Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft

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1 Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft Einkommensteuerliche Folgen > Erwerb durch Alleinerben und Erbengemeinschaft > Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft > Vermietung durch Erwerber: Abschreibung und Werbungskosten Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Mannheim

2 2007 by Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlag Eine Marke der Wolters Kluwer Deutschland GmbH Postfach Mannheim Telefon 0621/ Telefax 0621/ überarbeitete Auflage Stand: Oktober 2007 Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Verlags unzulässig. Das gilt insbesondere für die Vervielfältigung, Übersetzung, Mikroverfilmung sowie Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Alle Angaben wurden nach genauen Recherchen sorgfältig verfasst; eine Haftung für die Richtigkeit der Angaben ist jedoch ausgeschlossen. Redaktion: Ulrich Schneider-Fresenius Satz und Druck: CPI books Clausen & Bosse, Leck ISBN

3 Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft Inhalt Seite I Inhalt A. Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft... 1 I. Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich?.. 1 II. Vermietung oder Selbstnutzung?... 3 B. Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich?... 5 I. Das gilt bei einer Erbschaft Sie sind Alleinerbe Sie erben zusammen mit mehreren Erben (Miterben) Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft loèst sich auf... 7 II. Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge Wann ist die VermoÈgensuÈ bertragung unentgeltlich? Wann ist die VermoÈgensuÈ bertragung vollentgeltlich? Wann ist die VermoÈgensuÈ bertragung teilentgeltlich? C. Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet I. So koè nnen Sie die Abschreibungen nutzen So funktioniert die Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb So funktioniert die Abschreibung bei vollentgeltlichem Erwerb So funktioniert die Abschreibung bei teilentgeltlichem Erwerb II. Das sind Ihre Werbungskosten Wann Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen koè nnen Renovierungskosten: nicht immer voll abziehbar Die Kosten der VermoÈgensuÈ bernahme sind Anschaffungskosten Erhaltungsaufwendungen koè nnen verteilt werden D. Sonderfragen I. Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kuèrzt II. Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes Das gilt beim unentgeltlichen Erwerb Das gilt beim vollentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerb III. Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist.. 32 IV. Wenn der Rechtsnachfolger sich (auch) zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet... 33

4 Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft Seite II Inhalt E. Glossar Anhang Anlage 1: BMF-Schreiben zur Erbengemeinschaft Anlage 2: BMF-Schreiben zur vorweggenommenen Erbfolge Index... 69

5 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft Wann ist der Erwerb unentgeltlich,vollentgeltlich oder teilentgeltlich? Seite 1 A. Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft Viele WohnungseigentuÈmersindaÈlter als 60 Jahre. Da kommt also in den naèchsten Jahren einiges auf die juèngere Generation zu. Sei es,dass sie den Haus- und Grundbesitz spaèter erben oder dass Alt und Jung noch zu Lebzeiten der AlteigentuÈmer gemeinsam die vorweggenommene Erbfolge regeln. Erbschaft bedeutet,dass das VermoÈ gen des Verstorbenen (Erblasser) auf einen oder mehrere Erben uèbergeht. Vorweggenommene Erbfolge bedeutet,dass bereits zu Lebzeiten VermoÈgen auf spaètere Erben uèbertragen wird,zum Beispiel durch Schenkung. Die Unterscheidung zwischen Erbschaft und vorweggenommener Erbfolge ist wichtig: Denn eine Erbschaft loèst andere steuerliche Folgen aus als eine vorweggenommene Erbfolge. Deshalb koènnen die steuerlichen Konsequenzen ausschlaggebend dafuèr sein,ob ein GrundstuÈck zum Beispiel bereits jetzt und nicht erst spaèter durch eine Erbschaft auf die juè ngere Generation uè bertragen wird. DaruÈ ber hinaus muè ssen folgende Fragen geklaèrt werden: I. Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich? Erbschaft ist steuerlich nicht gleich Erbschaft ± und dementsprechend ist vorweggenommene Erbfolge nicht gleich vorweggenommene Erbfolge. Welche Steuervorteile sich fuè r Sie bei einer Erbschaft einerseits und einer vorweggenommenen Erbfolge andererseits ergeben,entscheidet sich danach,ob die VermoÈgensuÈ bertragung ± unentgeltlich, ± vollentgeltlich oder ± teilentgeltlich ist. Unentgeltlich bedeutet: Sie erhalten das VermoÈgen,ohne dafuèr eine GegenleistungerbringenzumuÈssen. Unentgeltlich ist typischerweise eine Schenkung oder eine Erbschaft. Vollentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung,die dem Wert des erhaltenen VermoÈgens entspricht. Typischerweise ist ein Erwerb durch Kaufvertrag vollentgeltlich. Teilentgeltlich bedeutet: Sie erbringen eine Gegenleistung,die jedoch nicht dem Wert des uèbertragenen VermoÈgens entspricht. Das VermoÈgen wird also teilweise entgeltlich und teilweise unentgeltlich erworben.

