicht, dass Erwerber verbilligte Liegenschaften Dritten zur Nutzung überlassen oder an diese weiterveräußert hatten. Sie forderte Nachzahlungen nicht konsequent ein, wenn die Erwerber dem vereinbarten Verwendungszweck für die Liegenschaft nicht nachkamen. In einem Fall verkaufte der Bund einer Gemeinde ein Grundstück für Euro. Dabei gewährte er einen Verbilligungsabschlag von 80 % auf den damaligen Verkehrswert von 2 Mio. Euro. Die Gemeinde verpflichtete sich vertraglich, das Grundstück für ein Gymnasium zu nutzen. Diesen Nutzungszweck erfüllte sie 15 Jahre nicht. Die Bundesanstalt erwarb das Grundstück mangels Bedarf nicht zurück. Sie bezifferte im Jahr 2009 ihren Anspruch auf Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nebst Zinsen auf 2,6 Mio. Euro. Den Anspruch machte sie jedoch in dieser Höhe nicht geltend. Stattdessen forderte sie als Teil einer Paketlösung Euro. Hierbei zog sie vom aktuellen Verkehrswert der Liegenschaft (1,05 Mio. Euro) den Kaufpreis und die zwischenzeitlichen Aufwendungen der Gemeinde ab (jeweils Euro) und rundete den Restbetrag auf. Die Bundesanstalt erhoffte sich von der Paketlösung insbesondere Zugeständnisse der Gemeinde bei planungsrechtlichen Entscheidungen für andere Grundstücke. Die Gemeinde hatte gedroht, einen Bebauungsplan aufzuheben. Dann wären Bauland-

3 519 flächen der Bundesanstalt Agrarland geworden und damit weniger wert gewesen. Die Gemeinde hätte den Bebauungsplan nach den baurechtlichen Vorschriften entschädigungslos aufheben können. Denn die Bundesanstalt hatte länger als sieben Jahre ihr Baurecht nicht genutzt, d. h. die Flächen beispielsweise nicht als Bauland verkauft. Die Bundesanstalt holte für ihren weitgehenden Verzicht auf die Nachzahlungsforderung nicht die Zustimmung des Bundesfinanzministeriums ein. Diese ist bei Maßnahmen von grundsätzlicher Bedeutung oder einem Forderungsverzicht von über Euro erforderlich. Sie begründete ihr Verhalten später mit Zeitdruck und dem komplexen Sachverhalt Der Bundesrechnungshof hat die Bundesanstalt aufgefordert, stärker zu kontrollieren, ob die Käufer ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen. Nur so kann sie ihre Rechtsposition wahren. Er hat vorgeschlagen, dass die Bundesanstalt die Berechnung der Zweckbindungsfristen überprüft, stärker darauf achtet, ob die Käufer die verbilligten Liegenschaften Dritten zur Nutzung überlassen haben und bei Vertragsverstößen ihre Rechte konsequenter umsetzt. So sollte sie beispielsweise die Nachzahlung eines Verbilligungsabschlags frühzeitig und in voller Höhe fordern. Im Fall der Paketlösung hat sich die Bundesanstalt in eine schlechte Verhandlungsposition begeben, weil sie ihre vertraglichen Rechte nur zögerlich durchsetzte. Die Gemeinde konnte so damit drohen, den Bebauungsplan aufzuheben. Das hätte voraussichtlich finanzielle Nachteile für den Bund in Millionenhöhe zur Folge gehabt. Um dies zu vermeiden, musste die Bundesanstalt größtenteils auf die Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nebst Zinsen verzichten. Hierdurch ist dem Bund ein Einnahmeausfall von 2,3 Mio. Euro entstanden. Vor dem Verzicht wäre zudem die Zustimmung des Bundesfinanzministeriums erforderlich gewesen.

