Wohnungsmieten erreichen in München erneut historische Höchstwerte; die Steigerungen flachen seit Herbst 2013 bei Alt- und Bestandswohnungen

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1 +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.v. Geschäftsstelle München und Presseabteilung: Gabelsbergerstr. 36, München Geschäftsstelle Stuttgart: Calwer Straße 11, Stuttgart Pressemeldung PN 43/ Bayernweit Mietpreisanstiege; Anstiege bei Häusern in München höher als bei Wohnungen Wohnungsmieten erreichen in München erneut historische Höchstwerte; die Steigerungen flachen seit Herbst 2013 bei Alt- und Bestandswohnungen etwas ab Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.v. hat am auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Frühjahr 2014 vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann unter erworben werden. Der Anstieg der Mietpreise setzt sich im Frühjahr 2014 bayernweit weiter fort, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, gegenüber Herbst 2013 weisen alle untersuchten Marktsegmente steigende Werte auf. In München wurde erneut bei allen Miet-Objekttypen historische Höchstwerte verbucht; allerdings hat sich der Steigungswinkel seit Herbst 2013 gegenüber den Werten der letzten Berichtsperioden etwas abgeflacht. Die stärksten Anstiege verzeichneten im Bayern-Trend im Vergleich Frühjahr 2014 zu Herbst 2013 die Mieten für Reihenmittelhäuser/Bestand. Hier liegt die Veränderung gegenüber dem Herbst 2013 bei +2,9 %. Mit +2,2 % schließen sich die Mieten für Doppelhaushälften/Bestand und mit +2,1 % die Mieten für Altbauwohnungen an. Mit großem Abstand folgen die Wohnungen/Bestand und die neugebauten Reihenmittelhäuser. Diese weisen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mieten um jeweils +1,1 % auf, dicht gefolgt von den Neubauwohnungen mit einem Plus von 1,0 %. Für die neugebauten Doppelhaushälften wurden im Frühjahr 2014 mit +0,5 % nur leichte Anstiege gemeldet. Bei den Mietsteigerungen ist ein klares Stadt-Land-Gefälle vorhanden. Während die bayerischen Großstädte sowie Universitätsstädte steigende Einwohnerzahlen, eine Angebotsverknappung und steigende Mieten verzeichnen, haben ländlichere Regionen mit Wegzügen und einer abflauender Tendenz auf dem Wohnungsmarkt zu kämpfen. Die Mietpreise für Wohnungen (Bestand, guter Wohnwert) in den bayerischen Städten mit über Einwohnern haben im Frühjahr 2014 durchschnittlich um +1,9 % und mit bis Einwohnern um +0,3 % angezogen. In Kommunen mit bis Einwohnern liegt der Anstieg durchschnittlich bei +1,3 % und unter Einwohnern bei +1,4 %. Die Anstiege in der Kategorie bis Einwohner sind auf die Umlandgemeinden größerer Seite 1 von 5

