Konzeptioneller Umgang mit der neuen Wohnungsnachfrage auch durch Flüchtlinge in Dortmund

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1 Konzeptioneller Umgang mit der neuen Wohnungsnachfrage auch durch Flüchtlinge in Dortmund Klaus Graniki, Thomas Böhm, Geschäftsführer DOGEWO21 Leiter des Amtes für Wohnen und Stadterneuerung der Stadt Dortmund Fachtagung Lokale Bündnisse für Wohnen am in der NRW.Bank, Düsseldorf

2 Dortmunder Wohnungsmarkt aktuelle Daten Bevölkerung: rund Personen Anstieg der Einwohnerzahl seit 2011 um fast Personen Privathaushalte: ca Haushalte (inkl. Haushalte in Gemeinschaftsunterkünften) Anstieg um rund Haushalte seit 2011 Bevölkerungswachstum + Verkleinerung der Haushalte Wohnungsbestand: ca Wohnungen davon rund geförderte Mietwohnungen Struktureller Wohnungsleerstand: ca. 1,9 % rund 0,9 % (2.700 Wohnungen) nicht marktaktiv

3 Dortmunder Wohnungsmarkt aktuelle Daten Steigende Angebotsmieten (Median, netto kalt) Bestand 2011: 5,31 /m² 2015: 6,00 /m² Neubau 2011: 7,88 /m² 2015: 10,58 /m² Wachsende Nachfrage nach preiswertem Wohnraum SGB II (Personen) SGB XII (Personen außerhalb von Einrichtungen) SGB II (Bedarfsgemeinschaften) Asylbewerberleistungsgesetz (Personen) Quellen: Bundesagentur für Arbeit; Sozialamt der Stadt Dortmund

4 Kennzahlen zum Wir stellen immer noch breiten Schichten der Dortmunder Bevölkerung guten Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zur Verfügung: Wohnungsbestand davon - preisungebunden WE - öffentlich gefördert WE WE (5% des Wohnungsbestandes in Dortmund) Marktbedingter Leerstand 131 WE (0,80 %) Bewusster Leerstand (Mod.) 83 WE (0,50 %) Mieten Gesamtbestand Bestandsinvestition in ,05 m²/mtl. rd. 40 Mio. /37,59 /m² Wfl. Gesellschafter Dortmunder Stadtwerke AG 90% Sparkasse Dortmund 10%

5 Situation am Wohnungsmarkt aus Sicht der Wohnungswirtschaft Achtung: Jede 5. Mietwohnung in Dortmund gehört einem Finanzinvestor! Von einer akzeptablen Fluktuationsreserve auf einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt kann bei 3% Leerstand gesprochen werden Fluktuationsquote in 2015 bei DOGEWO21 8,57% Seit 2012 ( 9,92%) ist ein stetiger Rückgang der Fluktuation zu verzeichnen. Dies resultiert u. a. aus der hohen Mieterzufriedenheit (95% bei DOGEWO21 - Befragung 10/2015) Mangel an gleich- oder hochwertigeren Angeboten am Standort (Wohnungsmangel)

6 Aktueller Wohnraumbedarf zur Unterbringung von Flüchtlingen (Mai 2016) Flüchtlinge, davon in Wohnungen drei Personen pro Haushalt aktueller Bedarf ca Wohnungen Zuweisungen 2016 bislang durchschnittl. 120 Personen/Woche Einschätzung zukünftiger Entwicklungen und Bedarfe schwierig Situation in den Herkunftsländern Flüchtlingspolitik Deutschland und EU Familiennachzug Wohin ziehen anerkannte Flüchtlinge (Arbeitsmarkt, Community, kommt Residenzpflicht)?

7 Zukünftiger Wohnraumbedarf in Dortmund Unterschiedliche Prognosen und Modellrechnungen zum Neubaubedarf 2016 bis 2020 NRW.Bank und MBWSV NRW flüchtlingsbedingt : ca Wohnungen/Jahr (bis 2018) gesamt: ca Wohnungen/Jahr Empirica flüchtlingsbedingt : ca Wohnungen/Jahr gesamt: ca Wohnungen/Jahr

8 Bautätigkeit in Dortmund in den letzten Jahren auf stabilem Niveau Baugenehmigungen für rund Wohnungen pro Jahr Durchschnittlich fertig gestellte Wohnungen pro Jahr reicht nicht aus, um Wohnraumbedarf zu decken egal, welche Modellrechnung zu Grunde gelegt wird muss daher angekurbelt werden

9 Neubautätigkeit auch für Flüchtlinge Themen: Geeignete Standorte Grundstückserwerb führt zur Unwirtschaftlichkeit Aktuelle Förderbedingungen Nein zur RL-Flü; Status ändert sich Vorbehalte in der Mieterschaft und der Lokalpolitik Bauausführung Alternativ: Know-how Bereitstellung Die Unterbringung von Flüchtlingen ist gesellschaftliche Aufgabe. Kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften übernehmen Verantwortung.

