Gewährleistungsansprüche im Mietrecht

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1 Gewährleistungsansprüche im Mietrecht Folie 51 Die Besonderheiten des Gewährleistungsrechtes beim Mietvertrag finden sich in den 535 Abs. 1 S. 2, 536 bis 536d, 543 BGB. Voraussetzung ist ein nicht unerheblicher Sachoder Rechtsmangel bzw. das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft. Die Ansprüche sind unter Umständen ausgeschlossen bei Kenntnis/grob fahrlässiger Unkenntnis vom Mangel ( 536b BGB), vertraglichem Ausschluss ( 536d BGB) oder unterlassener Mangelanzeige ( 536c BGB). Rechtsfolgen: Minderung Mangelbeseitigung Ersatzvornahme Schadensersatz Fristlose Kündigung 535 Abs. 1 S. 2 BGB Erlöschen des Mietzinsanspruches, 536 BGB und Aufwendungsersatz 536a Abs. 2 BGB 536a Abs. 1 BGB; bei anfänglichen Mängeln ohne Vertretenmüssen; inkl. Mangelfolgeschaden 543 BGB Bähr, S. 223 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

2 Sonstige Leistungsstörungen Folie 52 Verletzung von Nebenpflichten Liegt nur eine Verletzung von Nebenpflichten gemäß 241 Abs. 2 BGB (z.b. Schutzpflichten) vor, sind die Sekundäransprüche des Gläubigers eingeschränkt: Stets Schadensersatz infolge der Pflichtverletzung (bei Aufrechterhaltung des Vertrages), 280 Abs. 1 BGB; Schadensersatz statt der Leistung, 282 BGB, und Rücktritt ( 324 BGB) bzw. außerordentliche Kündigung ( 314 BGB) nur, wenn Festhalten an der Gesamtleistung bzw. dem Gesamtvertrag unzumutbar ist. Culpa in contrahendo 311 Abs. 2 und 3 BGB stellen klar, dass vor/ohne Vertragsschluss ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach 241 Abs. 2 BGB zustande kommen kann, z.b. durch Vertragsverhandlungen einseitige Aufnahme geschäftlichen Kontaktes geschäftliche Kontakte Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens. Folge einer Pflichtverletzung ist Schadensersatz ( 280 Abs. 1 BGB), z.b. bei grundlosem Abbruch von Verhandlungen oder Aufklärungspflichtverletzung. Wegfall der Geschäftsgrundlage Leistungsstörungen können statt des Vertragsinhalts nur die Geschäftsgrundlage (erkennbare Vorstellungen über bestimmte Umstände, auf denen Geschäftswille fußt) betreffen. 313 BGB: Vertragsanpassung oder aufhebung, wenn unverändertes Festhalten unzumutbar und Änderung nicht im Risikobereich der betroffenen Partei. Bähr, S. 183, 225, 231 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

3 Übersicht über die allgemeinen Rechtsfolgen von Leistungsstörungen Folie 53 Alle Leistungsstörungen haben drei denkbare Auswirkungen; sie können zum Erlöschen der Leistungspflicht sowie der Gegenleistungspflicht führen. Ferner können sie Sekundärrechte, insbesondere Rücktritt und Schadensersatz, auslösen. Zur Terminologie: Mit Leistungspflicht meint das Gesetz grundsätzlich die gestörte Sachleistung (etwa Übereignung der Kaufsache, 433 Abs. 1 BGB), mit Gegenleistung das Entgelt (Kaufpreiszahlung, 433 Abs. 2 BGB). Die im Leistungsstörungsrecht verwendeten Begriffe Schuldner und Gläubiger beziehen sich regelmäßig auf die gestörte Leistungspflicht (also in der Regel z. B. Verkäufer als Schuldner und Käufer als Gläubiger). A. Auswirkungen auf die Leistungspflicht I. Grundsatz 1. Der Anspruch auf Erfüllung bzw. Nacherfüllung ( 439, 635 BGB) wird zunächst von Leistungsstörungen nicht tangiert, vielmehr entsteht nur ein Anspruch auf Ersatz Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

