Starke Beschleunigung der Wohnimmobilienpreise in den Bundesländern ohne Wien, Stabilisierung in Wien

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1 OeNB-Immobilienmarktmonitor Oktober : Starke Beschleunigung der Immobilienpreise in der ersten Jahreshälfte in den Bundesländern ohne, Stabilisierung in Martin Schneider, Karin Wagner, Walter Waschiczek Die Preisentwicklung von österreichischen Wohnimmobilien hat sich in der ersten Jahreshälfte deutlich beschleunigt. Im zweiten Quartal stiegen die Preise österreichweit um 9,% (im Jahresabstand). Dabei ist allerdings eine divergente Entwicklung zwischen den Bundesländern ohne und zu verzeichnen. Während die Preise in den Bundesländern ohne um,% gegenüber dem Vorjahr stiegen und damit so stark wie seit dem ersten Quartal nicht mehr, kam es in zu einem Abflauen des Preisanstiegs. Im Jahresabstand stiegen die er Preise um,%. Gegenüber demvorquartal entspricht dies einem Rückgang um,%. Der österreichische Wohnbau hat mittlerweile spürbar an Dynamik gewonnen. Darauf deuten der Anstieg der Wohnbauinvestitionen, der Bauproduktion und der Baubewilligungen hin. Anzahl und Wert der Immobilientransaktionen haben im ersten Halbjahr stark zugenommen. Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien ist im zweiten Quartal für gegenüber dem Vorquartal um, Prozentpunkte gesunken und liegt bei 9,%. In kam der Indikator bei,% zu liegen und blieb damit gegenüber dem Vorquartal so gut wie unverändert. Das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte hat sich nach der Beschleunigung in der zweiten Hälfte des Vorjahres im bisherigen Verlauf des Jahres wieder stabilisiert. Der Fremdwährungsanteil an den ausstehenden Wohnbaukrediten sank weiter, ist aber nach wie vor hoch. Der im internationalen Vergleich sehr hohe Anteil variabel verzinster Kredite hat sich zuletzt deutlich verringert. Starke Beschleunigung der Immobilienpreise in den Bundesländern, Abflauen in Starke Beschleunigung der Wohnimmobilienpreise in den Bundesländern ohne, Stabilisierung in Die Preisentwicklung von österreichischen Wohnimmobilien hat sich in der ersten Jahreshälfte deutlich beschleunigt. Im zweiten Quartal stiegen die Preise österreichweit um 9,% (im Jahresabstand). Die Preissteigerungen Oesterreichische Nationalbank, Abteilung für Volkswirtschaftliche Analysen, martin.schneider@oenb.at, karin.wagner@oenb.at und walter.waschiczek@oenb.at. Aus den hier dargestellten aggregierten Ergebnissen lassen sich keine Aussagen über Bewertungen von Einzelimmobilien sowie Kauf- oder Verkaufsempfehlungen ableiten.

2 in in den vergangenen Jahren waren von einem vergleichsweise niedrigen Niveau ausgegangen. Besonders stark gestiegen sind die Preise in den Bundesländern ohne. Mit einem Wachstum von,% im zweiten Quartal wurde der zweithöchste Preisanstieg seit Vorliegen der Immobilienpreisdaten im Jahr verzeichnet. Stärker stiegen die Preise nur im zweiten Quartal (+,%). In war hingegen ein Abflauen des Preisanstiegs zu verzeichnen. Im Jahresabstand stiegen die Preise um,% (erstes Quartal: +,%). Im Quartalsabstand war im zweiten Quartal ein Rückgang der Preise (,%) zu beobachten. Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Q Q Q Q H H H (STAT) x x ohne Veränderung zum Vorquartal in % x x x x x x x x (STAT) x x x x x x x x x ohne x x x x x x x x x x x x x x x x Index (=) ohne Quelle: TU, OeNB, Statistik Austria. Preise für Wohnimmobilien in ohne Trend - - Veränderung zum Vorquartal in % Quelle: TU ; OeNB - - Trend - - Laut Deloitte Property Index war der durchschnittliche Transaktionspreis einer neuen Wohnung in im Jahr mit EUR/m um fast % geringer als die Preise in Großbritannien, um % geringer als in Frankreich und um % niedriger als jener in Italien.

