Baulast - Baulastenverzeichnis

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1 Baulast - Baulastenverzeichnis Baulast Bauordnung für Berlin 1966 (GVBl. S. 1175) 104 Baulasten (1) Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Baulasten sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. (2) Die Erklärung nach Absatz 1 bedarf der Schriftform; die Unterschrift muß öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. (3) Die Baulast geht durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde unter. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Vor dem Verzicht sollen der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört werden. Erläuterung: Zu 104: Die öffentlich-rechtlichen Baulasten sind durch die BauO Bln neu eingeführt worden. Vgl. MBauO 107 (bis auf die Behördenbezeichnung wörtlich übereinstimmend). Förster, Hans; Schmidt, Rudolf (Hrsg.), Bauordnung für Berlin vom 29. Juli 1966, Textausgabe mit Hinweisen, Ullstein, Frankfurt a.m., Berlin, 1967 Kommentar: stimmt bis auf die Behördenbezeichnungen wörtlich mit 107 MBauO überein. 2. Die Baulast ist die gegenüber der BABeh. freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen, das sich auf sein Grundstück bezieht und sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt. Der Sinn dieses für die BauO Bln neuen Rechtsinstituts ist, öffentlichrechtliche Hindernisse, die einem Vorhaben entgegenstehen, auszuräumen und den hierdurch herbeigeführten rechtlichen Zustand für die Dauer zu sichern. Besteht kraft Gesetzes eine entsprechende öffentlich-rechtliche Verpflichtung, so muß die BABeh. sie durch hoheitliche Maßnahmen (Verwaltungsakt) verwirklichen. Besteht eine solche Verpflichtung nicht, so kann nur der freie Willensentschluß des Grundstückseigentümers zur Übernahme einer Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung begründen. Diese Freiwilligkeit besteht nur im Verhältnis zwischen BABeh. und dem Übernehmer. Hat sich ein Grundstückseigentümer gegenüber seinem Nachbarn verpflichtet, eine Baulast zu übernehmen, so kann der Nachbar die Einhaltung der Vereinbarung notfalls durch Klage vor den Zivilgerichten erzwingen. Ein kraft Gesetzes bestehender privatrechtlicher Anspruch eines Grundstückseigentümers gegen einen anderen, dessen Geltendmachung

2 auch öffentlich-rechtlich bedeutsam sein kann - z. B. das private Notwegrecht nach 917 BGB für die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Zugänglichkeit eines Grundstücks nach 4 Abs. 2 - kann zwar Inhalt einer Baulast sein (OVG Bln Urt. v Entsch. OVG 8, 99), ihre Bestellung ist aber weder durch die BABeh. noch durch den Notwegberechtigten erzwingbar. Beschränkungen, die auf Grund öffentlichrechtlicher Vorschriften bestehen oder auferlegt werden, sind keine Baulasten; sie dürfen jedoch nach 105 Abs. 2 Nr. 1 als "andere baurechtliche Verpflichtungen" in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden. 3. a) Baulasten können zugunsten eines anderen oder nur zu Lasten des eigenen Grundstücks übernommen werden. Der Inhalt der öffentlichrechtlichen Verpflichtung kann darauf gerichtet sein, einen baurechtmäßigen Zustand auf dem Grundstück des Übernehmers oder für das Grundstück des durch die Baulast Begünstigten herbeizuführen. Der Bauherr kann, um die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung zu ermöglichen, Beschränkungen hinsichtlich der Zweckbestimmung oder der Gestaltung baulicher Anlagen auf sich nehmen, um dadurch den öffentlichen Belangen Rechnung zu tragen; er kann auf die Ausübung von Rechten verzichten (z. B. Mehrwertverzicht nach 32 BBauG und Anerkenntnis nach 33 BBauG) oder Verpflichtungen übernehmen, die geeignet sind, Einwendungen des Nachbarn gegen sein Vorhaben zu erledigen (z. B. die Einhaltung eines größeren Grenzabstandes). Auch die Übernahme von Bauwich- oder Abstandsflächen als Voraussetzung für eine entsprechende Befreiung zugunsten des Nachbarn kann Inhalt einer Baulast sein (vgl. 8 Bem. 3a). Hauptanwendungsfälle sind jedoch die von Eigentümern von Nachbargrundstücken übernommenen öffentlichrechtlichen Verpflichtungen, die sich aus den Vorschriften über die Zuwegung ( 4 Abs. 3), die Errichtung von Gebäuden auf mehreren Grundstücken ( 4 Abs. 4), die Verwendung gemeinsamer Bauteile ( 16 Abs. 2) oder die Herstellung von Stellplätzen auf fremden Grundstücken ( 67 Abs. 6) ergeben. b) Die zur Übernahme solcher Verpflichtungen zwischen den beteiligten Grundstückseigentümern getroffenen privatrechtlichen Vereinbarungen genügen trotz grundbuchlicher Eintragung (Grunddienstbarkeit) nicht den im bauaufsichtlichen Verfahren wahrzunehmenden öffentlichen Belangen; denn die BABeh. ist an solchen Vereinbarungen nicht beteiligt und kann auf Inhalt, Bestand und Durchsetzung der übernommenen Verpflichtungen nicht unmittelbar einwirken. Werden diese Verpflichtungen Inhalt einer Baulast, so ist die BABeh. nicht etwa Partner jener Vereinbarung (so Willigmann, Grundeigentum 1967, 119), sie ist vielmehr Empfänger einer selbständigen, d.h. von dem rechtlichen Bestand der Vereinbarung zwischen den Beteiligten Grundstückseigentümern unabhängigen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungserklärung. Nach ihrer Rechtsnatur ist die Baulast ein formgebundenes, einseitig verpflichtendes öffentliches Rechtsgeschäft. Soll auch die BABeh. Verpflichtungen eingehen, so ist der Weg über einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (vgl. 86 Bem. 10) einzuschlagen. 4. a) Nur der Eigentümer eines Grundstücks kann eine Baulast übernehmen, nicht aber andere dinglich Berechtigte, wie etwa der Nießbraucher oder Erbbauberechtigte. b) Baulasten haben eine gewisse dingliche Wirkung. Sie bleiben auch gegenüber dem Rechtsnachfolger verbindlich, um eine dauernde, vom Eigentumswechsel unabhängige Einhaltung der durch die Baulast gesicherten öffentlichen Belange zu gewährleisten. Die Art und Weise des Rechtsüberganges an dem belasteten Grundstück (Veräußerung, Erbgang,

3 Zuschlag in der Zwangsversteigerung) ist ebenso unerheblich wie der gute Glaube des Erwerbers an das Nichtbestehen einer Baulast. 5. Die Baulast wird durch eine schriftliche Erklärung gegenüber der BABeh., also durch eine einseitige empfangsbedürftige öffentlich-rechtliche Willenserklärung begründet. Die Unterschrift muß öffentlich beglaubigt ( 126 und 129 BGB) oder vor der BABeh. geleistet oder von ihr anerkannt werden (Abs. 2). Bei Miteigentümern muß die Erklärung von allen Miteigentümern abgegeben werden. Bei Abgabe der Erklärung durch einen Bevollmächtigten ist eine beglaubigte Vollmacht zu fordern und zu den Akten zu nehmen (vgl. Nr. 15 AusfVorschr. Baulastenverz.). Die Erklärung muß den Inhalt und Umfang der übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtung eindeutig erkennen lassen. Soweit erforderlich, ist ihr ein Lageplan beizufügen, in dem die zur Abgrenzung und zum Verständnis der Baulast notwendigen Angaben grün schraffiert einzutragen sind (Nr. 16 AusfVorschr. Baulastenverz.). Eine Zustimmung der Grundpfandgläubiger des durch die Baulast betroffenen und in seinem Wert möglicherweise geminderten Grundstücks ist