6. DDIV Wintertagung Verwaltervertrag

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1 6. DDIV Wintertagung Prof. Dr. Florian Jacoby Gaschurn/Montafon, 2. Februar 2017

2 Beispiel BGH : Eckdaten Die Amtszeit des Verwalters endet am In der Versammlung vom wird zum Tagesordnungspunkt 14A beschlossen, den Verwalter für die Zeit bis zum erneut zu bestellen. Zum Tagesordnungspunkt 15 wird ferner folgender Beschluss gefasst: Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den zu verhandeln. Ein wird auf der Basis des von Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar Gegen den zu TOP 14A gefassten Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K mit der Anfechtungsklage. Folie 2

3 Trennung von Amt und Anstellung Verwalter Bestellung in ein privates Amt (durch Beschluss der Wohnungseigentümer) Anstellung (= ; Vertragspartner des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ) Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümer Folie 3

4 BGH v V ZR 114/14 Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden s (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Folie 4

5 Agenda Teil 1: Vertragsgestaltung, Grundvergütung und besondere Leistungen I. Vertragsgestaltung, was gehört in den Vertrag? II. Vertragslaufzeit III. Vergütung Teil 2: Der rechtssichere Vertragsschluss I. Vorbereitung und Abschluss des Vertrags II. Nachträge III. Begleitbeschlüsse. Folie 5

6 Regelungsanliegen des Verwalters Verwalter mag an Regelung folgender Aspekte liegen: Verwaltervergütung Vertretungs- und Entscheidungsmacht Ausgestaltung der Verwaltung (z.b. Abrechnung, Eigentümerversammlung) Kooperation der Eigentümer Welche Aspekte lassen sich wie regeln? Folie 6

7 Rechtsverhältnisse in WE- Gemeinschaften Verwalter 27 Abs. 1 u 3 WEG Gemeinschaft Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer 27 Abs. 1 u 2 WEG Einzelne Eigentümer E 1 E 2 E 3 E 4 E 5 Beschlüsse und Vereinbarungen der Eigentümer Verhältnis der Eigentümer untereinander Folie 7

8 Unwirksamkeit des s Grenzen der Gestaltung durch - Vorrang der Gemeinschaftsordnung (Gesetz, Teilungserklärung Beschlüsse) [Beschlusskompetenz], - Vertrag betrifft nur Rechtsverhältnis der Vertragsparteien rechtsfähige Gemeinschaft und Verwalter; kein Vertrag zulasten der Eigentümer, - AGB-Kontrolle ( 305 ff. BGB), keine Bestandskraft. Gefahren der Verwendung unwirksamer Klauseln - Anfechtung von Bestellung und Beschluss über Vertrag, - Schadensersatz des Verwalters wegen Verwendung unwirksamen Vertrags, - Inanspruchnahme durch Verbraucherverbände nach UKlaG. Folie 8

9 Beispiele 1. Nach haben die Eigentümer dem Verwalter einen Mieterwechsel unverzüglich anzuzeigen. - Unwirksam: Verpflichtung eines einzelnen Eigentümers unzulässig. 2. Nach erhält der Verwalter für die Abhaltung jeder weiteren Eigentümerversammlung eine Sondervergütung. - Unwirksam: unangemessene Benachteiligung, 307 I BGB, weil kein Ausschluss für weitere Versammlungen wegen Verwalterverschulden. 3. Nach kann der Verwalter Maßnahmen, die keinen Aufschub bis zur nächsten Eigentümerversammlung dulden, im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft beauftragen. - Unwirksam: jedenfalls unangemessene Benachteiligung, 307 I 1 BGB, weil Eingriff in die Entscheidungshoheit der Eigentümer; darüber hinaus Transparenz fraglich, 307 I 2 BGB. Folie 9