4 Folie 53/2 des durch die Pflichtverletzung entstandenen Schaden (Schadensersatz neben der Leistung, siehe B.). 2. Der (Nach-)Erfüllungsanspruch erlischt dagegen, wenn der Gläubiger infolge der Leistungsstörung ihm zustehende Sekundärrechte geltend macht, nämlich: a) Rücktritt (siehe D.) Durch den Rücktritt verwandelt sich der Vertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis gemäß 346 ff BGB, so dass noch nicht erfüllte Pflichten erlöschen. b) Schadensersatz statt der Leistung (siehe C.) Der Gläubiger kann ggf. die Erfüllung ablehnen und dann Schadensersatz infolge der gesamten Nichterbringung der Leistung (nicht nur wegen der ursprünglichen Pflichtverletzung) verlangen. Gemäß 281 Abs. 4 BGB ist der Erfüllungs-anspruch sodann ausgeschlossen. c) Ersatzvornahme und Aufwendungsersatz Im Bereich von Sachmängeln im Werk- oder Mietvertragsrecht ( 637, 536 Abs. 2 BGB) hat der Gläubiger das Recht, selbst für eine Mangelbeseitigung zu sorgen und vom Schuldner Aufwendungsersatz zu verlangen. Naturgemäß erlischt auch dann der ursprüngliche Anspruch auf mangelfreie Lieferung Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

5 Folie 53/3 II. Ausnahmen 1. In den Fällen der Unmöglichkeit (einschließlich unbehebbarer Mängel) erlischt der (Nach-)Erfüllungsanspruch dagegen gemäß 275 Abs. 1 BGB sofort. Dies löst gemäß 285 BGB einen Herausgabeanspruch aus, sofern an die Stelle des un-möglichen Leistungsgegenstandes ein Ersatz (z. B. Versicherungssumme) getreten ist. 2. Bei unzumutbarer Leistungserschwerung räumt 275 Abs. 2 und 3 BGB dem Schuldner ein Leistungsverweigerungsrecht ein. Gemäß 439 Abs. 3, 635 Abs. 3 gilt dies wegen des Nacherfüllungsanspruchs bei Mängeln bereits, wenn deren Beseitigung unverhältnismäßige Kosten verursachen würde. Die genannten Rechtsfolgen gelten auch bei teilweiser Unmöglichkeit/Unzumutbarkeit, etwa nur hinsichtlich einer Variante der Nacherfüllung (Mangelbeseitigung oder Neuherstellung). B. Schadensersatz neben der Leistung, 280 BGB 280 BGB regelt für alle Leistungsstörungen einen einheitlichen Anspruch auf Schadensersatz neben der Leistung. Unter Fortbestand des Erfüllungsanspruches wird nur der durch die Pflichtverletzung entstandene Schaden ersetzt. Die Vorschrift erfasst daher nur Schäden, die nicht äquivalent zur Erfüllungsverpflichtung sind, insbesondere : Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

6 Folie 53/4 Verzögerungsschäden (zusätzliche Voraussetzungen der 280 Abs. 2, 286 BGB!) Mangelfolgeschäden im Gewährleistungsrecht, die unabhängig vom Schicksal der Leistungspflicht an anderen Rechtsgüter des Gläubigers entstehen. Wenn dagegen wegen der Nichterbringung der Leistung Schadensersatz gefordert wird, gilt C. C. Schadensersatz statt der Leistung Der Anspruch des Gläubigers auf Schadensersatz statt der Leistung ist in den 281 bis 283 und 311 a BGB in teilweise unterschiedlicher Ausgestaltung für verschiedene Leistungsstörungsarten geregelt. I. Gemeinsame Voraussetzungen 1. Bestehen eines Schuldverhältnisses 2. Pflichtverletzung, nämlich a) 281 BGB: Verzug, Schlechterfüllung (insbesondere bei behebbaren Sachmängeln in Verbindung mit 437, 634 BGB); Verletzung von leistungsbezogenen Nebenpflichten (außerhalb 241 Abs. 2 BGB) b) 282 BGB: Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gemäß 241 Abs. 2 BGB c) 283 BGB: Nachträgliche Unmöglichkeit (einschließlich unbehebbarer Mängel) d) 311 a Abs. 2 BGB: Anfängliche Unmöglichkeit (einschließlich unbehebbarer Mängel) Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