3 Starke Beschleunigung in den Bundesländern bei abflauender Dynamik in : Neue Eigentumswohnungen als Preistreiber In ist derzeit eine heterogene Preisentwicklung zu beobachten. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen die vom Volumen her das wichtigste Marktsegment in darstellen hat sich der Preisauftrieb im zweiten Quartal abgeschwächt. Er reduzierte sich im Jahresabstand auf,% (nach +7,% im ersten Quartal). Bei neuen Eigentumswohnungen hat die Dynamik hingegen weiter zugenommen. Mit +,7% wurde der stärkste Anstieg seit zehn Jahren verzeichnet. Die Preise für Einfamilienhäuser stagnierten im Vorjahresvergleich (+,%). Die Preise für Baugrundstücke für Eigenheime (die jedoch nicht in den Gesamtindex eingehen) sinken derzeit deutlich (-7,%). Die Preisentwicklung bei Baugrundstücken ist jedoch mit Vorsicht zu interpretieren, da sie auf einer sehr geringen Samplegröße basiert. Preise für Wohnimmobilien in nach Marktsegmenten Veränderungen zum Vorjahr in % Gesamtindex Gebrauchte Eigentumswohnungen Neue Eigentumswohnungen Jan- Jan- Jan- Jan- Eigentumswohnungen gesamt Einfamilienhäuser Baugrundstücke für Eigenheime Quelle: TU ; OeNB Trend Bundesländer ohne : Starke Beschleunigung des Preisauftriebs In den Bundesländern ohne ist derzeit eine kräftige Beschleunigung des Preisauftriebs zu beobachten. Nachdem bereits im ersten Quartal ein Anstieg der Wohnimmobilienpreise von,% im Gesamtjahr auf,9% zu beobachten war, hat diese im zweiten Quartal nochmals spürbar zugenommen (+,%). Der kräftige Preisanstieg ist dabei in allen Marktsegmenten zu beobachten. Die Preise für Einfamilienhäuser dieser Teilmarkt ist im ländlichen Bereich weit bedeutender als in sind um,% gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen um,%, wobei sowohl neue (+,%) als auch der anteilsmäßig bedeutendere Anteil der gebrauchten (+,%) Eigentumswohnungen stark im Preis gestiegen sind.

4 Preise für Wohnimmobilien in den Bundesländern ohne nach Marktsegmenten Veränderungen zum Vorjahr in % Gesamtindex Gebrauchte Eigentumswohnungen Neue Eigentumswohnungen Jan- Jan- Jan- Jan- Eigentumswohnungen gesamt Einfamilienhäuser Baugrundstücke für Eigenheime - - Quelle: TU ; OeNB Trend Wohnbau gewinnt an Dynamik Wohnbauinvestitionen zeigen nach Datenrevision ansteigenden Trend Der österreichische Wohnbau hat mittlerweile spürbar an Dynamik gewonnen. Darauf deutet eine Reihe von Indikatoren hin. Die realen Wohnbauinvestitionen weisen nach der letzten Datenrevision seit der zweiten Jahreshälfte einen steigenden Trend auf, nachdem die Daten zuvor einen angesichts der Rahmenbedingungen unerklärlichen Rückgang der Wohnbauinvestitionen angezeigt hatten. Diese positive Entwicklung passt zur starken Zunahme der Baubewilligungen. Laut Statistik Austria ist die Anzahl der Baubewilligungen für Wohnungen in neuen Wohngebäuden im ersten Quartal um % gestiegen. In war ein Anstieg um 7% zu verzeichnen. Der von Statistik Austria veröffentlichte Index der Wohnbauproduktion zeigt ebenfalls einen stark ansteigenden Trend. Wohnbauinvestitionen, vor und nach Revision (real, saisonbereinigt) Index (Q=) 9 Quelle: WIFO. Q (Mai ) Q (August ) Baubewilligungen - Anzahl der Wohnungen in neuen Wohngebäuden - - (Trend) Quelle : Statistik Austria. (Trend)

