Integriertes Bewertungsmodell Hochbauten mit Stratus

Transkript

1 Integriertes Bewertungsmodell Hochbauten mit Stratus Theorie und Praxis Johannes Fark, Peter Graf, Stefan Ziegler, Roland Füllemann Bern, 25. April 2012

2 Agenda Einführung (Johannes Fark) Bewertung von Hochbauten gemäss IPSAS/HRM2 Problematik bei praktischer Umsetzung Lösungen und ihre Schwächen Stratus (Peter Graf) Geschichte/Verwendungszweck von Stratus Parametrisierung, Validierung der Faktoren Funktionsweise, Informationen und ihre Pflege Konzept der Neubewertung im Kanton Basel Stadt (Stefan Ziegler) Ausgangslage und Vorgaben Das Neubewertungskonzept Weiteres Vorgehen Ideen zur Folgebewertung (Roland Füllemann) Wertefluss Fragestellungen zur Integration Besondere Fragestellungen 1

3 Einführung Johannes Fark KPMG AG

4 Bewertung von Hochbauten gemäss IPSAS / HRM2 IPSAS 17: Anschaffungs- oder Herstellkosten (26/30-36) Komponentenansatz für unterschiedliche Nutzungsdauern (24/59) Abschreibungen planmässig (linear, degressiv, leistungsabhängig) (76-78) Übergangsbestimmungen: Erstbewertung tatsächlicher Wert oder AHK, wobei AHK indirekt hergeleitet werden können (98) Methoden sind retrospektive anzuwenden kumulierte Abschreibungen (99) HRM2 Fachempfehlungen 12 und 19: Erstbewertung zu AHK (12, 4/12) Abschreibung linear oder degressiv (12, 16). Basis der Nutzungsdauer nach Anlagekategorie (12, 6) Übergangsbestimmungen: Keine Neubewertungspflicht (19, 2/9), Restatement nicht zwingend (19, 4) 3

5 Buchwert Synthetischer Anschaffungswert Zeitwert Neuwert Neuwert Problematik bei der praktischen Umsetzung Wert Neuwert, Rückindexierung, Abschreibung (Rück)-Indexierung Baukostenindex Letzte Bewertung Buchwert = Synthetischer Anschaffungszeitwert Angenommene Nutzungsdauer Zeit 4

6 Problematik bei der praktischen Umsetzung Komponenten teilen das Schicksal, haben aber eigenen Wertverlauf 4'500 4'000 3'500 3'000 2'500 2'000 1'500 1' Labor/Kü Heizung Lift Gebäude Nutzungsdauern Gebäude 50 J. Lift 25 J. Heizung 20 J. Labor 15 J

7 Problematik bei der praktischen Umsetzung Nicht vorhandene Anschaffungsdaten Unvollkommene Informationen für Komponenten Aktualität der Angaben Abgänge/Zugänge bei Komponenten Trennung wertvermehrend / werterhaltend Wertabhängigkeiten zwischen Komponenten Wie weiter nach der Erstbewertung Rückwirkende Anpassung von Schätzungen und Fehlern IPSAS3 6

8 Lösungen und ihre Schwächen Gruppenbewertung vs. Einzelbewertung Schnelligkeit vs. Genauigkeit Pragmatismus vs. Komplexität Einfacher vs. aufwändiger Gut für Erstbewertung vs. nützlich für Immobilienmanagement wie wär s mit einer Kombination? 7

9 Vergleich Einzel- und Gruppenbewertung (In Anlehnung an Schuler, Bietenhader, Lanker, Seite79*) Ansprüche Portfolio 1 Nutzen/Anforderungen Rechnungslegung 0.75 Schwierigkeitsgrad der Bewertung 0.5 Nutzen/Anforderungen Finanzpolitik Aufwand/Kosten der Bewertung Gruppenbewertung Einzelbewertung Stratus Nutzen/Anforderungen Immobilienmanagement Aufwand/Kosten der Bewertungsunterlagen Qualität * Schuler, F., Bietenhader, D. und Lanker, J. (2011). Immobilienbewertung unter IPSAS und HRM2. Zürich: KDMZ 8

10 Stratus Peter Graf Basler & Hofmann

11 Stratus und seine Geschichte Kern der Basissoftware «Stratus Gebäude»: aktueller baulicher Zustand künftige Unterhaltskosten Jules Schröder, 1982, Hochbauinspektor Kanton Zürich, 2300 Gebäude: Karteikarte A5 Ersterfassung 30 Minuten, Datenpflege geringer Stratus Gebäude, 2012, insgesamt über Gebäude: PDF A4 Ersterfassung 60 Minuten, jährliche Datenpflege ca. 20% 10

12 Erfassungskarte: Stammdaten 11

13 Erfassungskarte: Bauteile (Komponenten) Wertung Anteil X X X X X X X X X X 12

14 Buch «Bauteilkosten» (Komponenten) 13

15 Bewertung eines Gebäudes Anteile Wertung Zustands-/Neuwert Z/N 14

16 Die Entwertung (pro Bauteil) Wert 1 bzw. 100% a Wertverlust Instandsetzungskosten d b c Alter 15

17 Abschreibung Bauteile (Komponenten) Stammdaten Lineare Abschreibung 16

18 Abschreibung Bauteile (im Detail) Vorgaben «Synergie-Gewinn» neu ermittelte Resultate 17

19 Anlagebuchhaltung mit Komponenten: Problemstellung Rechnung Maler Dunkel AG: Komponenten BKP 226 Fassadenputze Fr. 125'100.- BKP 285 Innere Oberflächenb. Fr. 211'520.- BKP 385 Innere Oberflächenb. Fr. 22'743.- Pauschalrabatt./. Fr. 75'000.- Nachtrag 1 Windfang Fr. 9'300.- Regierapport 7 Fr. 2'450.- Akontozahlung./. Fr.? Rohbau Ausbau Einrichtungen Technik 18

20 Lösungsvorschlag ein Gebäude = eine Komponente (gebildet aus den Bauteilen von Stratus) Investitionen vollständig aktivieren (pro Gebäude; allenfalls ab einer bestimmten Höhe) periodischer Vergleich Anlagebuchhaltung mit Stratus: gegebenenfalls Neubewertung 19

21 aktueller baulicher Zustand des Verwaltungsvermögens bekannt 20

22 Konzept der Neubewertung im Kanton Basel Stadt Stefan Ziegler Finanzverwaltung des Kantons Basel Stadt

23 Entwicklung des Projekts bei Basel-Stadt Ausgangslage und Vorgaben Im September 2010 erteilte der Regierungsrat den Auftrag, HRM2 in Anbindung an IPSAS umzusetzen. Start Buchführung Anschliessend Kick Off Teilprojekt Bewertungskonzept Hochbauten mit klassischem Ansatz: Bewertungsmethode at cost, 13 Komponenten Kritik seitens Baudepartement, Immobilien und SAP CCC Initialaufwand unverhältnismässig (Erhebung Sanierungsdaten, Workshops mit Objektverantwortlichen) Zusätzliche Ressourcen im Tagesgeschäft notwendig, steigende Fehleranfälligkeit Idee: Weiterentwicklung des klassischen Lösungsansatzes, so dass Vorhandene E-Daten genutzt werden können Der Aufwand vertretbar ist Alle Einheiten die Lösung stützen Neu- und Folgebewertung kompatibel sind 22

24 Neubewertung bei Basel-Stadt 1/2 Konzept: in 7 Schritten zur Neubewertung 23

25 Neubewertung bei Basel-Stadt 2/2 Datenbereinigung Angestrebt wird eine 1:1-Beziehung Es gibt folgende Fälle 24

26 Ideen zur Folgebewertung Roland Füllemann example consulting gmbh

27 Ideen zur Folgewertung 1/3 KR Wertefluss Hochbauten Eigenleistungen Kreditorenrechnung mit Kostenart der Investitionsrechnung Immobilien (RE-FX) - Immobilienobjekte PKC (CO-PS) - Baukostenrechnung - BKP-Positionen Aktivierung - Versicherungswert Instandhaltung (Stratus) - Gebäude - Komponenten Anlagen (FI-AA) - Anlagenwerte - Abschreibungen BWB1 BWB2 Abschreibung K1 K2 Kn - Komponentenwert - Lebensdauer Erfolgsrechnung Investitionsrechnung 26

28 Ideen zur Folgewertung 2/3 Fragestellungen zur Integration des Werteflusses und der Systeme Mapping der Objekte aus verschiedenen Systemen Abbildung unterschiedlicher Sichten in eigenen Bewertungsbereichen Behandlung von Bewertungsdifferenzen (verschiedene Bewertungsbereiche): Periodizität, Logik der Verbuchung, Kontierung Abgleich von Parametern auf Ebene Objekt (Ø Nutzungsdauer, ) Auswirkungen und Nachweis von Geschäftsvorfällen (z.b. Teilabgang, Entwidmung) Nutzen von vergleichenden Auswertungen / Investitionscontrolling Anforderungen von Kostenrechnung und Controlling 27

29 Ideen zur Folgewertung 3/3 Besondere Fragestellungen Anlagen im Bau (AiB) Erhaltene Investitionsbeiträge, Subventionen Wertvermehrende / werterhaltende Kosten 28

30 Vielen Dank! Präsentation von: Johannes Fark KPMG AG Peter Graf Basler & Hofmann AG Stefan Ziegler Finanzverwaltung Basel-Stadt Roland Füllemann example consulting gmbh

31 2012 KPMG AG/SA, a Swiss corporation, is a subsidiary of KPMG Holding AG/SA, which is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member of the KPMG network of independent firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss legal entity. All rights reserved. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International.