Planungsbericht zum Projekt

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1 Planungsbericht zum Projekt Gemeinderat Wikon, Heimatweg 3, 4806 Wikon 24. November

2 Vorwort Die Gemeinde Wikon steht vor wachsenden Aufgaben. Namentlich sind dies die demographische Entwicklung der Bevölkerung, fehlende Plätze in Alters- und Pflegeheimen, wachsende Kosten in der stationären und ambulanten Pflegefinanzierung, steigende Sozialhilfekosten, fehlende Strukturen für Kinder- und Altenbetreuung, fehlende Räumlichkeiten vor Ort für Mittagstischangebote für Schüler/Innen und/oder Senioren/Innen sowie fehlende Strukturen für leicht demenzkranke Personen, schrumpfendes Steuersubstrat und nicht zuletzt der Hausärztemangel. Hinzu kommt, dass Wikon keine Einkaufsmöglichkeiten mehr hat, die zu Fuss erreichbar sind. Nicht zuletzt aufgrund dieser Indikatoren wurde in den Jahren 2009 und 2010 einerseits das Thema Wohnen im Alter und das Thema Dorfzentrum vom Gemeinderat an Hand genommen. Aufgrund einer Bevölkerungsumfrage stellte sich heraus, dass eine Nachfrage in Bezug auf diese beiden Themen in Wikon besteht wurde daher die Kommission WmDL gegründet mit dem Auftrag die Realisierung eines Dorfzentrums sowie einer generationenverbindenden Wohnsiedlung zu prüfen wurde durch den Gemeinderat ein Studienauftrag im Wettbewerbsverfahren lanciert, um einen Gestaltungsplan für die vorgesehenen Parzellen (262/263) zu erstellen. Im Herbst 2013 wurde der Bevölkerung das Siegerprojekt des Architekturbüros Alberati vorgestellt. Seit November 2013 fanden diverse Gespräche mit möglichen Investoren statt. Im August 2014 zeichnete sich schliesslich eine Zusammenarbeit mit einem möglichen Investor ab. Im Dezember 2014 gründeten Gemeinderat und Investor eine Projektgruppe, die den Auftrag erhielt, das Gewinnerprojekt zu optimieren und eine Realisierungs- und Finanzstrategie sowie einen Zeitplan für die Umsetzung des Projekts zu entwickeln. Der Planungsbericht stellt die Planungs- und Finanzstrategie sowie den Zeitplan der Projektgruppe vor. Zusätzlich zeigt er die Vor- und Nachteile des Projekts für Wikon auf unter Bezugnahme auf die oben genannten Herausforderungen. 2

3 I. Inhaltsverzeichnis VORWORT 2 I. INHALTSVERZEICHNIS 3 II. RECHTLICHES 4 III. ZUSAMMENFASSUNG 4 IV. FÜR EILIGE LESERINNEN UND LESER 5 V. AUSGANGSLAGE 6 VI. AUSARBEITUNG DES PROJEKTS "WOHNEN MIT DIENSTLEISTUNGEN" 8 VII. FINANZSTRATEGIE 15 VIII. UMZONUNG/EINZONUNG 32 IX. BEDEUTUNG DES PROJEKTS FÜR DIE GEMEINDE WIKON 45 X. PLANUNGSSTRATEGIE 49 3

4 II. Rechtliches In einem Planungsbericht gibt die Exekutive ihre Planung in einem Bereich ihrer Kompetenz bekannt. Zum Planungsbericht können Bemerkungen überwiesen werden. Der Planungsbericht kann aber nicht abgeändert werden. Der Planungsbericht kann zustimmend zur Kenntnis genommen werden oder ablehnend zur Kenntnis genommen werden. Die durch die Gemeindeversammlung überwiesenen Bemerkungen sind für den Gemeinderat rechtlich nicht verbindlich. Mit dem Planungsbericht werden keine Kredite gesprochen und keine Projekte abschliessend genehmigt. Aufgrund der Rückmeldungen weiss der Gemeinderat aber, ob die Stimmbürger/Innen mit der Planung grundsätzlich einverstanden sind. III. Zusammenfassung Wie andere Gemeinden auch, steht die Gemeinde Wikon vor wachsenden Aufgaben. Namentlich sind dies die demographische Entwicklung der Bevölkerung, fehlende Plätze in Alters- und Pflegeheimen, wachsende Kosten in der stationären und ambulanten Pflegefinanzierung, steigende Sozialhilfekosten, fehlende Strukturen für Kinder- und Altenbetreuung, fehlende Räumlichkeiten vor Ort für Mittagstischangebote für Schüler/Innen und/oder Senioren/Innen sowie fehlende Strukturen für leicht demenzkranke Personen, schrumpfendes Steuersubstrat und nicht zuletzt der Hausärztemangel. Hinzu kommt, dass Wikon keine Einkaufsmöglichkeiten mehr hat, die zu Fuss erreichbar sind. Bereits im Jahr 2010 kam der Gemeinderat zum Schluss dass in der Gemeinde Wikon Alterswohnungen sowie ein Dorfzentrum fehlen, die ein möglich langes und selbständiges Wohnen zu Hause ermöglichen. Um ein geeignetes Grundstück zu finden, wurde eine Variantenstudie des Planteam S in Auftrag gegeben. Ebenso wurde 2010 die Kommission WmDL gegründet mit dem Auftrag die Realisierung eines Dorfzentrums sowie einer generationenverbindenden Wohnsiedlung zu prüfen und eine Realisierung voranzutreiben wurde durch den Gemeinderat ein Studienauftrag im Wettbewerbsverfahren lanciert, um einen Gestaltungsplan für die vorgesehenen Parzellen (262/263) zu erstellen. Im Herbst 2013 wurde der Bevölkerung das Siegerprojekt des Architekturbüros Alberati vorgestellt. Seit November 2013 fanden diverse Gespräche mit möglichen Investoren statt. Im August 2014 zeichnete sich schliesslich eine Zusammenarbeit mit einem möglichen Investor ab. Im Dezember 2014 gründeten Gemeinderat und Investor eine Projektgruppe, die den Auftrag erhielt, das 4

5 Gewinnerprojekt zu optimieren und eine Realisierungs- und Finanzstrategie sowie einen Zeitplan für die Umsetzung des Projekts zu entwickeln. Der Planungsbericht stellt die Planungs- und Finanzstrategie sowie den Zeitplan der Projektgruppe vor. Zusätzlich zeigt er die Vor- und Nachteile des Projekts für Wikon auf unter Bezugnahme auf die oben genannten Herausforderungen. IV. Für eilige Leserinnen und Leser Die Projektgruppe Wohnen mit Dienstleistungen hat folgendes Vorgehen geplant: 1. Kauf-Offerte der Tellco AG an den Gemeinderat Wikon. 2. Zustimmung des Gemeinderats zur Offerte unter Vorbehalt der Gemeindversammlung Es wurden Synergien geschaffen mit Kanton und zofingenregio. 4. Es wird derzeit ein Bebauungsplan seitens Architekturbüro Alberati ausgearbeitet. 5. Das Projekt wird anfangs 2016 ins Vorprüfungsverfahren beim Kanton gegeben. 6. Das Projekt bedarf eines Zonenplanverfahrens: Umzonung resp. Einzonung 7. Es besteht eine Bebauungsplanpflicht. 8. Im Dezember 2016 wird das Projekt dem Volk zur Abstimmung vorgelegt. 9. Anfangs 2017 Beginn Realisierungs- und Bauphase. 5