10 Neubautätigkeit auch für Flüchtlinge DOGEWO21 Errichtung von 48 öffentlich geförderten Wohnungen Do-Bövinghausen durch DOGEWO21 eigenes Grundstück Angebote für alle Mieter mit Anspruch auf WBS DSG Gründung Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Gesellschafter: Stadt Dortmund Errichtung von Immobilien, wirtschaftliche und technische Betreuungsleistungen sowie Projektsteuerung sind Zweck der Gesellschaft Die Projekte umfassen Neubauten, die Betreuung von Umbau- und Sanierungsmaßnahmen sowie die Ankaufbegleitung Stadt Dortmund verfügt über große Grundstücksreserven

11 Integration von Flüchtlingen Zusammenarbeit mit der Verwaltung Zu berücksichtigende Ausgangslage: Traumatische Belastungen sowie ethnische und religiöse Aspekte Sprachbarrieren besonderes Sozialmanagement enge Abstimmung mit der Kommune Verantwortungsbereiche der Wohnungswirtschaft: Intergenerationelle Ausgewogenheit Vermeidung sozialer Segregation und nationaler/religiöser Quartiere mittelbare Unterbringung über soziale Träger Kommune als Generalmieter Nutzung von Sickereffekten durch Fluktuation Übernahme von Patenschaften

12 Wohnen für alle Konzeptionelles Vorgehen Intensivierung der Wohnbauflächenentwicklung (Baulandmonitoring) 25 %-Quote für geförderten Mietwohnungsneubau bei der Baulandentwicklung (Globalbudget ein großer Vorteil) Einrichtung einer Wohnungsbaukoordination in der Verwaltung Investorenakquise Systematische Ansprache der Dortmunder Wohnungsunternehmen Kooperation mit Haus und Grund Aktivierung der Dortmunder Stadtentwicklungsgesellschaft (Kommunaler Wohnungsbau) Ankurbelung des Wohnungsbaus braucht Partner

13 Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft... ist in Dortmund gute Tradition. Zusammenarbeit auf der konzeptionellen Ebene Masterplan Wohnen Kommunales Wohnkonzept Vorrangige Teilziele Verbesserung der Wohnsituation von Familien, Senioren und Menschen mit Behinderung Sicherung der Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsproblemen Verbesserung der Wohnsituation in wohnungswirtschaftlich und sozial auffälligen Quartieren

14 Der Entwicklungsraum Quartier Bedarfsgerechtes Wohnungsangebot Nachbarschaftliche Vernetzung generationengerechtes Wohnumfeld Wohnortnahe Begleitung und Beratung generationengerechte Infrastruktur bedarfsgerechtes Dienstleistungsangebot Sozialmanagement Nachbarschaftsagenturen

15 Zusammenarbeit in der Praxis In-Wert-Setzung von Problemimmobilien Brunnenstraße 51 Verkauf an die Stiftung Soziale Stadt Sanierung durch langzeitarbeitslose Jugendliche Förderung des Landes mit Wohnraumfördermitteln Rückkauf des sanierten Objektes und Rückführung an den Mietermarkt Kooperation Scharnhorst-Ost Start 2004 Kooperation von DOGEWO21, LEG Wohnen NRW GmbH, Spar- und Bauverein eg und der Stadt Dortmund Gemeinsames Ziel ist es, zur Sicherung und Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in der Großsiedlung beizutragen Die Zusammenarbeit kommunaler und privater Akteure erhielt den Bundespreis Soziale Stadt 2010 als beispielhaftes und wegweisendes Projekt Das wohnungswirtschaftliche Quartiermanagement ( ) sowie viele kleine Projekte z. B. die Spieletonne, Mieterausflüge, Kompetenztraining für Jugendliche wurden bzw. werden gemeinsam entwickelt, begleitet und fortgeführt

16 Kooperation zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft Zusammenarbeit in der Praxis (z. B.) Kooperationsverträge (Wohnraumversorgung) Quartiersanalysen, Quartiersentwicklung Finanzierung von Quartiersprojekten (Quartiersmanagement) Stadterneuerungsprozesse In-Wert-Setzung von Problemimmobilien Projekt Nordwärts

17 Fazit Die Weiterentwicklung des Wohnungsmarktes profitiert von der guten Zusammenarbeit zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft Dialogorientierte Aufstellungsprozesse (Masterplan Wohnen und Kommunales Wohnkonzept) haben in Dortmund eine vertrauensvolle Kommunikationskultur geschaffen Bündnis für Wohnen wird in Dortmund gelebt