4 Die Bundesanstalt hat wesentliche Empfehlungen des Bundesrechnungshofes aufgegriffen, um ihr Vertragsmanagement zu verbessern. So hat sie die Zweckbindungsfristen überprüft. Ferner überwacht sie intensiver, ob Erwerber ihren vertraglichen Verpflichtungen nachkommen. Sie hat bereits mehrere Erwerber aufgefordert, den Verbilligungsabschlag nachzuzahlen. Von einer Gemeinde konnte sie eine Nachzahlung von Euro erwirken. Zum Fall der Paketlösung hat die Bundesanstalt betont, dass sie keine Alternativen gehabt habe. Aufgrund des Urteils in einem vergleichbaren Fall hätte sie eine Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nebst Zinsen voraussichtlich nicht durchsetzen können. Ihr hätte nur der Rückkauf zugestanden. Das Urteil, auf das sie ihre Entscheidung gestützt habe, sei erst später höchstrichterlich aufgehoben worden. Die Bundesanstalt hat zudem darauf verwiesen, dass sie durch die Paketlösung eine Konfrontation mit der Gemeinde vermieden habe. In einem ohnehin schwierigen Marktumfeld hätten ihr Vermögensverluste von 4 Mio. Euro gedroht, wenn die Gemeinde den Bebauungsplan aufgehoben hätte. Ihr Bauland hätte sie bis dahin nicht verwertet, weil der Verkauf anderer Grundstücke in der Gemeinde schleppend verlief. Der Anspruch auf Nachzahlung des Verbilligungsabschlags nebst Zinsen von 2,6 Mio. Euro sei nur ein rechnerisches Ergebnis. Tatsächlich sei die Forderung in dieser Höhe gegenüber der Gemeinde nicht durchsetzbar gewesen. Unter Berücksichtigung der abgewendeten Vermögensnachteile habe sie auf weniger als Euro verzichtet. Die Bundesanstalt hat auch die grundsätzliche Bedeutung des Falls verneint Der Bundesrechnungshof erkennt an, dass die Bundesanstalt seine Empfehlungen für das Vertragsmanagement weitgehend aufgegriffen hat. Sie überwacht nunmehr sorgfältiger, ob die Erwerber die vertraglichen Verpflichtungen einhalten. Die Bundesanstalt muss jedoch künftig zielstrebiger reagieren, wenn sie feststellt,

5 521 dass Erwerber vertragliche Pflichten verletzen. Der Fall der Paketlösung zeigt, welche Folgen sich aus einem zögerlichen Vorgehen ergeben können. Drohende Nachteile in Millionenhöhe wegen eines etwaigen Baurechtsverlusts mögen die Paketlösung zwar nachträglich rechtfertigen. Die schwierige Verhandlungssituation geht jedoch auch auf das Verhalten der Bundesanstalt selbst zurück. Sie ließ sich einerseits 15 Jahre von der Gemeinde hinhalten, die das Grundstück nicht für Schulzwecke nutzte. Andererseits verwertete die Bundesanstalt länger als sieben Jahre Flächen nicht als Bauland. So konnte die Gemeinde ihr damit drohen, den Bebauungsplan aufzuheben. Die Paketlösung kann die Verhandlungsposition der Bundesanstalt auch in anderen derartigen Fällen beeinträchtigen. Ihr Verzicht auf finanzielle Ansprüche hätte schon deshalb der Zustimmung des Bundesfinanzministeriums bedurft. Der Bundesrechnungshof erwartet, dass die Bundesanstalt künftig frühzeitig und konsequenter ihre vertraglichen Rechte geltend macht, wenn Erwerber verbilligter Liegenschaften absehbar ihren Pflichten nicht nachkommen. 82 Defizite beim Vollzug des Konjunkturprogramms: Baumaßnahmen häufig nicht Bedarfsgerecht und nicht wirtschaftlich Kat. C (Anlage 1 zu Kapitel 6002 Wirtschaftsplan des Sondervermögens Investitions- und Tilgungsfonds /6091 Titel ) 82.0 Staatliche Konjunkturprogramme für Baumaßnahmen sind aufgrund langer Planungsphasen nur bedingt geeignet, die Bauwirtschaft rasch anzukurbeln. Bei Baumaßnahmen besteht das Risiko, dass wegen der engen zeitlichen Vorgaben der Bedarf nicht rechtzeitig und sachgerecht nachgewiesen und die Wirtschaftlichkeit nicht ausreichend untersucht werden kann. Beim Konjunkturprogramm der Jahre 2009 bis 2011 für die Gebäudesanierung konnte zudem der vom Parlament erwartete größtmögliche Nutzen für den Bund nicht sicher erreicht werden. Das Bundesbauministerium hat die vom Bundesrechnungshof festgestellten Defizite im Vollzug des genannten Konjunkturprogramms für die Gebäudesanierung einge-