Nachhaltige Gebäude beschreiben, beurteilen, bewerten die Situation in Deutschland

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1 Nachhaltige Gebäude beschreiben, beurteilen, bewerten die Situation in Deutschland Prof. Dr.-Ing. habil. Thomas Lützkendorf Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus Fakultät für Wirtschaftswissenschaften, Universität Karlsruhe (TH) 1

2 Bedarfs- und Verbrauchsausweis in Deutschland 2

3 Interpretierbarkeit des Energieausweises Variante Bedarf Emissionen CO2 Energiekosten? therm. Komfort? Ressourcenbedarf PEne techn. Merkmale Gesetzeserfüllungsgrad Endenergiebedarf funktionales Äquivalent 3

4 Instrumente zur Beschreibung / Zertifizierung 4

5 Was eigentlich ist ein GREEN LABEL? 5

6 Grundlagen der Beschreibung Klarheit der Begriffe functionality energy resources impacts health costs income value Net. zero energy building Net. zero emission building Smart building Low energy building Low emission building Green building High performance build. Sustainable building 6

7 Von der Energieeffizienz zur Nachhaltigkeit - Vorstellungen der EU Alle Mitgliedstaaten, Kommunalbehörden und an öffentlicher Beschaffung beteiligten Stellen werden angehalten, bei der Ausschreibung von Bauleistungen und bei der Verwendung von Mitteln der öffentlichen Hand für Gebäude und Bauleistungen Anforderungen an die Nachhaltigkeit zu stellen. Die Richtlinie über die Energieeffizienz von Gebäuden markiert einen wichtigen Schritt in Richtung einer stärkeren Gewichtung langfristiger ökologischer Effizienz. Grundsätzlich sollte sie allerdings so erweitert werden, das zentrale Elemente des Umweltschutzes und der Nachhaltigkeit, z.b. Luftqualität, Zugänglichkeit, Lärmpegel, Komfort, Umweltqualität der Werkstoffe und Lebenszykluskosten des Gebäudes, einbezogen werden. So könnte beispielsweise ein hohes Nachhaltigkeitsniveau zu einer geringeren Besteuerung führen; Versicherungsgesellschaften und Kreditinstitute könnten günstigere Angebote vorschlagen. Die Demonstration der geringeren Lebenszykluskosten dürfte Gebäude für Verkäufer und Finanzinstitute attraktiver machen. MITTEILUNG DER KOMMISSION AN DEN RAT, DAS EUROPÄISCHE PARLAMENT, DEN EUROPÄISCHEN WIRTSCHAFTS- UND SOZIALAUSSCHUSS UND DEN AUSSCHUSS DER REGIONEN: Entwicklung einer thematischen Strategie für städtische Umwelt Brüssel, den ; KOM(2004)60 endgültig 7

8 Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden Stand der Normung Die Beschreibung und Bewertung des Beitrages von Gebäuden zu einer nachhaltigen Entwicklung ist u.a. Gegenstand von Normungsaktivitäten bei ISO (ISO TC 59 SC 17) und CEN (CEN TC 350). Der Stand der Diskussion lässt sich wie folgt beschreiben: Es wird von einer gleichzeitigen und gleichberechtigten Berücksichtigung ökologischer, sozialer und ökonomischer Aspekte bei zusätzlicher Berücksichtigung der funktionalen und technischen Qualität ausgegangen. Betrachtungsgegenstand ist das Gebäude einschließlich Grundstück sowie die im Zusammenhang mit seiner Herstellung, Errichtung und Nutzung verbundenen Einflüsse und Wirkungen auf die Umwelt, die Gesellschaft und die Wirtschaft Die Beurteilung der Umweltqualität von Gebäuden soll überwiegend auf den Ergebnissen einer Ökobilanz basieren. Als Datengrundlage für die Ökobilanz werden die Deklarationen zu umwelt- (und gesundheits-) relevanten Merkmalen von Bauprodukten (EPD s) verwendet. 8 Die Beurteilung der ökonomischen Qualität und Wirtschaftlichkeit soll überwiegend auf den Ergebnissen einer Analyse der Lebenszykluskosten basieren. Fragen der Einbeziehung von Kategorien wie Ertrag und Wert werden noch diskutiert.

