Coburg. Hotelprojekt. Anger / Rosengarten. Machbarkeitsuntersuchung. Präsentation der Ergebnisse Schollen Hotelentwicklung GmbH

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1 Coburg Hotelprojekt Machbarkeitsuntersuchung Präsentation der Ergebnisse Schollen Hotelentwicklung GmbH

2 Fragenstellung der Untersuchung Wie ist die gegenwärtige und die zukünftige Marktsituation für ein Hotel am Standort Coburg einzuschätzen? Lässt sich generell ein entsprechender Bedarf ableiten? Welches Konzept ist für den Standort Coburg sinnvoll? Ist das geplante Konzept mit einer Tagungs- und Kongresshalle für das Hotel sinnvoll? Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Standort- und Marktanalyse für die Wirtschaftlichkeit des Hotels? Ist das angestrebte Hotelprojekt am Standort in Hinblick auf den geplanten Zimmerumfang, Standard und sonstige Kapazitäten wirtschaftlich machbar und sinnvoll? 2 Welche Synergien ergeben sich für das Hotel mit vorhandenen und potentiellen direkt in Verbindung stehenden Tagungs- und Kongressflächen und umgekehrt.

3 SWOT Analyse Stadt Coburg Strengths (Stärken) Weaknesses (Schwächen) - historisches Stadtbild - Randlage im nationalen Kontext - viele Kulturdenkmäler - schlechte Erreichbarkeit - hohe W irtschaftskraft durch an- - kein Großflughafen in der Nähe sässige Unternehmen - schwache Außenwirkung - hoher Freizeitwert - schwaches Image - zentrale Lage des Kongresshauses - wenig funktionales Kongresshaus 3 Opportunities (Chancen) Threats (Risiken) - Vermarktung als Tourismus- - starke Konzentration auf die destination (Stadtmarketing) Unternehmen HUK und Brose - Behebung der Defizite im Tagungs- - schwierige Vermarktung in allen bereich und anschließende Ver- Bereichen marktung als Tagungsstandort - demografische Entwicklung - Coburg als "Nischenprodukt" - regionaler W ettbewerb auf dem - Autobahnanschluss, ICE - Halt Tagungs- und Kongresssektor

4 Mikrostandort Kongresshaus Rosengarten 2. Sporthalle Anger 3. Parkplatz / Festplatz Rosengarten 4. Sportanlage 4 5. potentielle Hotelstandort (Präferenz) 6. geplanter Hotelstandort NIK 4

5 Bewertung des Mikrostandortes Sichtbarkeit Kriterium Bewertung des Standortes gut 5 innerstädtische Erreichbarkeit mit Pkw Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln Bekanntheitsgrad Image Direktes Umfeld Touristische Attraktivität Unternehmen und Gewerbe im Umfeld Shoppingangebot im Umfeld (1 km) Gastronomisches Angebot im Umfeld (1 km) Entertainmentangebot im Umfeld (1 km) sehr gut gut sehr gut gut gut gut gut gut gut befriedigend

6 Bewertung des Mikrostandortes Gästesegment Geschäftsreisende Tagungen, Konferenzen, Seminare Incentive Veranstaltungen Individualreisende Kurzurlauber (Städtetourismus) Gruppen Eignung des Standortes sehr gut sehr gut sehr gut sehr gut gut sehr gut 6

7 Übernachtungsnachfrage in Coburg , , ,8 Ankünfte/Übernachtungen ,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 Aufenthaltsdauer , , Ankünfte Übernachtungen Aufenthalt 0,0

8 Beherbergungsmarkt Coburg Kurzüberblick Anteil ausländischer Gäste ca. 16 %. Stagnation auf der Angebotsseite. Leichte Ausschläge auf der Nachfrageseite ohne klare Tendenz. In den letzten Jahren um die 33% Bettenauslastung aller Betriebe und um die 35 % Bettenauslastung in Hotels eher mäßig. Kommt das geplante Hotel (mit ca Übernachtungen pro Jahr), bei Fortschreibung der gegenwärtigen Entwicklung in den Markt, sinkt die Bettenauslastung auf ca. 27 % (alle Betriebe) bzw. ca. 24 % in Hotels. 8 Anstieg der Übernachtungszahlen (alle Betriebe) um fast 25 % notwendig, um Markteintritt zu kompensieren.

9 Event- und Congress- Centrum Bamberg Eröffnung im Juni 2004 Architektur und Funktionalität sehr gelungen Rooms Revpar ca. 29 Euro (2. volles Betriebsjahr) 9

10 Mercure Hotel und Konferenzzentrum Maininsel Schweinfurt 10 Eröffnung im Juni 2002 Konferenzgebäude und Hotel als zwei getrennte Baukörper, die durch eine Ausstellungshalle / Foyer verbunden werden. Mercure ist Betreiber des Gesamtkomplexes Rooms Revpar ca. 39 Euro (4. volles Betriebsjahr)

11 Entwicklung in Bamberg und Schweinfurt Übernachtungen Eröffnung Mercure und Konferenzzentrum Eröffnung Welcome Kongresshotel Coburg Bamberg Schweinfurt