6 Seite 2 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft Wann ist der Erwerb unentgeltlich,vollentgeltlich oder teilentgeltlich? Weitere Einzelheiten zum unentgeltlichen,teilentgeltlichen und vollentgeltlichen Erwerb lesen Sie in Kapitel B. Warum ist die Unterscheidung nach unentgeltlich,vollentgeltlich und teilentgeltlich so wichtig? Nur wenn Sie das VermoÈgen voll- oder teilentgeltlich erwerben,haben Sie eigene Anschaffungskosten. Und nur wenn Sie eigene Anschaffungskosten haben,koènnen Sie selbst dafuèr eine Abschreibung in Anspruch nehmen. Die Unterscheidung in unentgeltliche oder (teil-)entgeltliche VermoÈgensuÈbertragung ist daruèber hinaus bedeutsam fuèr die Einkommensteuer,die Grunderwerbsteuer und die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Am allerwichtigsten fuèr Sie ist die Einkommensteuer. Denn diese bestimmt Ihre Steuervorteile in den Jahren nach der VermoÈgensuÈ bertragung. Die einkommensteuerliche Seite einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge wollen wir deshalb fuèr Sie in diesem Steuertipps Spezial Nr. 1 detailliert beleuchten. Der entgeltliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung unterliegt zwar grundsaètzlich der Grunderwerbsteuer. VermoÈgensuÈbertragungen unter nahen AngehoÈrigen sind aber meistens von dieser Steuer befreit ( 3 Grunderwerbsteuergesetz). Bei einem unentgeltlichen Erwerb muss Erbschaftsteuer (bei einer Erbschaft) bzw. Schenkungsteuer (bei einer Schenkung) gezahlt werden. Die Erbschaftoder Schenkungsteuer faèllt jedoch erst dann an,wenn bestimmte FreibetraÈge uèberschritten werden. Wichtiger Hinweis: Mit der Grunderwerbsteuer und der Erbschaft- und Schenkungsteuer werden wir uns in diesem Steuertipps Spezial Nr. 1 jedoch nicht weiter beschaèftigen.