10 Empfehlungen 1. Wichtigste Funktion des s ist es, die Verwaltervergütung festzulegen. 2. Hingegen ist davor zu warnen, Regelungsgegenstände wie Vertretungsmacht, Entscheidungsmacht, und sonstige Fragen der Verwaltung im zu regeln. Weil solche Regelungen das primäre Entscheidungsrecht der Eigentümer (Vorrang der Gemeinschaftsordnung) missachten, droht entsprechenden Bestimmungen die Unwirksamkeit. 3. Solche Gegenstände können durch Beschluss einer transparenten Regelung zugeführt werden. 4. Pflichten einzelner Eigentümer können nicht im, grundsätzlich auch nicht durch Beschluss (Ausnahme: Kostenverteilung) begründet werden. Folie 10

11 Einwand!? Teilweise noch geäußerter Einwand lautet: Über den wird doch in der Eigentümerversammlung beschlossen. Daher beinhaltet dieser Beschluss alle Beschlüsse im Rechtsverhältnisse der Eigentümer untereinander. Jedoch spricht maßgeblich dagegen: - Beschlussgegenstand (Ladung, Verkündung, Niederschrift, Beschluss-Sammlung) ist das Ja/Nein zum. - Die einzelnen Bestimmungen des s werden nicht beschlossen, sondern Gegenstand des s mit der anerkannten Folge AGB-Kontrolle, keine Bestandskraft etc. Folie 11

12 II. Laufzeit ein Vorschlag (1) Die Laufzeit des s entspricht der Dauer des Zeitraums, für den der Verwalter mit Beschluss vom [Datum] zum Wohnungseigentumsverwalter bestellt worden ist. (2) Der Vertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf des Bestellungszeitraums. Im Falle einer vorzeitigen Abberufung endet der Vertrag allerdings nur, wenn gleichzeitig der Vertrag wegen eines wichtigen Grunds außerordentlich gekündigt wird. (3) Im Falle der Wiederbestellung verlängert sich der Vertrag entsprechend um den Zeitraum, für den die Wiederbestellung erfolgt. Folie 12

13 BGH zur Laufzeit in AGB 309 BGB: Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam 9. bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, a) eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags BGH v V ZB 39/01 (zur Vorgängerregelung des AGBG): Aus 26 Abs. 1 S. 2 WEG folgt auch eine Begrenzung der Laufzeit des von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden s auf höchstens fünf Jahre. Ist die Laufzeit des s in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar 307 BGB, wegen der vorrangigen Sonderregelung in 26 Abs. 1 S. 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des 309 Nr. 9 lit. a BGB Anwendung. Danach kann grundsätzlich auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verwalterverträge eine Laufzeit von mehr als zwei Jahren (bis zur Höchstgrenze von fünf Jahren) wirksam vereinbart werden. Folie 13

14 III. Verwaltervergütung 1. Struktur der Vergütungsregelung 2. Sondervergütungstatbestände 3. Vergütungserhöhungsklauseln (Preisklauselgesetz) 4. Endpreise, 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung Folie 14

15 1. Vergütungsstruktur Im Vergleich Modelle des Bauvertrags: - Pauschalpreis - Einheitspreis - Stundenlohn Problem: Wie gliedere ich auf, was Grundvergütung abdeckt und wofür eine Sondervergütung/-aufwendungsersatz verdient ist. Gefahr: Mund zu voll nehmen Alle gesetzlichen Pflichten für Grundvergütung [selbst bei Vorbehalt von Sondervergütungen gefährlich] Folie 15

16 Beispiel zu den Risiken Verwalter hatte Vergütung vom Konto der Gemeinschaft entnommen, wie es der für die dem Verwalter zustehende Vergütung vorsah. Später begehrt die rechtsfähige Gemeinschaft Rückzahlung, soweit der Verwalter für folgende Positionen Vergütung entnommen hatte: - Porto und Umschläge (Ladung sowie Protokollübermittlung Eigentümerversammlung), - Durchführung Wiederholungsversammlung, außerordentliche Versammlung, - Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen. Folie 16

