Standortentwicklung Konrad-Adenauer-Platz Montabaur. Wirtschaftliche Machbarkeitsprüfung

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Hella Kaufman
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1 Standortentwicklung Konrad-Adenauer-Platz Montabaur Wirtschaftliche Machbarkeitsprüfung , Martin Altmann, Pascal Guhl

Grundlagen und Ziele Grundmodell / Beteiligte Gesamtmaßnahme Standortentwicklung Konrad Adenauer Platz Leitbild Partnerschaft Kreissparkasse Verbandsgemeinde LCE GmbH Hisgen Nutzer

2 Grundlagen und Ziele Grundmodell / Beteiligte Gesamtmaßnahme Standortentwicklung Konrad Adenauer Platz Leitbild Partnerschaft Kreissparkasse Verbandsgemeinde LCE GmbH Hisgen Nutzer Nutzer Entwickler / Vermieter Teileigentum Ditt Dritte Szenarien S6 S8 S9 Stadt Montabaur Platz und TG Planungshoheit Betroffen ohne Berücksichtigung Haus Hager und Rathaus Altbau 4

Grundlagen und Ziele Möglichst Erhaltung Standort Konrad-Adenauer-Platz Optimierung Flächenwirtschaftlichkeit Verbesserung Orientierung / Service Energetische Optimierung Freimachung angemietete

3 Grundlagen und Ziele Möglichst Erhaltung Standort Konrad-Adenauer-Platz Optimierung Flächenwirtschaftlichkeit Verbesserung Orientierung / Service Energetische Optimierung Freimachung angemietete Flächen Geringe Beeinträchtigung des Betriebs Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt Erreichung städtebaulicher Aufwertung Berücksichtigung Anforderungen Tiefgarage / ggf. Anpassungen Wahrnehmung der Planungshoheit Minimierung der Einschränkungen in der Innenstadt 5

4 Grundlagen und Ziele Beibehaltung des Standortes Montabaur Reduktion des Raumprogramms Anmietung Neubau Geringe Beeinträchtigung des Betriebs Reduktion / Optimierung Kosten p.a. LCE GmbH Minimierung Instandsetzungsaufwand Optimierung Mieterträge Erweiterung / Optimierung Nutzungsmix Rentable Projektentwicklung / Investition Nachhaltiges Investment Dritt-Eigentümer (Teileigentum in RaN) Integration in Gesamtmaßnahme Angebot Neu für Alt Bewertung und ggf. Ankauf durch VG Regelungen Interimsnutzungen Ggf. Entschädigungen 6

5 Grundlagen Szenarien Szenario 9 Szenario 6 Szenario 8 7

6 8

7 9

Szenarien und Flächenbilanzen Szenarien Szenario 6 10.540 m² Szenario 8 11.219 m² Szenario 9 10.213 m² 12.000 Gebäudeflächen m² BGF je Szenario 10.

8 Szenarien und Flächenbilanzen Szenarien Szenario m² Szenario m² Szenario m² Gebäudeflächen m² BGF je Szenario ohne Haus Hager und Rathaus Neubau - Szenario 8 mit Bestand RaN erhöhte BGF-Flächen gegenüber Neubauvariante 0 S6 S8 S9 11

540 m² Berücksichtigte Gebäude je Szenario

9 Szenarien und Flächenbilanzen Szenario 6 BGF m² Berücksichtigte Gebäude je Szenario N1 Neubau Rathaus VG N2 Neubau KSK His Sanierung Bestand N3 Neubau / Ergänzung 13

Szenarien und Flächenbilanzen Szenario 8 BGF 11.

10 Szenarien und Flächenbilanzen Szenario 8 BGF m² Berücksichtigte Gebäude je Szenario RaN Sanierung VG N1 Neubau KSK N2 Ergänzung VG und EZH His Sanierung Bestand 14

Szenarien und Flächenbilanzen Szenario 9 BGF 10.