5 - - Aktivität im österreichischen Wohnbau (geglättet) - - Wohnbauinvestitionen (real, li. Achse) Produktionsindex, Hochbau (li. Achse) Arbeitsvolumen Hochbau (li. Achse) Fertiggestellte Wohnungen (re. Achse) Quelle: Statistik Austria, WIFO, eigene Berechnungen. (geglättet) ,,,,,, Transaktionen am österreichischen Immobilienmarkt Anzahl der Transaktionen 7, Transaktionsvolumen (Mrd. EUR) 9 Anzahl Quelle: ReMAX / ImmoUnited. Volumen (Mrd. EUR) Starker Anstieg bei Immobilientransaktionen Wohnbauinvestitionsbank nahm im September Arbeit auf Die österreichische Bundesregierung hat im Jahr eine Wohnbauoffensive beschlossen, die von bis. zusätzliche Wohnungen bewirken soll. Die Finanzierung erfolgt über eine neu gegründete Wohnbauinvestitionsbank (WBIB). Diese nahm am 9. September ihre Arbeit auf. Die Anzahl der Immobilientransaktionen hat im ersten Halbjahr weiterhin zugenommen. Nach den von IMMOunited aus dem Grundbuch erfassten und von RE/MAX veröffentlichten Daten fanden 9. Immobilientransaktionen im Wert von, Mrd. EUR statt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr hat die Anzahl der Transaktionen damit um,% und der Wert der Transaktionen um,% zugenommen. Dieser Anstieg ist teilweise durch die im Jänner in Kraft getretene Steuerreform bedingt. Durch die Änderungen durch die Steuerreform, die seit Beginn des Jahres in Kraft getreten ist, kam es bei unentgeltlichen Transaktionen innerhalb von Familien gegen Ende des Vorjahres zu einem starken Anstieg dieser Transaktionen. Diese wurden jedoch zu einem Großteil erst im ersten Quartal im Grundbuch verbüchert. Eigentümer der WBIB sind die ÖHT (,7%), die s Wohnbaubank AG (7,%), die Raiffeisen Bausparkasse (%), die Hypo-Wohnbaubank (%) und die Bawag P.S.K. Wohnbaubank AG (,%). Die WBIB ist räumlich und personell in die ische Hotel- und Tourismusbank (ÖHT) integriert.

6 OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien: Rückgang in, unverändert Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien für ist im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal um, Prozentpunkte gesunken und liegt bei 9,%. Dies ist im Wesentlichen auf den Rückgang der Immobilienpreise um,% gegenüber dem ersten Quartal) zurückzuführen. In kam der Indikator bei,% zu liegen und blieb damit gegenüber dem Vorquartal (,%) so gut wie unverändert. Stabilisierung des Anstiegs der Wohnbaukredite an private Haushalte % der Haushalte haben mit dem Hauptwohnsitz besicherte Schulden Anstieg der Wohnbaukredite an private Haushalte von langfristigen Krediten getragen Nach einer Beschleunigung in der zweiten Hälfte des Vorjahres stabilisierte sich das Wachstum der Wohnbaukredite an private Haushalte im Verlauf der letzten Monate. Die nominelle Jahreswachstumsrate der von den österreichischen Banken vergebenen Ausleihungen für Schaffung/Erhaltung von Wohnraum (bereinigt um Reklassifikationen, Bewertungsänderungen und Wechselkurseffekte) belief sich im August auf,9%, gegenüber,% im Juli. Auch preisbereinigt deflationiert mit dem Harmonisierten Verbraucherpreisindex zeigte die Kreditexpansion wenig Veränderung (+,% nach +,%). Nach wie vor wurde die Kreditausweitung in erster Linie von langfristigen Krediten (Laufzeit über Jahre) getragen, die in den zwölf Monaten bis August um,7% zunahmen. Wohnbaukredite mit mittleren Laufzeiten ( bis Jahre) wiesen zwar eine noch höhere Steigerungsrate (+,%) auf, angesichts ihres geringen Volumens war ihr Wachstumsbeitrag allerdings vergleichsweise gering. Kurzfristige Wohnbaukredite (mit Laufzeit bis Jahr) waren hingegen rückläufig. Schneider, M.. Are recent increases of residential property prices justified by fundamentals? In: Monetary Policy and the Economy Q/. OeNB.