17 LG Dresden v S 400/15 (1) Ladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung und Versenden des Protokolls gehören zu den üblichen Aufgaben des Verwalters. Solche seien nur zu vergüten, wenn es im ausdrücklich vereinbart sei. Grundsätzlich seien vom Grundhonorar auch Portokosten umfasst. Da der keine ausdrückliche Regelung enthalte, seien diese Kosten nicht zu ersetzen, soweit es sich um die Auslagen für die ordentliche Eigentümerversammlung handele. Der Verwalter musste den entnommenen Aufwendungsersatz zurückzahlen. Folie 17

18 LG Dresden v S 400/15 (2) Das Abhalten einer zweiten Eigentümerversammlung gehöre nicht zu den üblichen Aufgaben des Verwalters. Dafür könne eine Vergütung vereinbart werden. Die entsprechende Klausel im unterscheide aber nicht zwischen außerordentlichen Eigentümerversammlungen, die der Verwalter verursacht, und solchen, die aus anderen Gründen notwendig werden. Daher sei der als Allgemeine Geschäftsbedingung nach 307 BGB unwirksam (vgl. OLG München ZWE 2009, 27; OLG Düsseldorf ZWE 2006, 396). Der Verwalter muss Sondervergütungen zurückzahlen. Folie 18

19 LG Dresden v S 400/15 (3) Mehraufwendungen für alle Maßnahmen im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung, die für das Anwendungsschreiben des BMF vom (sog. haushaltsnahe Dienstleistungen) erforderlich sind: - Laut Kammergericht (Berlin) sei von einem angemessenen Honorar von 8,50 /Einheit netto, also 10,11 brutto, auszugehen [Pauschale pro Einheit muss vereinbart sein], - Das vereinbarte Stundenhonorar (49,00 /Stunde netto) verlange Darlegung des Mehraufwands. Verwalter hatte Betrag zurückzugewähren. Folie 19

20 Vorschlag Vergütungsmodell Der Verwalter erhält - eine Basisvergütung für abschließend aufgeführte Basisleistungen sowie - verschiedene Einzelvergütungen für gesondert aufgeführte Einzelleistungen. Entstehen neue Leistungspflichten durch Regelungen der Eigentümer oder durch das Gesetz, sind diese Leistungen ebenfalls durch eine Einzelvergütung zu entgelten (notfalls nach Stundenlohn). Folie 20

21 2. Sondervergütung Grundsatzfrage - Kann eine Sondervergütung verlangt werden: Für welche Arten von Tätigkeiten und ggf. unter welchen Voraussetzungen - Problem: Abgrenzung zur Grund-/Basisleistung Detailfragen (Ausgestaltung der Klausel) - Pauschale: Tätigkeitsumfang/Angemessenheit - Stundenhonorar: Nachweis Folie 21

22 LG Dortmund v S 455/15 (sehr eng) Sondervergütungen dürften nicht für Tätigkeiten vorgesehen werden, die im Rahmen der dem Verwalter vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören und damit schon mit der monatlichen Vergütung abgegolten sind. Der enthalte Sondervergütungen für solche Tätigkeiten, nämlich: - Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen, - Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Rechtsstreitigkeiten, - Anforderungen von Zahlungen, - Vergütung für den Mehraufwand wegen eines Eigentümerwechsels. Folie 22

23 AG Düsseldorf v a C 49/16 Durch die Entscheidung des BGH v V B 9/92 sei geklärt, dass es grundsätzlich zulässig ist, einem Verwalter auch dann, wenn seine Tätigkeit im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse mit der Verwaltervergütung grundsätzlich abgegolten ist, eine zusätzliche Vergütung für besondere, darüber hinaus gehende Leistungen zu gewähren (OLG Köln, Beschl. v Wx 35/01). Dabei dürfe die Vergütung nicht überraschend und unangemessen sein und müsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Folie 23