7 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft Vermietung oder Selbstnutzung? Seite 3 II. Vermietung oder Selbstnutzung? Wenn Sie wissen,dass Sie das uèbernommene VermoÈgen unentgeltlich oder teilentgeltlich erhalten,sollten Sie sich mit den einzelnen Steuerfolgen auseinandersetzen. Diese steuerlichen Auswirkungen Ihrer VermoÈ gensuè bertragung sehen fuèr die Vermietung und bei einer Selbstnutzung ganz unterschiedlich aus: n Das gilt bei Vermietung Wenn Sie das uè bernommene Haus vermieten, erzielen Sie EinkuÈnfte aus Vermietung und Verpachtung. GegenuÈber einem»normalen«entgeltlichen Erwerb gibt es aber Besonderheiten bei einigen Werbungskosten und bei den Abschreibungen: Soweit Sie das Haus unentgeltlich uèbernommen haben,treten Sie steuerlich in die Fuûstapfen Ihres RechtsvorgaÈngers und werden so behandelt,wie wenn dieser das Haus oder die Wohnung weiterhin vermieten wuèrde oder vermietet haètte ( 11 d EStDV). Sie koènnen also zum Beispiel die vom RechtsvorgaÈnger begonnene Abschreibung fortsetzen,auch wenn Sie selbst gar keine eigenen Anschaffungskosten haben. Soweit Sie das Haus oder die Wohnung entgeltlich erworben haben,haben Sie eigene Anschaffungskosten,fuÈr die Sie ebenfalls eine Abschreibung vornehmen koènnen. Weitere Einzelheiten zur Vermietung lesen Sie in Kapitel C. n Das gilt bei Selbstnutzung Bei einer Selbstnutzung ist die ganze Sache viel komplizierter: Sie muèssen nach dem Motto»Was waère,wenn...?«klaèren,ob Sie etwa den Grundbesitz der Eltern jetzt oder erst zu einem spaèteren Zeitpunkt uèbernehmen wollen (z. B. nach dem Tod der Eltern). Und dazu muèssen Sie zunaèchst einmal wissen,dass die steuerlichen Konsequenzen bei einer Erbschaft ganz anders sind als bei der vorweggenommenen Erbfolge: Nur bei der Erbschaft gibt es den Grundsatz,dass der Rechtsnachfolger (Erbe) die vom RechtsvorgaÈnger (Erblasser) begonnenen VerguÈnstigungen weiter in Anspruch nehmen kann. Wie das im Einzelnen aussieht,ist wiederum davon abhaèngig,wann der RechtsvorgaÈnger das Haus oder die Wohnung angeschafft oder fertiggestellt hat.

8 Seite 4 Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft Vermietung oder Selbstnutzung? Hat der Erbe nach einer Auseinandersetzung auch eigene Anschaffungskosten,dann treten die VerguÈnstigungen fuèr diese eigenen Anschaffungskosten oft in Konkurrenz zu den fortgefuèhrten VerguÈnstigungen. Ganz anders ist die Sache bei der vorweggenommenen Erbfolge: Hier erhaèlt der Rechtsnachfolger immer nur Steuervorteile fuèr seine eigenen Anschaffungskosten ± egal,um welches Haus oder um welche Wohnung es sich handelt (BMF-Schreiben vom ,BStBl I S. 305 Tz. 53). Wer als unentgeltlicher Erwerber keine eigenen Anschaffungskosten hat,bekommt auch keine Eigenheimzulage (BMF-Schreiben vom , BStBl I S. 305 Tz. 8). Hinweis: Sie koè nnen bei vorweggenommener Erbfolge die Eigenheimzulage des RechtsvorgaÈngers nicht fortsetzen. Da Sie die Zulage aber nur noch bei Bauantrag oder Kaufvertrag bis selbst neu beantragen konnten bzw. koènnen,werden wir das Thema Selbstnutzung bei vorweggenommener Erfolge in dieser BroschuÈre nicht thematisieren. n Das gilt bei teilweiser Vermietung/ Selbstnutzung Wenn Sie bei einer Erbschaft oder einer vorweggenommenen Erbfolge ein Zweioder Mehrfamilienhaus uèbernehmen und dieses Haus zum Teil vermietet und zum Teil selbst genutzt werden soll,dann muè ssen Sie Ihre Aufwendungen wegen der unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen nach dem VerhaÈltnis der Nutz- oder WohnflaÈchen aufteilen. Das gilt zum Beispiel fuèr die eigenen Anschaffungskosten,fuÈr die Abschreibung Ihres RechtsvorgaÈngers,die Sie fortsetzen duèrfen,fuèr anfallende Reparaturkosten oder fuèr Schuldzinsen. Steuerlich ist nur noch der vermietete Teil von Bedeutung. Denn wie bereits dargestellt koènnen Sie fuèr den selbst genutzten Teil keine Eigenheimzulage mehr neu beantragen.