7 Wohnbaukredite Zinsen für Hypothekarkredite 7 9 an private Haushalte an inländische Nichtbanken 7 % 7 9 Zinssatz bis Jahr Zinsbindungsfrist Zinssatz für Zinsbindungsfrist > Jahre Risikofaktoren (Anteil an den gesamten Krediten in %) 7 9 Fremdwährungskredite (li. Achse) Variabel verzinste Neukredite (re. A.) Kreditbelastung der Haushalte % (in % des verfügbaren Haushaltseinkommens) 7 9 Wohnbaukredite (li. Achse) Zinsausgaben (re. Achse) Quelle: OeNB, WIFO. Finanzierungsbedingungen weiterhin günstig Laut Daten des Household Finance und Consumption Survey (HFCS) haben in,% der Haushalte (% jener Haushalte, die zumindest teilweise Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes sind) mit dem Hauptwohnsitz besicherte Schulden. Die Höhe der Rückzahlung der Kreditfinanzierung beträgt im Median rund. EUR und im Mittelwert rund 9. EUR. Die Bedingungen für die Aufnahme von Wohnbaukrediten gestalteten sich bis zuletzt nach wie vor günstig. Gemäß Umfrage zum Kreditgeschäft (Bank Lending Survey) wurden die Kreditrichtlinien der Banken für die Vergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte im zweiten Quartal leicht gestrafft, nachdem sie im Vorquartal stabil geblieben waren. Insgesamt zeigten die Richtlinien, die die Banken für die Vergabe von Wohnbaukrediten an Haushalte zugrunde legen in den letzten drei Jahren wenig Veränderung. Auch die Kreditkonditionen waren weiterhin günstig. Die durchschnittlichen Zinsen für Wohnbaukredite an private Haushalte in Euro waren mit,9% im August um Basispunkte niedriger als vor Jahresfrist. Der Zinsrückgang war für Kredite mit längeren Zinsbindungsfristen (- Jahre:,%, über Jahre:,%) stärker ausgeprägt als für variabel verzinste Kredite (Zinsbindungsfrist bis Jahr), bei denen der Zinssatz um Basispunkte auf,% sank. Der effektive Jahreszinssatz für Wohnbaukredite, der die Gesamtkosten des Kredits bestehend aus der Zinskomponente und der Genauere Ergebnisse siehe Fessler et al. () Household Finance and Consumption Survey des Eurosystems : Erste Ergebnisse für (zweite Welle). 7

8 Leicht steigende Kreditnachfrage Fremdwährungsanteil an Wohnbaukrediten rückläufig Sinkender Anteil variabel verzinster Kredite Wachstumstempo der Wohnbaukredite an alle Nichtbanken verringert Komponente für sonstige (mit dem Kredit verbundene) Kosten abdeckt, sank zwischen März und Juli um 9 Basispunkte auf,%. Die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnbaukrediten nahm laut Einschätzung der Banken im Rahmen der Umfrage zum Kreditgeschäft in den ersten beiden Quartalen etwas zu. Als Ursachen nannten die befragten Institute vor allem das allgemeine Zinsniveau sowie die Aussichten auf dem Wohnimmobilienmarkt und die voraussichtliche Entwicklung der Preise für Wohnungseigentum. Auch wenn sich der Fremdwährungsanteil an den Wohnbaufinanzierungen der privaten Haushalte in den letzten Monaten weiter verringert hat, bergen diese weiterhin ein hohes Währungsrisiko. Nach dem markanten Anstieg (von,% auf,9%) im Jänner vergangenen Jahres als Folge des starken Anstiegs des Schweizer Franken nach der Aufgabe des EUR/CHF-Mindestkurses durch die Schweizerische Nationalbank bildete sich der Fremdwährungsanteil an den Wohnbaukrediten wieder zurück und betrug im August dieses Jahres,%. Nahezu alle aushaftenden Wohnbaukredite in Fremdwährung (mehr als 97%) lauten auf Schweizer Franken. Gleichzeitig verringerte sich in den letzten Monaten das Zinsänderungsrisiko der (neu aufgenommenen) Wohnbaukredite. Der Anteil variabel verzinster Kredite (Zinsbindungsfrist bis Jahr) am Neukreditgeschäft lag in den zwölf Monaten bis August nur mehr bei,%, gegenüber 7,% im vorangegangenen Zwölfmonatszeitraum. Da die Kreditexpansion die moderate Einkommensentwicklung übertraf, erhöhte sich die Relation der Wohnbaukredite zu den verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte im ersten Quartal im Vorjahresvergleich um, Prozentpunkte auf,%. Die Kredite der österreichischen Banken an alle inländischen Nichtbanken zur Beschaffung und Erhaltung von Wohnraum waren im zweiten Quartal um,% höher als vor Jahresfrist. Die Euro-Kredite stiegen weiter an (+,%), während die Fremdwährungskredite deutlich sanken (,9%). Subventionierte Wohnbaukredite gingen in den letzten vier Quartalen um,% zurück.