24 LG Frankfurt v S 132/13 (abwägend) Wird in einem AGB- für eine Grundleistung des Verwalters ein Sonderhonorar ausbedungen, liegt darin ein Verstoß gegen das Transparenzgebot ( 307 Abs. 1 S. 2 BGB), wenn diese Abweichung vom Normalfall nicht deutlich und verständlich hervorgehoben ist. Um eine solche Art von Aufgabe ( Grundleistung ) handele es sich bei Regieaufwand. Zwar sei unklar, was genau das sei, aber jedenfalls auch das, was von einem Eigentümer als Auftrageber typischerweise zu erwarten sei, insbesondere also Prüfung, ob Werk erbracht und mangelfrei sei. Das sei Grundleistung Folie 24

25 Pauschale LG Frankfurt v S 132/13: Pauschale für Regiekosten entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil nicht klar, welche Tätigkeiten von welchem Aufwand darunter fallen. Entsprechendes gelte für die Regulierung von Versicherungsschäden AG Düsseldorf v a C 49/16: Auch ohne genaue Tätigkeitsbeschreibung ist die Zahlung einer Pauschale für die Tätigkeitsentwicklung der Verwaltung im Zusammenhang mit einer Baumaßnahme zulässig. So ist es durchaus üblich, in Verwalterverträgen bei der Regelung von Sondervergütung für größere Baumaßnahmen für solche Tätigkeiten eine prozentuale Anknüpfung an das Auftragsvolumen vorzusehen. Mit 3,1 % der voraussichtlichen Kosten von ,- verhält sich die hier beschlossene Sondervergütung im üblichen Rahmen von etwa 1,5 bis 5 % des Auftragsvolumens. Folie 25

26 Sondervergütung- Folgerungen Transparenzgebot (AGB-Kontrolle I): - Was ist die Leistung, die zusätzlich zur Grundvergütung zu vergüten ist. - Deutliche und verständliche Heraushebung der zusätzlichen Leistung neben der Grundvergütung und entsprechenden Grundleistung. Angemessenheit (AGB-Kontrolle II): Sondervergütungen müssen sich der Höhe nach in einen angemessenen Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen (BGH NJW 1993, 1924, 1925). Folie 26

27 Einzelfälle Verwalterzustimmung (LG Frankfurt) Klauseln wegen Zusatz- oder Wiederholungsversammlungen müssen vorsehen, dass die Vergütungen nicht anfallen, wenn die Durchführung durch den Verwalter zu vertreten ist (LG Frankfurt, OLG München, OLG Düsseldorf). Die Erstattung der Kopierkosten entsprechend den Sätzen der Nr VV-RVG entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Frankfurt). Klauseln wegen Regulierung von Versicherungsschäden und wegen Regiegebühr müssen hohe Anforderungen an Transparenz und Angemessenheit erfüllen (LG Frankfurt, aber AG Düsseldorf). Bescheinigung haushaltsnaher Dienstleistungen (KG, LG Dresden). Unerledigte Aufgaben des Vorverwalters (KG NJW-RR 1993, 529). Mahnungen. Folie 27

28 BGH: Gerichtsverfahren Anlässlich der Jahresabrechnung entwickelt sich Streit über Entnahmen des Verwalters wegen Bearbeitung des gerichtlichen Verfahrens. Der Verwalter beruft sich auf den! BGH v V ZB 134/11 Rn. 6: Sondervergütung Bearbeitung des gerichtlichen Verfahrens entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn die vergütete Tätigkeit nicht schon mit der allgemeinen Verwaltervergütung abgegolten ist. Folie 28

29 3. Vergütungsanpassung Vorgaben des PreisklauselG lassen zu: - Starre Staffelerhöhungsklauseln - Leistungsvorbehaltsklausel (solche, die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen) - Kostenelementklausel (solche, nach denen der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen) AGB-Kontrolle bleibt zu berücksichtigen - Transparenz - Angemessenheit Folie 29

30 4. Endpreise 1 Abs. 1 S. 1 Preisangabenverordnung lautet: Wer Letztverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise). Folie 30

31 6. DDIV Wintertagung Teil 2 Prof. Dr. Florian Jacoby Gaschurn/Montafon, 2. Februar 2017