6 V. Ausgangslage Die Gemeinde Wikon ist eine eigenständige und ländliche Gemeinde mit ca Einwohnern. Wikon. Dank nahem Autobahnanschluss und der Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist die Gemeinde mit den wichtigen nationalen Handels- und Industriezentren verbunden. Wikon präsentiert sich heute als aufstrebende Wohngemeinde an der Schnittstelle der Kantone Luzern und Aargau und gilt als Entwicklungsschwerpunkt der so genannten Y-Achse. Attraktive Wohnlagen im Grünen, gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, ein sehr gutes Bildungsangebot bis zur Maturität in nächster Nähe und eine intakte Dorfgemeinschaft machen Wikon zu einer Gemeinde mit hoher Lebensqualität im Zentrum der Schweiz. Trotz seiner peripheren Lage will die Gemeinde ein attraktiver Wohnort bleiben, der für alle Generationen eine hohe Wohn- und Lebensqualität bietet. Der Gemeinderat verfolgt deshalb eine Vorwärtsstrategie und hat einen Dorfentwicklungsplan ausgearbeitet, dessen Herzstück der Bau der generationenverbindenden Wohnüberbauung mit Begegnungszentrums ist. Zu einer Gemeinde mit guter Lebensqualität gerade auch im höheren Alter gehören verschiedene Wohnformen und vor allem Einkaufsmöglichkeiten vor Ort. Die steigende Lebenserwartung der Bevölkerung führt auch in Wikon dazu, dass immer mehr ältere Menschen aus ihren Eigenheimen ausziehen müssen, da sie an Selbständigkeit verloren haben. Eine Umfrage in der Wikoner Bevölkerung aus dem Jahr 2010 hat gezeigt, dass der Wunsch besteht, möglichst lange in Wikon und in der eigenen Wohnung leben zu können. Die Gemeinde Wikon hat sich zum Ziel gesetzt, diesem Bedürfnis gerecht zu werden und Land zur Verfügung zu stellen, auf welchem ein Wohnprojekt entstehen soll, in welchem ein generationenübergreifendes Wohnen möglich ist. Zum einen soll dadurch die Möglichkeit geboten werden, dass ältere Menschen möglichst lange selbständig in der eigenen Wohnung leben können und zum anderen jungen Familien eine Chance eröffnet wird, im Einklang und mit gegenseitigem Aushelfen mit der älteren Generation zu leben. So sollen Kinderbetreuungsangebote und Hilfsdienste für ältere Menschen den Alltag aller Generationen erleichtern. 6

7 1. Projektidee Die Gemeinde Wikon ist im Besitz der Parzellen Nr. 262 ( m 2 ) und der Teilparzelle Nr. 263 (2 836 m 2 ), welche aneinandergrenzen und eine Gesamtfläche von m 2 aufweisen. Die Parzelle Nr. 262 befindet sich in der Zone übriges Gemeindegebiet, die Parzelle 263 in der Zone für öffentliche Zwecke. Auf den Parzellen Nr. 262 und der Teilparzelle Nr. 263 Adelboden soll die Überbauung mit Familienwohnungen und Alterswohnungen im mittleren Mietwohnungsstandart entstehen. Es soll eine Wohnsiedlung realisiert werden, welche unter dem Thema Wohnen mit Dienstleistung (Kurzform: WmDl) steht, wobei es sich bei diesem Namen derzeit lediglich um einen Arbeitstitel handelt. Die neue Siedlung soll so konzipiert sein, dass sie Wohnraum für Menschen unterschiedlicher Generationen ein Zuhause bietet. Das Planungsgebiet liegt im Zentrum der Gemeinde Wikon unmittelbar angrenzend an die Dorfzone und die Zone für öffentliche Zwecke. Das Gebiet Adelboden weist ein grosses Potential für eine optimale Siedlungsentwicklung in unmittelbarer Nähe des Dorfzentrums auf. Es gilt ein überzeugendes Gesamtkonzept für die Realisierung einer hochwertigen Wohnüberbauung zu entwickeln, welches sich in die bestehende Siedlungsstruktur eingliedert und durch hohe ortsbauliche und architektonische Qualität besticht. Dabei steht die Siedlungsqualität für das Dorfzentrum Wikon im Fokus. Grundsätzlich wird eine dreigeschossige Wohnüberbauung (drei bis vier bewohnbare Geschosse) angestrebt. Die Gemeinde wird nicht selber als Investor oder Bauherr auftreten wurde daher von der Kommission Wohnen mit Dienstleistung sowohl der Verkauf als auch die Abgabe im Baurecht geprüft. Die Gemeinde Wikon sieht es als ihre Aufgabe, dem Konzept des generationenübergreifenden Wohnens und den Angeboten der Dienstleistungen zur Umsetzung zu verhelfen. In baulicher Hinsicht stellte sich die Frage, ob sich das gemeindeeigene Gebiet für dieses Projekt überhaupt eignet. Die Gemeinde Wikon führte daher in Zusammenarbeit mit Patrick Ziswiler, Architekturbüro A6 Architekten, Buttisholz, im Juli 2013 einen anonymen Studienauftrag zwecks Erstellung eines Gestaltungsplans durch. Dazu wurden sechs regionale Architekturbüros eingeladen. Die Gemeinde Wikon beabsichtigte, durch die Durchführung des Studienauftrages zu einem qualitativ hochstehenden Überbauungsvorschlag zu gelangen, welcher als Grundlage für die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans dient, der die Rahmenbedingungen für die Einzonung resp. Umzonung der beiden Parzellen festlegt. Am 16. August 2013 konnte anlässlich einer Informationsveranstaltung das Gewinnerprojekt KALEIDOSKOP des Architekturbüros Alberati, Zofingen, vorgestellt werden. 7

8 VI. Ausarbeitung des Projekts "Wohnen mit Dienstleistungen" Durch das 2010 aktualisierte kantonale Altersleitbild reagierte der Kanton Luzern auf die wachsenden Herausforderungen in der Alters- und Gesundheitspolitik. Namentlich wird dies im Leitbild folgendermassen beschrieben: "Mit den Babyboomern treten nicht nur mehr Menschen gleichzeitig in die nachberufliche Lebensphase als früher, sondern vermehrt auch Menschen, die sich bezüglich ihrer Werte, Einstellungen und Bedürfnisse von vorangegangenen Generationen unterscheiden. Die neuen Rentner und Rentnerinnen werden ihr Alter anders gestalten als ihre Eltern und Grosseltern. Veränderungen der Rahmenbedingungen, welche das Leben von älteren Menschen direkt beeinflussen, stehen an. Beispiele sind die Auswirkungen des neuen Bundesgesetzes zur Pflegefinanzierung oder die Veränderung des Verhältnisses zwischen der Anzahl von Rentnern und Rentnerinnen und von Erwerbstätigen. Es ist daher angezeigt, die Leitlinien der Alterspolitik im Kanton Luzern auf dem Hintergrund dieser Veränderungen zu reflektieren und anzupassen.(...) Das Altersleitbild richtet sich insbesondere an die kommunalen und kantonalen Politiker und Politikerinnen sowie Verwaltungsmitarbeitende, an die Anbietenden von Dienstleistungen für ältere Menschen, an potenzielle öffentliche und private Investoren, an Vereine und Organisationen sowie an die gesamte Bevölkerung." 1 Im Bewusstsein um die wachsenden Aufgaben und Herausforderungen im Bereich der Alters- und Gesundheitspolitik, wurde bereits 2010 durch den Gemeinderat ein Grundlagendossier geschaffen, zum Thema: Dorfzentrum optimaler Standort. Diese Grundlagenpapiere wurden durch das Planteam S ausgearbeitet. Gemäss diesem Grundlagenpapier wurden die gemeindeeigenen Parzellen Nr. 262 und Teilparzelle 263 als optimaler Standort bezeichnet. 2. Kommission Wohnen mit Dienstleistungen 2010 gründete der Gemeinderat Wikon schliesslich die Kommission Wohnen mit Dienstleistungen. Aufgabe der Kommission war die Evaluation und das Projektmanagement hinsichtlich der Planung und Realisierung eines Dorfzentrums gestützt auf das Grundlagendossier aus dem Jahr Folgende Personen waren zu diesem Zeitpunkt Mitglied der Kommission Wohnen mit Dienstleistungen: 1 Altersleitbild Kanton Luzern, S. 4. (Einsehbar unter: /media/disg/dokumente/themen/alter/alter_altersleitbild_2010.pdf?la=de-ch). 8

