IVD-CityReport Stuttgart Herbst 2015: Die Schere zwischen Kaufund Mietpreisen für Bestandswohnungen geht immer weiter auseinander

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1 +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.v. Geschäftsstelle München und Presseabteilung: Gabelsbergerstr. 36, München Geschäftsstelle Stuttgart: Calwer Straße 11, Stuttgart Pressemeldung PN 88/ IVD-CityReport Stuttgart Herbst 2015: Die Schere zwischen Kaufund Mietpreisen für Bestandswohnungen geht immer weiter auseinander Keine Anzeichen für eine Trendwende auf dem angespannten Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.v. hat am 03. Dezember 2015 auf einer Pressekonferenz den traditionellen CityReport Stuttgart Herbst 2015 vorgestellt. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt landesweit weiterhin ungebrochen hoch. Attraktive Anlagealternativen sind derzeit kaum vorhanden: Sparkonten, Fest- und Termingelder haben massiv an Attraktivität verloren. Immobilien konnten dagegen ihren Stellenwert u.a. auch als Altersvorsorge weiter festigen, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Der CityReport Stuttgart Herbst 2015 gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt und kann über erworben werden. Der wirtschaftliche Erfolg einer Stadt hat auch seine Kehrseite, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. In Stuttgart ist es vor allem die hohe Mietbelastung sowie ein sehr knappes Wohnungsangebot sowohl im Miet- als auch Kaufsegment. Die derzeit sehr günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung einer Immobilie erhöhen die Nachfrage zusätzlich und führen zur weiteren deutlichen Verknappung auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt. Im Herbst 2015 geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen für Wohnungen/Bestand weiter auseinander. Im 5-Jahres-Vergleich (Herbst 2015 zu Herbst 2010) nahmen die Mietpreise für Mietwohnungen/Bestand (guter Wohnwert) nominal um +24,0 % zu. Die Kaufpreise verzeichneten im untersuchten Zeitraum einen Anstieg von rund +37,0 %. Angesichts dieser Entwicklung gehen die erzielten Renditen in diesem Marktsegment deutlich zurück. Das Preisniveau bei Eigentumswohnungen hat im Herbst 2015 im Vergleich zu Frühjahr 2015 weiter zugelegt. Für eine Eigentumswohnung/Bestand mit gutem Wohnwert wird derzeit ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich /m² bezahlt. Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung werden Kaufpreise deutlich über /m² aufgerufen. Seite 1 von 5

2 Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger sind derzeit auf dem Markt höchst aktiv. Während Kapitalanleger in erster Linie auf der Suche nach Objekten in innenstädtischen Lagen sind und die relativ hohen Preise akzeptieren, solange die in Aussicht gestellte Rendite noch einigermaßen stimmt, agieren Eigennutzer zurückhaltender. Diese Nachfragegruppe ist aufgrund eines sehr hohen Preisniveaus in der Innenstadt eher bereit außerhalb oder sogar im Umland zu suchen, vorausgesetzt Kriterien wie Preis und Objektqualität stimmen. Bei der Entscheidung wird auch die Mikrolage bzw. das Umfeld kritisch bewertet. Eine unverändert hohe Nachfrage besteht derzeit im Marktsegment Mehrfamilienhäuser, so Erich Hildenbrandt, Ehrenmitglied des IVD. Sehr gefragt sind auch nicht sanierte Objekte. Oft werden solche Immobilien nach dem Erwerb und einer umfassenden Sanierung aufgeteilt. So lassen sich deutlich höhere Renditen erwirtschaften. Das wichtigste Kriterium für den Erwerb ist die gute Lage der angebotenen Objekte. Die Ausstattung spielt hier zunächst eine eher untergeordnete Rolle. Eigentumswohnungen/Bestand sowie Wohnungen/Bestand zur Miete in Stuttgart, guter Wohnwert, Index =Herbst IVD-Institut Mietwohnungen/Bestand Eigentumswohnungen/Bestand Im Eigenheimbereich übersteigt die Nachfrage in Stuttgart derzeit das vorhandene Angebot bei weitem, stellt IVD-Vorstandsmitglied Dirk Karge fest. Die Preise ziehen auf einem hohen Preisniveau weiter an. Nichtsdestotrotz ist die Vermarktungszeit bei Eigenheimen mit einer niedrigen Qualität relativ lang und teilweise nur mit Preisabschlägen möglich. Grundsätzlich gilt, wer derzeit über einen Verkauf seiner Immobilie nachdenkt, kann damit rechnen zu einem attraktiven Preis zu veräußern. Dabei gilt, je einfacher die Ausstattung eines Objektes bzw. je höher der Renovierungsstau einer Immobilie, desto weniger sollte der Verkauf hinausgezögert oder auf einen höheren Preis in einigen Jahren spekuliert werden. Die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser/Bestand liegen im Herbst 2015 im Durchschnitt bei /Objekt und für Doppelhaushälften/Bestand bei Seite 2 von 5