11 Szenarien und Flächenbilanzen Szenario 9 BGF m² Berücksichtigte Gebäude je Szenario N1 Neubau VG und Einzelhandel N2a Neubau VG und Einzelhandel N2b Neubau KSK N3 Neubau Ergänzung 15

12 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen Vergleich Entwicklungskosten gesamt Szenario 6 und 9 annähernd gleiche Entwicklungskosten Szenario 8 mit höherer m² BGF Annahme gestufte Entwicklung und Vermietung Entwicklungskosten im Vergleich nach Szenarien S6 S8 S9 Grundstück + Freimachung Planung + Management Baukosten Sonstige Kosten Vermarktung Finanzierung (exkl. Grundstück) Sonstiges Entwicklungskosten S6 S8 S9 Grundstück + Freimachung Planung + Management Baukosten netto Sonstige Baukosten inkl. Anteil Umsatzsteuer Vermarktung Finanzierung (exkl. Grundstück) Sonstiges

13 Zusammenfassende Wertung Eckpunkte der Realisierung sind unabhängig von Szenario. Flächenumfang, Renditeanforderungen und Kostenrahmen der Szenarien sind nicht deutlich unterschiedlich. Qualitative Gesamteinschätzung und Abwicklung entscheidend für Gesamtwertung. Szenario 8 geeignet für Eigenentwicklungen der Partner. Rathaus Neubau weist im Sanierungsfall nur geringe organisatorische Optimierungspotentiale auf. Für Bauteil N2 müsste ggf. separates Investorenprojekt entwickelt werden. Szenario 6 besitzt Flexibilität bzgl. Investorenlösungen und Eigenentwicklung mit Blick auf Kooperation KSK und VG. Szenario 9 als Gesamtentwicklung für Investoren aufgrund Größe und Nutzungsmix geeignet. Kooperation KSK und VG sollte weiterverfolgt werden. Haus Hisgen in Szenarien 6 und 8 als eigenständige Projektentwicklung marktgerecht umsetzbar. Umsetzung Bauteil N3 in Szenario 6 und 9 zu prüfen. Grüne Wiese keine sinnvolle und tragfähige Variante Variante Rathaus mit höherem Gesamtinvest. Zustand und Struktur des Rathaus Neubau am Konrad-Adenauer-Platz besitzt geringe Nachnutzungsoptionen, was den Immobilienwert belastet. 46

14 Bewertungen Allgemein S6 S8 S9 Leitbild / Städtebau Aufwertung KAP Stärkung Einzelhandel Durchführungsmodell Kooperationsmodel Investorenmodell Eigenentwicklung Abwicklung Stufenentwicklung / Einschränkungen Nutzung KAP Bedingungen Trägerschaft Bauteile N2 / N3 Zwischenlösungen / Interimskosten Wirtschaftlichkeit Gesamtprojekt Bindungen / Einschränkungen Risiken Kapitalrentabilität PE / Projektentwicklungsgewinn IRR (Rendite 4-6%) Randbedingungen TG / Treppe Teileigentum Nutzer EG RaN Ankauf Teileigentum Entschädigungen Erweiterte Maßnahmen Brandschutz TG Entwicklungsrisiko Einzelhandel Kostentragung übergeordnete Maßnahmen 47

15 Empfehlungen zur weiteren Entwicklung Verfügbarkeit / Eigentum der bisherigen Teileigentumsflächen im Rathaus Neubau ist Grundbedingung unabhängig von Trägermodell Kostenrisiko für Ankauf und Entschädigung von Flächen Übergeordnete Maßnahmen (Anpassungen TG, Platz, Treppe, öff. Räume) Prüfung Kostenbeteiligung Stadt Verbindliche Rahmenvereinbarung zwischen LCE GmbH und Partner erforderlich. Darin sind Vorgehensweise zur Übernahme des Gesamtprojektes durch LCE bzw. Dritte zu regeln. Kooperation und Synergien zwischen Verwaltung und KSK ist anzustreben Fokus Konrad- Adenauer-Platz. Profitables Investorenprojekt erfordert marktgerechte Renditen Optimierungsansätze Planung / Potential S6 + S9 Bauteil N3 zu prüfen Zielgruppe lokale und regionale Partner Klärung rechtliche Risiken bzgl. Bestandsnutzer/Dritte Vertiefung und Klärung Kooperationsmodelle Szenarien 6 und 9 Ansprache und vertragliche Regelung Teileigentum VG Vertiefung Neubau Rathaus und KSK Festlegung Standort Konrad- Adenauer-Platz Markterkundung Investorenmodell Vereinbarung mit LCE / Dritten Klärung Co-Finanzierung TG und Treppe Szenario 8 als Rückfallszenario 48

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