7 Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig Folie 53/5 3. Nachfristsetzung Grundsätzlich erfordert der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, dass dem Schuldner eine angemessene Nachfrist zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung gesetzt wird. Der Schuldner soll eine zweite Gelegenheit erhalten, bevor der gesamte Vertrag berührt wird. Bei Unterlassungspflichten tritt an die Stelle der Nachfristsetzung gemäß 281 Abs. 3 BGB eine Abmahnung. Die Nachfristsetzung kann entbehrlich sein, nämlich a) 283, 311 a Abs. 2 BGB Bei Unmöglichkeit der Leistung ist die Nachfristsetzung von vornherein sinnlos. b) 282 BGB Bei Verletzung von Rücksichtnahmepflichten kommt Schadensersatz statt der Leistung nur dann in Betracht, wenn die Leistungserbringung für den Gläubiger unzumutbar ist. c) 281 Abs. 2 BGB Leistungsverweigerung des Schuldners oder andere besondere Umstände für sofortiges Schadensersatzverlangen d) 440, 636 BGB Im kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrecht, wenn die Nacherfüllung wegen unverhältnismäßiger Kosten verweigert wird, fehlgeschlagen oder sonst für den Gläubiger nicht zumutbar ist. 4. Vertretenmüssen 281 bis 283 BGB verweisen auf die Voraussetzungen des 280 BGB, insbesondere also auf das nach 280 Abs. 1 S. 2 BGB erforderliche Vertretenmüssen des Schuldners.

8 Folie 53/6 311 a Abs. 2 S. 2 BGB setzt für den Fall anfänglicher Unmöglichkeit ein Vertretenmüssen bzgl. der Unkenntnis vom Leistungshindernis voraus. 5. Kein Ausschluss Spezifische Ausschlussgründe für alle Sekundäransprüche enthält das Gewährleistungsrecht (Einzelheiten siehe Folie 49), insbesondere Kenntnis/grobfährlässige Unkenntnis des Gläubigers vom Mangel, 442 BGB Vertraglicher Gewährleistungsausschluss, 444, 475 BGB Fehlende Rüge beim Handelskauf, 377 HGB Kurze Verjährung, 438, 634 a BGB II. Rechtsfolgen 1. Die Geltendmachung von Schadensersatz statt der Leistung führt gemäß 281 Abs. 4 BGB zum Ausschluss des Erfüllungsanspruches. 2. Der Anspruchsumfang bestimmt sich nach der Differenzmethode (Wert der Leistung für den Gläubiger, z. B. entgangener Gewinn, abzüglich ersparter Aufwendungen, insbesondere Wegfall der Gegenleistung). Anstelle des so bemessenen Schadensersatzes kann der Gläubiger auch Ersatz nutzlos gewordener Aufwendungen gemäß 284 BGB verlangen. 3. Bei Teilleistungen, Nebenpflichtverletzungen oder Schlechterfüllungen (insbesondere Sachmängel), wo der Schuldner also zumindest teilweise bzw. unzureichend geleistet Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

9 Folie 53/7 hat, stellt sich die Frage, ob der Schadensersatz nur wegen des gestörten Teils oder wegen der Gesamtleistung verlangt werden kann: a) Kleiner Schadensersatz Der Gläubiger behält die Teil- bzw. mangelhafte Leistung und erhält die Wertdifferenz zur vertragsgerechten Erfüllung. b) Großer Schadensersatz Der Gläubiger gibt das Geleistete zurück und erhält Schadensersatz wegen der gesamten Nichterfüllung. Gemäß 281 Abs. 1 S. 2 und 3, 283 S. 2, 311 a Abs. 2 S. 3 BGB ist hierfür das fehlende Interesse an der Teilleistung bzw. eine erhebliche Pflichtverletzung erforderlich. Bei Pflichtverletzungen gemäß 282, 241 Abs. 2 BGB ergibt sich dies bereits aus der Tatbestandsvoraussetzung der Unzumutbarkeit der weiteren Leistungserbringung. D. Rücktritt Gemäß 323, 324, 326 Abs. 5 BGB kann der Gläubiger unter bestimmten Voraussetzungen, die nach Art der Leistungsstörung unterschiedlich ausgestaltet sind, vom Vertrag zurücktreten. Bei Dauerschuldverhältnissen tritt an die Stelle des Rücktritts das Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß 314, 543, 626 BGB. Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