3 /Objekt (guter Wohnwert). Für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert werden durchschnittlich /Objekt verlangt. Das IVD-Institut erwartet auch 2016 keine signifikante Entspannung der aktuellen Entwicklung auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt, so Prof. Stephan Kippes. Die Kaufpreisanstiege setzten sich weiter fort, in welchem Maß bleibt abzuwarten. Dies hängt von vielen Faktoren wie der gesamtwirtschaftlichen Situation, der Neubautätigkeit sowie den gesetzlichen Rahmenbedingungen ab. Angesichts steigender Einwohner- und Haushaltszahlen, aufgrund der Binnen- und Außenwanderungen, ist in der Region Stuttgart mit einem weiteren Anstieg des Wohnraumbedarfs zu rechnen. Dies wird durch die massiv angestiegenen Flüchtlingszahlen der letzten Monate noch erheblich verstärkt. Eine stetig wachsende Bevölkerung, ein quantitatives Angebotsdefizit sowie ein kontinuierlicher Anstieg von Einpersonenhaushalten, die besonders viel Wohnfläche absorbieren, führen seit Jahren zu steigenden Mieten in Stuttgart. Die Vermehrung des Wohnraums entwickelt sich dagegen seit Jahren deutlich unter dem Bedarf. Besonders knapp ist das Angebot bei Mietwohnungen mit einer Kaltmiete bis /Objekt mit einem einfachen bis mittleren Wohnwert in Innenstadtlagen. Die Nachfrage ist hier sehr hoch, was sich in einer sehr kurzen Vermarktungsdauer und steigenden Mieten widerspiegelt. Im oberen Preissegment ist das Angebot aufgrund, relativ gesehen, vieler Neubauprojekte deutlich größer. Die Vermarktungsdauer ist entsprechend länger. Aufgrund eines hohen Mietpreisniveaus und unter der Berücksichtigung der aktuell attraktiven Zinskonditionen stellen sich Mietinteressenten in dieser Preisklasse oft die Frage Mieten oder Kaufen?. Die Mietpreise liegen in Stuttgart im Herbst 2015 wie folgt: Altbauwohnungen 12,40 /m², Wohnungen aus dem Bestand 12,30 /m² und neu errichtete Mietwohnungen 13,70 /m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen). Die monatliche Kaltmiete für ein Reihenmittelhaus mit einem guten Wohnwert aus dem Bestand beträgt im Durchschnitt /Objekt. Für eine Doppelhaushälfte/Bestand werden durchschnittlich /Objekt bezahlt. Die Stadt sowie die Region Stuttgart ist ein gefragter Standort mit hervorragenden Zukunftsperspektiven. Dies wird auch in Zukunft für eine hohe Bevölkerungszunahme sorgen. Vor diesem Hintergrund geht das IVD-Institut davon aus, dass das Mietpreisniveau noch weiter ansteigt. Nur wenn man mit einer ganzen Reihe unterschiedlicher Maßnahmen ansetzt, besteht eine Chance, das Wohnraumproblem in der Region Stuttgart zumindest etwas zu entschärfen. Wenn man das Problem in den Griff bekommen will, ist entscheidend darüber nachzudenken, wo sich noch Grundstücke für Wohnbebauung nutzbar machen lassen. Einen wichtigen Beitrag zu Beruhigung am Wohnungsmarkt könnten, so Prof. Stephan Kippes, auch große und mittlere Unternehmen leisten, indem sie gerade Seite 3 von 5

