HRM2- Einführungsinstruktion 3. Vorstellung Bewertungsinstrumente Finanzvermögen (FV)

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1 Amt für Gemeinden Gemeindefinanzen HRM2- Einführungsinstruktion 3 Vorstellung Bewertungsinstrumente Finanzvermögen (FV) HRM2-Einführungsinstruktion 3 1

2 Themen / Zielsetzung HBO Kapitel 14: Bilanzbewertung Schema Zuordnung Bilanzpositionen Parameter Raster / Werkzeuge Rekapitulation Checkliste HBO-Werkzeuge anwenden können HRM2-Einführungsinstruktion 3 2

3 «Manchmal gibt es im Leben und im Rechnungswesen verschiedene Wege, die man gehen kann; wichtig ist aber, dass sie konsequent und konsistent gegangen werden.» Herbert Mattle, VEB-Präsident HRM2-Einführungsinstruktion 3 3

4 Strategisch wichtige und zentrale Lage Zone öffentliche Bauten Arrondierungsmöglichkeiten Investitionsbedarf Dienstbarkeitsvertrag bis HRM2-Einführungsinstruktion 3 4

5 Zuordnung FV / VV HRM2-Einführungsinstruktion 3 5

6 Zuordnung FV / VV Öffentliches Interesse Kontogruppe 14 VV Kapitalanlage Kontogruppe 10 FV Veräusserbarkeit Marktübliche Rendite Referenzliste siehe onyx AG, Langenthal AG Energieversorgung X Parking Solothurn, Solothurn AG Betrieb Parking X (X) Radiogenossenschaft, Musterwil Genossenschaft Radiogesellschaft X Raiffeisenbank, Musterwil Genossenschaft Bank X HRM2-Einführungsinstruktion 3 6

7 Bewertungskriterien Speisekarte «Dirty Bastard» Zwiebeln und Dillsauce dominieren den ersten Gesamteindruck, nach und nach kann sich aber das schön knusprig gegrillte 180g Patty und der rezente Käse durchsetzen. Für den Crunch-Faktor sorgen zarte Gurken und Tomaten als letztes Topping. *) Alarmstufe < 7 Punkte Zubereitung Grill Preis 6.50 Aussehen 9 Geschmack 7 Saftigkeit 6 Flashback 7 Gesamtbewertung *) 7, HRM2-Einführungsinstruktion 3 7

8 Flüssige Mittel (100) Nominalwertprinzip Fremdwährungen (FRW) zum Kurs am Bilanzstichtag Forderungen (101, 1072) Pauschalbewertung (max. 5%) / Einzelbewertung (ABC-Analyse) begründen Wertberichtigung (WB) dokumentieren / Forderungsverluste Verlustschein / Wiedereinbringung 4010.xx / HRM2-Einführungsinstruktion 3 8

9 Finanzanlagen (102, 1070, 1079) Wertpapiere Kurswert resp. Nominalwert Aktien Jahresschlusskurs resp. Einstandspreis (EP) Übrige Titel Kurslisten resp. Einstandspreis (EP) Rechnungsabgrenzung (104) Nominalwert Abgrenzungstatbestand, Kapitel 12 «Abschluss» Vorräte (106) Anschaffungs- resp. Herstellkosten Niederstwertprinzip (max. Marktpreis) HRM2-Einführungsinstruktion 3 9

10 Darlehen FV / VV (102x, 10710, 144x) Einzelbewertung, Wertberichtigung jährlich (Bonität, Zins) 102x Darlehen FV Nominalwert, abz. WB bzw. Verkehrswert 1071 Verzinsliche Anlagen FV Nominalwert, abz. WB bzw. Verkehrswert 144x Darlehen VV Nominalwert, abz. WB bzw. Anschaffungswert Beteiligungen FV / VV (1070, 145x) Anschaffungswert resp. tieferer Verkehrswert 1070 Aktien & Anteilscheine FV Verkehrswert (Marktwert). Börsenwert (Jahresschlusskurs) Einstandspreis (nicht kotierte) 145x Beteiligungen VV Anschaffungswert abz. WB (Imparitätsprinzip) HRM2-Einführungsinstruktion 3 10