9 Leitmarkt-Initiative der EU Sustainable Constrction Standardisation, Labelling, Certification Develop voluntary performance targets to enable the implementation of incentives and other policy measures to promote sustainable buildings and construction practices Develop European standards that allow taking into account sustainability aspects in construction design. Define the framework for technical assessment adapted to a rapid certification of innovative products to sustainability criteria. Define a framework, assessment method and benchmarks for assessing the sustainability performance of buildings and of the construction value chain Expand the scope of Eurocodes in order to integrate other sustainability aspects in construction design, such as energy and environmental aspects. Adopt the Construction Products Regulation, providing for better procedures to obtain European Technical Approvals and for better recognition in Member States for sustainability issues

10 Initiative der SB Alliance Die Ziele der SB Alliance sind u.a.: erzeugen einer höheren Sicherheit für Projektentwickler und Bauindustrie im Bereich des nachhaltigen Bauens etablieren von Basis-Kriterien, die von allen Bewertungssysteme genutzt werden, um eine grundsätzliche Vergleichbarkeit und damit eine höhere Zufriedenheit der Systemnutzer herzustellen. bereitstellen eines Planungs- und Bewertungshilfsmittels für Projektentwickler und Bauindustrie. entwickeln von strategischen Performance-Benchmarks für die Entwickler und Bauindustrie, um damit die Nachhaltigkeitsperformance dieser Zweige zu erhöhen.. 10

11 Gemeinsame Wurzeln Green Building Challenge (iisbe)

12 Entwicklungen & Stand in Österreich (Auswahl) 12

13 Die Wurzeln und Grundlagen in Deutschland Anforderungen an einen nachhaltiges Bauen und Wohnen ( Bedürfnisfeld ) Minimierung von Lebenszykluskosten Reduzierung Flächenverbrauch Verringerung Bodenversiegelung Ressourcenschonung, Stoffkreislauf Vermeidung von Schadstoffen Reduzierung von CO2-Emissionen Bedarfsgerechter Wohnraum Gesundes Wohnen Geeignetes Wohnumfeld, soz. Integration

14 Gleichzeitige und gleichberechtigte Beachtung der 3 Dimensionen Für den Richtungswechsel hin zu einer nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung sind Zielvorgaben erforderlich, die den ökologischen, ökonomischen und sozialen Aspekten gleichermaßen Rechnung tragen. Enquete-Kommission Schutz des Menschen und der Umwelt des 13. Deutschen Bundestages 14

15 Runder Tisch : System zur Beurteilung von Bauwerken (Objekt-Beschreibung) (Ökologie) (1 Qualität der Planung) m 2 m 2 m 3 1/m KEA e KEA ne CO 2 1 Qualität P Qualität P1.2 Qualität P1.3 + Merkmal 1 SO 2 1 Qualität P2.1 Merkmal 2 Merkmal 3 KWh/m 2 a t CO 2 /m 2 a 2 3 Qualität P2.2 Qualität P2.3 (2 Qualität der Ausführung) C B A /m 2 /m 2 a Qualität P3.1 Qualität P3.2 Qualität P Qualität O1 Qualität O2 Qualität O3 Qualität O4 Qualität O5 (Objekt-Qualität) (Ökonomie) t (3 Qualität der Bewirtschaftung) 15

16 16 IBO 2009 Lützkendorf, T. : Nachhaltige Gebäude beschreiben, beurteilen, bewerten Runder Tisch : Einordnung der Nachhaltigkeitsaspekte Zuordnung Materialauszug Zuordnung Energieausweis Gebäudepass Gesamtperformance A B C D E F G H gestalterische Qualität techn. Baubeschreibung technische Qualität funktionale Qualität soziale Aspekte ökonomische Aspekte Umweltqualität Prozess-Qualität - Planung -Bau - Bewirtschaftung

