MODERNES WOHNEN IM ALTER

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1 MODERNES WOHNEN IM ALTER AUSGABE 02 NEWSLETTER 2015 IM FOKUS 02 Wohnen im Alter: Lebenslanges Wohnrecht statt Mieten oder Kaufen IN DER PRESSE 04 Die Investition macht sich langfristig bezahlt IM ENTSTEHEN 05 Wohnen mit Komfort: Die Seniorenresidenz Bethanien-Höfe Eppendorf IM INTERVIEW 08 Uwe M. Junga Bethanien Diakonissen-Stiftung Liebe Leser, mal ganz ehrlich: Was verstehen Sie unter Seniorenimmobilien? Sicherlich Pflegeheime. Doch zwischen der herkömmlichen Wohnung und dem Pflegeheim etabliert sich gerade eine neue Assetklasse: modernes Wohnen im Alter. Darunter werden seniorengerechte Wohnanlagen verstanden, die barrierefrei sind und die Option bieten, sämtliche Dienste des betreuten Wohnens abzurufen. Es ist aber nur eine Option, die erst bezahlt wird, wenn sie tatsächlich benötigt wird. Die Nachfrage nach modernem Wohnen im Alter ist hoch und das Angebot erschreckend gering. Dabei ist es längst kein Geheimnis mehr, dass die Lebenserwartung der Deutschen steigt. Altersgerechte Immobilien sind die Gewinner des demografischen Wandels. Aufgrund der Wachstumsperspektive entwickeln sich diese Immobilien zu einer eigenen Assetklasse, die nicht nur für Selbstnutzer, sondern auch als Investment für Institutionelle immer interessanter wird. Bei seniorengerechten Wohnanlagen bietet sich institutionellen Investoren eine weitere Chance: das Wohnrecht-Modell. Dabei werden die einzelnen Einheiten nicht klassisch vermietet oder als Eigentumswohnungen verkauft, sondern nur lebenslange Wohnrechte vergeben. Das hat für den Investor den Vorteil, dass er weiter Eigentümer bleibt und seine Eigenkapitalrendite höher ist. Der Wohnrecht-Nehmer sichert sich gegen steigende Mieten ab. In unserem Leitartikel erfahren Sie mehr zum Wohnrecht-Modell. Zudem berichtet Uwe Junga von der Bethanien Diakonissen-Stiftung von seinen Erfahrungen mit diesem Konzept. Außerdem stellen wir Ihnen die Bethanien-Höfe in Hamburg-Eppendorf vor, bei denen die Bethanien Diakonissen-Stiftung Wohnrechte vergibt. Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre! Ihr Dr. Michael Held 01

2 IM FOKUS Wohnen im Alter: Lebenslanges Wohnrecht statt Mieten oder Kaufen In den kommenden Jahren wird der Bevölkerungsanteil an älteren Menschen in Deutschland weiter zunehmen. Dementsprechend geraten auch altersgerechte Wohnkonzepte immer stärker in den Fokus sowohl bei Investoren als auch bei privaten Nutzern. In der Regel können Bewohner von seniorengerechten Wohnimmobilien zwischen zwei Modellen wählen: Entweder sie erwerben die entsprechende Wohnung oder sie wohnen darin zur Miete. Doch es gibt noch eine dritte Möglichkeit: das Wohnrecht. Die Erwerber erhalten auf diese Weise die Möglichkeit, lebenslang in der entsprechenden Immobilie zu wohnen und die Investoren sichern sich ihre Rendite. DAS INITIUM-WOHNRECHTE-MODELL Das Wohnrecht hat eine lange Tradition: Bereits im Mittelalter übertrugen ältere Menschen, die alleinstehend waren und sich nicht mehr selbst versorgen konnten, ihren gesamten Besitz einem Kloster oder Hospital und