Neubau Hotel Bruderhausgelände Reutlingen. Ergebnis modulare Investitionskostenschätzung

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Monica Kranz
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1 Neubau Hotel Bruderhausgelände Reutlingen Ergebnis modulare Investitionskostenschätzung

2 Agenda 1 2 Kostenanalyse Betreibermodell 2

3 Agenda 1 2 Kostenanalyse Betreibermodell 3

4 Ausgangssituation Aufgabenstellung Drees & Sommer Drees & Sommer führt eine eigenständige modulare Kostenermittlung, samt Kennwertbildung durch. Neubau Hotel Dabei erfolgt eine kostentechnische Bewertung der Bauleistungen für Baukonstruktion und Haustechnik nach der Drees & Sommer-Elementmethode für die Kostengruppen 200 bis 500 und 700 nach DIN 276. Die Investitionskostenanalyse wird modular aufgebaut. Luftbild: Aktuelle Situation 4

5 Ausgangssituation Genehmigte Bauvoranfrage - Planung Max Dudler, Stand

6 Kostenanalyse Modulare Investitionskostenschätzung KGR und 700 Gesamtkosten nach Kostengruppen Variante "optimierte Bauvoranfrage" (ca. 35 Stellplätze) Variante "gemäß Bauvoranfrage" (75 Stellplätze) netto netto KGR 100 Grundstück 0 0 KGR 200 Herrichten und Erschließen KGR 300 Bauwerk-Baukonstruktionen KGR 400 Bauwerk-Technische Anlagen KGR netto KGR 500 Außenanlagen KGR 600 Ausstattung und Kunstwerke kein Ansatz kein Ansatz KGR 700 Baunebenkosten KGR netto Unvorhergesehenes (UV = 5%) Baupreissteigerung (BPS = 2*2,5 %) Gesamtkosten inkl. UV und BPS [ netto], Putz Fassadenvarianten Gesamtkosten inkl. UV und BPS [ netto], Klinker Gesamtkosten inkl. UV und BPS [ netto], Werkstei Gesamtkosten inkl. UV und BPS [ netto], Naturstei Bei Entfall der Tiefgarage ergeben sich Gesamtkosten je nach Fassadenvariante im Bereich von 17,2 Mio. - 17,8 Mio. netto. Die für das Hotel notwendigen TGA und Lagerbereiche des UGs werden dabei nach oben verlagert. Für die Ausstattung/Möblierung (KGR 600) muss bei einem 3 bis 4*-Hotel von einem Wert in Höhe von T netto pro Zimmer je nach Standard/Betreiber ausgegangen werden (2,1-4,2 Mio. netto). 6

7 Kostenanalyse Modulare Investitionskostenschätzung, Bausteine (ohne UVG sowie Preissteigerung) Kosten Verbindungsbau inkl. Baunebenkosten ca T netto 7 Kosten unterirdische Fußgängerverbindung (Tunnel) inkl. Baunebenkosten ca. 150 T netto Kosten Steg zur Stadthalle inkl. Baunebenkosten ca T netto Kosten Rampe inkl. Baunebenkosten ca. 200 T netto Kosten Tiefgarage (genehmigte Bauvoranfrage) mit 75 Stellpl. inkl. Baunebenkosten ca T netto Kosten Tiefgarage (optimierte Bauvoranfrage) mit ca. 35 Stellpl. inkl. Baunebenkosten ca T netto Rampe TG mit 75 Stellplätzen Technik Technik TG mit ca. 35 Stellplätze Umverlagerung Lager + Technik Steg Verbindungsbau Technik Technik

8 Kostenanalyse Kennwertbildung / Benchmarks Variante "optimierte Bauvoranfrage" (ca. 35 Stellplätze) Putzfassade Variante "gemäß Bauvoranfrage" (75 Stellplätze) Putzfassade KGR ( netto) BGF (m²) Anzahl Zimmer (1- und 2-Bett Zimmer) KGR / Zimmer ( netto) KGR / m² BGF ( netto) Benchmarking Drees & Sommer von abgeschlossenen Hotelprojekten 2* Hotel 3* Hotel 4* Hotel 2* Hotel 3* Hotel 4* Hotel KGR / Zimmer ( netto) KGR / m²bgf ( netto) Die Kennwerte liegen am oberen Rand eines 3*-Hotels 8

9 Agenda 1 2 Kostenanalyse Betreibermodell 9

10 Investoren- & Betreibermodel Hotelentwicklung Investor Entwicklung & Bau der Hotelimmobilie und evtl. Verkauf bei Bau, nach Fertigstellung oder im Betrieb (oder Verbleib im Bestand). (z.b. ArtInvest, DEKA, oft auch lokale Investoren) oder Entwickler Entwicklung der Hotelimmobilie mit unmittelbarer Verkaufsabsicht noch während des Baus (z.b. durch Forward-Deal). (z.b. Hotelentwickler wie GBI, Patrizia, Hochtief) Investor Kauf die Hotelimmobilie während der Entwicklung, i.d.r. Übernahme bei Fertigstellung. (z.b. Union Invest, Invesco, Commerz Real) HOTEL Pächter Agiert als Betreiber der Hotelimmobilie und führt das Hotel durch einen Franchise- oder Managementvertrag mit einem Hotelkonzern, inkl. der Nutzung der Hotel - Marke und unter Anerkennung der Standards des Hotelkonzerns. Einige Hotelkonzerne treten selber als Pächter auf und führen diese Hotels unter der eigenen Marke. (z.b. Primestar, Lapithus, Bierwirth & Kluth) Management Vertrag Ein Hotelmanager (-Konzern) übernimmt Leitung. Manager gibt Standards vor. (z.b. Hilton, IHG, Accor) oder Franchise Vertrag Pächter behält operative & wirtschaftliche Leitung. Franchisegeber gibt Standards vor. (z.b. Hilton, IHG, Accor) oder Pächter Einige Hotelgruppen treten als Pächter auf und führen diese unter der eigenen Marke. (z.b. MotelOne, NH-Hotel, Dorint) 10

11 Investoren- & Betreibermodel Hotelentwicklung Die vorangestellte Übersicht eines branchenüblichen Investoren- / Bertreiber Modells veranschaulicht die Komplexität von Hotelimmobilien. So gilt es, wenn möglich bereits in der Initiierungs- und Entwicklungsphase, die Vorgaben (Standards) eines späteren Nutzers (Pächter unter den Vorgaben des Franchise- / Management Hotelkonzerns als Vertragspartner) zu kennen und diese in die Planungen einfließen zu lassen. Es gilt den nutzerspezifischen Bedarf vor der Plan- Fertigstellung zu definieren, da Änderungen sich sowohl auf die Baukosten als auch auf den Realisierungszeitraum auswirken können. 3 Sterne Hotel 4 Sterne Hotel Pachtkonditionen: Pachtzins: EUR pro Zimmer / Monat Pachtdauer: Min. 15 Jahre (plus 1 x 5 Jahr) Pacht: EUR (min.) (über 15 Jahre) Pachtkonditionen: Pachtzins: EUR pro Zimmer / Monat Pachtdauer: Min. 15 Jahre (plus 1 x 5 Jahr) Pacht: EUR (min.) (über 15 Jahre) o.g. Zahlen basieren auf branchenspezifischen Kennwerten, Stand

12 Ihr innovativer Partner für BERATEN PLANEN BAUEN BETREIBEN 12

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