10 Folie 53/8 I. Voraussetzungen 1. Bestehen eines gegenseitigen Vertrages 2. Pflichtverletzung, nämlich a) 323 BGB: Fälligkeitsüberschreitung, Schlechterfüllung, Nebenpflichtverletzung (wie 281 BGB) b) 324 BGB: Verletzung von Pflichten gemäß 241 Abs. 2 BGB (wie 282 BGB) c) 326 Abs. 5 BGB: Unmöglichkeit (wie 283, 311 a Abs. 2 BGB) 3. Nachfristsetzung Auch der Rücktritt setzt voraus, dass dem Schuldner vergeblich eine angemessene Frist zur Leistungserbringung gesetzt wurde. Die Nachfristsetzung ist aus den oben unter C. genannten Gründen entbehrlich, also: a) 326 Abs. 5 BGB: bei Unmöglichkeit b) 324 BGB: bei infolge Nebenpflichtverletzung unzumutbarer Vertragsfortsetzung c) 323 Abs. 2 BGB: In den in 281 Abs. 2 BGB genannten Fällen (siehe oben), zusätzlich gemäß Ziffer 2 bei relativen Fixgeschäften d) gemäß 440, 636 BGB im Gewährleistungsrecht. Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

11 Folie 53/9 4. Kein Ausschluss a) Der Rücktritt setzt kein Vertretenmüssen des Schuldners voraus, ist aber naturgemäß ausgeschlossen, wenn die Leistungsstörung vom Gläubiger zu vertreten ist, 323 Abs. 6 BGB. b) Im Gewährleistungsrecht existieren die oben skizzierten besonderen Ausschlussgründe. 5. Bei Teilleistungen, Nebenpflichtverletzungen und Schlechterfüllung ist zusätzlich der Interessenwegfall bzw. die Erheblichkeit der Pflichtverletzung erforderlich, 323 Abs. 5 S. 1 und 2 BGB (entspricht 281 Abs.1 S. 2 und 3 BGB). II. Rechtsfolgen 1. Rückgewährschuldverhältnis Der Rücktritt wandelt den Vertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis gemäß 346 ff BGB um (siehe Folie 37). Bei der Kündigung findet lediglich eine Auflösung des Vertrages für die Zukunft statt. 2. Verhältnis zum Schadensersatz Der Rücktritt schließt Schadensersatzsansprüche nicht aus, 325 BGB. Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

12 E. Auswirkungen auf die Gegenleistungspflicht Folie 53/10 Bei gegenseitigen Verträgen stellt sich zusätzlich die Frage, ob auch die Gegenleistungspflicht entfällt, wenn die Leistungspflicht gestört ist. I. Grundsatz Grundsätzlich ist die Gegenleistungspflicht wie die Leistungspflicht von Leistungsstörungen nicht tangiert; erst im Falle des Rücktritts entfällt diese infolge der Umwandlung in ein Rückgewährschuldverhältnis. Beim Schadensersatz statt der Leistung wird die Gegenleistung Teil der Schadensberechnung nach der Differenzmethode. II. Ausnahmen 1. Unmöglichkeit In den Fällen der Unmöglichkeit erlischt nicht nur die Leistungspflicht ( 275 BGB), sondern grundsätzlich auch die Gegenleistungspflicht, 326 Abs. 1 BGB. Hiervon sind allerdings Ausnahmen zu machen: a) 326 Abs. 2 S. 1 BGB: Hat der Gläubiger die Unmöglichkeit verantwortet oder durch Annahmeverzug hierzu beigetragen, ist es gerechtfertigt, dass er auch die Gegenleistung erbringen muss. b) 326 Abs. 3 BGB: Wählt der Gläubiger nach 285 BGB den Anspruch auf Herausgabe des Ersatzgegenstandes, erhält er wirtschaftlich gesehen die Leistung und muss daher auch die Gegenleistungspflicht erfüllen. Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

