Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center. City-Arkaden Wuppertal ein Blick zurück nach vorn: Mögliche Konsequenzen der geplanten Erweiterung

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1 Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center - Ergebnisse einer bundesweiten Forschungsstudie - City-Arkaden Wuppertal ein Blick zurück nach vorn: Mögliche Konsequenzen der geplanten Erweiterung Dipl. Ökonom Monika Walther Wuppertal, 6. Juni 2013 Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal

2 Gliederung Ergebnisse des DFG-Forschungsprojekts Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Typologie und Konzeption Innerstädtischer Shopping Center Beispiele neuerer ECE-Center in anderen Städten City-Arkaden Wuppertal ein Blick zurück nach vorn: Mögliche Konsequenzen der geplanten Erweiterung Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 2

3 Gegenstand der Untersuchung 64 kreisfreie westdeutsche Städte (54 Städte unter Einwohner) Zeitreihenanalyse der gesamtstädtischen Entwicklungen Auswertung nach Stadtgrößenklassen - Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Analyse der innerstädtischen Entwicklungen auf Basis von: - Ladenmieten - Immobilienwerten - Passantenfrequenzen - Branchen- und Mietermix 6 detaillerte Fallstudien zu den Wirkungen von ISC - Bayreuth - Karlsruhe - Regensburg - Münster - Pforzheim - Braunschweig Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 3

4 Wesentliche Ergebnisse (Makroebene Gesamtstadt) Bevorzugte Standorte Innerstädtischer Shopping Center (ISC) i.d.r. überdurchschnittliche Kaufkraft (in Stadt oder Umland) Großstädte oder Mittel-/Oberzentren mit großem Einzugsgebiet i.d.r. bereits hohe Einzelhandelszentralität ausgeprägte Bedeutung der Innenstadt als Einkaufsstandort ISC führen keineswegs immer zu Erhöhung von Umsatz und Zentralität abhängig vom bereits erreichten Zentralitätsniveau der Stadt (bzw. dem im regionalen Kontext / Städtewettbewerb erreichbaren Zentralitätsniveau) abhängig vom Markt-/Umsatzzuwachspotential der Innenstadt weiterer Grund: Ausgaben- und Umsatzanteil city- bzw. center-relevanter Sortimente (Bekleidung, Schuhe, persönlicher Bedarf) am gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz (inkl. Lebensmittel, Möbel) mit rund 25% relativ gering Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 4

5 Umsatz- und Zentralitätsentwicklung nach Shopping-Center-Ausstattung Einzelhandelsumsatz- und Zentralitätsentwicklung in 54 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center-Ausstattung Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte ohne ISC alt/neu 8 Städte mit SC Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte ohne ISC alt/neu 8 Städte mit SC mit neuerer ISC-Ansiedlung 122 Umsatz/EW (linke Achse): stationärer Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne je Einwohner in p.a. (Bundesdurchschnitt 1995 = ) Zentralität (rechte Achse): Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft je Einwohner (Basis BRD = 100) Pro-Kopf-Umsatz in Städten deutlich gestiegen, aber Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 5

6 Vergleich der absoluten Umsätze in Städten mit neuerem ISC / ohne ISC Entwicklung der absoluten Einzelhandelsumsätze je Stadt und der Umsatzkennziffern in Städten mit / ohne ISC Umsatz 20 Städte mit ISC Umsatz 20 Städte ohne ISC alt/neu UKZ 20 Städte mit ISC UKZ 20 Städte ohne ISC alt/neu Einzelhandelsumsatz absolut in Mio. (linke Achse) Ø Zuwachs je Stadt : Ø 54 Städte < : + 3 Mio. Ø 20 Städte mit ISC neu: + 23 Mio. Ø 20 Städte ohne ISC alt/neu: + 22 Mio. Umsatzkennziffer (rechte Achse): Index stationärer Einzelhandelsumsatz je Einwohner (Basis BRD = 100) absoluter Umsatzzuwachs 134 je Stadt im Schnitt seit 1995 lediglich 23 Mio. (!) nicht 132 mehr als in Städten ohne ISC 130 Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 6