11 Übrige Sachanlagen FV ( ) keine öffentliche Aufgabe 1086 Mobilien FV Anschaffungs- oder Herstellkosten WB bei Abweichungen vom Verkehrswert 1087 Anlagen in Bau FV Anschaffungs- oder Herstellkosten 1088 Anzahlungen FV Nominalwertprinzip. FRW Bilanzstichtagskurs Übrige Sachanlagen FV Verkehrswert Sachanlagen VV (140x) Anschaffungswert abzüglich Abschreibungen Nutzungsdauer (ND) HRM2-Einführungsinstruktion 3 11

12 Anschaffungs- resp. Herstellkosten Verkehrswert (Handelswert) Schätzungen > Neubewertung HRM2 Wertänderungen (Umbau, Sanierung, Zone) 5-jährlich AGEM-Richtwerte (Verkäufe ) HRM2-Einführungsinstruktion 3 12

13 AGEM-Richtwerte (Fr./m2) Basisdaten Gemeinden Einwohner W K G I/J L OEBA ArbZ M Gd.Nr. BFS-Nr. Anzahl Total Median Median Median Median Median Median Median Median Aedermanns dorf Aes chi 1' Winznau 1' Wis en Witters wil 1' Wolfwil 2' Zuchwil 8' Zullwil TOTAL Einwohner / Anzahl Werte 259' Erklärungen: Obige Zonen ergeben sich aus den häufigsten der Zonen: W Wohnzone, EFH-/MFHhauszone, Spezialzonen Terrassen/Atrium insgesamt 6'228 Nennungen von Landverkäufen. K Kernzone Die Zonenbezeichnungen sind in den Gemeinden G Gewerbezone (evtl. mit Wohnnutzung) teilweise unterschiedlich. I / J Industriezone Die Medianwerte sind auf 10 Franken abgerundet. L Landhauszone OEBA Zone Öffentl.Bauten/Anlagen ArbZ Arbeitszone M Mahren HRM2-Einführungsinstruktion 3 13

14 Basiszinssatz ,0% (korr.) Entwicklung Hypothekarzins im Kanton Solothurn gemäss mietrechtlichen Referenzzinssätzen ab (vorher Baloise Bank SOBA) gültig ab gültig bis Tage Zins Summe gew. Durchschnitt % % % % % % Total 9' % AGEM-Basiszinssatz per % HRM2-Einführungsinstruktion 3 14

15 Werkzeuge HRM2-Einführungsinstruktion 3 15

16 Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke ohne Baurecht ( ) Grundstücke mit Baurecht ( ) Landwirtschaftsland ( ) Gebäude ( ) Landwert Gebäudewert Ertragswert HRM2-Einführungsinstruktion 3 16

17 Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke ohne Baurecht ( ) Grundstücke mit Baurecht ( ) Landwirtschaftsland ( ) Bewertungsblatt Gemeinde Bewertung per TT.MM.JJJJ Konto-Nr.: Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: Grundstückgrösse m2: Zone: Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Lage: HRM2-Einführungsinstruktion 3 17

18 Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke ohne Baurecht Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 97 Grundstückgrösse m2: 8'222 Zone: IA Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Industrieland Feld Lage: Feld Kaufdatum: *) Kaufpreis Fr.: 0 B Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 120 Preis aus beiliegender Lasche "Steuerwerte" (falls vorhanden, sonst manuell) ODER D Wertbeeinflussende Faktoren: UND D1 - Erschliessung: Fr./m2: 0 D2 - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 D3 - Übrige: Fr./m2: 0 A oder B oder C und D (D1,D2,D3) Massgebender Verkehrswert des Grundstückes Fr./m2: Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Bauzone) Grösse Grundstück: 8'222 m2 à Fr. 120 = Fr. 986' HRM2-Einführungsinstruktion 3 18

19 Grundstücke nicht überbaut (1080) Landwirtschaftsland Faktor 8 Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 1443 Grundstückgrösse m2: 1'362 Zone: L Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Landwirtschaftsland Feldstrasse Lage: Feld 2. Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Landwirtschaftszone) Katasterwert ): 580 Fr. Faktor: 8 = Fr. 4'600 ) Katasterwert entspricht dem einfachen Ertragswert zum Faktor gem. Steuerverwaltung Neuer Bilanzwert HRM2 Fr. 4'600 Bisheriger Bilanzwert Fr. 2'668 Bewertungsdifferenz (zugunsten/zulasten Neubewertungsreserve) Fr. 1' HRM2-Einführungsinstruktion 3 19