9 - Marta Brühlhart-Koch, Kommissionspräsidentin und Sozialvorsteherin (Mitglied Kommission: ) - Xaver Buck, Gemeindeamman (Mitglied Kommission: ) - Guido Hodel, Baukommissionspräsident (Mitglied Kommission: ) - Sibylle Hartmann, Vertretung Strategiegruppe (Mitglied Kommission: ) - Josef Leupi, Vertretung Arbeitsgruppe Altersfragen (Mitglied Kommission: ) Die Ursprungskommission evaluierte die Hauptziele der Überbauung und definierte die Dienstleistungsangebote, auf die später näher eingegangen wird. Mit der Neuwahl des Gemeinderats im September 2012 wurde auch die Kommission neu zusammengesetzt: - Dr. iur. Michaela Tschuor-Naydowski, Kommissionspräsidentin und Sozialvorsteherin - Roger Wymann, Gemeindeammann und Mitglied der Baukommission - Sibylle Hartmann, Vertretung Strategiegruppe Im Rahmen der neu zusammengesetzten Kommission wurden die Projektziele nochmals überarbeitet und 2013 eine Machbarkeitsstudie in Form eines anonymen Studienauftrags durchgeführt. In der Folge wurde die Investorensuche voran getrieben genommen. 3. Projektgruppe Wohnen mit Dienstleistungen Die Kommission Wohnen mit Dienstleistungen wurde schliesslich im Juli 2015 sistiert und durch die seit Dezember 2014 entstandene Projektgruppe Wohnen mit Dienstleistungen ersetzt. Mitglieder der aktuellen Projektgruppe Wohnen mit Dienstleistungen sind: 9 - Thomas Jahn, Tellco und Projektleiter - Patrick Bossart, Tellco - Valentin Henggeler, Tellco - Robert Alberati, Architekturbüro Alberati - Jaana Küttler, Architekturbüro Alberati

10 - Dr.iur. Michaela Tschuor-Naydowski, Sozialvorsteherin/Vertretung Gemeinderat Wikon - Roger Wymann, Gemeindeammann/Vertretung Baukommission sowie Gemeinderat Wikon - Markus Burkhalter, Burkhalter Derungs AG, Ortsplaner der Gemeinde Wikon - Patrick Knüsel, BDO, Mandat durch Gemeinderat Wikon 4. Standort Durch die Standortstudie des Planteams S war schon damals sehr rasch klar, dass der Standort der Parzellen 262 und 263 für das Projekt Wohnen mit Dienstleistungen zahlreiche Vorteile hat und unbedingt weiter zu verfolgen ist. Die Parzellen sind derzeit unbebaut und steigen gegen Norden leicht an. Das Wohn- und Gewerbe-Projekt ist auf den Parzellen 262 und einem Teil der Parzelle 263 geplant. Die Parzelle 262 umfasst 14'151 m 2, von der Parzelle 263 werden lediglich 2'836 m 2 berücksichtigt. Die Parzelle 263 umfasst total 6'323 m 2 und beinhaltet ebenfalls das Gemeindehaus und ein weiteres Gebäude. Insgesamt bilden 16'987 m 2 Grundfläche die Basis des Bebauungsperimeters. Die Parzelle Nr. 262 befindet sich aktuell in der Zone "übriges Gemeindegebiet", die Parzelle Nr. 263 in der Zone "für öffentliche Zwecke". Die Realisierung des Bauprojekts benötigt im Vorfeld eine Zonenplanänderung sowie einen gültigen Bebauungsplan. Beide Entscheide werden parallel vorangetrieben, sodass der Beschluss der Gemeindeversammlung per Ende 2016 vorliegen kann. 10

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12 5. Studienauftrag als Vorprojekt Die Kommission erachtete es als wichtig, sich für die Abklärungen der Bedürfnisse und der Baukosten auf ein konkretes Vorprojekt stützen zu können. Die Kommission beantragte daher dem Gemeinderat Wikon die Durchführung eines Studienauftrags im anonymen Wettbewerbverfahren. Ziel war es, einen Gestaltungsplan auszuarbeiten. Unter anderem wurden folgende Rahmenbedingungen den Teilnehmern des Studienauftrags von der Kommission vorgegeben: 12 Die neue Überbauung kann aus mehreren Baukörpern bestehen, soll aber als architektonische Einheit mit einheitlicher Gestaltung, Materialisierung und Aussenraumgestaltung in Erscheinung treten. Die Überbauung muss in Etappen realisierbar sein. (mind. 2) Die Etappierbarkeit ist durch die Planverfasser aufzuzeigen. Der Anteil von 50% Seniorenwohnungen bei den Wohnungen der 1. Etappe ist einzuhalten. Es ist auf einen guten Wohnungsmix zu achten ( Zimmer-Wohnungen). Die Wohnungen sollen unterschiedliche Grössen und unterschiedliche Standards aufweisen, wobei darauf zu achten ist, dass ein Grossteil der grösseren Wohnungen für junge Familien ausgelegt sein sollen. Im Erdgeschoss eines Gebäudes soll ein multifunktionaler Gemeinschaftsraum mit Küche in der Grösse von ca. 100 m 2 angeboten werden. Im Erdgeschoss eines Gebäudes sind grosszügige Räumlichkeiten mit Küche und Sanitärräumen für eine Spielgruppe vorzusehen. (ca. 150 m 2 ). Im Erdgeschoss eines Gebäudes ist eine Ladenfläche von ca. 200 m 2 für einen Lebensmittelladen inkl. Nebenräumen von ca. 100 m 2 einzuplanen. Zusätzlich sind Raumangebote für Coiffeur, Physiotherapie und Arztpraxis anzubieten. Es sind ausreichend Tiefgaragenplätze und Kellerräume (12-15 m 2 ) anzubieten. Im Weiteren sind Bastelräume in der Grösse von ca. 20 m 2 einzuplanen, welche vermietet werden können. Der Aussenbereich soll über eine grosszügige Gartenanlage mit Spiel- und Grillplatz sowie diversen Rückzugs- und Aufenthaltsmöglichkeiten verfügen. Fussgängerwege sollen die neue Siedlung mit dem Wohnquartier Heimatweg und mit dem Gemeindehaus verbinden. Die Siedlung soll im Minergiestandard realisiert werden.