2 Städte zurückzuführen. Diese zeichnen sich durch eine gute Anbindung an die Ballungszentren aus und sind preislich deutlich erschwinglicher als die Stadtlagen. Gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen mit einem attraktiven Arbeitsplatzangebot sorgen für kontinuierlich steigende Einwohnerzahlen in München. Berechnungen des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung zufolge, gehört die Landeshauptstadt München zu den wenigen Städten, die bis 2031 einen Bevölkerungszuwachs im zweistelligen Bereich aufweisen werden. Dies verschärft die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt zusätzlich. Trotz eines im bundesweiten Vergleich beispiellos hohen Mietpreisniveaus, steigen die Mieten in München in allen Marktsegmenten unaufhaltsam weiter an. Alleine in den vergangenen 10 Jahren legte das Mietpreisniveau für Altbauwohnungen in München nominal um +43,8 %, die Bestandswohnungen um +36,9 % und die Neubauwohnungen um +39,1 % zu. Die Mieten für Doppelhaushälften/Bestand tendieren im Frühjahr 2014 gegenüber Herbst 2013 mit +3,3 % am stärksten nach oben. Es folgen mit +2,8 % die Reihenmittelhäuser/Bestand sowie die Reihenmittelhäuser/Neubau mit +2,5 %. Die neugebauten Doppelhaushälften meldeten im Frühjahr 2014 einen Anstieg der Mieten von +2,0 %. Die Veränderung gegenüber Herbst 2013 liegt bei den Mieten für Alt- und Bestandswohnungen bei jeweils +0,7 %. Die Neubauwohnungen verzeichnen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg von +1,9 %. Für eine Altbauwohnung (Baujahr vor 1950) werden im Frühjahr 2014 durchschnittlich 15,10 /m² bezahlt. Die Mieten für Wohnung aus dem Bestand (Baujahr nach 1950) liegen bei 14,10 /m² und für Neubauwohnungen bei 16,00 /m². Die Miete für Reihenmittelhäuser/Bestand beträgt durchschnittlich /Objekt, für Reihenmittelhäuser/Neubau /Objekt, für Doppelhaushälften/Bestand /Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau /Objekt. Vergleicht man die Entwicklung der nominalen Miet- und Kaufpreise in München seit Frühjahr 2001, wird deutlich, dass die Kaufpreise für Eigentumswohnungen/Bestand deutlich höhere Anstiege aufweisen als die Mieten. Während der Kaufpreis für Eigentumswohnungen (Baujahr nach 1950, guter Wohnwert) in den vergangenen 13 Jahren um +73,0 % zulegte, verzeichneten die Mietwohnungspreise (Bestandsobjekte Baujahr nach 1950, guter Wohnwert) eine Zunahme von nominal +23,0 %. Bei neugebauten Wohnungen konnte eine ähnliche Tendenz festgestellt werden. Dabei stiegen die Kaufpreise im Zeitraum zwischen Frühjahr 2001 und Frühjahr 2014 mit nominal +79,0 % noch deutlicher als bei den Bestandsobjekten. Das Mietpreisniveau der neuerrichteten Wohnungen verzeichnete im untersuchten Zeitraum einen Anstieg von +23,0 %. Dieses massive Gefälle zwischen Kaupreis- und Mietsteigerungen geht letztendlich zu Lasten der Renditen und macht es für Investoren wesentlich uninteressanter in die Errichtung neuer Wohnungen zu investieren, von Prof. Stephan Kippes. Um der hohen Nachfrage in München gerecht zu werden, ist, so IVD- Vorstandsmitglied Martin Schäfer, eine substantiell höhere Bautätigkeit notwendig. Die Politik kann hier ein Zeichen setzen und beispielsweise die degressive Abschreibung wieder einführen, was das Bauen für Investoren attraktiver machen würde. Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Regulierungen gepaart mit enorm gestiegenen Energiekosten sind für den Anstieg der Wohnkosten sowohl im Seite 2 von 5

3 Neubaubereich als auch im Bestand mitverantwortlich. Dies ist auch der Grund dafür, dass zu wenige neue bezahlbare Wohnungen im Mietbereich entstehen. Auch die hohen Baukosten, die Verschärfung der Baustandards und die angekündigte Mietpreisbremse sind denkbar schlechte Rahmenbedingungen um zu bauen. Die geplanten Änderungen im Mietrecht wie die sogenannte Mietbremse und das Bestellerprinzip sieht der IVD Süd als kontraproduktiv. Der IVD Süd sieht sich, so Prof. Stephan Kippes, in seinen verfassungsrechtlichen Bedenken und in seiner Kritik an den angedachten Regelungen zum Bestellerprinzip vollumfänglich bestärkt. Der IVD Süd hatte bereits wiederholt das in den Koalitionsverhandlungen angedachte Bestellerprinzip bei Wohnungsvermietungen kritisiert. Diese Einstellung teilt das vom IVD in Auftrag gegebenen Rechtsgutachten zur verfassungsrechtlichen Beurteilung des sogenannten Bestellerprinzips. Der Rechtsgutachten weist auf gravierende verfassungsrechtliche Probleme beim Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) zum sogenannten Bestellerprinzip im Wohnungsvermittlungsgesetz hin. Nach Ansicht des Gutachtenverfassers, Mainzer Staatsrechtslehrer Prof. Dr. Friedhelm Hufen, stellt die vorgeschlagene Regelung einen schwerwiegenden Eingriff in die Berufsfreiheit dar und betrifft einseitig eine Gruppe, die für die Missstände der Wohnungsbaupolitik nicht verantwortlich ist. Im Vergleich Frühjahr 2014 zu Herbst 2013 verzeichnet Oberbayern weiter steigende Mieten. Am stärksten tendierten die Mieten für Neubauwohnungen und Doppelhaushälften/Bestand. Diese sind im Frühjahr 2014 um +1,3 % bzw. +1,2 % (Vergleich zum Herbst 2013) gestiegen. Marginale Anstiege wurden im Frühjahr 2014 für Reihenmittelhäuser und Altbauwohnungen beobachtet. Hier sind die Mieten gegenüber Herbst 2013 um +0,9 % bzw. +0,5 % angestiegen. Die Mieten für Bestandswohnungen (+0,3 %), für neugebaute Doppelhaushälften (+0,2 %) und für neugebaute Reihenmittelhäuser (+0,1 %) sind im Vergleich zum Herbst 2013 nahezu stabil geblieben. Augsburg Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen verzeichnen im Frühjahr 2014 einen Anstieg. Durch das geringe Angebot an Bestands- und Neubaumietobjekten stellt sich der Mietmarkt bei den Häusern unverändert als Vermietermarkt dar. In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neumieten festzustellen. Aschaffenburg Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist nach wie vor größer, als das Angebot, mit Tendenz zur ausgeglichenen Marktlage. Hier ist zu beobachten, dass zunehmend hochwertige, energetisch gut ausgestattete Wohnungen nachgefragt werden. Hierdurch ist bei einfachen Wohnungen eine gewisse Entspannung gegenüber früheren Jahren erkennbar. Ingolstadt Seite 3 von 5