20 Grundstücke nicht überbaut (1080) Grundstücke mit Baurecht Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 461 Grundstückgrösse m2: 2'530 Zone: W2 Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Lage: Im Oberfeld Wohnzone 3. Grundstücke mit Baurechtsbelastung Nettoertrag Fr. 42'000 kapitalisiert zu 4.00% = Fr. 1'050'000 Datum Baurechtsvertrag: ODER Nettoertrag Fr. 42'000 Barwertfaktor: = Fr. 312'200 Landwert Fr. 885'500 Abzinsungsfaktor: = Fr. 622'500 Restlaufzeit Jahre 9 = Fr. 934'700 Ablaufdatum Baurecht: HRM2-Einführungsinstruktion 3 20

21 Gebäude ( ) Landwert Gebäudewert Ertragswert Bewertungsblatt Gemeinde Bewertung per TT.MM.JJJJ Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: Grundstückgrösse m2: 0 Zone: Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Lage: HRM2-Einführungsinstruktion 3 21

22 Gebäude ( ) Landwert 1. Gebäude mit Land Fläche 928 m2 Miete Fr a) Landwert: 928 m2 x Fr. 380 *) b) Ertragswert: Fr zu 5% ) 2. Nicht überbauter Landteil Fläche m2 Landwert: m2 x Fr. 380 *) *) Referenzpreis AGEM (Fr. 360/m2) oder Marktpreis ) Referenzzinssatz AGEM 4% + Zuschlag 1% HRM2-Einführungsinstruktion 3 22

23 Gebäude ( ) Landwert Bewertungsblatt Gemeinde Muster Bewertung per Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550' inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt C) Grundstück Kaufdatum: Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 360 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 - Übrige: gem. aktuellen Verkäufen Fr./m2: 20 C Massgebender Verkehrswert (Grundstück) Fr./m2: Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) C) Landwert: 928 m2 à Fr. 380 Fr. 352'640 = Fr. 1'008' HRM2-Einführungsinstruktion 3 23

24 Gebäude ( ) Gebäudewert Bewertungsblatt Gemeinde Muster Bewertung per Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550' inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt B) Gebäude Kaufdatum oder Erstellungsdatum: Index SGV-Gebäudeversicherungswert in % 140% SGV-Gebäudeversicherungs-Zeitwert (Indexiert) 656' '320 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 B Massgebender Verkehrswert (Gebäude) Fr.: 656' HRM2-Einführungsinstruktion 3 24

25 Gebäude ( ) Gebäudewert Versicherung Nr. Eigentümer Ortslage GB Nr. Korrespondenzperson GebaeudeBaujahr Schätz Datum abc A-Strasse abc ' ' abcd B-Strasse abcd '813' '036' abcde C-Strasse abcde '822' '320' abcdef D-Strasse abcdef ' ' abcdefg E-Strasse abcdefg ' ' abcdefgh F-Strasse abcdefgh ' ' m3 Vers.wert (140%) Zeitwert (100%) Minderwert in Prozent Zeitwert in Prozent Schaetzung Index Heute in Prozent Index 140% 100% = Zeitwert: zu 70% = (Index 100) Index-Zeitwert: zu 140% = HRM2-Einführungsinstruktion 3 25

26 Gebäude ( ) Substanzwert Bewertungsblatt Gemeinde Bewertung per Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Muster Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550' inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt B) Gebäude Kaufdatum oder Erstellungsdatum: C) Grundstück Kaufdatum: Index SGV-Gebäudeversicherungswert in % 140% SGV-Gebäudeversicherungs-Zeitwert (Indexiert) 656' '320 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 B Massgebender Verkehrswert (Gebäude) Fr.: 656'320 Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 360 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 - Übrige: gem. aktuellen Verkäufen Fr./m2: 20 C Massgebender Verkehrswert (Grundstück) Fr./m2: Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) C) Landwert: 928 m2 à Fr. 380 Fr. 352'640 = Fr. 1'008' HRM2-Einführungsinstruktion 3 26

27 Gebäude ( ) Ertragswert Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: 928 Zone: W2 Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Bauernhaus mit Land, 3'128 m2, Kaufpreis Fr. 1'550' inkl. nicht überbauter Teil Lage: Hausmatt 2. Ertragswert (Mietertrag pro Jahr) (muss immer Zahlen enthalten) Nettomietertrag Fr. 24'150 (Bruttomietzins abzüglich Nebenk osten) Wertbeeinfl. Faktoren: 0 Mietwert Fr. 24'150 kapitalisiert zu *) 5.00% = Fr. 483'000 x 3 1'449'000 = Fr. 1'449'000 *) Basiszinsatz AGEM plus Zuschlag (z.b. +1% Wohnliegenschaften) HRM2-Einführungsinstruktion 3 27