wurden dort im Gegenzug lebenslang versorgt. Das INITIUM-Wohnrechte-Modell hat dieses historische Wohnrecht weiterentwickelt: Auf Basis des 1093 BGB zahlt der Erwerber einen einmaligen Betrag, der sich aus seinem jeweiligen Alter, der statistischen Lebenserwartung sowie Lage und Größe der Wohnung zusammensetzt. Dafür erhält er ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen und in der Folge abgewohnt wird. Das Besondere an diesem Modell: Nach Auszug oder Tod des Erwerbers wird der noch nicht abgewohnte Wert abzüglich eines Aufwandsbetrags des Wohnrechtegebers an den Betroffenen oder seine Familie ausgezahlt. Anschließend wird das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht und an jemand anderen vergeben. DAS WOHNRECHTE-MODELL: VORTEILE FÜR DEN ERWERBER Das Wohnrechte-Modell bietet zahlreiche Vorteile sowohl für Investoren als auch für Erwerber. Anders als beim Kauf einer Immobilie findet hier kein Eigentümerwechsel statt. Dementsprechend spart der Erwerber hohe Nebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag. Zum Vergleich: Der Preis für eine 60-Quadratmeter-Wohnung mit einer Basismiete von 12 Euro pro Quadratmeter würde in einem normalen Verkaufsfall bei etwa Euro liegen. Hinzu kämen rund zehn Prozent des Kaufpreises für die genannten Nebenkosten. Der Preis für das Wohnrecht hingegen wird unter anderem vom Alter des Wohnrechtenehmers bestimmt und liegt für einen 66-Jährigen in diesem Wohnungsbeispiel bei Euro für einen 77-Jährigen wiederum bei nur noch Euro. Generell gilt also: Je älter der Erwerber, desto günstiger das Wohnrecht. Ehepaare haben die Möglichkeit, sich gemeinsam ins Grundbuch eintragen zu lassen. Ein weiterer Vorteil für den Wohnrechtenehmer: Da er nicht der Eigentümer der Immobilie ist, muss er weder Instandhaltungsmaßnahmen durchführen noch den Wertverlust der Immobilie fürchten. Aber auch verglichen mit einem klassischen Mietverhältnis punktet das Wohnrecht: Anstatt lebens- 02

3 Wohnung mit 60qm als Kauf oder im Wohnrechtemodell Eigentumerwerb bei /qm ohne NK Wohnrechtspreis bei 12,00 /qm Basismiete Quelle: Wohnrechtemodell 2012 langer und womöglich kontinuierlich ansteigender Mietbeiträge zahlt der Wohnrechtenehmer nur den festgelegten einmaligen Betrag. Darüber hinaus kann er das Wohnrecht jederzeit kündigen der noch nicht abgewohnte Wert wird ihm vom Wohnrechtegeber üblicherweise innerhalb von drei bis sechs Monaten zurückgezahlt. Eine plötzliche Kündigung vonseiten des Wohnrechtegebers, etwa aufgrund von Eigenbedarf, muss er jedoch nicht fürchten: Der Wohnrechtegeber kann das Wohnrecht nur bei Selbst- oder Fremdgefährdung, nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder dauerhaftem Ausbleiben der Nebenkosten-Zahlungen beenden. WOHNRECHTE-MODELL: SICHERE RENDITE FÜR INVESTOREN Das Wohnrechte-Modell ist jedoch nicht nur für den Erwerber von Vorteil: Da der Investor Eigentümer bleibt und das lebenslange Wohnrecht lediglich für die ins Grundbuch eingetragene Person gilt, kann die Wohnung nach deren Ausscheiden oder Tod neu belegt werden. Anders als beim Verkauf von einzelnen Wohnungen im Teileigentum