13 Folie 53/11 c) Gefahrübergang: Ordnet das Gesetz den Übergang der Gefahr an, etwa gemäß 446, 447 oder 644 BGB, so besteht die Gegenleistungspflicht bei Unmöglichkeit nach diesem Zeitpunkt ebenfalls fort, da ab dieser Zeit der Gläubiger das Risiko tragen soll. 2. Minderung Bei der Mangelgewährleistung im Kauf-, Werk- und Mietvertrag besteht das zusätzliche Gläubigerrecht der Minderung ( 437 Ziffer 2, 441; 634 Ziffer 3, 638; 536 BGB). Bei Kauf- oder Werkvertrag müssen die oben zum Rücktritt geschilderten Voraussetzungen vorliegen ( Statt zurückzutreten... ). Ausnahme: Das Minderungsrecht besteht auch bei unerheblichen Mängeln, 441 Abs. 1 S. 2, 638 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Gegenleistung ist anteilig im Verhältnis zur Wertminderung herabzusetzen, 441 Abs. 3, 638 Abs. 3 BGB. Die Minderung wird einseitig erklärt (Gestaltungsrecht), sie führt zum anteiligen Erlöschen des Zahlungsanspruches bzw. bei Überzahlung zur anteiligen Rückerstattung, 638 Abs. 4, 441 Abs. 4 BGB. Bähr, S. 183 ff Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

14 Übersicht über die einzelnen Schuldverhältnisse Folie 54 Schuldverhältnisse entstehen durch Rechtsgeschäft oder kraft gesetzlicher Anordnung. Für alle Schuldverhältnisse stellen die 241 bis 432 BGB allgemeine Regeln auf, die 311 bis 360 BGB gelten ausschließlich für vertragliche Schuldverhältnisse. Rechtsgeschäftliche Schuldverhältnisse In den 25 Titeln der 433 bis 811 BGB sind die einzelnen rechtsgeschäftlichen Schuldverhältnisse des BGB geregelt, z. B. Kauf-, Werk-, Miet- oder Leihvertrag. Darüber hinaus existieren gesetzlich nicht geregelte Verträge sui generis (typengemischte oder atypische Verträge), z. B. Leasing, Franchising u. ä. Dem Pflichtenumfang nach ist zwischen gegenseitigen Verträgen ( 320 bis 326 BGB) und sonstigen (einseitig und unvollkommen zweiseitig verpflichtenden Verträgen) zu unterscheiden. Nach dem Inhalt können die vertraglichen Schuldverhältnisse in Umsatzverträge (endgültiger Vermögensübergang), Gebrauchsüberlassungsverträge (zeitweilige Überlassung), Verträge über Tätigkeiten/Dienstleistungen für andere, Gesellschaftsverträge und Verträge über Forderungssicherung bzw. -bestärkung untergliedert werden. Bähr, S. 151, 236 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

15 Folie 54/2 Gesetzliche Schuldverhältnisse Das BGB kennt vier wesentliche gesetzliche Schuldverhältnisse: Geschäftsführung ohne Auftrag Unerlaubte Handlung 677 bis 687 BGB 823 bis 853 BGB; ProdHaftG Ungerechtfertigte Bereicherung Eigentümer-Besitzer- Verhältnis 812 bis 822 BGB 987 bis 1003 BGB Bähr, S. 151, 236 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