nicht erforderlich; sie sind wegen einer etwaigen Beeinträchtigung ihrer Rechte auf eine Auseinandersetzung mit dem Grundstückseigentümer angewiesen. Die Beweggründe für die Bestellung der Baulast und die zwischen den beteiligten Grundstückseigentümern sonst getroffenen Abreden sind öffentlich-rechtlich unerheblich. Die BABeh. kann, wenn kein öffentliches Interesse an der Bestellung einer Baulast besteht, die Erklärung zurückweisen. Soweit auf öffentlich-rechtlichen Willenserklärungen die bürgerlich-rechtlichen Grundsätze über ihre Nichtigkeit und Anfechtbarkeit anzuwenden sind (Forsthoff, Lehrbuch des Verwaltungsrechts, 9. Aufl. S. 232 ff., 269, 274 ff.), kann auch die Verpflichtungserklärung nichtig oder anfechtbar sein. 6. Die Baulast bleibt wirksam, solange ein öffentliches Interesse an ihr besteht. Sie geht nur durch schriftlichen Verzicht der BABeh. unter (Abs. 3 Satz 1). Der Verzicht ist ein Verwaltungsakt. Er ist auszusprechen, wenn das öffentliche Interesse an dem Fortbestand der Baulast entfallen ist, vor allem, wenn sich die für die Begründung der Baulast maßgebenden tatsächlichen und rechtlichen Umstände wesentlich geändert haben und die Baulast hierdurch gegenstandslos geworden ist. Der Verpflichtete hat dann einen Rechtsanspruch auf den Verzicht, den er notfalls durch eine Verpflichtungsklage im Verwaltungsstreitverfahren durchsetzen kann. Der durch die Baulast begünstigte Grundstückseigentümer kann durch einen Verzicht in seinen Rechten beeinträchtigt werden und sich hiergegen mit der Anfechtungsklage im Verwaltungsstreitverfahren wenden. Nach Abs. 3 Satz 3 sollen der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten vor dem Verzicht angehört werden. Der Verzicht ist den durch die Baulast Begünstigten zuzustellen und bedarf einer Begründung sowie einer Rechtsmittelbelehrung. Die unanfechtbar gewordene Verzichtserklärung ist in das Baulastenverzeichnis einzutragen (Nr. 18 Ausf.Vorschr. Baulastenverz.). Grundei in: Förster, Hans; Grundei, Albrecht H.; Schmidt, Rudolf; Willert, Paul-Friedrich, Bauordnung für Berlin vom 29. Juli 1966, Kommentar mit Rechtsverordnungen und Ausführungsvorschriften, Ullstein Frankfurt a.m., Berlin, 1968

4 Baulastenverzeichnis Bauordnung für Berlin 1966 (GVBl. S. 1175) 105 Baulastenverzeichnis (1) Die Baulasten sind in ein Verzeichnis einzutragen (Baulastenverzeichnis). (2) In das Baulastenverzeichnis können auch eingetragen werden 1. andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, 2. Befristungen und Widerrufsvorbehalte. (3) Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. (4) Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen. Erläuterung: Zu 105: S. Hinweis zu 104. Vgl. MBauO 108 (bis auf eine Abweichung in Abs. 2 Nr. 1 und die andere Behördenbezeichnung in Abs. 3 wörtlich übereinstimmend). Zusätzl. Vorschr.: AusfVorschr. zu 104, 105 BauO Bln - Einrichtung und Führung des Baulastenverzeichnisses - vom 26. Oktober 1966 (ABl. S. 1250). Förster, Hans; Schmidt, Rudolf (Hrsg.), Bauordnung für Berlin vom 29. Juli 1966, Textausgabe mit Hinweisen, Ullstein, Frankfurt a.m., Berlin, 1967 Kommentar: stimmt bis auf eine Abweichung in Abs. 2 Nr. 1 (öffentliches Interesse an der Eintragung) und die Behördenbezeichnung in Abs. 3 mit 108 MBauO wörtlich überein. 