7 Zeitreihenanalyse einzelhandelsrelevanter Kennzahlen Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Entwicklung (in %) Zentralitätsindex ZKZ 1995 Einwohner Umsatz Kaufkraft Diff ZKZ Städte mit ISC neu ( ) 129,2-1,8 2,0-2,8 6,5 135,7 16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 125,2-4,0-3,5-5,0 2,0 127,2 8 Städte mit SC neu ( ) 138,8 0,4-1,4-0,6-1,1 137,7 20 Städte ohne ISC alt / neu 137,3 2,3 1,9 0,5 2,0 139,3 54 westdeutsche Stadtkreise < Einwohner 129,8-1,1 0,2-2,2 3,2 133,0 Deutschland gesamt 100,0 1,1 6,1 6,1 0,0 100,0 Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Grundlage GfK Basiszahlen Auf gesamtstädtischer Ebene kein Zusammenhang zwischen Shopping- Center-Ausstattung und Umsatzentwicklung! Höherer Zentralitätszuwachs allein durch negativere Einwohner- und Kaufkraftentwicklung bedingt! Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 7

8 Entwicklung der Kennzahlen von Wuppertal und Vergleichsstädten Stadtkreis Einwohner EW Umsatz Ums GfK POS-Umsatz laden-eh-rel. KKZ Zentralität ZKZ Veränd. in % 2012 Veränd. Mio. Veränd. in % in %-punkten Veränd. in % in %-punkten 2012 in %-punkten Duisburg (SK) , ,4 3,2-6,2-5,1 103,6 8,7 Bochum (SK) , ,8-5,1-4,6-6,2 118,7 2,2 Wuppertal (SK) , ,8 5,9-10,9-10,1 109,6 15,5 Saarbrücken (SV) , ,0-8,7-1,9-1,6 123,9-6,8 Bonn (SK) , ,6-16,9 10,1-8,6 106,9-6,6 Bielefeld (SK) , ,8-7,7-0,4-8,3 128,8 2,8 Mannheim (SK) , ,4 3,2 2,4-4,3 140,3 9,0 Karlsruhe (SK) , ,8-19,1 9,9-4,9 129,3-11,7 Münster (SK) , ,5 10,7 10,3-3,1 137,6 13,7 Wiesbaden (SK) , ,8-14,9 0,4-11,1 120,3-1,4 Augsburg (SK) , ,5-5,2 0,5-8,0 134,0 5,1 Aachen (SK) , ,6-23,6 3,4-9,9 129,2-10,2 Mönchengladbach (SK) , ,0-9,4-1,6-7,1 126,0-0,5 13 Stadtkreise , ,2-5,1 0,1-6,4 122,4 2, EW Deutschland , ,1 0,0 9,1 0,0 100,0 0,0 Quelle: M. Walther, HCU Hamburg, auf Basis GfK Basiszahlen Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 8

9 Wesentliche Ergebnisse (Mikroebene Innenstadt) Tendenziell negative Auswirkungen von ISC auf die Innenstadt Sinkende Ladenmieten deuten auf Umsatzverluste hin Rückläufige oder stagnierende Passantenfrequenzen Verlagerung namhafter Filialisten heißt Verlust an Magnetbetrieben Modeanteil im Branchenmix sinkt, Dienstleistungsanteil nimmt zu werden unter folgenden Rahmenbedingungen verstärkt wenn das Zuwachspotential insbesondere im Modesegment zu gering ist wenn die Ladenanzahl im ISC zu groß und die Mall zu lang ist wenn bereits viele Filialisten in der Innenstadt vertreten sind wenn die Bestandsflächen hinsichtlich Größe und Zuschnitt suboptimal sind Voraussetzungen für positive Wirkungen von ISC auf die Innenstadt Einordnung in bestehende Einkaufslagen Schließung von Angebotslücken Wahrung der Gleichgewichtsverhältnisse Schaffung sinnvoller Wegeverbindungen Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 9