17 Kooperation und Arbeitsteilung BMVBS & DGNB Runder Tisch Nachhaltiges Bauen Gemeinsame Task force Vorschlag für ein nationales Zertifizierungssystem, gemeinsame Regeln für öffentliche und private Bauherren 17

18 Gütesiegel Wort- und Bildmarke Vergabegrundlagen liegen bisher vor für Bürogebäude / Neubau 18

19 Prinzipielles Vorgehen Schutzgüter identifizieren Schutzziele definieren Bewertung organisieren Benchmarks formulieren Erfüllungsgrade analysieren Ergebnisse aggregieren Entwürfe optimieren Resultate kommunizieren Qualitäten signalisieren Schutzgüter Schutzziele Bewertung Teilaggregation Vollaggregation 19

20 Gesamtansatz 20

21 Anteile der Kriteriengruppen an der Gesamtbewertung 21

22 Hinweis Wesentliche Inhalte des Beitrages basieren auf gemeinsamen Überlegungen, Arbeitsergebnissen und Festlegungen der task force Zertifizierungssystem. Viele der Festlegungen zu Bewertungsgrundlagen und Bewertungsmaßstäben besitzen zunächst eine Gültigkeit für die Phase der Systemerprobung und Erstanwendung (Version 2008)! Teilweise wurden einzelne Kriterien zurückgestellt und erst in die Version 2009 eingearbeitet. Alle Angaben zu Bewertungskriterien, Bewertungsmaßstäben und Wichtungsfaktoren beziehen sich auf die Gebäude- und Nutzungsart Bürogebäude / Neubau. Die Weiterentwicklung des Systems für eine Anwendung im Bereich Bürogebäude/Modernisierung ist in Arbeit, die Ausdehnung auf weitere Gebäude- und Nutzungsarten ist geplant. 22

23 Bewertung : Benotung ( Stiftung Warentest ) & Medaille Erfüllungsgrad Note Zertifikat 100 % 95 % 1,0 90 % 85% Gold 80 % 1,5 75 % 70 % 65 % 60 % 2,0 Silber 55 % 50 % Stand Version ,0 Bronze 23

24 Punkte, Bedeutungszahlen, Erfüllungsgrade 24

25 Kriteriengruppe: Ökologische Qualität Ökologische Qualität Wirkungen auf globale und lokale Umwelt Ressourceninanspruchnahme und Abfallaufkommen 1 Treibhauspotential (GWP) 2 Ozonschichtzerstörungspotential (ODP) 3 Ozonbildungspotential (POCP) 4 Versauerungspotential (AP) 5 Überdüngungspotential (EUT) 6 Risiken für lokale Umwelt 7 Sonstige Wirkungen auf die lokale Umwelt 8 Sonstige Wirkungen auf die globale Umwelt 9 Mikroklima 10 Primärenergiebedarf nicht erneuerbar (PE ne ) 11 Primärenergiebedarf erneuerbar (PE e ) 12 Sonstiger Verbrauch nicht erneuerbarer Ressourcen 13 Abfall nach Abfallkategorien 14 Frischwasserverbrauch Nutzungsphase 15 Flächeninanspruchnahme 25

26 Kriteriengruppe: Ökonomische Qualität Ökonomische Qualität Lebenszykluskosten 16 Gebäudebezogene Kosten im Lebenszyklus Wertentwicklung 17 Wertstabilität 26