16 Der Kaufvertrag Folie 55 Der Kaufvertrag ist als wichtigster Umsatzvertrag auf die endgültige Verschaffung eines Vermögensgegenstandes gegen Entgelt gerichtet. Die 433 bis 453 BGB enthalten allgemeine Vorschriften für alle Kaufverträge, in den 454 bis 479 BGB sind Sondervorschriften für besondere Kaufarten enthalten. Von praktischer Bedeutung sind hier die Regeln über den Vorkauf ( 463 bis 473 BGB) sowie über den Verbrauchsgüterkauf ( 474 bis 479 BGB). Bei beiderseitigen Handelsgeschäften sind die 373 bis 382 HGB, insbesondere die Rügeobliegenheit bei Mängeln ( 377 HGB) zu beachten. Im grenzüberschreitenden Verkehr gilt unter Umständen UN-Kaufrecht. I. Pflichten der Vertragsparteien 1. Pflichten des Verkäufers Der Verkäufer hat die Kaufsache zu übergeben und frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übereignen, 433 Abs. 1 BGB. Liegt kein Sachkauf vor, ist das Recht bzw. der sonstige Vermögensgegenstand zu verschaffen, 453 BGB, die übrigen Vorschriften gelten entsprechend. 2. Pflichten des Käufers Der Käufer hat den Kaufpreis zu zahlen und (grundsätzlich als Nebenpflicht) die Sache abzunehmen, 433 Abs. 2 BGB. Bähr, S. 239 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

17 II. Besondere Vertragsarten Folie 55/2 Verbrauchsgüterkauf Besondere Vertriebsarten 474 bis 479 BGB Kaufvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (als Käufer). Unabdingbarkeit des Gewährleistungsrechtes, Umkehr der Beweislast für den Zeitpunkt des Vorliegens von Mängeln, 475, 476 BGB. Abzahlungskauf ( 499 bis 505 BGB; ehemals Verbraucherkreditgesetz), Haustürgeschäfte ( 312, 312 a BGB, ehemals Haustürwiderrufsgesetz), Fernabsatzverträge ( 312 b bis f; ehemals Fernabsatzgesetz) zwischen Unternehmer und Verbraucher. Hier besteht insbesondere das Widerrufsrecht des Verbrauchers gemäß 355 BGB (Folie 38). III. Besonderheiten bei Leistungsstörungen Besonderes Gewährleistungsrecht 434 bis 444 BGB (siehe Folie 49) Gefahrübergang 446, 447, 474 Abs. 2 BGB als Ausnahmeregelungen zu 326 Abs. 1 BGB für den Übergang der Preisgefahr. Bähr, S. 239 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

18 Folie 56 Sonstige Umsatzverträge Tausch, 480 BGB Statt Kaufpreiszahlung ebenfalls Verpflichtung zur Verschaffung eines Vermögensgegenstandes; im Übrigen gilt Kaufrecht entsprechend. Schenkung, 516 bis 534 BGB Unentgeltliche Verschaffung eines Vermögensvorteils Schenkungsvertrag ist formbedürftig, 518 Abs. 1 BGB, aber Heilung durch Vollzug, 518 Abs. 2 BGB. Besonderheiten bei Leistungsstörungen: Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, 521, 523, 524 BGB. Rückforderung bei Verarmung, 528 BGB, oder Widerruf wegen groben Undanks, 530 ff BGB. Bähr, S. 245 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

19 Der Mietvertrag Folie 57 Allgemeine Regeln Mietvertrag über Wohnraum Mietvertrag über Räume/Grundstücke BGB a BGB BGB Der Mietvertrag ( 535 bis 580 a BGB) ist auf zeitweilige Gebrauchsüberlassung an einer Sache gegen Entgelt gerichtet. Die allgemeinen Pflichten sind für alle Mietverträge in den 535 bis 548 BGB geregelt. Es folgen besondere Vorschriften für die Wohnraummiete (praktisch der bedeutsamste Mietvertrag; soziales Mietrecht) in den 549 bis 577 a BGB; die 578 ff. BGB erklären wesentliche Grundzüge auf Mietverträge an Grundstücken und sonstigen Räumen (Gewerbemiete) für entsprechend anwendbar. Mietverträge sind formlos möglich; bei Räumen und Grundstücken ist bei Laufzeiten von über einem Jahr Schriftform erforderlich, anderenfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen ( 550 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bähr, S. 245 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

