Der Mietvertrag im Insolvenzverfahren

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1 Dr. Claudia R. Cymutta Der Mietvertrag im Insolvenzverfahren Besondere mietrechtliche Fragestellungen in der Insolvenz TeleLex, ein Gemeinschaftsunternehmen von DATEV eg und Verlag Dr. Otto Schmidt KG

2 Dr. Claudia R. Cymutta Der Mietvertrag im Insolvenzverfahren Besondere mietrechtliche Fragestellungen in der Insolvenz

3 TeleLex GmbH Virnsberger Str Nürnberg 2016 Alle Rechte, insbesondere das Verlagsrecht, allein beim Herausgeber. Dieses Buch und alle in ihm enthaltenen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwertung ohne Einwilligung der TeleLex GmbH unzulässig. Im Übrigen gelten die Geschäftsbedingungen der TeleLex GmbH. Printed in Czech Republic TYPOS, s.r.o. (Druck) Angaben ohne Gewähr Stand: November 2016 Artikelnummer: 15640/

4 Editorial Das Insolvenzverfahren bietet Schnittstellen zu den verschiedensten Rechtsgebieten: Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Arbeitsrecht, Verwaltungsrecht, Versicherungsrecht, Erbrecht und auch Mietrecht. In den meisten Insolvenzverfahren ist der Schuldner Partei eines Mietvertrags sei es als Mieter von Geschäftsräumen, seiner Privatwohnung oder beweglicher Gegenstände wie der Telefonanlage, sei es als Vermieter von Immobilien oder Mobilien. Insolvenzverwalter, Vermieter- und Mieteranwälte sind daher gezwungen, sich mit den Mietverhältnissen des Schuldners auseinanderzusetzen. Die Insolvenzordnung sieht ganz unterschiedliche Auswirkungen der Insolvenz auf Mietverträge vor, je nachdem, ob Immobilien oder bewegliche Gegenstände gemietet wurden. Im Folgenden sollen daher zunächst die Mietverträge über Immobilien in der Mieter- und der Vermieterinsolvenz besprochen werden. Danach wird ein Überblick über die Behandlung von Mietverträgen über bewegliche Gegenstände gegeben. Zudem gibt es nicht die Insolvenz, sondern das Insolvenzverfahren im weiteren Sinne gliedert sich in mehrere Abschnitte, die unterschiedlich intensiv auf den Mietvertrag einwirken: Nach dem Insolvenzantrag wird im Eröffnungsverfahren vom Insolvenzgericht (ggf. unter Einschaltung eines vorläufigen Insolvenzverwalters) geprüft, ob ein Insolvenzgrund vorliegt und ob die Verfahrenskosten gedeckt sind. Liegen die Voraussetzungen vor, wird das Insolvenzverfahren im engeren Sinne eröffnet. Nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens schließen sich bei natürlichen Personen die Wohlverhaltensphase und die Restschuldbefreiung an, wenn sie einen Antrag auf Restschuldbefreiung gestellt haben. Wie sich diese einzelnen Verfahrensschritte auf die Mietverträge auswirken, wer wann die Miete zahlen muss oder den Mietvertrag kündigen kann, wie ein gekündigter Mietvertrag abzuwickeln ist, wird nachfolgend dargestellt. Mannheim, im November 2016 Dr. Claudia R. Cymutta 1

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6 Der Inhalt im Überblick 1 Einleitung Der Mietvertrag über Immobilien in der Insolvenz des Mieters Fortbestand des Mietverhältnisses Mietzahlung Kündigung des Mietvertrags Gegenseitige Ansprüche nach der Kündigung Vermieterpfandrecht ( 562 Abs. 1, 578, 581 Abs. 2 BGB) Mietverträge über Immobilien in der Vermieterinsolvenz Fortbestand des Mietverhältnisses Leistungspflichten des Mieters Leistungspflichten des Insolvenzverwalters Kündigungsrechte Abwicklungsansprüche, Mietkaution Mietverhältnisse über bewegliche Gegenstände Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters Rechtsfolgen bei Erfüllungswahl Rechtsfolgen bei Erfüllungsablehnung

7 5 Anhang: Musterschreiben Geltendmachung des Vermieterpfandrechts als Absonderungsrecht Mitteilung der Veräußerungsabsicht gemäß 168 Abs. 2 InsO