27 Kriteriengruppe: Sozio-kulturelle und funktionale Qualität Soziokulturelle und funktionale Qualität Gesundheit, Behaglichkeit und Nutzerzufriedenheit Funktionalität Gestalterische Qualität 18 Thermischer Komfort im Winter 19 Thermischer Komfort im Sommer 20 Innenraumluftqualität 21 Akustischer Komfort 22 Visueller Komfort 23 Einflußnahmemöglichkeiten des Nutzers 24 Gebäudebezogene Außenraumqualität 25 Sicherheit und Störfallrisiken 26 Barrierefreiheit 27 Flächeneffizienz 28 Umnutzungsfähigkeit 29 Öffentliche Zugänglichkeit 30 Fahrradkomfort 31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen Qualität im Wettbewerb 32 Kunst am Bau 27

28 Kriteriengruppe: Technische Qualität 33 Brandschutz 34 Schallschutz Technische Qualität Qualität der technischen Ausführung 35 Thermische und feuchteschutztechnische Qualität der Gebäudehülle 36 Backupfähigkeit der TGA 37 Bedienbarkeit der TGA 38 Ausstattungsqualität der TGA Dauerhaftigkeit / Anpassung der gewählten Bauprodukte, Systeme und Konstruktionen an die geplante Nutzungsdauer Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit der Baukonstruktion Widerstandsfähigkeit gegen Hagel, Sturm und Hochwasser 42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit 28

29 Kriteriengruppe: Prozessqualität Qualität der Planung 43 Qualität der Projektvorbereitung 44 Integrale Planung 45 Optimierung & Komplexität 46 Nachhaltigkeitsaspekte in Ausschreibung & Vergabe 47 Voraussetzungen für opt. Bewirtschaftung Prozessqualität Qualität der Bauausführung Qualität der Bewirtschaftung 48 Baustelle / Bauprozess 49 Präqualifikation der Unternehmen 50 Qualitätssicherung & Messungen 51 Systematische Inbetriebnahme 52 Controlling 53 Management 54 Systematische Inspektion, Wartung und Instandhaltung 55 Qualifikation des Betriebspersonals 29

30 Kriteriengruppe: Standortqualität (zusätzliche/gesonderte Angabe) 56 Risiken am Mikrostandort 57 Verhältnisse am Mikrostandort 58 Image und Zustand von Standort und Quartier Standortqualität 59 Verkehrsanbindung 60 Nähe zu nutzungsrelevanten Objekten und Einrichtungen 61 Anliegende Medien / Erschließung 62 Planungsrechtliche Situation 63 Erweiterungsmöglichkeiten / Reserven 30

31 Differenzierte Darstellung der Bewertungsergebnisse 31 [DGNB]

32 Beispiel Umweltbundesamt 32

33 Beispiel Kreisverwaltung Barnim 33

34 Objektübersicht Systemerprobung & Erstanwendung 1,18 1,29 1,40 1,46 Paul-Wunderlich-Haus, Eberswalde 1,49 1,50 1,74 1,80 1,87 1,92 1,92 1,93 1,99 2,05 2,15 2,48 34

35 Einordnung in Gesamtsystem Handlungsanleitung für Planung und Betrieb Grenz, Mittel und Zielwerte Entwurfsprozess Bewirtschaftung Objektdokumentation Bewertungs und Zertifizierungssystem Planungs und Bewertungshilfsmittel Element Kataloge Informationssysteme Datengrundlagen Methodische Grundlagen 35

36 Zertifizierung - Teil eines Gesamtkonzeptes zur Qualitätssicherung Planung Errichtung Nutzung und Bewirtschaftung 36

37 Zertifizierung - Teil eines Gesamtkonzeptes zur Qualitätssicherung Projektziele Werzeuge Werzeuge Tools Monitoring / POE / Benchmarking Hilfsmittel Hilfsmittel Objektdokumentation / Gebäudepass Planung Errichtung Nutzung und Bewirtschaftung Planungsunterlagen Genehmigungen Nachweise Qualitätsnachweis Wertermittlung Messung 37

38 Auszeichnung versus flächendeckende Beschreibung??? VS. 38 Source: RICS EPBD facts

39 Informationen für Bauherren Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Berater Bauwirtschaft Hersteller Hersteller Verband Toolentwickler Planer Bauherr Hersteller Datenbankanbieter Spez. Grundlagen I Allgemeine Grundlagen 39

