IVD-Marktbericht Münchner Umland : Steigende Preise in allen Kreisstädten des Münchner Umlands

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1 +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Presse +++ Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.v. Geschäftsstelle München und Presseabtelung: Gabelsbergerstr. 36, München Geschäftsstelle Stuttgart: Calwer Straße 11, Stuttgart Pressemeldung PN 38/ IVD-Marktbericht Münchner Umland : Steigende Preise in allen Kreisstädten des Münchner Umlands Preisanstiege in den Kreisstädten in einzelnen Segmenten teilweise höher als in München Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.v. hat am 23. Juli 2013 auf einer Pressekonferenz erneut den Spezialbericht über den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland (Landkreise Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau, Bad Tölz-Wolfratshausen) vorgelegt. Die Schattenseite der wirtschaftlichen Stärke und großen Attraktivität von München ist, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, auf dem Wohnimmobilienmarkt zu finden. Die Begleiterscheinungen des Wirtschafts- und Einwohnerwachstums sind in München das fehlende Wohnraumangebot sowie die sehr hohen Kauf- und Mietpreise, die scheinbar nur eine Richtung kennen - und zwar nach oben. Diese Situation wird durch das unzureichende Baufertigstellungsvolumen der vergangenen Jahre sowie die Tendenz zu kleineren Haushalten, die deutlich mehr Fläche beanspruchen als Mehrpersonenhaushalte, deutlich verschärft. In Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise hat die Nachfrage nach Wohnimmobilen in München und seinem Umland stark angezogen. Aufgrund der Unsicherheiten auf den Finanzmärkten sind Immobilien für Anleger derzeit eine sehr attraktive Anlage. Historisch niedrige Zinskonditionen sowie ein relativ hohes Maß an Sicherheit vor gesamtwirtschaftlichen Verwerfungen sind bei Immobilienkäufen im Großraum München die wichtigsten Kaufkriterien für die Eigennutzer. Die höchsten Anstiege des Kaufpreisniveaus im Vergleich Frühjahr 2013 gegenüber dem Herbst 2012 verzeichnete die Kreisstadt Dachau. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser (guter Wohnwert) legten hier im untersuchten Zeitraum um +11,1 %. Auch Starnberg und Freising meldeten mit entsprechend +9,6 % und +7,1 % relativ hohe Preiszuwächse. Bei den Eigentumswohnungen/Bestand mit gutem Wohnwert verbucht Dachau einen Anstieg von +8,8 %, gefolgt von Fürstenfeldbruck mit +8,2 % und München mit +7,9 %. Seite 1 von 5

2 Unter den Kreisstädten gehört die Stadt Starnberg zu den teuersten Orten im Münchner Speckgürtel. Bei den Eigentumswohnungen/Bestand (3.700 /m²) sowie bei den Doppelhaushälften/Bestand ( /Objekt) verzeichnet Starnberg im Frühjahr 2013 genauso hohe Werte wie die Stadt München. Bei den freistehenden Einfamilienhäusern liegen die Kaufpreise in Starnberg sogar über dem Niveau von München. Vergleich einzelner Objekttypen (Veränderung des Preisniveaus Frühjahr 2013 gegenüber Herbst 2012 Kreisstädte Eigentumswohnungen/Bestand Einfamilienhäuser/ Bestand Doppelhaushälften /Bestand München +7,9 % +4,5 % +5,9 % Freising +3,4 % +7,1 % -- Dachau +8,8 % +11,1 % +8,4 % Fürstenfeldbruck +8,2 % +1,0 % +3,3 % Erding +7,0 % +0,9 % +2,3 % Starnberg +2,8 % +9,6 % +1,3 % Ebersberg +3,5 % +2,5 % +4,6 % Mittelwert* +5,9 % +5,3 % +4,3 % *Mittelwert bezieht sich auf die Kreisstädte Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Erding, Starnberg, Ebersberg. Vergleich einzelner Objekttypen (absolute Zahlen), Frühjahr 2013, : München=100 Kreisstädte Eigentumswohnungen/Bestand in /m² Bestand in Tsd. /Objekt in Tsd. /Objekt Einfamilienhäuser/ Doppelhaushälften/Bestand IVD- München = 100 München Freising Dachau Fürstenfeldbruck Erding Starnberg Ebersberg Mittelwert* Deutlich erschwinglichere Preise und im Vergleich der Kreisstädten des Umlandes die günstigsten sind noch in der Kreisstadt Ebersberg zu finden. Für ein freistehendes Einfamilienhaus werden hier im Frühjahr 2013 durchschnittlich /Objekt und für Doppelhaushälften/Bestand /Objekt bezahlt. Die niedrigsten Kaufpreise bei den Eigentumswohnungen/Bestand liegen wie bereits im Vorjahr in der Kreisstadt Erding mit durchschnittlich /m². Das niedrigste Mietpreisniveau wiesen im Frühjahr 2013 die Städte Erding mit 9,10 /m² und Ebersberg mit 8,40 /m² aus. Das hohe Münchner Preisniveau bei den Wohnimmobilien sinkt hierbei, so Prof. Stephan Kippes, tendenziell, je weiter man sich entlang der S-Bahn bzw. der Hauptausfallstraßen aus dem Stadtgebiet heraus bewegt. Der Kaufpreis für ein freistehendes Einfamilienhaus liegt in Wolfratshausen beispielsweise nur bei 53,0 % des Münchner Niveaus, Ebersberg bei 47,0 % und Petershausen sogar nur bei Seite 2 von 5