8 1 Einleitung In fast jedem Insolvenzverfahren befassen sich Insolvenzverwalter, Schuldner- und Gläubigervertreter mit Mietverträgen, die meist der Schuldner vor der Insolvenz geschlossen hat. Je nachdem, ob der Schuldner Mieter oder Vermieter ist und welcher Gegenstand ge- oder vermietet wurde, siet die Insolvenzordnung ganz unterschiedliche Auswirkungen einer Insolvenz auf den Mietvertrag vor. Die maßgeblichen Normen zur Behandlung von Mietverträgen finden sich im Abschnitt Erfüllung der Rechtsgeschäfte in den 103 ff. und 108 ff. InsO. Ob als Grundnorm 103 InsO oder 108 InsO einschlägig ist, richtet sich grundsätzlich nicht nach der Stellung des Insolvenzschuldners im Mietverhältnis, sondern nach dem vermieteten Gegenstand: Bei der Insolvenz eines Vermieters von Immobilien wird nach der Rechtsprechung des BGH 1 die grundsätzliche Geltung des 108 InsO jedoch durchbrochen, wenn der Mietgegenstand dem Mieter bei Insolvenzeröffnung noch nicht überlassen war. 1 BGH, , IX ZR 185/06, NZI 2007, 713 Rn. 31; BGH, , IX ZR 87/14, NZI 2015, 123 Rn

9 1 Einleitung In der InsO ist nur bruchstückhaft geregelt, wie sich die Insolvenz in den einzelnen Verfahrensabschnitten auf den Mietvertrag auswirkt. Die Darstellungen in der Literatur beschränken sich meist auf das Insolvenzeröffnungs- und das eröffnete Insolvenzverfahren. Dieses Werk beabsichtigt, einen Überblick über die Auswirkungen der Insolvenz auf die verschiedenen Mietverträge des Schuldners bis zur Restschuldbefreiung zu geben, auch wenn damit angesichts der Vielzahl möglicher Fallgestaltungen kein Anspruch der Vollständigkeit verbunden sein kann. 2 Es gibt einige wichtige Fragen, die sich für die Parteien eines Mietvertrags innerhalb und außerhalb der Insolvenz immer stellen und die durch die Insolvenz wesentlich beeinflusst werden: Besteht der Mietvertrag fort? Wer kann den Mietvertrag aus welchem Grund und mit welcher Frist kündigen? Wer bezahlt die Miete? Wer wickelt das Mietverhältnis nach dessen Ende ab? Wer haftet für etwaige Schäden? Mit den Regelungen der InsO hat der Gesetzgeber versucht, einen Ausgleich zwischen den Interessen der Vertragsparteien und der Insolvenzgläubiger zu finden. Wie sich das auf die Mietverträge praktisch auswirkt, ist noch nicht in allen Facetten geklärt und wird die Gerichte noch einige Zeit beschäftigen. Im Folgenden sollen zunächst die besonderen Regeln der 108 ff. InsO bei einer Vermietung von Immobilien in der Mieterinsolvenz und der Vermieterinsolvenz behandelt werden. Danach werden die Grundzüge der Vermietung beweglicher Gegenstände in der Insolvenz einer Vertragspartei dargestellt. 2 Die Ausführungen zur Wohlverhaltensphase und zur Restschuldbefreiung gelten selbstverständlich nur für Insolvenzverfahren von natürlichen Personen, die einen Antrag auf Restschuldbefreiung gestellt haben. 6

10 2 Der Mietvertrag über Immobilien in der Insolvenz des Mieters Hat der Schuldner einen Mietvertrag über unbewegliche Gegenstände oder Räume geschlossen, so richtet sich die Behandlung des Mietverhältnisses im Insolvenzverfahren nach den 108 ff. InsO. Allerdings gelten in der Insolvenz des Mieters von unbeweglichen Gegenständen oder Räumen nur die 108, 109, 112, 119 InsO; 110, 111 InsO sind nur in der Insolvenz des Vermieters anwendbar. 2.1 Fortbestand des Mietverhältnisses Da die Insolvenz des Mieters ein für den Vermieter sehr relevantes Ereignis ist, stellt sich für ihn sofort die Frage, ob das Mietverhältnis trotz der Insolvenz weiter besteht. a) Der Insolvenzantrag und das Eröffnungsverfahren Der Mietvertrag wird durch den Insolvenzantrag an sich und durch die Anordnung von Sicherungsmaßnahmen nicht berührt. Der Mietvertrag endet nicht, sondern wird grundsätzlich so weitergeführt, wie es zwischen Vermieter und Schuldner vereinbart wurde. Da das Eröffnungsverfahren jederzeit durch Antragsrücknahme, Erledigung in der Hauptsache wegen einer Zahlung des Schuldners an den Antragsteller oder durch Wegfall des Insolvenzgrundes beendet werden kann, wäre es weder im Interesse des Schuldners noch des Vermieters, wenn der Mietvertrag automatisch beendet würde. War der Mietvertrag jedoch schon vor dem Insolvenzantrag vom Schuldner oder Vermieter wirksam gekündigt worden, so bleibt diese Kündigung wirksam. Die beiderseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis werden zu Abwicklungsansprüchen. Sicherungsmaßnahmen Betreibt der Mieter ein Unternehmen oder handelt es sich um eine Gesellschaft, so ordnet das Gericht nach dem Insolvenzantrag regelmäßig 7