10 Vergleich der Ladenmieten in Städten mit neuerem ISC / ohne ISC Mietdifferenz im Gesamtdurchschnitt der Städte mit neuem / ohne ISC: -28% (!) Entwicklung der Ladenmieten und Immobilienwerte Städten mit ISC oder ganz ohne ISC Städte mit ISC Städte ohne ISC alt / neu Städte mit ISC Städte ohne ISC alt / neu Ladenmiete (linke Achse): Miete netto/kalt in pro m² p.m. für Ladenlokale in 1a-Citylage Wert-Index (rechte Achse): Immobilienwert von Geschäftshäusern in 1a-Citylage (Basis 1996 = 100) Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's City-Profile Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 10

11 Entwicklung Ladenmieten und Immobilienwerte in 1a-Citylage Auswertung nach Shopping-Center-Ausstattung Ladenmieten und Immobilienwerte Mietpreis in pro m² VKF pro Monat * Mietdifferenz in % Wert-Index 2009 in 1a-Citylagen im Durchschnitt / / / = Städte mit ISC neu ( ) 76,12 78,35 68,00 69,71-8,4-13,2-11,0 86,2 16 Städte mit ISC alt (vor 1996) 67,25 68,25 61,06 61,63-8,4-10,5-9,7 89,8 9 Städte mit ISC-Projekt ( ) 63,78 66,56 58,89 61,00-4,4-11,5-8,3 96,8 8 Städte mit SC neu ( ) 82,13 84,88 79,75 85,50 4,1-6,0 0,7 105,1 15 Städte ohne ISC alt / neu 82,40 89,33 87,13 97,33 18,1-2,5 9,0 124,2 50 Städte < Einwohner 73,58 76,76 70,22 74,58 1,4-8,5-2,8 100,7 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage Quelle: Berechnung Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's City-Profile Auf innerstädtischer Ebene deuten Mietpreisrückgänge und Wertverluste von Geschäftshäusern in 1a-Citylage auf Umsatzverluste innerhalb der Innenstadt in Folge von ISC-Ansiedlungen hin! Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 11

12 Entwicklung der Passantenfrequenzen in 1a-Citylagen Stärkster Frequenzrückgang in Städten mit ISC vor 1996 Entwicklung der Passantenfrequenzen in 50 westdeutschen Städten unter Einwohnern nach Shopping-Center-Ausstattung 17 Städte mit ISC Städte mit ISC vor Städte mit ISC Städte mit SC Städte ohne ISC alt/neu 50 Städte < EW Zählweise: eine Stunde samstags im Mai/Juni (jeweils gleicher Tag/Zeit) am frequenzstärksten Punkt der 1a-Citylagen Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg auf Basis Kemper's Frequenzzählungen 1999 und Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 12