40 oder weitere Akteursgruppen? Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Spez. Instrument Ratingagentur Hersteller Berater Bauwirtschaft Bank Nutzer Hersteller Verband Toolentwickler Planer Bauherr Immobilienfonds Hersteller Datenbankanbieter Wertermittler Sonstige Spez. Grundlagen I Spez. Grundlagen II Allgemeine Grundlagen 40

41 Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Instrumente & Methoden 41

42 Projekt enerwert Konsequenzen für Wertermittlung [Wameling, 2008] Vorschläge für Zu- und Abschläge in Abhängigkeit von der energet. Qualität 42

43 Umweltqualität Einfluss auf Rating und Finanzierung? Aufbauend auf einer Grundlage von TEGoVA (Europäischer Dachverband Nationaler Immobilienbewertungsorganisationen) bezieht die Immobilienanalyse des Bundesverbandes öffentlicher Banken Deutschlands in der Kriteriengruppe Objekt unter Umweltverträglichkeit die Beurteilung von Baumaterialien und die Energiebilanz in die Bewertung von Chancen und Risiken bei Bauwerken ein. Siehe auch: 43

44 Integration der Nachhaltigkeitsbewertung in das Objekt-Rating Variante A: Integration von Teilergebnissen Variante B: Integration des Gesamtergebnisses Die Integration von Bewertungsergebnissen in Rating-Prozesse kann in zwei Varianten erfolgen: Objektrating Zertifizierung Objektrating Zertifizierung Standort Standortqualität Techn. Qualität Standort Standortqualität Techn. Qualität Markt Funkt. Qualität Ökolog. Qualität Markt Funkt. Qualität Ökolog. Qualität Objekt Ökonom. Qualität Prozessqualität Objekt Ökonom. Qualität Prozessqualität Cashflow Cashflow A B C D A B C D 44

45 Ergebnisse einer VÖB-Immobilienanalyse Mehrfamilienhaus (bis 4 Mietgeschosse) Gut geringes Risiko schlecht hohes Risiko sehr gute Marktlage (München) sehr gutes (nachhaltiges) Objekt 2,9 mittleres Objekt 3,6 schlechtes Objekt 5,3 mittlere Marktlage (Berchtesgarden) sehr gutes (nachhaltiges) Objekt 3,4 mittleres Objekt 4,2 schlechtes Objekt 5,9 sehr schlechte Marktlage (Stendal) sehr gutes (nachhaltiges) Objekt 4,3 mittleres Objekt 5,0 schlechtes Objekt 6,7 45

46 Beispiel für Nachhaltige Immobilienfonds Hines Green Development Fund Hines CalPERS Green Development Fund ( HCG ) was formed in August 2006 with California Public Employees Retirement System ( CalPERS ) to develop sustainable office buildings that will be certified through the Leadership in Energy and Environmental Design Core and Shell (LEED-CS) program. HCG s initial equity capital commitment was US$123 million and with additional equity capital commitment by CalPERS in 2007 now totals US$277 million. 46

47 and the question is: Wo bleiben die nachhaltigen Immobilienfonds in Deutschland? 47

48 Blueprint Wege zum nachhaltigen Immobilienfonds 1 Analyse der Akteurskonstellationen 2 Analyse der Informationsflüsse und Zahlungsströme 3 Analyse der Interessen- und Mitivlage der Nachfrager 4 Abschätzung eines Marktpotenzials 5 Diskussion geeigneter Produkte und Marketingstrategien 6 Vorschläge für Bewertung und Rating 7 Strategien für die Produktentwicklung 8 Hilfsmittel für Marketing und Berichterstattung Projekt IMMOinvest (gefördert BMVBS & BBR) Schäfer, Gromer, Lützkendorf, Rohde;

49 49 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit!