Beck professionell. Richtig vermieten. Rechtssicherheit für den Vermieter. von Jürgen Herrlein. 2. Auflage. Verlag C.H.

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1 Beck professionell Richtig vermieten Rechtssicherheit für den Vermieter von Jürgen Herrlein 2. Auflage Verlag C.H. Beck München 2015 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Zu Leseprobe und Sachverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG

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4 Richtig vermieten Rechtssicherheit für den Vermieter von Jürgen Herrlein 2. Auflage

5 Zum Autor: Rechtsanwalt Jürgen Herrlein ist als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwalt für Steuerrecht ( im Bereich des Immobilienrechts nahezu ausschließlich für Grundstückseigentümer und Vermieter tätig. Die Magazine Wirtschaftswoche (Heft 13/2010) und Focus (Focus Spezial Nov./Dez. 2013) zählen ihn zu Deutschlands führenden Rechtsanwälten im Mietrecht. ISBN Verlag C.H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Satz: Fotosatz Buck, Zweikirchener Str. 7, Kumhausen Druck: Druckhaus Nomos, In den Lissen 12, Sinzheim Umschlaggestaltung: fernlicht kommunikationsdesign, Gauting Bildnachweis: vanplett istockphoto.com Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 So nutzen Sie dieses Buch Um Ihnen das Lesen und Arbeiten mit diesem Buch zu erleichtern, hat der Autor verschiedene Stilelemente verwendet, die Ihnen das schnellere Auffinden bestimmter Texte ermöglichen. So finden Sie die Tipps und Musterformulare sofort. Hier finden Sie Tipps, Aufzählungen und Checklisten. So sind Merksätze gekennzeichnet. Hier finden Sie Beispiele, die das Beschriebene plastisch erläutern und verständlich machen. Hier finden Sie Definitionen, Rechtsnachweise oder Gesetzestexte. Hier finden Sie Übungen und Muster zum Ausfüllen und Nachrechnen.

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8 Vorwort Mehr als Entscheidungen allein des Bundesgerichtshofs zum Mietrecht seit der Mietrechtsreform 2001 machen Richtig vermieten zu einer anspruchsvollen Aufgabe, die ohne kompetenten juristischen Rat nicht zu bewältigen ist. Die zusätzliche Änderung und Ergänzung einer Reihe von mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zum 1. Mai 2013 war deshalb Anlass, diesen Leitfaden durch den mietrechtlichen Dschungel von Recht und Rechtsprechung zu verfassen. Orientiert am typischen Verlauf eines Mietverhältnisses sind Verhandlung, Abschluss, Durchführung und Abwicklung eines Mietvertrags dargestellt. Die Schwerpunkte wurden nach der aktuellen praktischen Relevanz von Fragestellungen gesetzt, ohne dabei Randgebiete zu vernachlässigen. Nach nur zwei Jahren hat die Einführung einer gesetzlichen Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips bei Maklerleistungen eine Neubearbeitung erforderlich gemacht. Eingearbeitet wurden auch die mietrechtlichen Auswirkungen der Verbraucherrechtsreform und des Eichgesetzes sowie die künftigen Anfoderungen durch die Änderungen des Bundesmeldegesetzes. Fachleute mögen Literaturhinweise und Rechtsprechungszitate vermissen. Solche wurden bewusst nicht in den Text eingearbeitet. Der zur Verfügung stehende Platz wurde stattdessen für Formulierungsbeispiele und Praxistipps genutzt, um ein Werk aus der Beratungspraxis für die Vermietungspraxis zu schaffen. 7

9 Vorwort Dem Verlag und insbesondere dem Lektorat danke ich für hervorragende Unterstützung. Mögliche Fehler wären gleichwohl allein mir anzulasten. Anregungen, Kritik und Verbesserungsvorschläge sind stets willkommen. Frankfurt am Main im April 2015 Jürgen Herrlein

10 Inhalt 1. Kapitel: Einleitung Kapitel: Anbahnung des Mietvertrags I. Abgrenzung der Miete zu ähnlichen Vertragstypen Unterschied zwischen Miete und anderen Vertragstypen Mischmietverhältnisse II. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz Grundzüge der gesetzlichen Regelung Diskriminierungsverbot bei Anbahnung und Abschluss des Vertrages Diskriminierungsverbot bei Durchführung und Beendigung des Mietvertrages Beweislast, Vermutungswirkung und Ausschlussfrist. 30 III. Selbstauskunft IV. Vorlage des Energieausweises V. Mietvorvertrag VI. Einschaltung eines Maklers Abschluss eines Maklervertrags Bestellerprinzip bei der Wohnraumvermittlung Kapitel: Abschluss des Mietvertrags I. Vereinbarung und Form Schriftform Ort des Vertragsschlusses

