Miteigentum an Häusern und Wohnungen

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1 Miteigentum an Häusern und Wohnungen > Steuerliche Besonderheiten bei Grundstücks- und Erbengemeinschaften, Ehepartnern und anderen Miteigentümern > So werden Mieteinkünfte und Kosten verteilt > Feststellungserklärung: Ausfüllhilfen Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Mannheim

2 2009 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Wolters Kluwer Deutschland GmbH Postfach Mannheim Telefon 0621/ Telefax 0621/ , überarbeitete Auflage Stand: Februar 2009 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Alle Angaben im Handbuch wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen. Redaktion: Andrea Kutschera Herstellung: Birgit Berkemeier Verlagsleitung: Peter Schmitz Satz und Druck: CPI Clausen & Bosse, Leck ISBN

3 Miteigentum an Häusern und Wohnungen Inhalt Seite I Inhalt A. MiteigentuÈ mer und AlleineigentuÈmer... 1 I. Rechtliche Unterschiede... 1 II. MiteigentuÈmer muè ssen meist zwei ErklaÈ rungen abgeben... 2 B. Wenn die MiteigentuÈ mer vermieten... 4 I. Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten VermietungseinkuÈnfte... 4 II. Schritt 2: Verteilen Sie die EinkuÈ nfte auf die MiteigentuÈmer Grundsatz: Einkunftsverteilung nach den Eigentumsanteilen Ausnahme: Wann die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben doch von den Eigentumsanteilen abweichen darf... 8 a) Unterschiedliche Beteiligung an der Verwaltung... 9 b) Nutzung weicht von den Eigentumsanteilen ab VerguÈ tungen an MiteigentuÈ mer und Sonderwerbungskosten Abschreibungen bei MiteigentuÈ mergemeinschaften C. Wenn Sie an AngehoÈ rige vermieten D. Das gilt bei Selbstnutzung E. Gemischte Nutzung F. Die ErklaÈrung der GrundstuÈcksgemeinschaft I. In welchen FaÈllen muè ssen Sie eine ErklaÈ rung abgeben? II. Diese Formulare brauchen Sie Vordruck ESt 1 B: AusfuÈllhilfe Anlage V zur FeststellungserklaÈ rung: AusfuÈllhilfe Anlage FW zur FeststellungserklaÈ rung Anlage FB zur FeststellungserklaÈ rung: AusfuÈllhilfe Anlage FE 1 zur FeststellungserklaÈ rung: AusfuÈllhilfe Anlage FE 3 zur FeststellungserklaÈ rung III. Bei welchem Finanzamt geben Sie die ErklaÈ rung ab? G. Der Bescheid der GrundstuÈcksgemeinschaft I. Basis fuèr die persoè nlichen SteuererklaÈ rungen II. Bei Fehlern: Einspruch gegen den Feststellungsbescheid H. SteuererklaÈ rung der MiteigentuÈmer... 36

4 Seite II Miteigentum an Häusern und Wohnungen Inhalt I. Anhang I. Zurechnung von MieteinkuÈ nften bei WohnungsuÈ berlassung an MiteigentuÈmer II. Praxisbeispiel: SteuererklaÈ rung einer GrundstuÈ cksgemeinschaft... 41

5 Miteigentümer und Alleineigentümer Rechtliche Unterschiede Seite 1 A. MiteigentuÈmer und AlleineigentuÈmer I. Rechtliche Unterschiede Oft gehoèrt ein bebautes oder unbebautes GrundstuÈck nicht einer einzelnen Person, sondern mehreren EigentuÈmern gemeinsam. Das sind die Haus-und GrundstuÈcksgemeinschaften. BEISPIELE Mehrere Personen bebauen gemeinsam ein GrundstuÈck oder erwerben gemeinsamein Haus oder eine Eigentumswohnung (z.b. Ehepartner, Eltern und ihre Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft). Ein Teil des Grundbesitzes wird auf andere Personen uèbertragen (z. B. Eltern schenken ihremkind einen Anteil an ihremhaus). Mehrere Personen erben gemeinsam Grundbesitz (Erbengemeinschaft). Wer sich an einemgeschlossenen Immobilienfonds beteiligt, wird haèufig Mitglied einer GrundstuÈcksgemeinschaft. Keine GrundstuÈ cksgemeinschaft ist die WohnungseigentuÈmergemeinschaft in Eigentumswohnanlagen. Grund: Bei der WohnungseigentuÈmergemeinschaft gehoèrt jedemeinzelnen EigentuÈmer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum. Die WohnungseigentuÈmergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch imgegensatz zur GrundstuÈcksgemeinschaft nichts mit den EigentumsverhaÈltnissen zu tun. Der AlleineigentuÈmer einer Eigentumswohnung wird genauso besteuert und gefoèrdert wie der AlleineigentuÈmer eines Einfamilienhauses. Ausnahme: Nur wenn zumbeispiel zwei MiteigentuÈmer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine GrundstuÈcksgemeinschaft vor. Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von GrundstuÈcksgemeinschaften unterscheiden: die Bruchteilsgemeinschaft Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem GrundstuÈck. Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann uèber seinen Anteil amgrundstuèck frei verfuègen.