können im Wohnrechte-Modell also mehrfache Einnahmen mit einer Wohnung erzielt werden. Das Wohnrechte-Modell bietet eine sehr gute Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung: Die Erlöse aus dem Verkauf der Wohnrechte können das Darlehen bei der Bank ersetzen und so den Kapitaldienst senken. Dadurch wird auch die Rentabilität des Investments erheblich gesteigert. Ein Beispiel aus der Praxis: Ohne den Verkauf von Wohnrechten sind Renditen von etwa 2,5 Prozent möglich. Werden 50 Prozent der Wohnungen nach dem Wohnrechte-Modell vertrieben, steigt die Rendite auf etwa sechs Prozent. Werden für alle Wohnungen Wohnrechte verkauft, klettert sie sogar auf etwa 9,3 Prozent. IMPRESSUM TERRAGON INVESTMENT GmbH Friedrichstraße Berlin Telefon: Telefax:

4 27. März 2015 Finanzen & Börsen Immobilien MICHAEL HELD Die Investition macht sich langfristig bezahlt Der Chef des Immobilienentwicklers Terragon über Kosten und Nutzen von Wohnungen ohne Stolperfallen. M Michael Held ist seit 25 Jahren imgeschäft. Seine Beobachtung: Das Angebot an barrierefreien Wohnungen hält der Nachfrage nicht annähernd stand. Herr Held,wirdbei Neubauten inzwischen auf Barrierefreiheit geachtet? Nein, derzeit gelten weniger als vier Prozent der in Deutschland neu errichteten Wohnungen als barrierefrei. Das ist schade, weil der Bedarf riesig ist und barrierefreie Wohnungen sich nicht nur für ältere Mieter eignen. Wenn man die eigene Wohnung bequem ohne Treppen erreichen kann, profitieren davon auch Jüngere und insbesondere Familien zum Beispiel Eltern mit Kinderwagen. Welche Kosten müssen Bauherren zusätzlich einplanen? Wir rechnen mit der Faustformel, dass pro QuadratmeterWohnfläche Mehrkosten von etwa 200 Euro entstehen. Diese Summe teilt sich auf in zusätzliche Ausstattung und das Mehr an Fläche, das eine barrierefreie Wohnung benötigt weil Türen, Badezimmer, Flure etwas breiter geplant werden müssen. Aber die Investition macht sich langfristig bezahlt: Erstens können ältere Mieter viel länger in ihrer eigenen Wohnung bleiben. Zweitens Pressefoto ist die Nachfrage so stark, dass Senioren bereit sind, für barrierefreie Wohnungen eine leicht höhere Miete zu zahlen. Welche Ausstattung ist ein Muss, und was ist verzichtbar? Die Wohnung und alle Zimmer der Wohnung müssen stufenlos erreichbar sein, damit sie sich gegebenenfalls auch mit einem Rollstuhl befahren lassen. Das heißt: Rampen, Aufzüge, breitere Türöffnungen. Wir legen bei unseren Wohnungen auch großenwert auf einen guten Zugang zum Balkon. Niedrigere Lichtschalter sind dagegen nicht unbedingt notwendig, und Michael Held: Mehrkosten von 200 Euro pro Quadratmeter Neubau. Pressefoto statt einer unterfahrbaren Küchen- Arbeitsplatte kann man auch einen herausziehbaren Tisch einbauen. Fürwen lohnt sich die Investition in eine barrierefreie Wohnung? Natürlich für alle älteren Menschen, die bereits bewegungseingeschränkt sind aber auch für diejenigen, die lange in ihrer Wohnung bleiben wollen und deshalb vorausschauend planen. Wer erst nach einer passenden Wohnung sucht, wenn seine Bewegungsfreiheit bereits eingeschränkt ist, stößt oft auf große Schwierigkeiten, etwas Passendes zu finden, weil das Angebot noch so klein ist. Und wenn eine Wohnung oder ein Haus neu gebaut wird, rentiert sich die zusätzliche Investition auf langfristige Sicht definitiv für jeden Bauherren. Die Fragen stellte Anette Kiefer. 04