32 Agenda Teil 1: Vertragsgestaltung, Grundvergütung und besondere Leistungen I. Vertragsgestaltung, was gehört in den Vertrag? II. Vertragslaufzeit III. Vergütung Teil 2: Der rechtssichere Vertragsschluss I. Vorbereitung und Abschluss des Vertrags II. Nachträge III. Begleitbeschlüsse. Folie 32

33 1. Rechtsnatur Die Bestellung des Verwalters erfolgt nach 26 WEG durch (annahmebedürftigen) Beschluss. Der wird zwar ebenfalls (zur Legitimation des Vertragsschlusses) beschlossen, die Wirkungen sind aber allein vertraglicher Natur. Das hat Auswirkungen - materieller Art (Keine Bindung der Eigentümer, AGB- Inhaltskontrolle, Keine Bestandskraft) und - formeller Art (Vertragsschluss). Folie 33

34 2. Gemeinschaft ist Vertragspartner Konzept der Rechtsfähigkeit (WEG-Reform 2007) - Haftung Vertragspartner Gemeinschaft haftet voll Eigentümer haften nach Gesetz ( 10 Abs. 8 WEG) - Eigentümerwechsel Beschlusskompetenz - Ermächtigung zur Vertretung der Gemeinschaft durch Beschluss - Ermächtigung zur Vertretung der einzelnen Eigentümer durch Beschluss nicht möglich Folie 34

35 3. Einzelschritte des Zustandekommens Vertrag kommt nicht durch Beschluss, sondern durch zwei Vertragserklärungen zustande! (1) Beschluss der Eigentümer über Vertrag - Vertragsinhalt, - Vertretungsmacht für Abschluss ( 27 Abs. 3 S. 3 WEG). (2) Abschluss durch zur Vertretung nach 27 Abs. 3 S. 3 WEG ermächtigten Eigentümer. Folie 35

36 4. Prozedur des Vertragsschlusses Ladung Übersendung des in Aussicht genommenen s ist sichere Lösung. Eigentümerversammlung - Beschluss über ausgehandelten Vertrag ist die sichere Lösung: Vertragsinhalt Vertretungsmacht für Abschluss ( 27 Abs. 3 S. 3 WEG) - Ermächtigung an Beirat, Vertrag auszuhandeln und abzuschließen, kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen ( Zitterbeschluss : OLG Frankfurt ZMR 2008, 985; KG ZMR 2008, 476) Vertragsurkunde Angabe des Ermächtigungsbeschlusses, der Vertreter und deren Unterschriften. Folie 36

37 a) Alternativangebote BGH v V ZR 96/10: Vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines Verwalters sind grundsätzlich Angebote von mehreren Verwaltern einzuholen. Etwas anders gilt in der Regel für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters. LG Dortmund v S 455/15: Wurde der frühere Beschluss über die Bestellung eines Verwalters erfolgreich angefochten, so kann diese ungültige Wahl nicht mit einem Wiederwahlbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft geheilt werden, da dies zu einer Umgehung der Voraussetzung zur Einholung von Vergleichsangeboten führen würde. Folie 37

38 b) Ladung BGH v V ZR 96/10 Die Einladung muss so gestaltet sein, dass sie den Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte auf der Eigentümerversammlung vorbereitet. BGH v V ZR 129/11: Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es allerdings im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen. Das mag etwa bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan geboten sein. Folie 38

39 II. Nachträge Formell - Der Verwalter erlangt auch nachträglich keinen Anspruch durch bloßen Beschluss (str.?), - Sondern nur durch Änderung des s möglichst Beschlussumsetzung durch einen Eigentümer, der mit Verwalter Änderungsvertrag schließt, aber nach hm auch durch schlüssiges Verhalten möglich. Inhaltlich - Gab es bereits eine (zumindest schlüssige) Regelung im Vertrag? Bedarf es einer Konkretisierung, Warum soll diese Regelung nicht gelten? - Oder sind es neue Tätigkeiten, für die es bisher keinerlei Regelung gab? Folie 39