12 Entwicklung in Bamberg und Schweinfurt 12 Jahr Destination Coburg Bamberg Schweinfurt Betten Hotels / / 249 / ,8% ,8% ,2% ,2% ,2% ,7% ,0% ,2% 718-2,7% ,6% ,6% 718 0,0% ,9% ,0% 723 0,7% ,9% ,2% 718-0,7% Übernachtungen Hotels ,9% ,5% ,1% ,1% ,5% ,5% ,4% ,0% ,6% ,0% ,7% ,7% ,8% ,4% ,0% ,2% ,9% ,9%

13 Positionierung des geplanten Hotels 3 Sterne Superior Tagungs- und Businesshotel Ca. 120 klimatisierte Zimmer mit einer Größe von 24 m² für ein Standardzimmer Restaurant und Bar auch für externe Besucher Wellnessbereich (Fitness, Sauna, Whirlpool ) Certified Congress Hotel mit eigenem professionellem Tagungsbereich und professioneller Tagungsbetreuung 13 Nachfragesegment * 4. Betriebsjahr laut Prognoserechnung in % Anteil am Gästemix in Übernachtungen* Geschäftsreisende (local Corporate) 30 ca Geschäftsreisende (Corporate) 15 ca Ausstellungsbesucher und Eventbesucher 5 ca Tagungs- und Kongressteilnehmer 40 ca Leisure 10 ca Gesamt 100 ca Schollen Hotelentwicklung GmbH

14 Ergebnisse der Prognoserechnung Kennzahlen Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Belegung in % ARR in Revpar in ,12 23,0 27,0 30,7 33,6 34,3 Umsatz in GOP in GOP in % NOP* in ,79 27,45 31,11 33,95 34, NOP* in % 16,79 20,45 23,11 25,95 26,55 * vor Finanzierungskosten und Betreibergewinn

15 Fact Sheet "Anger / Rosengarten" - ohne externe Kongressflächen - Allgemeine Angaben Standard Betreiber Zielgruppe 3 - Sterne - Superior markengebundener Kongressspezialist Business, Tagung, Kongress Zimmerzahl 120 BGF gesamt m² BGF / Zimmer 45 m² Zimmergröße ca. 24 m² Tagungskapazität ca. 300 m² 15 größter zusammenhängender Raum ca. 240 m² Stellplätze pro Zimmer (Hotelanteil) ca. 0,5

16 Geschätzte Investitionskosten (ohne Tiefgarage und Grundstück) Pro Zimmer Gesamt Grundstück / Tiefgarage / / FF&E Fees Baukosten Gesamtinvestitionskosten pro m² BGF geschätztes Ergebnis (4. Betriebsjahr) Auslastung (Prognose) 60% ARR (Prognose) 56 Gesamtumsatz Gesamtumsatz pro Zimmer und Jahr NOP Gesamtinvestition vorläufiges Ergebnis 2 8,37 % 1 Baukosten inkl. aller Nebenkosten und Außenanlagen 2 Ergebnis ohne Grundstück, Tiefgarage, Kongressflächen; vor Betreibergewinn und Finanzierungskosten

17 Fazit Neues Hotel nur im Rahmen eines Gesamtkonzeptes Tagung- und Kongress sinnvoll, da die gegenwärtigen Marktbedingungen ein Hotelprojekt in dieser Dimension nicht rechtfertigen. Der Tagungs- und Kongressbereich ist zusammen mit den geschäftlich motivierten Übernachtungen die tragende Säule des Hotels. Eine unvorteilhafte Nachfrageentwicklung dieser Gästegruppen könnte der geplante Hotelbetrieb aller Voraussicht nach nicht kompensieren. Eine professionelle Vermarktung des Kongressstandortes Coburg und eine hohe Funktionalität des Gesamtkonzeptes inkl. Hotel für den Standort "Anger / Rosengarten" sind zwingend notwendig. Abhängigkeiten und Synergien zwischen bestehendem Kongresshaus Rosengarten und neuem Hotel sind vorhanden. Das Kongresshaus profitiert vom erweitertem Bettenangebot in unmittelbarer Nähe und den zusätzlichen Flächen. Das Hotel profitiert von den neuen Möglichkeiten des Kongresshauses, sich verstärkt um Business - Veranstaltungen zu bemühen. 17 Mit einer Multifunktionshalle sind erfahrungsgemäß kaum hotelspezifische Synergieeffekte zu erwarten.

18 Fazit Für die ersten Betriebsjahre müssen Abschläge beim Ergebnis bzw. Anlaufverluste in Kauf genommen werden, da sowohl das Hotel selbst als auch der Kongressstandort Coburg voraussichtlich eine gewisse Zeit brauchen werden, um ihre nachhaltige Marktposition in diesem Segment zu erreichen. Das vorläufige Ergebnis der Investitionsbetrachtung erfüllt vielleicht nicht die Investorenerwartungen. Das geplantes Hotelprojekt ist richtig und wichtig für Coburg. Nur so können die Chancen im Bereich Tagung- und Kongress genutzt werden. 18