13 Einfluss von ISC auf Mietentwicklung und Branchenmix Rang Stadtkreis Einwohner Ladenmiete 1996 in p.m. pro m² VKF Ladenmiete 1a-Citylage* 2009 in p.m. pro m² VKF Veränderung zu 1996 in % Wert-Index 2009 Basis 1996=100 Modischer Bedarf Persönlicher Bedarf Anteile in % aller Ladenlokale in den erfassten 1a-Lagen (Mittelwerte 2010) Filialisierungsgrad Dienstleistungen Passantenfrequenz 2009 Veränderung Mittelwerte ggü Veränderung Mai zu 04- Sa Uhr 06 1 Rosenheim ,00 78,00 52,9% 174,0 58,5% 42,7% 18,3% 11,0% ,5% 2 Mainz ** ,00 110,00 34,1% 142,0 76,1% 39,1% 18,5% 12,0% ,0% 3 Mannheim ** ,00 140,00 30,8% 138,1 59,4% 37,9% 16,0% 16,5% ,6% 4 Trier ,00 85,00 28,8% 136,4 62,3% 40,7% 21,0% 8,4% ,0% 5 Münster ,00 150,00 27,1% 130,5 59,5% 50,7% 14,1% 8,2% ,8% 6 Würzburg ,00 110,00 26,4% 126,3 61,5% 29,0% 19,4% 15,5% ,2% 7 Saarbrücken (StV) ,00 80,00 25,0% 133,0 71,3% 39,8% 14,8% 11,1% ,3% 8 Darmstadt ,00 95,00 23,4% 134,7 49,7% 28,6% 27,4% 16,3% ,1% 9 Oldenburg ** ,00 85,00 23,2% 123,3 69,9% 35,2% 20,6% 16,4% ,5% 10 Aachen ** ,00 100,00 22,0% 144,8 66,2% 35,4% 16,1% 19,3% ,5% 37 Wuppertal ,00 63,00-18,2% 74,5 66,3% 32,1% 13,4% 13,5% ,8% 41 Passau ,00 38,00-25,5% 77,1 59,5% 30,2% 16,1% 22,9% ,3% 42 Remscheid ,00 34,00-26,1% 71,4 41,1% 18,8% 16,1% 31,3% ,7% 43 Pforzheim ,00 50,00-27,5% 67,6 67,8% 21,3% 23,5% 19,3% ,3% 44 Hamm ,00 26,00-27,8% 72,2 69,0% 34,5% 10,7% 12,0% ,1% 45 Wolfsburg ,00 35,00-31,4% 71,2 51,5% 19,8% 16,1% 33,1% ,4% 46 Ludwigshafen ,00 29,00-32,6% 60,2 44,0% 10,3% 13,8% 42,5% ,2% 47 Hagen ,00 48,00-33,3% 66,6 66,7% 29,9% 17,1% 15,4% ,4% 48 Fürth ,00 35,00-37,5% 64,9 52,3% 30,0% 10,2% 28,6% ,4% 49 Duisburg ,00 52,00-43,5% 53,0 53,0% 25,9% 8,9% 23,1% ,1% 50 Wilhelmshaven ,00 20,00-47,4% 42,9 55,0% 30,6% 17,1% 25,2% ,0% Ø 50 Städte < EW ,58 74,58 1,4% 100,7 61,7% 32,4% 17,5% 18,3% ,7% Ø Top Ten ,30 103,30 29,4% 138,3 63,4% 37,9% 18,6% 13,5% ,2% Hoher / Positiver Wert 90,00 90, % > 120 > 65% > 35% > 18% < 17% > % Niedriger / Negativer Wert 50,00 50,00-20% < 80 < 55% < 28% < 16% > 22% < % Ø Last Ten ,40 36,70-33,3% 64,7 56,0% 25,1% 15,0% 25,3% ,8% ISC ohne ISC alt / neu Eröffnung CentrO 1996 * Spitzenmiete Neuvermietung idealtypisches Ladenlokal < 100 m² in 1a-Citylage ISC vor 1996 ISC-Eröffnung ** ISC-Projekt Quelle: Monika Walther, HCU Hamburg, auf Basis Kemper's CityProfile und Brockhoff 2010 Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 13

14 Typologie und Konzeption Innerstädtischer Shopping Center Beispiele neuerer ECE-Center in anderen Städten Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 14

15 Nutzungsstrukturen von Innerstädtischen Shopping Centern (ISC) Einordnung nach Typ und Eröffnungszeitraum Übersicht aller erfassten 115 ISC mit mind m² VKF und mind. 20 Ladenlokalen (Eröffnung bis ) ISC Anzahl Typ Mall- Ebenen VKF m² (85% der MF) Parkplätze Läden Anzahl Modeläden Anzahl in % Modefläche VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in % Ø Shop m² (exkl. Top 5) 115 ISC 2, % % % A 2, % % % A 2, % % % A 2, % % % B 2, % % % B 2, % % % B 2, % % % C 2, % % % C 2, % % % C 2, % % % 117 Eröffnungsjahr Anzahl Typ Parkplätze Läden Anzahl Modeläden Anzahl in % Modefläche VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) A % % % vor B % % % C < 500 < 50 < 15 < 28% < < 30% < < 35% in % Datenbasis: EHI Shopping-Center 2009 Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 15