13 Das Gebäude alter Spycher ist in die Gesamtüberbauung zu integrieren. Der Spycher dient heute als Kultur- und Kunstlokal, wo regelmässig Vernissagen und andere Kulturanlässe stattfinden. Eine Umplatzierung des Spychers innerhalb des Planungsperimeters ist möglich, allerdings ist zu berücksichtigen, dass dieser unterkellert ist. In der Folge ging das Projekt "Kaleidoskop" des Architekturbüros Alberati als Sieger aus dem Wettbewerbverfahren hervor. Dieses Vorprojekt, welches der Bevölkerung anlässlich einer Informationsveranstaltung präsentiert wurde, weist gesamthaft 76 Wohnungen von 2.5 bis 5.5 Zimmern (58m 2 125m 2 ), sowie eine Tiefgarage mit 143 Autoeinstellplätzen und 21 Mofa-Abstellplätze aus. Zusätzlich werden Ladenlokalitäten in den Erdgeschossen der Baukörper vorgesehen. 13

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15 VII. Finanzstrategie 6. Hauptprojekt und Investor Nach dem Abschluss des Wettbewerbverfahrens stellte die Kommission dem Gemeinderat den Antrag, sich auf Investorensuche begeben zu dürfen, da die Gemeinde das Projekt nicht finanzieren kann und will. In der Zeitspanne von Juli 2013 bis Oktober 2014 fanden diverse Sondierungsgespräche mit möglichen Investoren statt. Die Investorensuche gestaltete sich teilweise schwierig, da das Projekt von einem möglichen Investor weiterentwickelt und vorfinanziert werden musste. Schwierig in diesem Zusammenhang war vor allem die Option das Land im Baurecht abzugeben. Der Gemeinderat evaluierte daher nochmals die Vor- und Nachteile einer Abgabe im Baurecht und eines Verkaufs. Im Oktober 2014 trat die Tellco Vorsorge AG mit dem Gemeinderat Wikon in Kontakt. In der Folge wurde eine Zusammenarbeitsvereinbarung mit der Tellco getroffen, die sowohl für Tellco als auch für den Gemeinderat und die Kommission eine gute Zusammenarbeit beginnen liess. Beide Parteien fanden sehr schnell einen Konsens in allen wesentlichen Belangen des Projekts. Einig war man sich vor allem, dass das Projekt, was zu diesem Zeitpunkt in der Form eines Gestaltungsplans verfasst war, optimiert werden und das Vorprojekt in ein Hauptprojekt ausgearbeitet werden muss. Tellco und Gemeinderat einigten sich auf einen Landverkauf, wobei der Gemeinderat sich vorbehielt einen Wohnblock für die Einwohnergemeinde zu übernehmen. Ziel war es nun, eine exakte Baukostenrechnung und Wirtschaftlichkeitsprüfung vornehmen zu können. 15

16 7. Investor: Kurzporträt der Tellco Gruppe Ansprechpersonen bei der Tellco Gruppe für den Gemeindrat/Kommission sind Herr Thomas Jahn, Projektentwickler Dipl.-Ing. Architekt und Herr Patrik Bossart, Transaction Manager MAS Real Estate Management. Beide sind daher auch Mitglied der Projektgruppe Wohnen mit Dienstleistungen. Innerhalb der Projektgruppe ist Herr Thomas Jahn der Projektleiter. 16

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19 8. Weiterbearbeitung des Projekts: Vom Gestaltungsplan zum Bebauungsplan Da sowohl die Tellco AG als auch der Gemeinderat/Kommission vom Vorprojekt überzeugt sind, wurde das Vorprojekt verfeinert und zu einem Hauptprojekt herausgearbeitet. Das aktuelle Projekt beschreibt sich wie folgt: 2 Das Projekt sieht 13 Gebäude vor, wobei zwischen den Gebäuden G1 bis G4 ein neues Dorfzentrum entstehen soll. Neben der Gewerbenutzung in den Gebäuden G1-G4 sieht die Planung in den oberen Geschossen auch Wohnungen vor. Die Gebäude W1/W3/W5/W7/W9 sind identisch und dreigeschossig und mit einem Satteldach abgeschlossen. Die Gebäude W2/W4/W6/W8 sind ebenfalls identisch und zweigeschossig. Sie verfügen ebenfalls über ein Dachgeschoss. Die schiefen Volumen sind nach allen Himmelsrichtungen orientiert, das Treppenhaus mit Lift erschliesst in der Regel zwei Wohnungen pro Geschoss. Unter der Siedlung verläuft eine Tiefgarage mit insgesamt 143 Einstellplätzen. Zudem besteht ein oberirdisches Parkfeld mit Abstellplätzen für Kunden der Gewerbemieter sowie Besucherparkplätzen. Im Untergeschoss sind neben den Parkplätzen auch die Mietkeller und Technikräume untergebracht. Die Umgebung der Gebäude "W" wird begrünt mit Baumbestand und Spielplätzen. Die Gebäude "G" umfassen einen Dorfplatz. Gut zwei Drittel der vermietbaren Flächen sind für Wohnzwecke geplant, die restlichen Flächen sind für Gewerbe/Verkauf geplant und befinden sich rund um den neu zu erstellenden Dorfplatz. Insgesamt stehen 38 Mietwohnungen, 6 Gewerbeflächen und 36 Wohnungen im STWE zur Verfügung. Jeweils pro Geschoss und Gebäude werden zwei Wohnungen erschlossen. Das Erdgeschoss umfasst teilweise noch einen Bastelraum, die Wohnungen des obersten Geschosses verfügen über Dachschrägen. Die Dachterrassen finden in den ausgeschnittenen Dachschrägen Platz. Die Normalgeschosswohnungen verfügen über Loggias, welche je nach Wohnungstyp unterschiedlich gross ausfallen. Die grösseren Wohnungen profitieren von zwei Nasszellen. 2 Die nachfolgende Projektbeschreibung ist eine Zusammenfassung des Gutachtens der HP Real Estate AG, Gibraltarstr. 23, Postfach 7614, ch-6000 Luzern 1, vom 29. September 2015, S. 4 ff. 19

20 Im Untergeschoss können neben den Keller- und Technikräumen 143 Einstellplätze und 21 Mofa-Abstellplätze angeboten werden. Es wird angenommen, dass 62 Einstellplätze mit den STWE Einheiten verkauft werden. Im Aussenbereich stehen total 41 Abstellplätze zur Verfügung. Zehn davon werden explizit für Besucher der Wohneinheiten ausgeschieden, der Rest ist für Kunden der Gewerbemieter reserviert. 20

21 Flächen Insgesamt kann eine Nutzfläche NF SIA 416 von m 2 nachgewiesen werden. Davon werden für die Eigentumswohnungen m 2, für die Mietwohnungen 3'683 m 2 und für die Gewerbeflächen 1'442 m 2 ausgeschieden. Miet- und Eigentumspreise Zum jetzigen Projektstand können noch keine detaillierten und verbindlichen Aussagen zu den Mietpreisen und den Verkaufspreisen für Eigentumswohnungen gemacht werden. Die Mieten und Verkaufspreise entsprechen den regionalen Marktpreisen und bewegen sich für Mietwohnungen zwischen Fr. 1' und Fr. 1' Für Eigentumswohnungen liegen die Werte zwischen Fr. 470' und Fr. 580'