11 2 Der Mietvertrag über Immobilien in der Insolvenz des Mieters Sicherungsmaßnahmen an, um eine Auszehrung der Insolvenzmasse zu verhindern, während geprüft wird, ob ein Insolvenzgrund vorliegt und ob die Kosten für das Insolvenzverfahren gedeckt sind. Die weiteren Folgen der Insolvenz für den fortbestehenden Mietvertrag hängen daher maßgeblich davon ab, welche Sicherungsmaßnahmen im Einzelfall vom Insolvenzgericht angeordnet werden. Für die Mietvertragsparteien sind insbesondere folgende Sicherungsmaßnahmen von Interesse: Die Bestellung eines vorläufigen starken Insolvenzverwalters nach 21 Abs. 2 Nr. 2, 1. Alt., 22 Abs. 1 InsO: Der vorläufige starke Insolvenzverwalter begründet Masseverbindlichkeiten ( 55 Abs. 2 InsO). 3 Erklärungen aus dem Mietvertrag sind nach seiner Bestellung nur durch und gegenüber dem vorläufigen starken Insolvenzverwalter abzugeben. Die Bestellung eines vorläufigen schwachen Insolvenzverwalters mit Zustimmungsvorbehalt nach 21 Abs. 2 Nr. 2, 2. Alt. InsO: Mietzahlungen sind nur noch mit Zustimmung des vorläufigen schwachen Insolvenzverwalters zulässig. Erklärungen aus dem Mietvertrag sind weiter durch (ggf. mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters) und gegenüber dem Schuldner abzugeben. Untersagung oder einstweilige Einstellung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nach 21 Abs. 2 Nr. 3 InsO: Alle Arten der Herausgabevollstreckung können untersagt oder einstweilen eingestellt werden, auch die zwangsweise Räumung. Nur die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren ( 30 ff. ZVG) bleiben unberührt. Anordnung nach 21 Abs. 2 Nr. 5 InsO (Aussonderungssperre): Das Insolvenzgericht kann anordnen, dass Gegenstände, deren Aussonderung im Falle der Insolvenzeröffnung verlangt werden könnte, vom Gläubiger nicht herausverlangt werden dürfen, wenn sie für 3 S. unten 2.2 a). 8

12 2 Der Mietvertrag über Immobilien in der Insolvenz des Mieters die Fortführung des schuldnerischen Unternehmens von erheblicher Bedeutung sind. Der vorläufige Insolvenzverwalter muss eine Nutzungsausfallentschädigung erst ab einem Zeitpunkt von drei Monaten nach der Anordnung entsprechend 169 S. 2 InsO zahlen. 4 Der durch die Nutzung entstandene Wertverlust muss jedoch für die ganze Nutzungsdauer aus der Masse erstattet werden. 5 Die Nutzungsentschädigung und der Wertersatz sind Masseverbindlichkeiten ( 55 Abs. 2 InsO). 6 Beispiel 1: Lösung: Schuldner S hat von Vermieter V Gewerberäume gemietet. S ist mit drei Monatsmieten im Rückstand. V kündigt das Mietverhältnis fristlos. Die Kündigung geht S am zu. Am reicht S beim Insolvenzgericht den Insolvenzantrag ein. V fordert den vorläufigen schwachen Insolvenzverwalter mit Zustimmungsvorbehalt zur sofortigen Herausgabe der Räume auf. Zu Recht? Die Kündigung des Mietvertrags ist S zugegangen, bevor er den Insolvenzantrag eingereicht hat. Die Kündigung ist daher wirksam. V hat einen Herausgabeanspruch nach 546 BGB. V kann daher grundsätzlich die sofortige Herausgabe verlangen. Adressat ist allerdings der Schuldner; in der Praxis sollte das Herausgabeverlangen neben dem Schuldner auch dem vorläufigen schwachen Insolvenzverwalter zugeschickt werden. Wenn es sich um betriebsnotwendige Räume handelt, kann das Insolvenzgericht ggf. auf Anregung des vorläufigen Insolvenzverwalters gemäß 21 Abs. 2 Nr. 5 InsO anordnen, dass die Räume nicht an V herauszugeben sind. In der Anordnung ist die Mietsache genau zu bezeichnen, sonst ist die Anordnung unwirksam. Dauert die Aussonderungssperre länger als drei Monate, kann V eine Nutzungsentschädigung gemäß 169 S. 2 und 3 InsO verlangen. Zusätzlich kann ein Wertverlust geltend gemacht werden, wenn er entsteht. Variante 1: V hat bereits früher gekündigt. Am erwirkt er einen Räumungstitel. 4 BGH, , IX ZR 7/09, NZI 2010, 95 Rn. 28; BGH, , IX ZR 78/11, NZI 2012, 369 Rn BGH, , IX ZR 52/15, BeckRS 2016, Rn. 7; BGH, , IX ZR 78/11, NZI 2012, 369 Rn BGH, , IX ZR 7/09, NZI 2010, 95 Rn. 40; BGH, , IX ZR 78/11, NZI 2012, 369 Rn