20 1. Pflichten des Vermieters Der Vermieter hat den Gebrauch an der Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu überlassen und zu erhalten ( 535 Abs. 1 BGB). 2. Pflichten des Mieters a) Mietzinszahlung, 535 Abs. 2 BGB Bei Wohnraum: Miethöheregeln, 556 bis 561 BGB, und Sicherung I. Leistungspflichten Folie 57/2 durch Vermieterpfandrecht, 562 ff BGB. b) Einhaltung vertragsgemäßen Gebrauches, 541 BGB Insbesondere Verbot der Untervermietung, 540 BGB. c) Anzeige von Mängeln, 536 c BGB d) Rückgabe der Mietsache bei Beendigung, 546 BGB II. Besonderheiten bei Leistungsstörungen 1. Eigenes Gewährleistungsrecht, 536 bis 536 d, 543 BGB (vgl. Folie 51) 2. Hinderung am Gebrauch durch persönliche Gründe des Mieters lässt Mietzins bestehen; kein Mietzins bei Gebrauchsverhinderung durch Rechte Dritter, 537 BGB. 3. Kein Schadensersatz bei Beschädigung der Mietsache, wenn Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch, 538 BGB; Verjährung sonstiger Schadensersatzansprüche in 6 Monaten, 548 BGB. 4. Bei Rückgabeverzug mindestens Fortentrichtung des Mietzinses, 546 a BGB. Bähr, S. 245 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

21 III. Beendigung des Mietvertrages Folie 57/3 Der Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, so dass besondere Beendigungstatbestände erforderlich sind. Fristablauf, 542 Abs. 2 BGB Beachte: Befristungen bei Wohnraum nur eingeschränkt zulässig, 575 BGB. Kündigung, 542 Abs. 1 BGB Außerordentliche (fristlose) Kündigung, 543, 569 BGB. Ordentliche Kündigung (bei Verträgen auf unbestimmte Zeit) Fristen, 573 c, 580 a BGB. Bei Wohnraum: Kündigungsgrund erforderlich, 573 BGB, und Widerrufsrecht bei unbilliger Härte, 574 ff BGB; Schriftform, 568 Abs. 1 BGB. Tod einer Vertragspartei? Grundsätzlich Fortsetzung mit den Erben; bei Wohnraummiete außerordentliches Kündigungsrecht bei Mietertod ( 564 BGB), wenn nicht Eintritt überlebender Mitbewohner ( 563 bis 563 b BGB). Veräußerung der Mietsache Eintritt des Erwerbers in die bestehenden Mietverträge bei Räumen und Grundstücken, 566, 578 BGB. Bähr, S. 245 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

22 Folie 58 Sonstige Gebrauchsüberlassungsverträge Pacht Leihe 581 bis 597 BGB Entgeltliche Gebrauchsüberlassung und Fruchtziehung an Sachen, Sachgesamtheiten oder Rechten. Die mietvertraglichen Vorschriften gelten entsprechend, 581 Abs. 2 BGB. 598 bis 606 BGB Unentgeltliche Gebrauchsüberlassung an einer Sache jederzeitige Rückgabepflicht, wenn keine Zeitbestimmung, 604 BGB Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, 599, 600 BGB. Bähr, S. 260 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

23 Der Darlehensvertrag Folie 59 Zu unterscheiden ist zwischen einem Darlehen über vertretbare Sachen ( 607 bis 609 BGB) und einem Gelddarlehen ( 488 bis 498 BGB). Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf den letztgenannten, allein praxisrelevanten Fall. Das Wesen des Darlehens liegt in der zeitweiligen Überlassung eines Geldkapitals. I. Leistungspflichten 1. Pflichten des Darlehensgebers Der Darlehensgeber hat das Darlehen zu valutieren, 488 Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Pflichten des Darlehensnehmers a) Zinszahlung, wenn vereinbart, 488 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB. b) Rückerstattung, 488 Abs. 1 Satz 2 BGB. II. Vertragsbeendigung Der Rückerstattungsanspruch wird erst fällig durch: 1. Ablauf der vereinbarten Laufzeit (Ausschluss ordentlicher Kündigung) Bei zinslosem Darlehen jederzeitige Rückerstattungsberechtigung, 488 Abs. 3 Satz 3 BGB, anderenfalls nur gemäß 242 BGB gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Bähr, S. 260 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