5 IM ENTSTEHEN Wohnen mit Komfort: Die Seniorenresidenz Bethanien-Höfe Eppendorf Mit dem Eintritt ins Rentenalter beginnt ein neuer Lebensabschnitt: Ohne die täglichen beruflichen Verpflichtungen treten persönliche Wünsche und Ziele stärker in den Vordergrund. Oft wird dieser neue Lebensabschnitt von Zukunftsfragen begleitet. Eine der wichtigsten lautet vielleicht: Wo möchte ich im Alter leben? Viele Menschen wünschen sich, so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu bleiben. Aber auch in einer seniorengerechten Wohnung muss nicht zwangsläufig auf den bisherigen Lebensstandard verzichtet werden. Im Gegenteil: Gerade hier können individuelle Bedürfnisse gezielt erfüllt werden. Die Seniorenresidenz Bethanien-Höfe Eppendorf etwa bietet ihren Bewohnern ein komfortables Wohnambiente ebenso wie umfangreiche Serviceleistungen und liebevolle Unterstützung. ATTRAKTIVE WOHNUNGEN IN STILVOLLER ATMOSPHÄRE Die Seniorenresidenz ist in Hamburgs ältestem Stadtteil gelegen direkt am Eppendorfer Park. Über 140 Jahre lang waren hier die Bethanien-Schwestern diakonisch tätig unter anderem im Krankenhaus Bethanien, das sich mittlerweile mit anderen Kliniken in einem Klinikneubau in Eimsbüttel befindet. Die Bethanien Diakonissen-Stiftung und die Agaplesion Bethanien Diakonie schließen mit der neu errichteten Seniorenresidenz Bethanien-Höfe lückenlos an das Wirken der Bethanien-Schwestern an. Das Ensemble besteht aus drei Gebäuden: Das Haus am Park an der verkehrsberuhigten Frickestraße ist ganz dem betreuten Wohnen vorbehalten. Hier befinden sich insgesamt 63 Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen sowie ein Clubraum und ein eigener Wellnessbereich. Die großzügig geschnittenen Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 59 Quadratmetern und 85 Quadratmetern sind ebenso wie der Rest der Anlage über einen barrierefreien Zugang erreichbar und verfügen alle über seniorengerechte Ausstattungsmerkmale wie etwa bodengleiche Duschen und ein 24-Stunden-Notrufsystem. Parkettböden, moderne Einbauküchen und eine eigene Terrasse oder ein Balkon runden das Wohnungsbild ab. Das Haus Bethanien bietet Platz für weitere fünf Wohnungen, ein öffentliches Restaurant mit Sommerterrasse und einen Friseursalon. Außerdem wurde dort ein geschützter Pflegebereich mit 123 modern ausgestatteten Einzelzimmern eingerichtet auf einer eigenen Etage werden Menschen mit Demenz betreut. Die Wohnräume der Diakonissinnen befinden sich im Neuen Mutterhaus ebenso wie der Gottesdienstsaal und die Gemeinderäume der Gemeinde Hamburg-Nord der evangelisch-methodistischen Kirche. Alle drei Häuser sind durch einen Begegnungshof miteinander verbunden, an den ein vielseitig bepflanzter Gartenhof anschließt. EINZIGARTIG IN HAMBURG: DAS LEBENSLANGE WOHNRECHT Die Wohnungsvergabe in den Bethanien-Höfen erfolgt nach einem einzigartigen Modell in Hamburg: Die Bewohner kaufen oder mieten die Wohnung 05