4 Auch im Jahr 2014 sind Mietsteigerungen gegenüber dem Vorjahr, vor allem im Bereich des Erstbezugs und im Bereich von modernisierten, energetisch angepassten Bestandsimmobilien zu erwarten. Kempten Durch die wachsende Anzahl der Studenten und eine anhaltend starke Nachfrage durch Zuzug kommt es seit Ende 2009 zunehmend zu Engpässen auf dem Wohnungsmarkt. In den letzten 10 Jahren hat sich die Anzahl der Erstsemester in Kempten nahezu verdoppelt, was eine Verknappung am Wohnungsmarkt nach sich zog. Regensburg Die Situation auf dem Regensburger Mietmarkt ist insbesondere in den innenstädtischen Lagen angespannt. Die hohe Nachfrage strahlt zunehmend auch auf die Stadtrandgemeinden aus. Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen haben seit Herbst 2013 leicht angezogen. Würzburg Der Mietwohnungsmarkt in Würzburg wird sehr stark durch die große Anzahl von Studenten im Stadtgebiet beeinflusst. Von den ca Einwohnern in Würzburg sind ca Studenten. Regelmäßig zu Semesterbeginn kommt es zu Engpässen im Bereich von 1- bis 3- Zimmerwohnungen. Durch das Bilden von Wohngemeinschaften werden von Studenten auch regelmäßig 3- und 4-Zimmerwohnungen nachgefragt. In diesem Segment stehen die Studenten in direkter Konkurrenz zu Familien, welche auch in zentralen Lagen nach entsprechenden Wohnungen suchen. Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends: Sowohl das verfügbare Einkommen als auch die Mieten verzeichnen bayernweit 2014 gegenüber 1995 deutliche Zunahmen. Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei /Einwohner, stieg dieser Wert bis 2014 um +50,4 % auf /Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nahmen in diesem Zeitraum unterproportional um +36,0 % zu. In der Landeshauptstadt legten die Mieten in München im untersuchten Zeitraum überproportional um rund +55,0 % zu. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg in München um +46,0 %. Die Kosten für Strom und Gas haben die stärksten Anstiege zu verzeichnen. Im Vergleich zu 2010 lag hier der Anstieg im Mai 2014 bei +19,5 %. Die Ausgaben für die regelmäßige Instandhaltung und Reparatur der Wohnung verteuerten sich innerhalb der vergangenen 4 Jahre um +9,2 %. Für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung müssen heute entsprechend +10,4% bzw. +2,6 % mehr ausgegeben als noch im Jahr Die Zahl der genehmigten Wohnungen ging bayernweit zwischen 2000 und 2013 um -10,6 % und die Zahl der Baufertigstellungen um -37,5 % zurück. Das Mietpreisniveau nahm dagegen um +43,0 % zu. Seite 4 von 5

5 In der bayerischen Landeshauptstadt konnte 2013 ein Anstieg der Baugenehmigungen von +1,8 % gegenüber 2000 festgestellt werden. Die Baufertigstellungszahl legte im untersuchten Zeitraum um +20,0 % zu. Die Mieten meldeten ein Plus von 37,0 %. Ansprechpartner: Prof. Dr. Stephan Kippes IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbh Gabelsbergerstr. 36, München Tel. 089 / Fax 089 / Internet: info@ivd-sued.net Seite 5 von 5