11 Inhalt 3. Grenzen der Vertragsfreiheit Kontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen II. Der mindestens notwendige Vertragsinhalt Bezeichnung der Vertragsparteien Bezeichnung des Mietobjekts Angabe der Mietdauer Miethöhe Zustand der Mietsache III. Möglicher weiterer Vertragsinhalt Schönheitsreparaturen Kleinreparaturen Mietsicherheit Tierhaltung Parabolantenne Untervermietung Aufrechnung und Zurückbehaltung Überweisung und Einzugsermächtigung Hausordnung IV. Widerrufsrechte des Mieters und Informationspflichten des Vermieters Mieter als Verbraucher Vermieter als Unternehmer Widerrufsrechte des Mieters Widerrufsbelehrung Widerrufsfrist Rechtsfolgen des Widerrufs Kapitel: Übergabe und Rück nahme des Mietobjekts I. Übergabeprotokoll II. Abnahmeprotokoll bei Rückgabe III. Vermieterbescheinigung bei Ein- und Auszug ( Mitwirkungspflicht des Vermieters) Kapitel: Betriebskosten im Mietverhältnis I. Gestaltung des Mietvertrages Bruttowarmmiete Teilinklusivmiete Kaltmiete und Pauschale Kaltmiete und Vorauszahlungen

12 Inhalt II. Vereinbarung zur Umlage der Betriebskostenvorauszahlungen im Mietvertrag Ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten im preisfreien Wohnraummiet vertrag und Gewerbemietvertrag Ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraummietvertrag Schlüssige Vereinbarung Umlage durch Bezugnahme III. Betriebskostenarten Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten des Hauswarts Kosten des Betriebs der Gemeinschafts antennenanlage Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage Kosten des Betriebs für die Einrichtung der Wäschepflege Sonstige Betriebskosten IV. Wärmecontracting Neue Anlage Wärmenetz Alte Anlage Verbesserung der Energieeffizienz Kostenneutralität Verfahren Folgen von Verstößen V. Abrechnung der Betriebskosten Abrechnungspflicht des Vermieters Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum Nachbelastung von Betriebskosten Form der Abrechnung Inhalt der Abrechnung

13 Inhalt VI. Prüfungsrechte und Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung Belegeinsicht Überlassung von Belegkopien Ausschluss von Einwendungen VII. Veränderung von Betriebskosten Erhöhung/Ermäßigung von Betriebskosten pauschalen Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen VIII. Neue Pflichten des Vermieters Das neue Eichrecht zusätzliche Pflichten für den vermietenden Eigentümer Legionellenprüfung TrinkwasserVO Rauchwarnmelder IX. Verjährung und Verwirkung Verjährung Verwirkung Kapitel: Mieterhöhung I. Mieterhöhung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen ( 557, 557a, 557b BGB) Staffelmiete ( 557a BGB) Indexmiete ( 557b BGB) II. Mieterhöhung auf Grund gesetzlicher Regelungen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Mieterhöhung wegen Modernisierung ( 559 ff. BGB) 162 III. Begrenzung durch die Mietpreisbremse Räumlicher Geltungsbereich Zulässige Miete Keine Mietpreisbremse bei Neubau und Komplettmodernisierung Folgen eines Gesetzesverstoßes Kapitel: Gebrauchsgewährung, Mängel, Mietminderung. 207 I. Gewährung des Gebrauchs Rechtzeitige Übergabe und Gebrauchsgewährung Instandhaltung und Instandsetzung Verkehrssicherungspflicht Nutzungszweck der Mieträume II. Mängel der Mietsache Sach- oder Rechtsmangel Fehlen zugesicherter Eigenschaft

14 Inhalt 3. Kein Verschulden des Vermieters III. Berechnung der Mietminderung Minderungsquoten Bruttomiete als Basis für die Ermittlung der M i n d e r u n g Vorbehaltlose Zahlung des Mieters Verjährung Beweislastverteilung Abdingbarkeit gesetzlicher Regelungen IV. Zurückbehaltungsrechte Verhältnis Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht Betragsmäßige Höhe des Zurückbehaltungsrechts Kapitel: Bauliche Veränderungen und Modernisierung durch den Vermieter I. Bauliche Veränderungen Ankündigung der Arbeiten Zu duldende Tätigkeiten II. Modernisierung Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser Maßnahmen zur Schaffung von neuem Wohnraum Ankündigungsfrist Sonderkündigungsrecht des Mieters und Aufwendungsersatz Kapitel: Bauliche Veränderungen durch den Mieter I. Pflicht zur Rückgabe im Ursprungszustand II. Verpflichtung zum Rückbau III. Verhinderung der Wegnahme mieterseitiger Einrichtungen Kapitel: Besichtigungsrecht des Vermieters I. Kein allgemeines Besichtigungsrecht II. Besichtigung aus besonderem Anlass III. Durchführung der Besichtigung