40 AG Düsseldorf v a C 49/16 Der Einwand des Klägers, im sei bereits eine Regelung zur Vergütung von Mehraufwand auf Stundenbasis enthalten, verfängt nicht. Zum einen steht es den Wohnungseigentümern frei die Regelungen des es zur Zahlung von Mehraufwand durch einen entsprechenden und von der Verwaltung mitgetragenen Beschluss zu modifizieren. Zum anderen aber entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, durch die Zahlung eines Pauschalbetrages die Frage nach der Richtigkeit und Angemessenheit eines von der Verwaltung nach Stunden berechneten Aufwandes dem Streit der Parteien zu entziehen. Wie sich gerade auch durch den vorliegenden Streitfall zeigt, wäre bei einer Berechnung des Mehraufwandes nach Stunden ein weiterer Streit vorprogrammiert, denn der Kläger hält die von der Beklagtenseite behauptete Stundenanzahl für überhöht. Folie 40

41 III. Begleitbeschlüsse TOP (Wieder-) Bestellung des Verwalters TOP Abschluss/Änderung TOP Belastung von Sondervergütungen TOP Vertretungs- und Entscheidungsmacht Verwalter Folie 41

42 Erinnere: Empfehlungen 1. Wichtigste Funktion des s ist es, die Verwaltervergütung festzulegen. 2. Hingegen ist davor zu warnen, Regelungsgegenstände wie Vertretungsmacht, Entscheidungsmacht, und sonstige Fragen der Verwaltung im zu regeln. Weil solche Regelungen das primäre Entscheidungsrecht der Eigentümer (Vorrang der Gemeinschaftsordnung) missachten, droht entsprechenden Bestimmungen die Unwirksamkeit. 3. Solche Gegenstände können durch Beschluss einer transparenten Regelung zugeführt werden. 4. Pflichten einzelner Eigentümer können nicht im, grundsätzlich auch nicht durch Beschluss (Ausnahme: Kostenverteilung) begründet werden. Folie 42

43 1. Annexbeschluss: Vertretungs- und Entscheidungsmacht Vorschlag: (1) Der Verwalter wird nach 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG ermächtigt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtsgeschäfte und sonstige Rechtshandlungen vorzunehmen. (2) Der Umfang der Vertretungsmacht ist für Rechtsgeschäfte (Abschluss, Kündigung etc.) auf einen Gegenstandswert von XY.000 EUR (Einmal- oder Jahresvergütung) begrenzt. Für vom Verwalter eingeleitete Gerichtsverfahren gilt die gleiche Begrenzung hinsichtlich des Streitwerts. Folie 43

44 Gefahr der Regelung im Vertrag LG München v S 19282/09: Ist in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines es vorgesehen, dass bei notwendigen Reparaturen bis zu DM kein ansonsten grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss, so ist diese Klausel nichtig, da sie zu einer unangemessenen Benachteiligung der Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben führt. Folie 44

45 2. Annexbeschluss Sondervergütung Verwalter : Vergütung und Aufwendungsersatz Gemeinschaft Rückgriffsanspruch auf Grundlage eines 21 VII WEG-Beschlusses E 1 E 2 E 3 E 4 E 5 Folie 45

46 Beschlussvorschlag Beschlusskompetenz ( 21 Abs. 7 WEG): Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Beschluss: Gemäß 21 Abs. 7 WEG werden die Vergütungen für Einzelleistungen gemäß [ X Nr. Y bis Z des s] als besonderer Verwaltungsaufwand dem jeweiligen Verursacher auferlegt. Der Verwalter wird beauftragt, diese Vergütungen dem betreffenden Eigentümer weiter zu berechnen. Folie 46