4 für schlechter verdienendes Personal Mitarbeiterwohnungen anbieten. Hierbei ist es aber höchst scheinheilig, wenn große Konzerne den Staat auffordern das Wohnungsangebot in diesem Segment zu verbessern, nachdem sie vorher im Rahmen eines fehlgeleiteten und kurzfristigen Shareholder-Value-Deckens ganze Wohnungsbestände paketweise verkauft haben. Wer in diesem Segment speziell im Großraum Stuttgart Mitarbeiter gewinnen oder halten will, wird nicht umhin kommen im Bereich Mitarbeiterwohnungen etwas zu tun. Sehr kritisch steht der IVD dagegen den neuen Plänen der Bundesregierung gegenüber. Das Bundesjustizministerium plant zukünftig den Bemessungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre auszuweiten und die Möglichkeit von Mieterhöhungen im Zuge der Modernisierungen drastisch zu begrenzen. Die Ausweitung des Bemessungsraumes wird die bestehenden Mieten für einen längeren Zeitraum einfrieren und somit eine Investition in die Immobilien, u.a. auch zur Altersvorsorge, unrentabel machen. Was im Umkehrschluss einem sukzessiven Rückgang der Bautätigkeit gleichzusetzten ist. In Zeiten, wo in vielen prosperierenden Groß- und Mittelstädten der Wohnraum immer knapper wird und die Einwohnerzahlen, u.a. auch durch eine nicht abbrechende Flüchtlingszuwanderung, kontinuierlich steigen, setzt die Bundesregierung auf weitere fragwürdige Regulierungen, die die Neubautätigkeit weiter erschweren. Auch im Bestand können sich die Investitionen in die Modernisierungen drastisch verkürzen, sollte die Absenkung der Modernisierungsmieterhöhungen beschlossen werden. Den neuen Entwürfen des Bundesjustizministeriums zufolge soll nur noch maximal acht statt elf Prozent der relevanten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden können. Gleichzeitig wird für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eine Kappungsgrenze sowie ein Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingeführt werden. Die geplanten Änderungen bedeuten nichts anderes als noch mehr Bürokratie und weitere Regulierungen, so Prof. Stephan Kippes. Stattdessen sind die Steuervorteile, beispielsweise in Form der degressiven Abschreibung, niedrigere Kosten durch den Abbau von Bürokratie im Baurecht sowie Verkürzung von Planungsverfahren die richtigen Ansetzte um den Wohnungsbau zu stimulieren und somit auch Mieterhöhungen entgegen zu wirken. Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden marktrelevanten Trends: Das Gesamttransaktionsvolumen lag in Baden-Württemberg in den ersten drei Quartalen 2015 bei insgesamt 23,6 Mrd.. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1.-3. Q. 2014) wurde ein Anstieg von +17,2 % gemeldet. Einer IVD-Hochrechnung zufolge wird das Umsatzvolumen 2015 landesweit auf voraussichtlich 31,5 Mrd. zunehmen. Sollte der prognostizierte Wert erreicht werden, würde dies einem neuen historischen Höchstwert bedeuten. Laut den vorläufigen Ergebnissen des Statistischen Landesamtes lag die Zahl der Baugenehmigungen in Baden-Württemberg in den ersten neun Monaten 2015 bei insgesamt Wohnungen. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres wurde ein leichter Anstieg von +6,0 % festgestellt. In der Landeshauptstadt Stuttgart nahm die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen zwischen Januar und September 2015 auf niedrigem Basis-Niveau gegenüber dem Vorjahreszeitraum um +62,0 % zu. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen Wohnungen genehmigt. Seite 4 von 5

5 Die Zahl der Arbeitslosen ging in Baden-Württemberg im Oktober 2015 erneut zurück. Rund Menschen suchen aktuell landesweit einen Job - etwa weniger als vor einem Jahr. Die Arbeitslosenquote liegt aktuell bei 3,7 %. In Stuttgart lag die Arbeitslosenquote im Oktober 2015 bei Erwerbslosen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum lag die Veränderung bei -0,4 %. Die Arbeitslosenquote betrug 5,4 %. Ansprechpartner: Prof. Dr. Stephan Kippes IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbh Tel. 089 / Fax 089 / Internet: info@ivd-sued.net Seite 5 von 5