3 27,0 %. Hierbei gibt es Preisabschläge entlang der S-Bahn-Äste (von München heraus), wobei landschaftlich besonders reizvolle Teile des Umlandes vor allem südlich von München wie etwa der Bereich Starnberg aber auch Teile des Würmtals auf dem Niveau von München und in manchen Marktsegmenten preislich wieder deutlich zulegen. In Herrsching werden beispielweise 88,0 % des Münchner Preises bezahlt, in Tutzing 94,0 % und in Starnberg sogar 120,0 %. Aufgrund einer schlechteren Anbindung an das ÖPNV-Netz weisen Gemeinden, die keinen S-Bahnanschluss haben, noch relativ günstige Preise aus. Der Markt preist hier die Notwendigkeit eines Autos bzw. bei Familien eines Zweitwagens ebenso wie längere Fahrzeiten ein. Grafik: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser (guter Wohnwert) in den Gemeinden des Münchner Umlands im Frühjahr 2013, IVD-Institut Seite 3 von 5

4 Trotz der Bemühungen der Stadt ist keine Entspannung der Wohnraumsituation in der Landeshauptstadt und in den Umlandlandkreisen in Sicht. Vor dem Hintergrund immer weiter steigender Einwohnerzahlen und einer immer knapper werdenden Wohnfläche nimmt der Siedlungsdruck zunehmend auch im Münchner Umland zu. Um den Wohnraumproblemen im Großraum München erfolgreich entgegen zu wirken, bedarf es einer engen Zusammenarbeit zwischen der Landeshauptstadt und ihrem Umland. Da die Stadt München nur über begrenzte Entwicklungsflächen verfügt, muss das Bauland vermehrt im Umland genutzt werden. Bis jetzt waren viele Gemeinden beim Ausweisen von neuen Baugebieten zurückhaltend. Diese Entwicklung muss durch den Ausbau der Verkehrsinfrastruktur und hier vor allem die längst überfällige zweite S-Bahnstammstrecke sowie der Ausbau des 10- Minuten-Taktes auf mehreren S-Bahnlinien begleitet werden. Auch eine direkte Anbindung des Flughafens München an das Schienenfernverkehrsnetz ist für die Region enorm wichtig. Weiter ist die Umwidmung von Gewerbe- in Wohnflächen und eine maßvolle Nachverdichtung wichtig. Darüber hinaus sollte der Wohnungsbau durch die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung wieder angekurbelt werden. In den letzten Jahren hat das Thema Energieeffizienz in den Augen der Kauf- und Mietinteressenten auf relativ niedrigem Basisniveau etwas an Bedeutung gewonnen, wie die Untersuchungen des Marktmonitors Immobilien 2013 (marktmonitorimmobilien.de) zeigen. Allerdings ist es den Interessenten speziell im Großraum München aufgrund eines aktuell sehr eingeschränkten Objektangebotes oft nicht möglich hohe Ansprüche im Hinblick auf ökologische Qualität zu stellen. Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Entwicklungen im Münchner Umland: Den Ergebnissen des Zensus 2011 zufolge lag der Wohnungsbestand in München etwas höher als bisher angenommen. Insgesamt wurden in der Landeshauptstadt zum Stichtag 9. Mai Wohnungen gemeldet. Die Veränderung gegenüber der jährlichen Fortschreibung beträgt +1,3 %. Alle Kreisstädte des Münchner Umlandes bis auf Fürstenfeldbruck verfügen laut dem Zensus 2011 über deutlich höhere Wohnungsbestände als bisher angenommen. Die höchsten Abweichungen lagen dabei mit +9,4 % in Erding und +8,9 % in Freising. Lediglich die Kreisstadt Fürstenfeldbruck musste ihr Wohnungsbestand um -1,8 % nach unten korrigieren. In den Kreisstädten des Umlandes liegt der Anteil der zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen deutlich höher als der von Eigentümer bewohnten Wohneinheiten. München verzeichnet mit 73,6 % den höchsten Anteil der vermieteten Wohnungen, gefolgt von Freising mit 65,2 %. Der Leerstand in allen untersuchten Kreisstädten liegt gemäß dem gerade erschienenen Zensus 2011 deutlich unter dem Deutschland- und Bayern- Durchschnitt. Stehen bundesweit etwa 4,5 % und bayernweit 3,9 % aller Wohnungen leer, beträgt der Leerstand beispielweise in München nur 2,1 %, Dachau und Erding jeweils 2,9 %. Am höchsten liegt der Leerstand in Starnberg mit 3,7 %. Seite 4 von 5

5 Die Einwohnerzahl in München verzeichnete laut Zensus 2011 eine geringe Abweichung gegenüber den bisher bekannten Zahlen. Die Bevölkerungszahl in München lag 2011 bei rund 1,35 Mio. Einwohner. Gegenüber der Fortschreibung des Statistischen Amtes beträgt die Veränderung lediglich -0,8 %. Bis auf die Kreisstadt Dachau müssen alle untersuchten Städte ihre Bevölkerungszahl leicht nach unten korrigieren. Nur in Dachau liegt die Differenz zwischen dem Zensusergebnis und der bisher geltenden Einwohnerzahl bei +1,9 %. Am höchsten lagen die Abweichungen mit -4,3 % in Starnberg und -2,9 % in Erding. Für 2012 meldeten nur die Landkreise München (+33,9 %), Erding (+86,9 %), Starnberg (+36,9 %) und Bad Tölz-Wolfratshausen (+7,6 %) gegenüber dem Vorjahr auf zumeist niedrigem Basiswert steigende Baugenehmigungszahlen. Alle anderen Landkreise im Münchner Speckgürtel sowie die Stadt München (-9,0 %) hatten 2012 gegenüber 2011 rückläufige Baugenehmigungszahlen zu verzeichnen. Eigentumswohnungen/Bestand in den Kreisstädten,Preise in /Objekt, guter Wohnwert Erding +7,0% Dachau +8,8% Ebersberg +3,5% Fürstenfeldbruck +8,2% Freising +3,4% Starnberg +2,8% München +7,9% Herbst 2012 Frühjahr 2013 Weitere ausführliche Informationen über die aktuellen Preise der Wohnimmobilien können dem Marktbericht Münchner Umland Frühjahr 2013 entnommen werden. Er kann beim IVD-Institut (Gabelsbergerstr. 36, München, Tel. 089/ , institut@ivd-sued.net) oder im Online-Shop erworben werden. Ansprechpartner: Prof. Dr. Stephan Kippes IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbh Tel. 089 / Fax 089 / Internet: info@ivd-sued.net Seite 5 von 5