6 Seite 2 Miteigentümer und Alleineigentümer Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben die Gesamthandsgemeinschaft Das Gesamthandseigentum umfasst ein VermoÈgen, das allen Beteiligten gemeinsam gehoèrt und einem gemeinsamen Zweck dient. Der einzelne Beteiligte kann uèber seinen Anteil nicht frei verfuègen. Typische Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften vor der Auseinandersetzung und Gesellschaften des buèrgerlichen Rechts. WICHTIG Steuerlich werden die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft gleich behandelt. Wenn also im folgenden Beitrag von»gemeinschaftlichem Haus- und Grundbesitz«die Rede ist, sind sowohl die Bruchteilsgemeinschaft als auch die Gesamthandsgemeinschaft gemeint. Diese BroschuÈ re beschaèftigt sich nicht mit Immobilienfonds, da sich fuè r die EigentuÈmer von solchen Fondsanteilen keinerlei steuerliche Probleme ergeben. Ihnen teilt die Fondsverwaltung naèmlich den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persoènlichen SteuererklaÈrung ansetzen. Da vor allembebaute GrundstuÈcke steuerliche Probleme machen, wird der Fall des Miteigentums an einem unbebauten GrundstuÈck ebenfalls auûer Acht gelassen. Die folgenden AusfuÈhrungen lassen sich aber entsprechend anwenden. II. Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben Jeder MiteigentuÈmer soll genauso besteuert werden wie ein AlleineigentuÈmer. Dabei muss allerdings gewaèhrleistet sein, dass die MiteigentuÈmer steuerlich gleich behandelt werden. DaruÈ ber hinaus werden die Grundlagen fuè r die Besteuerung nicht bei jedemeinzeln ermittelt, sondern nur einmal fuèr alle. Deshalb werden MiteigentuÈmer in zwei Schritten besteuert: ± Erster Schritt: Die Besteuerungs- bzw. Bemessungsgrundlagen werden in einem gesonderten Verfahren ermittelt (Feststellungsverfahren). ± Zweiter Schritt: Die Ergebnisse aus demfeststellungsverfahren werden in die persoènlichen SteuererklaÈrungen der einzelnen MiteigentuÈmer uèbernommen.

7 Miteigentümer und Alleineigentümer Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben Seite 3 Zwei Schritte, zwei Verfahren ± deshalb verlangt das Finanzamt meist auch zwei SteuererklaÈrungen von Ihnen: Zumeinen muèssen Sie eine ErklaÈrung fuèr die GrundstuÈcksgemeinschaft abgeben, die»erklaèrung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen fuèr die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage«. Darin wird so getan, als ob der Haus- und Grundbesitz einemalleineigentuèmer gehoèrt. Die EinkuÈnfte aus Vermietung werden zunaèchst ohne BeruÈcksichtigung der individuellen und vertraglichen BeteiligungsverhaÈltnisse der einzelnen MiteigentuÈmer berechnet. Anschlieûend werden die so ermittelten ErtraÈge auf die einzelnen MiteigentuÈmer verteilt. Auf der Grundlage dieser ErklaÈrung erlaèsst das Finanzamt einen Feststellungsbescheid. DarinsindfuÈrjeden MiteigentuÈmer die Anteile an den EinkuÈnften aus Vermietung und an den AbzugsbetraÈgen festgesetzt? Seiten 4 und 24. Zumanderen gibt jeder MiteigentuÈmerseineeigene EinkommensteuererklaÈrung ab. Darin muss er nur noch die BetraÈge eintragen, die imfeststellungsbescheid fuèr ihn festgesetzt wurden? Seite 36.