9 Factsheet Wohnimmobilienmarkt Oktober Wohnimmobilienpreise und Mieten Preise: gesamt (Q=) 7 9 ohne Preise: (Q=) 7 9 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen neu Eigentumswohnungen gebraucht Preise: ohne (Q=) 7 9 Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen neu Eigentumswohnungen gebraucht Mieten (Q=) 7 9 gesamt o. Wohnungen o. Einfamilienhäuser OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien (inkl. Teilindikatoren) OeNB-Fundamentalpreisindikator (Abweichung vom Fundamentalpreis in %) Reale Wohnimmobilienpreise (Durchschnitt 99-=) Leistbarkeit (Durchschnitt 99-=) Immobilienpreise zu Mieten (Durchschnitt 99-=) Wohnimmobilienpreise zu Baukosten (Durchschnitt 99-=) Kredittragfähigkeit (Durchschnitt 99-=) Wohnbauinvestitionen zu BIP (Durchschnitt 99-=) Zinsrisiko (Durchschnitt 99-=) (und ) Weitere Fundamentalfaktoren - Wohnbauinvestitionen real () - Baubewilligungen () - Real verfügbares Haushaltseinkommen () Bevölkerung () Anzahl der Wohnungen Bruttogeschoßflächen geglättet nicht geglättet. 7 9 Bevölkerung Bevölkerung Finanzierung Wohnbaukredite () 7 9 An private Haushalte An private Nichtbanken Wohnbaukredite an priv. Haush. (Transaktionen in Mill. EUR, SA Trend) Neukreditvergabe (li. Achse) Nettotransaktionen (re. Achse) Zinsen für Wohnbaukredite 7 % Basispunkte Kreditnebenkosten (Provisionen, Gebühren u.a., re. Achse) Variabler Zinssatz (li. Achse) Kreditrichtlinien und Nachfrage (Bank Lending Survey) (Kum. Diffusionsindex: Anstieg = Lockerung) Nachfrage nach Wohnbaukrediten Richtlinien für Wohnbaukredite Risikoindikatoren Kreditbedingungen (Bank Lending Survey) (Kum. Diffusionsindex: Anstieg = Lockerung) Sicherheitenerfordernisse Beleihungsquote Verschuldung der privaten Haushalte (in % des BIP) 7 9 Kreditstruktur (Anteil an gesamten Krediten in %) 7 9 Fremdwährungskredite (li. Achse) 9 7 Variabel verzinste Neukredite (re. A.) Kreditbelastung (in % des verfügbaren Haushaltseinkommens) Wohnbaukredite (li. Achse) Zinsausgaben (re. Achse) 9

10 Factsheet Wohnimmobilienmarkt Oktober A. Wohnimmobilienmarkt. Wohnimmobilienpreise Quelle Einheit Niveau Veränderung zur Vorjahresperiode in % Aug. Juli Juni Q Q Q Q. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (e) = (e) = ohne (e) = Eigentumswohnungen gesamt (e) = gebraucht (e) = neu (e) = ohne gesamt (e) = ohne gebraucht (e) = ohne neu (e) = Einfamilienhäuser (e) = ohne (e) = Baugrundstücke Eigenheim (e) = ohne (e) = Häuserpreisindex Statistik Austria Insgesamt (d) = Neuer Wohnraum (d) = Bestehender Wohnraum (d) = Bestehende Häuser (d) = Bestehende Wohnungen (d) = Mieten gesamt (e) = ohne Wohnungen (e) = ohne