16 Typen Innerstädtischer Shopping Center Indikatoren zur Einordnung Typ Läden Anzahl EH-Läden Anzahl Modeläden Anzahl in % Modefläche VKF m² in % Σ Shops m² (exkl. Top 5) in % Parkplätze A % % % B % % % C < 50 < 40 < 15 < 28% < < 30% < < 35% < 500 Typ A: autarke Center, die weitgehend autonom, d.h. auch ohne direkte Anbindung oder Austausch mit der Innenstadt funktionsfähig sind, einen nahezu vollständigen Branchenmix mit Schwerpunkt im Modesegment bieten und deren Flächenkonzeption darauf ausgerichtet ist, die Kunden über lange Mallwege, einen internen Rundlauf sowie eine große Zahl und Vielfalt an Geschäften möglichst lange im Center zu halten Typ B: ergänzende Center, die aufgrund eines i.d.r. höheren Anteils an Großflächen und entsprechend geringerer Ladenanzahl ein hinsichtlich Breite, Tiefe und Auswahlmöglichkeiten eingeschränktes Sortiment anbieten und daher den Austausch mit der Innenstadt suchen Typ C: abhängige Center, die mangels Größe und/oder geringer Ladenanzahl nicht genügend Anziehungskraft entfalten, um für sich allein bestehen zu können und die daher zwingend in das innerstädtische Wegenetz und Angebotsgefüge eingebunden sein müssen Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 16

17 Beispiele Typ A ECE-Center jüngerer Generation Ludwigshafen Läden auf 2 Ebenen Braunschweig Läden auf 3 Ebenen Saarbrücken Läden auf 3 Ebenen Schweinfurt Läden auf 2 Ebenen Quelle: ECE Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 17

18 Beispiele Typ A ECE-Center jüngerer Generation HH-Harburg Läden auf 3 Ebenen Essen Läden auf 3 Ebenen Dortmund Läden auf 3 Ebenen Karlsruhe Läden auf 3 Ebenen Quelle: ECE Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 18

19 Braucht Wuppertal die Erweiterung der City-Arkaden? Größere City-Arkaden steigern die Zentralität und helfen, Wuppertal als Oberzentrum zu profilieren! Größere City-Arkaden werden die Attraktivität für Käufer aus dem Umland erhöhen! > Dieses Argument wurde bereits bei Eröffnung der City-Arkaden angeführt und hat sich nicht bewahrheitet, der Umsatz insgesamt ist nicht wesentlich gestiegen Shopping Center sind gut für die Innenstadt! Sie haben bereits in vielen anderen Städten zu einer Belebung beigetragen. Shopping Center sind voll die Kunden wollen das doch! Es wird mit den Füßen abgestimmt! > Die Kunden sind dort, wo sie die größte Auswahl und das vielfältigste Angebot finden und das sollte nicht im Shopping Center konzentriert sein, denn sonst verliert die Innenstadt an Attraktivität Meine 13-jährige Tochter findet Shopping Center cool und fährt deshalb sogar nach Essen! Es gibt in anderen Städten Ketten, die es in Wuppertal noch nicht gibt! Die Struktur des Einzelhandels verändert sich. Dem Wandel können wir uns nicht verschließen. > Die angesagten Marken kommen schon und zwar auch in die Fußgängerzone wenn man ihnen nicht die bequemere Alternative im Shopping Center bietet, wo sie dann in erster Linie als Magneten fürs Center und nicht für die City fungieren Größere City-Arkaden steigern das Image Wuppertals! > Es wäre sehr traurig, wenn ein Shopping Center das Image von Wuppertal bestimmen würde! Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 19

20 Haupteinkaufslagen in der Elberfelder Innenstadt heute Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 20

21 Quelle: ECE Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 21

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25 Haupteinkaufslagen in der Innenstadt heute und morgen?!? Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal Folie 25

26 Vielen Dank! Kontakt: Auswirkungen Innerstädtischer Shopping Center Geplante Erweiterung der City-Arkaden Wuppertal