2. Das Baulastenverzeichnis soll bestehende Baulasten und andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers sowie Befristungen und Widerrufsvorbehalte offenkundig machen, um allen Beteiligten Klarheit über diese Umstände zu verschaffen, hierdurch den Rechtsverkehr zu erleichtern und auch die Verwaltung zu vereinfachen. Baulasten müssen in das Baulastenverzeichnis eingetragen werden (Abs. 1). Die Eintragungen nach Abs. 2 sind in das Ermessen der Behörde gestellt. Alle Eintragungen sind nur rechtsbezeugend (deklaratorisch). Die einzutragenden Baulasten sowie andere baurechtliche Verpflichtungen müssen bereits entstanden und auch rechtsbeständig (unanfechtbar) geworden sein. Schon dadurch unterscheidet sich das Baulastenverzeichnis von dem Grundbuch; im übrigen auch dadurch, daß ihm der sog. öffentliche Glaube des Grundbuchs ( 892 Abs. 1 BGB) fehlt; das Vertrauen auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragungen im Baulastenverzeichnis wird also nicht geschützt. Wohl aber kann die unzutreffende behördliche Zusicherung, daß ein bestimmtes Grundstück baulastenfrei ist, einen Entschädigungsanspruch nach 839 BGB begründen. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich auf seine Kosten Abschriften erteilen lassen (Abs. 4). Hierzu reicht die schlüssig und

5 glaubwürdig vorgetragene Behauptung, ein Grundstück erwerben oder bebauen zu wollen, regelmäßig aus. 3. Neben den Baulasten können auch andere baurechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen (Abs. 2 Nr. 1) eingetragen werden. Das sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die dem Grundstückseigentümer schon kraft Gesetzes oder auf Grund eines Verwaltungsakts, insbes. einer Baugenehmigung oder einer Befreiung obliegen (Auflagen oder Bedingungen). Es können auch Verpflichtungen eingetragen werden, die der Grundstückseigentümer in sog. Baudispensverträgen (vgl. 86 Bem. 10) übernommen hat. Die Zahlung von Erschließungsbeiträgen ist keine baurechtliche Verpflichtung im Sinne des Abs. 2 Nr. 1. Auflagen, die nur ein einmaliges Tun, Dulden oder Unterlassen betreffen, sind nicht einzutragen (Nr. 19 Abs. 2 Ausf.Vorschr. Baulastenverz.). Befristungen und Widerrufsvorbehalte, die als Nebenbestimmungen von Baugenehmigungen oder Befreiungen für den rechtmäßigen Fortbestand baulicher Anlagen oder die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und damit für seinen Verkehrswert bedeutsam sind, können nach Abs. 2 Nr. 2 eingetragen werden. 4. Das Baulastenverzeichnis wird nach Abs. 3 von der BABeh. geführt, und zwar als übertragene Vorbehaltsaufgabe. Es besteht aus einzelnen Baulasten-blättern. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Baulastenblatt. Die Eintragungsverfügung hat den vollständigen Wortlaut der Eintragung sowie die genaue Bezeichnung des von der Eintragung betroffenen und ggf. auch des begünstigten Grundstücks zu enthalten. Baulasten können mit dem Wortlaut der Verpflichtungserklärung oder nach dem wesentlichen Inhalt der Verpflichtung eingetragen werden. Verpflichtungserklärung, Eintragungsverfügung und sonstige Unterlagen sind nach der Eintragung zu den Bauakten des belasteten Grundstücks zu nehmen. Der verpflichtete Grundstückseigentümer sowie der Eigentümer des begünstigten Grundstücks erhalten je eine beglaubigte Abschrift der Eintragung. Vgl. im einzelnen Nrn. 1, 3, 9, 10, 13 und 17 Ausf.Vorschr. Baulastenverz. Mit seiner weiten und noch erweiterungsfähigen Bestimmung und Ausgestaltung kommt das Baulastenverzeichnis einem allgemeinen Bauregister nahe (Scheerbarth, Allgemeines BauORecht, 2. Aufl., S. 419). Grundei in: Förster, Hans; Grundei, Albrecht H.; Schmidt, Rudolf; Willert, Paul-Friedrich, Bauordnung für Berlin vom 29. Juli 1966, Kommentar mit Rechtsverordnungen und Ausführungsvorschriften, Ullstein Frankfurt a.m., Berlin, 1968