Einfamilienhäuser (e) = Wohnungsmieten ohne Betriebskosten lt. VPI (d) = Transaktionen auf dem Immobilienmarkt Volumen (b) Mrd EUR Anzahl (b) Tsd B. Fundamentalfaktoren. OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien Abweichung der Wohnimmobilienpreise vom Fundamentalpreis. OeNB-Fundamentalpreisindikator (g) % Beiträge der Teilindikatoren Beitrag zur gesamten Abweichung in Prozentpunkten Reale Immobilienpreise (g) %-Punkte Leistbarkeit (g) %-Punkte Immobilienpreise zu Mieten (g) %-Punkte Immobilienpreise zu Baukosten (g) %-Punkte Kredittragfähigkeit (g) %-Punkte Wohnbauinvestitionen zu BIP (g) %-Punkte Zinsrisiko (g) %-Punkte Abweichung der Wohnimmobilienpreise vom Fundamentalpreis. OeNB-Fundamentalpreisindikator (g) % Beiträge der Teilindikatoren Beitrag zur gesamten Abweichung in Prozentpunkten Reale Immobilienpreise (g) %-Punkte Leistbarkeit (g) %-Punkte Immobilienpreise zu Mieten (g) %-Punkte Immobilienpreise zu Baukosten (g) %-Punkte Kredittragfähigkeit (g) %-Punkte Wohnbauinvestitionen zu BIP (g) %-Punkte Zinsrisiko (g) %-Punkte Weitere Fundamentalfaktoren. Angebotsfaktoren Veränderung zur Vorjahresperiode in % Wohnbauinvestitionen (f) Mrd EUR Baubewilligungen Anzahl der Wohnungen (d) Tsd Bewilligte Bruttogeschoßflächen neuer Wohngebäude (d) Mio m^ Baupreise Wohnbau und Siedlungsbau (d) = Baukosten Wohnungs und Siedlungsbau (d) = Nachfragefaktoren Veränderung zur Vorjahresperiode in. Personen Bevölkerung (d) Tsd Pers Bevölkerung (d) Tsd Pers Veränderung zur Vorjahresperiode in % Real verfügbares Haushaltseinkommen (d) Mrd EUR C. Finanzierung und Verschuldung der privaten Haushalte. Finanzierung. Wohnbaukredite an private Haushalte Veränderung zur Vorjahresperiode in % Kreditvolumen (c) 99M= Neukreditvergabe (c) Mrd EUR Wohnbaukredite an private Nichtbanken Veränderung zur Vorjahresperiode in % bzw. Anteil Kreditvolumen (c) Mrd EUR Anteil subventionierter Kredite (c) % Anteil der Wohnbaukredite an der Bilanzsumme der Banken (c) % Zinssätze für Wohnbaukredite an private Haushalte in % Insgesamt (alle Zinsbindungsfristen) (c) % Variabel verzinst (bis Jahr Zinsbindungsfrist) (c) % Effektiver Jahreszinssatz (inkl. Gebühren, Spesen, etc.) (c) % Wohnbaurelevante Aspekte der Bankenrefinanzierung Veränderung zur Vorjahresperiode in % Wohnbauanleihen (c) Mrd EUR Einlagen bei Bausparkassen (c) Mrd EUR Risikoindikatoren (private Haushalte) Anteil in % Verschuldung (in % des BIP) (d) % Wohnbaukredite (in % des verf. Haushaltseinkommens) (c, f) % Zinsausgaben (in % des verf. Haushaltseinkommens) (c, f) % Anteil variabel verzinster Kredite (Neukredite) (c) % Anteil Fremdwährungskredite (c) %