24 Folie 59/2 2. Kündigung a) Außerordentliche (fristlose) Kündigung bei wichtigem Grund, 314, 489 BGB, insbesondere: verschlechterte Vermögensverhältnisse, Verzug mit Rückzahlungsraten b) Ordentliche Kündigung: Kündigungsfrist 3 Monate, 488 Abs. 3 Satz 2 BGB; Voraussetzung: keine Vereinbarung fester Laufzeit oder besondere Voraussetzungen des 489 BGB. III. Besondere Arten Besonderheiten gelten für den Verbraucherdarlehensvertrag, 491 bis 498 BGB, und ähnliche Finanzierungshilfen ( 499 ff BGB). 1. Definition Darlehensvertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher (einschließlich Existenzgründungskredit bis EUR , 507 BGB); Ausnahmen: 491 Abs. 2 BGB. 2. Rechtsfolgen Schriftformerfordernis mit spezifischen Angaben, 492 BGB; Heilung durch Valutierung: 494 BGB. Widerrufsrecht des Verbrauchers gemäß 355 ff BGB Einschränkung des Rücktrittsrechts wegen Zahlungsverzug, 498 BGB (Notwendigkeit bestimmten Verzugsumfangs sowie einer Nachfristsetzung mit Gesamtfälligkeitsandrohung). Bähr, S. 260 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

25 Der Dienstvertrag Folie 60 Der Dienstvertrag ( 611 bis 630 BGB) verpflichtet zur entgeltlichen Dienstleistung. In Abgrenzung zum Werkvertrag ist kein Erfolg, sondern nur die Tätigkeit als solche geschuldet. Der praktisch wichtigste Fall, der Arbeitsvertrag, ist Gegenstand der Vorlesung Recht II. I. Leistungspflichten des Dienstverpflichteten des Dienstherrn Erbringung der vereinbarten Dienstleistung, 611 BGB Im Zweifel höchstpersönlich, 613 BGB Treuepflicht, 242 BGB Zahlung der Vergütung, 611 BGB ggf. stillschweigend; Höhe nach Vereinbarung, gesetzlichen Tarifen oder Üblichkeit, 612 BGB Fürsorgepflicht, 242 BGB Besondere Ausprägung: Schutz vor Gefahren der Dienstleistung, 617, 618 BGB Bähr, S. 267 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig

26 II. Besonderheiten bei den Leistungsstörungen Folie 60/2 1. Kein eigenständiges Gewährleistungsrecht, sondern Geltung der allgemeinen Vorschriften; Vertretenmüssen des Arbeitnehmers nur bei Vorsatz/grober Fahrlässigkeit ( 619 a BGB). 2. Störungen bei festen Dienstzeiten a) Unverschuldete vorübergehende Verhinderung lässt Entgeltzahlung unberührt, 616 BGB (Abweichung von 326 Abs. 1 BGB); im Arbeitsrecht zeitliche Ausweitung durch Entgeltfortzahlungsgesetz. b) Bei Annahmeverzug des Dienstherrn Fortbestand des Vergütungsanspruches (abzüglich ersparter Aufwendungen), auch wenn Nachholung der Dienstleistung möglich wäre, 615 BGB (Erweiterung zu 326 Abs. 2 BGB). 1. Bei punktueller Dienstleistung mit Erledigung 2. Zeitablauf, 620 Abs. 1 BGB (Ausschluss ordentlicher Kündigung) 3. Im Übrigen: Kündigung III. Beendigung Ordentliche Kündigung Fristgebunden, BGB; bei Arbeitsverträgen Schriftform und ggf. Grund nach Kündigungsschutzgesetz erforderlich. Außerordentliche (fristlose) Kündigung 626 BGB: Wichtiger Grund; 627 BGB: Dienste höherer Art; jeweils nur Vergütungsanspruch für schon Geleistetes, 628 BGB. Bähr, S. 267 Wirtschaftsprivatrecht J. Ehrig