6 AUSGABE 02 NEWSLETTER 2015 ihrer Wahl nicht, sondern erwerben ein lebenslanges Wohnrecht, das ins Grundbuch eingetragen wird. Hierfür wird ein einmaliger Festbetrag gezahlt, der vom Alter des Wohnrechtenehmers sowie der Lage und Größe der Wohnung abhängt und damit deutlich günstiger sein kann als der Erwerb einer Immobilie. Darüber hinaus sind die Wohnrechtenehmer von sämtlichen Verpflichtungen entlastet, die mit einem Immobilienkauf üblicherweise einhergehen. Gleichzeitig profitieren sie von hoher finanzieller Sicherheit: Die Unwägbarkeiten eines Mietverhältnisses wie etwa kontinuierlich steigende Mieten sind in diesem Modell ausgeschlossen. Nach dem einmalig geleisteten Festbetrag beschränken sich die monatlichen Zahlungen auf Wohnnebenkosten und Servicepauschale. Mit inbegriffen in dieser Pauschale ist beispielsweise auch die Nutzung des Fitness- und Wellnessbereichs. Sonderleistungen wie etwa ein Restaurant-Service in der Wohnung können jederzeit hinzugebucht werden. Leben & Wohnen EPPENDORF: JUGENDSTILBAUTEN UND BUNTES STADTLEBEN Nicht nur innerhalb der Seniorenresidenz steht den Bewohnern ein vielfältiges Angebot zur Verfügung: Das städtische Leben Eppendorfs mit seinen Balkon (teilweise verglast) oder eine Terrasse. Sie sind mit Telefon- und Kabelanschluss vorgerüstet, verfügen über ein Notruftelefon mit zusätzlichem Notruftaster im Bad sowie eine Türsprechanlage mit Monitor, so dass Sie Besucher gleich erkennen können. In den Schlafräumen und Fluren sind Rauchmelder installiert, die Sie bei Gefahr alarmieren. Der Umwelt zuliebe Nachhaltigkeit beim Bauen ist uns wichtig. Daher entsprechen alle Gebäude dem Standard KfW 70, der einen verringerten Energieverbrauch ermöglicht. Zusammen mit der modernen Gebäudetechnik werden so die Energie- und Betriebskosten effizient reduziert. Erhöhte Schallschutzmaßnahmen, an die gerade in Hamburg besondere Anforderungen gestellt werden, sorgen für zusätzlichen Wohnkomfort. Kultur und Wellness Im Clubraum mit Bibliothek veranstalten wir für Sie Hauskonzerte, Lesungen, Vorträge, Filmnachmittage, Bridgerunden und Feste. An kalten Hamburger Abenden brennt ein Feuer im Kamin. Im Wellnessbereich mit Schwimmbad und Sauna können Sie ausgiebig entspannen, im Studio an den Fitnessgeräten täglich trainieren. Ein Friseursalon ergänzt das Angebot. Ausstattung Alle Wohnungen haben Parkettboden und Fußbodenheizung, eine Einbauküche, ein Bad mit bodengleicher Dusche sowie je nach Lage einen Wohnkomfort Die Bethanien-Höfe Eppendorf bieten ein VierSterne-Ambiente vom modernen Interieur bis zu den attraktiven Wohnungsgrundrissen. Die Gesellschaftsflächen sind mit viel Liebe zum Detail gestaltet. Alle Bereiche, auch die Funktionsräume, sind barrierefrei und nach den einschlägigen DINVorgaben für seniorengerechtes Bauen konzipiert. Bethanien-Höfe Eppendorf Martinistraße Hamburg Gaumenfreuden Unsere hauseigene Gastronomie verwöhnt Sie mit täglich frisch zubereiteten Wahlmenüs und à la carte-angeboten. Wir bringen Ihnen die Mahlzeiten auch gerne in Ihre Wohnung.

7 prächtigen Jugendstil-Bauten liegt gleich um die Ecke. In wenigen Minuten gelangt man mit dem Bus zum Eppendorfer Marktplatz, wo sich kleine Geschäfte, Cafés und Restaurants aneinanderreihen. Nur eine Haltestelle weiter befindet sich die barrierefreie U-Bahnstation Kellinghusenstraße, von der aus man beispielsweise zu den Landungsbrücken oder zum Hauptbahnhof gelangt. Ausgiebige Spaziergänge bis zur Alster können entlang des Isebekkanals unternommen werden. Preisbeispiele für ausgewählte Wohnungstypen und Erwerberjahrgänge Bethanien-Höfe Eppendorf Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Jahren mit 75 Jahren mit 80 Jahren Erdgeschoss Damen ca. 64 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 64 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 64 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 64 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 64 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 62 m 2 Herren Bethanien-Höfe Eppendorf mit 70 Jahren mit 75 Jahren mit 80 Jahren Drei-Zimmer-Wohnung Erdgeschoss Damen ca. 82 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 82 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 82 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 82 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 82 m 2 Herren Obergeschoss Damen ca. 82 m 2 Herren Quelle: Bethanien Diakonissen-Stiftung 07

8 IM INTERVIEW Uwe M. Junga, Bethanien Diakonissen-Stiftung Ein Wohnungsrecht bietet Sicherheit Senioren stehen oft vor der Entscheidung, ob sie ihren Lebensabend als Wohnungseigentümer oder Mieter verbringen möchten. Die Bethanien Diakonissen-Stiftung bietet hierzu eine dritte Alternative: das Wohnungsrechts-Modell. Vorstand Uwe M. Junga erläutert im Interview, welche Erfahrungen sein Haus damit gemacht hat. MW: Durch die niedrigen Zinsen gibt es für Stiftungen kaum noch attraktive Anlagemöglichkeiten. Welche Rolle spielen Immobilien-Investments in Ihrer Strategie? Uwe M. Junga: Wir verfolgen mit unseren Immobilienprojekten keine Renditemaximierung. Unsere Seniorenresidenzen dienen in erster Linie der Erfüllung unseres Stiftungszwecks. Dazu gehören auch die Schaffung und der Betrieb von Wohneinheiten für ältere und behinderte Menschen. Insofern spielen Immobilien eine zentrale Rolle bei uns, aber eben nicht aus Renditesicht. MW: Bauen Sie selbst oder beauftragen Sie Projektentwickler? Uwe M. Junga: Wir bauen i.d.r. mit einem Generalübernehmer selbst. Außerdem beauftragen wir immer einen Projektsteuerer. MW: Die Vermietung übernehmen Sie aber selbst? Uwe M. Junga: Wir verfolgen in unseren Seniorenresidenzen ein innovatives Modell, das unseren Bewohnern viele Vorteile bietet. Wir vermieten die einzelnen Wohnungen nicht, sondern vergeben Wohnungsrechte. Gegen einen festen Einmalbetrag wird ein Wohnungsrecht eingeräumt, das in der Folge abgewohnt wird und lebenslang gilt. Das lebenslange Wohnungsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Nach Auszug oder Tod wird der noch nicht abgewohnte Wert an den Betroffenen oder seine Familie ausgezahlt und das Wohnrecht aus dem Grundbuch gelöscht. MW: Was macht das Wohnungsrecht so beliebt? Uwe M. Junga: Ein Wohnungsrecht bietet Sicherheit. Der Wohnungsrechtsnehmer sichert sich z.b. gegen steigende Mieten ab. Statt lebenslanger Miete zahlt er nur einen Einmalbetrag, wobei er natürlich die laufenden Kosten der Wohnung selber zu tragen hat. Sein Wohnungsrecht ist durch den Grundbucheintrag abgesichert. Insgesamt bietet das Wohnungsrecht dem Bewohner eine hohe Flexibilität. Im Vergleich zu einem Eigentümer ist der Wohnrechtsnehmer auch vor einem möglichen Wertverlust der Immobilie geschützt. Beim Erwerb eines Wohnungsrechts fallen auch keine Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer an. MW: Warum haben Sie sich bei den Bethanien-Höfen in Eppendorf für das Wohnungsrecht-Modell entschieden? Uwe M. Junga: Wir setzen das Wohnungsrecht bereits in unseren anderen Seniorenresidenzen in Berlin, Heidelberg und Wiesloch ein und sind davon überzeugt, dass es für ältere Menschen ein sinnvolles Instrument der Alterssicherung ist. In der Residenz in Berlin hat die Terragon für uns den Vertrieb der Wohnrechte übernommen. Vielen Dank für das Interview. 08