15 Inhalt 11. Kapitel: Die Beendigung des Mietverhältnisses I. Mietende durch Zeitablauf oder sichere Bedingung II. Mietaufhebungsvertrag III. Wechsel der Vertragsparteien Nachmieter Ersatzmieter IV. Fortsetzungswiderspruch V. Vereinbarung von Ratenzahlung VI. Tod des Mieters Rangfolge der Eintrittsberechtigten Verstorbener Mieter mit unbekannten Erben Kapitel: Die Kündigung des Mietvertrags I. Kündigung und Kündigungsgrund II. Form und Frist der Kündigung III. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs Allgemeines Wichtiger Grund Verschulden des Mieters Zahlungsverzug Abmahnung Ausübungsfrist Abwehr der Kündigungsfolgen durch Zahlung in Schonfrist Kündigung nach Verurteilung zur Zahlung erhöhter Miete Angabe des Kündigungsgrundes IV. Kündigung wegen Gefährdung der Gesundheit ( 569 Abs. 1 BGB) Verschulden Räume Gesundheitsgefährdung Einzelfälle Kündigung V. Kündigung wegen Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Verschulden Unzumutbarkeit Nachhaltigkeit der Vertragsverletzung Hausfrieden Einzelfälle

16 Inhalt VI. Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung ( 569 Abs. 2a) VII. Die ordentliche Kündigung im Allgemeinen Anwendungsbereich Generalklausel ( 573 Abs. 1) Vertragsverletzung ( 573 Abs. 2 Nr. 1) VIII. Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs IX. Kündigung wegen Eigenbedarfs Privilegierter Personenkreis Nutzungsabsicht Nutzungsinteresse Einzelfälle Vertragswidrige Kündigung X. Verwertungskündigung Verwertungsabsicht Angemessenheit der Verwertung Verwertungshindernis Erhebliche Nachteile Unzulässige Kündigungsgründe XI. Kündigung im Zweifamilienhaus ( 573a BGB) XII. Teilkündigung von Nebenräumen ( 573b BGB) XIII. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungs umwandlung ( 577a BGB) Kapitel: Versorgungssperre Kapitel: Das Vermieterpfandrecht I. Gesetzliches Pfandrecht II. Gesicherte Forderungen III. Umfang des Pfandrechts Einbringung Eigentum des Mieters IV. Erlöschen des Pfandrechts Kapitel: Insolvenz des Mieters I. Verbraucherinsolvenzverfahren mit Restschuldbefreiung 292 II. Wohnraummietverhältnisse in der Mieterinsolvenz III. Gewerberaumietverhältnisse in der Mieterinsolvenz IV. Besondere Vermieterrechte Vermieterpfandrecht

17 Inhalt 2. Miete Betriebskosten Unerlaubte Handlungen des Mieters Kapitel: Die Schlussabwicklung I. Rückgabe der Mietsache II. Beseitigung von Mieterschäden Zustand der Mietsache Verjährung der Ansprüche des Vermieters III. Verlorene Schlüssel Pflichtverletzung und Verschulden Schlüsselverlust durch Diebstahl Umfang der Ersatzpflicht Konkreter tatsächlicher Schaden nötig Schadensminderndes Mitverschulden des Vermieters 304 IV. Zurückgelassene Gegenstände des Mieters V. Kautionsabrechnung und Rückgabe der Mietsicherheit Prüfungsfrist Inhalt der Abrechnung Inanspruchnahme eines Bürgen Kapitel: Besonderheiten vermieteter Eigentumswohnungen I. Gebrauchsgewährung und Gebrauchs einschränkungen Vermietungsbeschränkungen Gebrauchseinschränkungen Sanktionen der Eigentümergemeinschaft gegen den Vermieter II. Betriebskostenabrechnung a) Umlageschlüssel b) Abrechnungszeitraum c) Belegprüfung durch den Mieter d) Grundsteuer III. Bauliche Veränderungen durch den Mieter Kapitel: Steuerrechtliche Hinweise I. Zinsabschlagsteuer bei der Mietkaution Allgemeines Besonderheiten bei der Mietkaution II. Haushaltsnahe Dienstleistungen und Betriebskostenabrechnung

18 Inhalt 1. Leistungen nach 35a EStG Begünstige Aufwendungen Anspruchsberechtigte Verpflichtung des Vermieters Folgen für die Praxis III. Bauabzugsteuer Allgemeines Abzugsverpflichteter Bauleistung Steuerabzug Freistellungsbescheinigung Bagatellgrenze Berechnung des Steuerabzugs Haftung des Vermieters als Auftraggeber IV. Grundsteuer Gegenstand der Steuer Bemessung der Grundsteuer Steuerschuldner Erlass der Grundsteuer V. Aufbewahrungspflicht für Reparaturrechnungen Allgemeines Aufbewahrungspflicht des Vermieters Rechtsprechungslexikon Stichwortverzeichnis