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28 9. Finanzstrategie des Gemeinderats Anlässlich der Klausurtagung vom 29. Juni 2015 evaluierte der Gemeinderat eine optimale Finanzlösung für das Projekt respektive für die Gemeinde und deren Entwicklung. Folgende Faktoren spielen für Wikon und das Projekt eine entscheidende Rolle: - Steuereinahmen: Eine Gemeinde kann ihre Einnahmen hauptsächlich durch Steuern generieren. Durch die Unternehmenssteuerreformen I und II sanken in den vergangen Jahren die Einnahmen der Unternehmensgewinnsteuern markant. Die Steuereinnahmen durch die Besteuerung der natürlichen Personen reichen unterdessen nicht aus, um ein ausgeglichenes Budget vorweisen zu können. Um mehr Steuereinnahmen generieren zu können, hat der Gemeinderat ein moderates Wachstum der Einwohnerzahl beschlossen. Dieses Wachstum kann jedoch nur stattfinden, wenn Wikon als Zuzugsgemeinde und Agglomeration Zofingen, attraktiv ist und sich diesbezüglich weiterentwickelt. Das Projekt WmDl sorgt dafür, dass ein Bevölkerungswachstum stattfinden kann. Gleichzeitig steigert es die Attraktivität der Gemeinde durch ein durchdachtes Konzept, bei welchem Einkaufsmöglichkeiten, Tagesstrukturen etc. angeboten werden können. - Verkauf des Grundstücks: Ein Verkauf der (Teil-)Parzellen 262/263 wurde seitens Gemeinderat als die erfolgversprechendere Variante für die Realisierung des Projekts erachtet. Einerseits zeigte sich, dass kaum ein Investor das Projekt im Baurecht realisieren wollte, andererseits kann durch den Verkauf der Parzellen dennoch das Mitspracherecht der Gemeinde gewahrt bleiben. Mit der Tellco AG konnte dieses Mitspracherecht vertraglich garantiert werden. Durch die gemeinsame Weiterentwicklung des Projekts und der Garantie, dass das Projekt mit dem Projektsieger der Alberati Architekten AG weitergeführt wird, wurde bereits ein wesentlicher Meilenstein diesbezüglich erreicht. Ebenso wurde das Dienstleistungsangebot mit der Tellco AG bearbeitet und weiter vorangetrieben Übernahme Gebäude W9 - dadurch Einnahmen und Mitsprache im Projekt: Eine Stadt oder eine Gemeinde kann nicht nur als Immobilieneigentümerin in den Markt eingreifen, sondern verfügt über eine Reihe weiterer Handlungsoptionen. Mit ihrem politischen Handeln

29 setzt sie Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt. So kann sie beispielsweise mit ihrer Nutzungsplanung das Angebot an Bauland und mögliche bauliche Dichten beeinflussen. Durch den Kauf und die Abgabe von Land betreibt eine Gemeinde eine aktive Boden- und Liegenschaftspolitik. Sie kann zudem Massnahmen ergreifen, um die Schaffung und den Erhalt von Wohnraum zu fördern. Die Möglichkeiten reichen von der Realisierung eigener Wohnungen (z.b. Alterswohnungen) über die Beratung und finanzielle Unterstützung anderer Akteure bis hin zu gezielten Anreizen zur Schaffung von Wohnraum. Der Gemeindrat ist der Überzeugung, dass die Aufgabe der Gemeinde ist, die Nutzungsplanung und das Angebot an Bauland für das Projekt Wohnen mit Dienstleistungen einerseits vorzugeben. Andererseits ist es aber auch Aufgabe der Gemeinde, mögliche Kosten durch ein solches Projekt kontrollieren zu können. In diesem Sinn soll der Block W9 von der Gemeinde übernommen werden und die Verwaltung der Alterswohnungen durch die Gemeinde geführt werden. (Derzeit laufen Abklärungen, an wen die Verwaltung delegiert werden kann im Auftrag der Gemeinde.) Dadurch soll unter anderem sichergestellt werden, dass die Gemeinde eine Kontrolle betreffend der Vergabe der Wohnungen an ortsansässige Personen hat. Gleichzeit kann so auch eine Kontrolle über die ambulanten Restfinanzierungen vorgenommen werden. Hinzu kommt, dass durch die Vermietung wiederum Einnahmen auf Seite der Gemeinde generiert werden können Auswirkungen des Verkaufs unter HRM II: Das harmonisierte Rechnungsmodell der FDK, kurz HRM II, startet im Kanton Luzern voraussichtlich am Das Restatement betrifft die Bilanz per Im Frühling 2018 wird der Gemeindeversammlung erstmals die Neuberwertung der Bilanz präsentiert. Dieses Rechnungsmodell soll zu einer Vereinheitlichung der Rechnungsmodelle von Bund, Kantonen und Gemeinden führen. Nach dem Grundsatz "true and fair" soll durch mehr Transparenz die tatsächliche finanzielle Situation aufgezeigt werden. Die Einführung dieses neuen Rechnungsmodells wird zu einigen wesentlichen Veränderungen führen. Nebst der Einführung neuer Begrifflichkeiten (Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnungen) werden flächendeckende Leistungsaufträge mit Globalbudget eingeführt. Ausserdem findet eine Neubewertung des Verwaltungs- und Finanzvermögens statt. Währenddem das Verwaltungsvermögen zum KORE-Wert aufgewertet wird, wird das Finanzvermögen zum effektiven Wert (beispielsweise Verkehrswert) aufgewertet. Eine Übernahme des Gebäudes W9 mit Alterswohnungen

30 durch die Gemeinde kann dem Finanzvermögen zugeteilt werden und erfährt unter HRM II eine Bewertung zum Verkehrswert, was wiederum zu einer Erhöhung des Eigenkapitals führen kann Bereinigung von Altlasten bei der reformierten Kirche: Bis in die 80er Jahre war die reformierte Kirche Reiden Eigentümerin der Baulandparzelle Nr Diese Parzelle war von der Kirchgemeinde erworben worden, um darauf zu gegebener Zeit ein Gebäude zur Abhaltung des evangelischreformierten Gottesdienstes und des Religionsunterrichts zu erstellen. Die Einwohnergemeinde zonte das Land aus und wies es der Landwirtschaftszone zu. Die von der Kirchgemeinde dagegen erhobene Einsprache vom wurde bereinigt mittels Vertrag vom zwischen der Einwohnergemeinde Wikon und der reformierten Kirchgemeinde Reiden. Darin verpflichtet sich die Einwohnergemeinde Wikon der Kirchgemeinde einen geeigneten Raum zur Verfügung zu stellen, sofern die Angliederung der reformierten Kirche in der zu erstellenden Mehrzweckhalle nicht möglich sei. Der aktuelle Gemeinderat hat unterdessen mit dem Vorstand der reformierten Kirchgemeinde Gespräche aufgenommen, bei denen die Einlösung der Altlast diskutiert wurde. Die reformierte Kirchgemeinde hat gemäss Aussagen des Kirchenrats keinen Bedarf ein Gotteshaus in Wikon zu errichten. Gottesdienste finden in der Kirche Reiden oder in der katholischen Kirche Wikon statt. Auch Räumlichkeiten für den Religionsunterricht sind ausreichend vorhanden. Die reformierte Kirche erachtet daher die im Vertrag vorgesehenen Varianten als obsolet, da sie aus heutiger Sicht in der Praxis nicht mehr tauglich sind. Aus diesem Grund sind Gemeinderat und Kirchenrat zum Schluss gekommen, dass die damalige Vereinbarung Grundlage für ein Tauschgeschäft werden soll. Demnach soll die Einwohnergemeinde Eigentümerin der Parzelle Nr. 231 werden und die Kirchgemeinde sei abzugelten in Form von Wohnungen in der Überbauung Wohnen mit Dienstleistungen. Die reformierte Kirchgemeinde ist nach wie vor daran interessiert Räumlichkeiten zu besitzen, die der Allgemeinheit zugute kommen und in denen das Sozialleben stattfinden kann. Dabei muss es sich nicht zwingend um Gottesdienste handeln. Im Zentrum steht dabei die Einlösung des Versprechens Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Derzeit finden Gespräche zwischen dem Gemeinderat und dem Kirchenrat statt, zu welchen Bedingungen ein solcher Tausch möglich wäre. Die reformierte Kirche stützt das Projekt Wohnen mit Dienstleistungen und würde sich gerne auf diese Art ins Projekt mit einbringen. Für die Einwohnergemeinde Wikon ist die Zusammenarbeit mit der reformierten

31 Kirchgemeinde ein grosser Zugewinn und ein wesentlicher Faktor für die Nachhaltigkeit der Sozialziele des Projekts. - Restfinanzierung: Am 1. Januar 2011 trat die Neuordnung der Pflegefinanzierung in Kraft. Mit dieser legt der Bund neu insbesondere die maximalen Beiträge der Krankenversicherer und der pflegebedürftigen Personen an die Pflegekosten gesamtschweizerisch einheitlich fest. Damit verfolgte der Bund das Ziel, die Krankenversicherung mit Pflegekosten nicht noch mehr zu belasten und pflegebedürftige Personen zu entlasten. Die Finanzierung der dadurch entstehenden Lücke bei der Deckung der Pflegekosten hatten die Kantone zu regeln. Der Bund geht somit ausdrücklich von einer Mehrbelastung der öffentlichen Hand durch die Pflegefinanzierung aus. Im Kanton LU wurde die Neuordnung der Pflegefinanzierung mit dem Erlass eines neuen Gesetzes über die Finanzierung der Pflegeleistungen der Krankenversicherung vom 13. September 2010 (Pflegefinanzierungsgesetz [PFG]; SRL Nr. 867) und der dazugehörigen Verordnung vom 30. November 2010 (SRL Nr. 867a) sowie mit der Änderung der Verordnung über die Ergänzungsleistungen zu AHV/IV vom 30. November 2010 (SRL Nr. 881a) auf den 1. Januar 2011 rechtlich umgesetzt. Daneben hat der Regierungsrat seit 2011 jährlich einen Beschluss über den kantonalen Anteil an der Vergütung der Kosten der Akut- und Übergangspflege erlassen (jeweils jährlich alternierend SRL Nr. 867b und 867c). Gemäss geltender Regelung obliegen die Restfinanzierung der Kosten der ambulanten Krankenpflege und der Krankenpflege im Pflegeheim sowie die anteilmässige Mitfinanzierung der Akut- und Übergangspflege als Bestandteile der Aufgabe Langzeitpflege getreu der seit 1. Januar 2008 geltenden Aufgabenverteilung (Finanzreform 08) den Gemeinden (Gemeindeaufgabe). 3 Für Patienten/Innen gibt es eine Plafonierung der Kosten. Bei Heimen liegt diese bei Fr /Tag, bei der ambulanten Pflege durch die Spitex bei Fr /Tag. Durch eine optimale ambulante Betreuung von Einwohnerinnen und Einwohnern, kann gewährleistet werden, dass diese länger in den eigenen Wohnungen leben können. Ein optimales Wohnumfeld erhöht die Chance länger zu Hause zu leben. Dazu bedarf es einerseits einer entsprechenden Infrastruktur und andererseits eine Sozialstruktur, die eine Vereinsamung aufhält. Mit dem Projekt Wohnen mit Dienstleistungen kann durch eine enge Zusammenarbeit mit der Spitex Wiggertal und dem Feldheim Reiden die so 3 Vernehmlassungsbotschaft zum Entwurf einer Änderung des Gesetzes über die Finanzierung der Pflegeleistungen der Krankenversicherungen; Gesundheits- und Sozialdepartement, Kanton Luzern, Stand: 8. April 2014, S

32 genannte "Schnittstellenproblematiken" zwischen Heimeintritt und ambulanter Pflege zu Hause besser angegangen werden. Dadurch fallen mehr Restfinanzierungskosten im Bereich der ambulanten Pflege an, welche aber bei einer optimalen Betreuung und Koordination tiefer ausfallen als ein frühzeitiger Heimeintritt. Zusätzlich werden die Pflegeheime und Altersheime entlastet und können sich primär auf die stark pflegebedürftigen Personen konzentrieren. (Bei einem Heimeintritt entstehen erst ab BESA Stufe 4 so genannte Restfinanzierungskosten.) Zwischen dem Feldheim Reiden und der Gemeinde Wikon besteht schon heute ein zuverlässiger Austausch, wann eine Person ins Heim sollte und ob diese Person ins Feldheim eintreten kann. Der Gemeinderat möchte diese bereits vorhandenen Synergien zwischen Feldheim, Spitex Wiggertal und dem Projekt Wohnen mit Dienstleitungen stärken, um somit eine gute Versorgungs-Basis zu schaffen für die Einwohnerinnen und Einwohner Wikons. VIII. Umzonung/Einzonung 10. Vorstellung des Projekts beim Kanton Luzern Die für das Projekt vorgesehenen Parzellen 262/263 liegen derzeit in der Zone "übriges Gemeindegebiet" (262), respektive in der öffentlichen Zone (263). Für das Projekt Wohnen mit Dienstleistungen muss vorgängig ein Umzonungsverfahren stattfinden. Bereits unter dem ehemaligen Gemeinderat wurde eine schriftliche Anfrage an den Kanton gestellt, wie er zu einer Umzonung stehen würde. Der Kanton (rawi) hielt in seiner schriftlichen Stellungnahme fest, dass der Umzonung grundsätzlich nichts im Wege stehe, sofern es ein spruchreifes Projekt gebe. Des Weiteren wies er darauf hin, dass der Bedürfnisnachweis für die Umzonung erbracht werden müsse. Seit diesem Schreiben wurde in der Zwischenzeit sowohl der kantonale Richtplan neu erarbeitet, das Raumplanungsgesetz revidiert sowie ein Moratorium für Neueinzonungen bis mindestens ins Frühjahr 2016 seitens Kanton festgelegt. Um mehr Planungssicherheit zu erhalten, entschieden Gemeinderat und Tellco AG das Projekt dem Kanton persönlich vorzustellen. Im Sommer 2015 wurde dem Projektleiter für Raumentwicklung des kantonalen Amtes für Raum und Entwicklung Luzern, Herrn Markus Mächler das Projekt vorgestellt. 32

33 11. Wikon = Agglomeration Zofingen Da gemäss kantonaler Planungsstrategie Wikon offiziell zur Agglomeration Zofingen gehört, wurde das Projekt auch zofingenregio vorgestellt. Dabei wurde zofingenregio angefragt, eine Stellungnahme gegenüber der Projektgruppe und dem rawi zur Erstellung der Wohnungen mit Dienstleistungen abzugeben. Ziel war es, eine optimale überregionale Planung abzusprechen. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass Zofingen und Region ebenfalls Wohnungen in diesem Segment bauen. Wichtig für den Kanton als auch zofingenregio ist die Frage der Etappierung des Projekts. Zofingenregio überzeugte das Projekt und im Rahmen des Vorprüfungsverfahrens wird zofingenregio eine schriftliche Stellungnahme abgeben. 12. Bedürfnisnachweis Das rawi verlangt einen Bedürfnisnachweis: Für den Bedürfnisnachweis wurden innerhalb Projektgruppe und im Gemeinderat zunächst der Stand der Ortsplanung sowie die Entwicklung der Bevölkerung und der Wirtschaft analysiert: Aktueller Stand Ortsplanung Wikon Anpassungen seit 2005: - Letzte Gesamtrevision: 2006: genehmigt - Teilrevision: : Zonenplanänderung Heimatweg (2009), Zonenplanänderung Industriestrasse (2009), Einführung Gefahrenzonenplan (2013), Änderung Gebühren (2013) 33

34 12.2. Ständige Wohnbevölkerung am Jahresende (Quelle: Lustat) Demographische Entwicklung und Wirtschaft (Quelle: Lustat) 4 Ständige Wohnbevölkerung im Jahresdurchschnitt Jahr Einwohner Zunahme in % Ø- jährliche % 5 Jahren Zunahme ' ' ' ' ' Die nachfolgenden statistischen Darstellungen des Lustat stammen aus der Präsentation von Burkhalter Derungs AG, Raumentwicklung und Landschaftsplanung, Markus Burkhalter, Klausurtagung Gemeinderat WIkon, vom 29. Juni

35 1013 1' Durchschnittliches Bevölkerungswachstum (%) =

36 unter 20-Jährige + 5' Jährige + 1' Jährige und Ältere + 50' ' '109 60'

37 37

38 38

39 13. Aktuelle Baulandreserven in Wikon per Ende 2015 Der Bedarf für 15 Jahre bei Betrachtung der Reserven in der Dorfzone und in der mehrgeschossigen Wohnzone wird dabei als Grundlage der Erhebung der aktuellen Baulandreserven betrachtet. 39

40 14. Wohnungs- und Einwohnerspiegel Projekt WmDl Der Wohnungsspiegel für das Projekt sieht folgendermassen aus: 18 x 2 ½ Zimmer-Wohnungen 27 x 3 ½ Zimmer-Wohnungen 31 x 4 ½ Zimmer-Wohnungen 1 x 5 ½ Zimmer-Wohnung Total: 77 Wohnungen Die Berechnung der Einwohner aufgrund des Wohnungsspiegels rechnet sich wie folgt: 2 ½ Zimmer-Wohnungen: Durchschnittlich 1 Person 3 ½ Zimmer-Wohnungen: Durchschnittlich 1.5 Personen 4 ½ Zimmer-Wohnungen: Durchschnittlich 3 Personen 5 ½ Zimmer-Wohnungen: Durchschnittlich 4 Personen Total: 158 Personen 15. Verifikation I: Durchschnittliche Wohnungsbelegung Durchschnittliche Wohnungsbelegung Wikon (2013): 2.24 Wohnungsbelegung Projekt:

41 16. Verifikation II: Durchschnittliche Anzahl Einwohner pro ha: Anzahl Einwohner pro ha im Projekt: 93 Anzahl Einwohner pro ha pro Zone: IST (E/ha) SOLL (E/ha) Wikon W Wikon W Wikon DZ Reiden DZ Anteil betreutes Wohnen Annahme: 2 ½ und 3 ½ Zimmer-Wohnungen Zentrum G3 und G4 Alle betreut 2 ½ und 3 ½ Zimmer-Wohnungen Haus W9 Alle betreut 2 ½ und 3 ½ Zimmer-Wohnungen W1 bis W8 Ein Drittel betreut Personenzahl des betreuten Wohnens: Personen gesamthaft 158 Davon Personen betreutes Wohnen 35 Davon Personen nicht betreutes Wohnen Begründung für eine Umzonung am Stück Die Dimensionierungsgrössen für Neueinzonungen gemäss neuem kantonalem Richtplan sehen folgendes vor: 41

42 Anzahl Einwohner Ende 2014: 1442 Jährliches Wachstum: 0.75% Anzahl Einwohner 2030: 1625 In 15 Jahren kann Wikon gemäss kantonalem Richtplan um 183 Personen wachsen, entsprechend kann die Bauzonenkapazität max. auf diese Grösse ausgelegt werden. Das Einzonungsvorhaben für das Projekt beträgt 158 Personen (inklusiv betreutes Wohnen) respektiv 123 Personen (exklusiv betreutes Wohnen). Das Projekt stellt für Wikon jedoch nicht nur ein reines Wohnprojekt dar, sondern vor allem soll das fehlende Dorfzentrum erstellt werden. Nur mit einem solchen kann die Attraktivität und schlussendlich die finanzielle Selbständigkeit Wikons langfristig gesichert werden. Zusätzlich sollen durch das betreute Wohnungsangebot heute in Wikon lebende Personen ermutigt werden in Wikon zu bleiben auch im hohen Alter. In diesem Sinn wurde das Projekt auch vom rawi goutiert und der Projektgruppe vorgeschlagen mit dem Gesamtprojekt in Vorprüfung zu gehen. Das Projekt muss jedoch hinsichtlich der Baurealisierung eine Etappierung vorweisen. 19. Verschiebung Bauverbot Die Parzelle Nr. 262 wurde durch die Einwohnergemeinde Wikon mit Kaufvertrag vom 16. November 2000 von Frau Anna Lanz-Rossacher erworben. Entsprechend der letztwilligen Verfügung vom 16. Juli 1999 des am 29. März 2000 vorverstorbenen Ehemannes der Verkäuferin, Herrn Rudolf Lanz-Rossacher, welcher der Einwohnergemeinde Wikon in Bezug auf Parzelle 262 und andere Grundstücke letztwillig als Nacherbin seiner Ehefrau eingesetzt hatte, übernahm die Einwohnergemeinde das Eigentum an Parzelle 262 unter den nachfolgenden Auflagen:»a. Die Grundstücke dürfen während 30 Jahren, ab meinem Todestag gerechnet, nicht verkauft werden. b. Wenn aus irgendwelchem Grund ein Tausch notwendig wird, ist die Verpflichtung lit. a auf ein wert- und ertragsmässig mindestens gleichwertiges Grundstück zu übertragen. c. Die Grundstücke müssen während der Verkaufssperre landwirtschaftlich genutzt werden.«da anlässlich einer der letzten Gemeindeversammlungen die Frage aus der Gemeinde gestellt wurde, ob das Bauverbot überhaupt verschoben werden dürfe, wurde seitens Gemeinderat eine Rechtsexpertise in Auftrag gegeben. 42

43 Da die Auflagen nicht im Grundbuch eingetragen wurden, handelt es sich bei den im Kaufvertrag vom 16. November 2000 eingegangenen Auflagen um rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkungen die lediglich im Verhältnis zu der Verkäuferin Frau Anna Lanz zu beachten sind. Um festzustellen, was die Absichten von Herrn und Frau Lanz hinsichtlich der Auflagen waren, fanden Gespräche mit Frau Lanz statt. Gleichzeitig wurde ihr das Projekt vorgestellt. Der Wille der Eheleute Lanz war es, sicherzustellen, dass ausreichend landwirtschaftliche Nutzfläche zur Verfügung steht. Frau Lanz erklärte sich damit einverstanden, die Auflage auf ein gemeindeeigenes wert- und ertragsmässig gleichwertiges Grundstück zu verschieben, welches weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden soll. Die Parzelle weist eine Fläche von 1ha 41a 99m 2 aus. Die Verschiebung des Bauverbots soll folgendermassen aussehen: 43

44 Durch diese Verschiebung wird einerseits gewährleistet, dass sämtliche Parzellen, die früher im Eigentum der Eheleute Lanz standen, wieder zusammengeführt werden. Sämtliche Parzellen werden ausserdem weiterhin landwirtschaftlich genutzt. Die Auflage wird flächenmässig um 2'766m 2 über dem Soll erfüllt. Die Gesamttransaktion wird im Rahmen eines schriftlichen Vertrags zwischen den drei Parteien Einwohnergemeinde Wikon, (Eigentümerin GB 262), evangelisch-reformierte Kirchgemeinde Reiden (Eigentümerin Parzelle 231) und Frau Anna Lanz-Rossacher (Voreigentümerin) 44

45 abgeschlossen. In Rücksprache mit dem Kanton, unterliegen sämtliche Parzellen dem Geltungsbereich dem Bundesgesetz des Bäuerlichen Bodenrechts (BGBB). Die vorgesehenen Transaktionen tangieren gemäss Aussage des Kantons das BGBB nicht. Zusätzlich wurde die Wert- und Ertragsmässigkeit vom Kanton geprüft und bestätigt. IX. Bedeutung des Projekts für die Gemeinde Wikon Durch das Projekt Wohnen mit Dienstleistungen soll ein Gemeinde- und Begegnungsquartier entstehen. Durch einen multifunktionalen Gemeinschaftsraum "für Jung und Alt, der von allen Gemeindeeinwohnern gemietet werden kann, wird das Angebot eines Dorfladens, eines Bistro und einer Kita ergänzt. Gleichzeit sollen ambulante Pflegeleistungen, 24h Notrufsystem und Tagesstrukturen für ältere Menschen geschaffen werden. Für Wikon hat dieses Projekt eine enorm grosse Bedeutung aus den folgenden Gründen: 20. Erhöhung des Steuersubstrats Durch den Zuwachs von Einwohnern kann das Steuersubstrat erhöht werden. 21. Schaffung eines Dorfzentrums mit Einkaufsmöglichkeiten vor Ort Da die grosse Mehrheit der über 70-jährigen Einwohner Wikons ihren Alltagsbedarf nur ausserhalb von Wikon einkaufen kann, soll ein Laden in die Überbauung gelegt werden. Damit beim täglichen Einkauf auch Kontakte gepflegt werden können, soll der Dorfladen über ein Bistro mit Sitzplätzen verfügen. Seine Funktion als Dorftreffpunkt steht dabei im Vordergrund. Obwohl das Bistro zusätzliche Einnahmen für den Laden generieren soll, herrscht kein Konsumationszwang und die Toiletten sollen öffentlich zugänglich sein. Dafür, dass sich im Dorfladen verschiedene Generationen treffen, sorgt die benachbarte Kindertagesstätte. Für die arbeitenden Eltern ermöglicht der Dorfladen eine rasche Einkaufsmöglichkeit vor Ort. 22. Es werden Wohnformen mit Dienstleistungen angeboten, die der demographischen Entwicklung der Bevölkerung angepasst sind Die ansteigende Zahl an Menschen über 65 zeigt auf, dass Wohnformen gefunden werden müssen, die ein möglichst langes Wohnen zu Hause ermöglicht. Gleichzeitig soll aber nicht eine reine Alterssiedlung entstehen, sondern ein durchmischtes Quartier, in welchem auch Familien ihr "Daheim" finden. 45

46 23. Entlastung von Alters- und Pflegeheimen durch das Angebot eines begleiteten Wohnens durch 24h Notrufsystem Die zunehmende Hochaltrigkeit führt oft nicht unmittelbar zu einem Pflegebedarf im Sinne von kassenpflichtigen Leistungen, sondern zu einem Bedürfnis nach Unterstützung im Alltag. Die Bedeutung der hauswirtschaftlichen und betreuerischen Leistungen wird in den nächsten Jahren deshalb noch zunehmen. Die Dienstleistungen von Hauswirtschaft und Betreuung beschränken sich jedoch nicht nur auf Betagte, sondern werden von Menschen jeden Alters in Anspruch genommen. Beispielsweise zeitlich begrenzt nach einem Spitalaufenthalt, zur Entlastung pflegender Angehöriger, zur Stabilisierung der Haushaltführung in Krisensituationen durch plötzlichen Ausfall der Strukturen oder im Rahmen der psychiatrischen Pflege und Betreuung. 5 Die Dimensionen Haus/Wohnung reinigen, schwere körperliche Tätigkeiten, Mahlzeiten vorbereiten, Einkaufen, Gartenarbeit, Administratives machen rund 70 Prozent aller Unterstützungsleistungen aus. Dieser Anteil verdeutlicht das Gewicht dieser Leistungen für den Verbleib im vertrauten Wohnumfeld. Zudem spielt die Entlastung von pflegenden Angehörigen eine wichtige Rolle, insbesondere im Bereich Hauswirtschaft und Betreuung. 6 Die Spitex Wiggertal hat gemäss Leistungsvereinbarung eine Versorgungspflicht. Das Projekt wurde daher auch der Spitex Wiggertal vorgestellt, um sicherzustellen, dass die Spitex auch bei einem moderaren Wachstum der Gemeinde, ihrer Versorgungspflicht nachkommen kann. 24. Ambulatorium in der Überbauung Geplant ist, dass in der Überbauung ein Ambulatorium der Spitex vorhanden ist. Die Gemeinde Wikon hat eine Leistungsvereinbarung mit der Spitex Wiggertal und ist ausserdem als Vorstandsmitglied in der Spitex vertreten. Der Gemeinderat Wikon ist daher der Ansicht, dass diese Zusammenarbeit vertieft werden sollte, da die Spitex Wiggertal ein zuverlässiger und kostentransparenter Partner der Gemeinde ist. Durch ein Ambulatorim vor Ort, könnten Wegzeiten und Vollkosten der Spitexleistungen reduziert werden. Zusätzlich wird die Selbständigkeit einiger Klienten/Innen, die den Fussweg selber zum Ambulatorium zurücklegen können gewährleistet. Derzeit finden entsprechende Evaluationen mit der Spitex Wiggertal statt. 5 Spitex Kantonalverband Luzern, Positionspapier, Spitex Hauswirtschaft und Betreuung im Kanton Luzern, Mai 2015, S. 2 ff. 6 Spitex Kantonalverband Luzern, Positionspapier, Spitex Hauswirtschaft und Betreuung im Kanton Luzern, Mai 2015, S. 2 ff. 46

47 25. Hausärztemangel Seit einiger Zeit leiden immer mehr Gemeinden im Kanton Luzern unter einem Hausärztemangel. So hat auch die Hausärztegemeinschaft Reiden im Verlauf des Jahres 2015 einen Patientenaufnahmestopp publiziert. Da die Sicherstellung der medizinischen Grundversorgung (gerade auch bei einer wachsenden Gemeinde) ein absolutes "Muss" ist, wandte man sich einerseits an diverse Hausärzte und andererseits an Regierungsrat Guido Graf, um Synergien mit möglichen Ärzten und ausserkantonalen Spitälern zu prüfen. Diesbezüglich sind die Analysen des Gemeinderates/der Projektgruppe noch nicht abgeschlossen. Nach wie vor ist man der Ansicht, dass es von Vorteil wäre, wenn man die Hausarztmedizin für Wikon anbieten kann. Gleichzeitig ist sich der Gemeinderat bewusst, dass er mit diesem Anliegen nicht allein steht und das insbesondere die Hausärzte vor einer grossen Herausforderung stehen, Nachfolger zu finden. Derzeit wird auch geprüft, ob es andere Versorgungs-Modelle gibt, bei denen ein Hausarzt nur im Hintergrund zuständig sein muss. Der Gemeinderat ist für Gespräche, Anregungen und Informationen mit Hausärzten jederzeit bereit. 26. Tagesstrukturen für Schüler/Innen Die schul- und familienergänzenden Tagesstrukturen gehören neu zum Angebot der Volksschulen des Kantons Luzern. Deshalb wurden rechtliche Grundlagen im Gesetz über die Volksschulbildung geschaffen, um die notwendige Voraussetzung für die chancenund bedarfsgerechte Umsetzung der Tagesstrukturen zu gewährleisten. Das schul-und familienergänzende Angebot sieht vier Elemente vor. Eines davon ist der Mittagstisch. Die gesetzliche Regelung des Volksschulgesetzes beinhaltet folgende Aspekte: Regelung der Tagesstrukturen als Verbundaufgabe von Kanton und Gemeinden, Angebotspflicht für schulergänzende Betreuungsangebote für Schulträger der Volksschulen, Kostenbeitrag des Kantons an die schul- und familienergänzenden Tagesstrukturen in Form von Pro- Kopf-Beiträgen, Kostenregelung bei Schulbesuch ausserhalb der Wohngemeinde für den Unterricht und den Transport durch die Wohngemeinde, Regelung des Kostenbeitrags der Erziehungsberechtigten an die Betreuungselemente. Die Gemeinden hatten das Angebot spätestens bis zum Schuljahr 2012/2013 zu realisieren. Es besteht diesbezüglich ein Malus-System, wenn Nachfragen nicht getätigt und Angebote nicht gemacht werden. Gemäss dieser neuen Gesetzgebung sind die Gemeinden verpflichtet, regelmässig eine Umfrage zu den einzelnen Betreuungselementen zu starten. Die Schulpflege hat diesen 47