47 Regiekosten für Modernisierung AG Düsseldorf v a C 49/16: In Anwendung der Grundsätze aus BGH, Urt. v V ZR 75/15, entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten für die beschlossene Sondervergütung [Überwachung Neubau eines Aufzugs] gem. 21 Abs. 7 WEG den Wohnungseigentümern aufzuerlegen, die die alleinigen Gebrauchsvorteile des Aufzuges genießen und bereits die übrigen Kosten der Aufzugsanlage tragen. Folie 47

48 Exkurs: Widerruf von Verwalterverträgen 1. Anwendbarkeit 2. Voraussetzungen 3. Folgen des Widerrufs Folie 48

49 Horrorszenario? Die Eigentümerversammlung wird einer öffentlichen Lokalität durchgeführt. Die Eigentümer beschließen die Bestellung von V zum Verwalter für fünf Jahre. Es wird auch der gleich vor Ort zwischen V und dem Beiratsvorsitzenden, ermächtigt durch einen weiteren Beschluss der Eigentümerversammlung, unterschrieben. V nimmt seine Arbeit auf. Als nach einem Dreivierteljahr V die Anlage infolge großen Einsatzes im Griff hat, erhält er ein Schreiben, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft den widerruft. Das Honorar für die letzten neun Monate soll er zurückzahlen. Folie 49

50 1. Anwendbarkeit des Widerrufsrechts Grundsätzlich sind die Regelungen über das Verbraucherwiderrufsrecht auf den (nicht aber auf die Bestellung in das Amt) anwendbar, weil - der Verwalter Unternehmer, - die rechtsfähige Gemeinschaft Verbraucher ist. Es gilt keine Ausnahme angesichts der unwiderruflichen Bestellung, weil der Vertrag spezifische Belastungen (im Vergleich zur Bestellung) enthalten kann, insbesondere hinsichtlich Vergütung und Laufzeit, für die Verbraucherschutz angemessen ist. Folie 50

51 2. Voraussetzungen des Widerrufsrechts Widerrufsrecht, 312g BGB: - Außergeschäftsraumverträge werden nach 312b BGB u.a. bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist c Abs.1: Fernabsatzverträge setzen für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem voraus. Frist, 355 Abs. 2, 356 Abs. 3 BGB - 14 Tage nach ordnungsgemäßer Belehrung, die gegenüber Vertreter erfolgen kann. - Maximalfrist beträgt ein Jahr plus 14 Tage. Folie 51

52 3. Folgen des Widerrufs 357 Abs. 8 BGB: Widerruft der Verbraucher einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen [ ], so schuldet der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung, wenn der Verbraucher von dem Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Der Anspruch aus Satz 1 besteht nur, wenn der Unternehmer den Verbraucher nach Artikel 246a 1 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 und 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ordnungsgemäß informiert hat. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen besteht der Anspruch nach Satz 1 nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen nach Satz 1 auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat. Bei der Berechnung des Wertersatzes ist der vereinbarte Gesamtpreis zu Grunde zu legen. Ist der vereinbarte Gesamtpreis unverhältnismäßig hoch, ist der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwerts der erbrachten Leistung zu berechnen. Anspruch des Verwalters - auf übliche Vergütung folgt schon aus nicht widerrufbarer Bestellung, - deren Wirkung auch 358 BGB nicht ausschließen will. Folie 52

53 4. Folgerungen zum Widerruf Die rechtsfähige Gemeinschaft genießt als Vertragspartnerin grundsätzlich Verbraucherschutz. Der Verbraucherschutz gilt auch für den. Dieser Schutz kann sich auch auf die Widerrufsrechte erstrecken. Beim kann das Widerrufsrecht des Außergeschäftsraumvertrags greifen, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Verwalters geschlossen wird. Ein Widerrufsrecht greift nicht, wenn der Vertrag im Geschäftsraum des Verwalters oder unter Abwesenden (Brief, ) geschlossen wird. Der wirksame Widerruf beendet den Vertrag, lässt aber den Anspruch des Verwalters auf amtsangemessene Vergütung aus der Bestellung unberührt. Folie 53

54 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Florian Jacoby Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, Universität Bielefeld Universitätsstr. 25, Bielefeld