28 Gebäude ( ) Landwert Gebäudewert Ertragswert Liegenschaftswert = 3 x Ertragswert + 1 x Substanzwert (Landwert + Gebäudewert) 4 Liegenschaft GB-Nr.: 765 Grundstückgrösse m2: Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) A) Gebäude inkl. Land: = Fr. 0 B) Gebäudewert: Fr. 656'320 ODER C) Landwert: 928 m2 à Fr. 380 Fr. 352'640 = Fr. 1'008' Ertragswert (Mietertrag pro Jahr) (muss immer Zahlen enthalten) Nettomietertrag Fr. Wertbeeinfl. Faktoren: 0 Mietwert Fr. 24'150 24'150 (Bruttomietzins abzüglich Nebenk osten) kapitalisiert zu *) 5.00% = Fr. 483'000 x 3 1'449'000 = Fr. 1'449'000 *) Basiszinsatz AGEM plus Zuschlag (z.b. +1% Wohnliegenschaften) Total Substanz- und Ertragswert = Fr. 2'457'960 (geteilt durch 4) Neuer Bilanzwert HRM2 = Fr. 614' HRM2-Einführungsinstruktion 3 28

29 Rekapitulation Neubewertung FV (108) HRM2-Teilprojekt Bewertung: Neubewertung Finanzvermögen Erstellungszeitpunkt Bewertung Konto Nr. Bezeichnung Fläche m2 GB-Nr. Bestand HRM1 CHF Beschreibung Einwohnergemeinde: Telefon Wert aufgrund Neubewertung CHF Differenz CHF Abw. In % Grundstücke Landwirtschaftszone 87' ' ' % Muster info@muster.ch Neuwert CHF/m Land unüberbaut Landwirtschaftszone 2' ' % Land unüberbaut Landwirtschaftszone 2' ' % Land unüberbaut Freihaltezone 2' ' % Land unüberbaut 20' ' Landwirtschaftszone 52' ' % Land unüberbaut 7' ' Landwirtschaftszone 16' ' % Land unüberbaut 2' ' Landwirtschaftszon 6' ' % Wald 1' ' eufer- und Feldgehölz 2' % Land unüberbaut 1' ' Landwirtschaftszone 6' ' % HRM2-Einführungsinstruktion 3 29

30 Rekapitulation Neubewertung FV (108) HRM2-Teilprojekt Bewertung: Neubewertung Finanzvermögen Einwohnergemeinde: Muster Erstellungszeitpunkt Bewertung Telefon Konto Nr. Bezeichnung Fläche m2 GB-Nr. Bestand HRM1 CHF Beschreibung Wert aufgrund Neubewertung CHF Differenz Abw. In CHF % Neuwert CHF/m Grundstücke FV mit Baurechten 220' '115' ' % Land unüberbaut 1' ' Gewerbezone 339' ' % Baurechtbelastet 2' ' Gewerbezone, Fa 231' ' % Baurechtbelastet ' Gewerbezone, Je 114' ' % Baurechtbelastet 1' ' Gewerbezone, Je 207' ' % Baurechtbelastet 1' ' Gewerbezone, Ra 140' ' % Baurechtbelastet ' Gewerbezone, Ra 81' ' % HRM2-Einführungsinstruktion 3 30

31 Neubewertung FV Checkliste GB-Auszüge SGV-Schätzungen Katasterschätzungen Situationspläne inkl. Strassen-/Baulinien, Zonierung (farbig) Baurechtsverträge Miet- und Pachtverträge Gliederung Einteilung FV / VV vornehmen Kontierungen FIBU HRM2 Einzelbewertung «Bewertungsblatt» Rekapitulation Neubewertung HRM2-Einführungsinstruktion 3 31

32 HBO Kapitel 14: Bilanzbewertung Datenerhebung Zuordnung definieren Sachanlagen dokumentieren Objekte beurteilen/analysieren Berechnungen im Excel (Werkzeug) Rekapitulation erstellen Plausibilitätsprüfung (Abweichungen) Verbuchung, Revision, GV-Beschluss Checkliste benutzen HRM2-Einführungsinstruktion 3 32

33 Zielsetzung erreicht? HBO-Werkzeuge anwenden können Fragen? HRM2-Einführungsinstruktion 3 33