statistik.info 2013/02

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1 Kanton Zürich Statistisches Amt statistik.info 213/2 Urs Rey Neubauten wie vor 4 Jahren Wohnbautätigkeit 211/12 und Entwicklung seit 2 Zusammenfassung Elftausend Wohnungen wurden im Kanton Zürich im Jahresverlauf 211 fertig gestellt so viele wie seit fast vierzig Jahren nicht mehr. 211 ist allerdings ein statistischer Ausreisser: In den Vorjahren kamen jeweils etwa 7 5 Neuwohnungen auf den Markt, und 212 sind es vermutlich wieder etwa gleich viel. Das reicht knapp, um die Versorgung mit Wohnraum beim momentanen Ausmass der Zuwanderung zu decken. Obwohl die Finanzierungsbedingungen für Wohneigentum seit langem günstig sind, werden in den letzten Jahren wieder mehr Mietwohnungen gebaut. Die Hälfte aller 211 entstandenen Wohnungen waren Mietobjekte. Dazu kommen vor allem in der Stadt Zürich rund 1 neue Genossenschaftswohnungen. Pro Jahr entstehen rund 2 Wohnungen in Ersatzneubauten. Vor allem in der Stadt Zürich und einzelnen stadtnahen Gemeinden, so am linken Zürichseeufer und im Limmattal, entsteht auf diese Art ein substanzieller Anteil der Neuwohnungsproduktion.

2 prov statistik.info 213/2 1. Einleitung Bautätigkeit 211 so hoch wie neuerstellte Wohnungen weist die Wohnbaustatistik des Kantons Zürich für das Jahr 211 aus. Diese Jahresproduktion ist fast 35 Einheiten resp. 5% höher als im Vorjahr und im ganzen letzten Jahrzehnt, als durchschnittlich 74 Wohnungen neu auf den Markt kamen. In den 199er Jahren waren es im Mittel sogar nur 625 Neuwohnungen gewesen, und man muss in den Annalen weit zurückblicken bis zum letzten Jahr mit höherer Wohnbautätigkeit: Es war 1974, als 12 3 Wohnungen gebaut wurden. Die 211 geschaffene Wohnfläche ist sogar noch etwas grösser als eine Jahresproduktion der Boomjahre Denn die durchschnittliche Wohnung von heute ist 4 Prozent grösser ist als in den siebziger Jahren mit ihrem Massenwohnungsbau günstiger Einheiten in Form teils vorfabrizierter Grosssiedlungen 1. Für 212 zeichnet sich allerdings ein deutlicher Rückgang ab. Gemäss provisorischen Zahlen dürfte die Wohnungsproduktion wieder auf rund 7 Wohnungen zurückfallen. Vorliegender Bericht untersucht das aktuelle Ausmass der Wohnbautätigkeit im Kanton Zürich im zeitlichen, regionalen und strukturellen Kontext. Wie ist die einmalig hohe Neuwohnungszahl 211 zu interpretieren? Als Vergleich kann allenfalls das Jahr 1995 herangezogen werden, als ebenfalls ein einmaliger Anstieg der Neuwohnungszahl von 5 auf 8 Wohnungen feststellbar war (Grafik 1). Er hatte sich aber bereits im Vorjahr abgezeichnet, und der Rückgang auf 6 Wohnungen zog sich ebenfalls über zwei Jahre hin. Der Grund für den Anstieg lag damals auf der Hand: Im Nachgang zur Immobilienkrise 1991 wurde der Wohnungsbau mit Fördermitteln des Bundes stark alimentiert. Die hohe Produktion 1994/95 wurde als Überschiessen des Wohnungsbaus interpretiert und die Förderung anschliessend stark redimensioniert 2. Grafik 1: Wohnbautätigkeit und Bauinvestitionen Kanton Zürich 12' 1' Wohnungen Neuerstellte Wohnungen Bauinvestitionen Wohnen übrige Bauinvestitionen Bauinvestitonen in Mia. Fr ' 4 6' 3 4' 2 2' 1 Quelle: Baustatistik, Statistik der Wohnbautätigkeit (STAT/BFS) Eine vergleichbare Erklärung für den starken Überschuss 211 gibt es nicht. Anders als 1995 ist der Anstieg ausserhalb des Grossraums Zürich nicht im gleichen Mass festzustel- 1 Wohnungen aus der Periode messen durchschnittlich 85m2, aus der Periode hingegen 121m2 (+42%). Die Wohnungen von 1973 entsprechen somit ca. 91 Wohnungen heutiger Grösse. 2 Schüssler/Thalmann 25, S

3 statistik.info 213/2 len 3. Das allgemeine Marktumfeld für den Wohnungsbau ist in Zürich seit längerem investitionsfreundlich. Die Zinsen sind tief, die Kaufkraft hoch und der Zustrom von Arbeitskräften ungebrochen. Seit 22 nahm das Niveau der Wohnbauinvestitionen kontinuierlich zu (Grafik 1). Die Zuwanderung bewirkte ab 27 ein nochmaliges Ansteigen der Investitionssumme; sie erreichte 211 mit 5.6 Milliarden Franken allein im Wohnungsbau einen neuen Höchstwert. Zusammen mit dem Geschäfts- und Infrastrukturbau wurden gar 1.3 Milliarden investiert ein Rekordwert auch unter Berücksichtigung der Teuerung. Der Anstieg der Bauinvestitionen in den Jahren 27 bis 211 erfolgte aber kontinuierlich, weshalb es ratsam erscheint, den plötzlichen Anstieg fertiggestellter Wohnungen im Jahr 211 ebenso wie den anschliessenden scharfen Rückgang zu hinterfragen. Erfassungstechnische Problematik? Es scheint, als seien im Jahr 211 nach lang anhaltender Bautätigkeit aussergewöhnlich viele Wohnungen zur gleichen Zeit fertig gestellt worden. Es könnte sich somit um eine gewissermassen zufällige Häufung der Fertigstellungen handeln, oder aber der Anstieg ist erfassungstechnisch bedingt. Tatsächlich gibt es Anzeichen, die für eine erfassungstechnische Häufung sprechen. So scheint der hohe Anstieg 211 von einer Systemumstellung beeinflusst zu sein (vgl. Das neue Volkszählungssystem und die Registerharmonisierung S. 5). In gewissen Gemeinden wurden 211 aussergewöhnlich viele Nachlieferungen gezählt Gebäude, die in einem früheren Jahr fertiggestellt wurden, aber erst 211 in die Statistik einflossen. 1 Wohnungen neu bezogen Dank der Registerharmonisierung können seit kurzer Zeit weitere Quellen mit der Statistik der Wohnbautätigkeit verglichen werden. Für die vorliegende Fragestellung wurde in den Einwohnerregistern für jeden Monat ermittelt, wie viele neu erstellten Wohnungen bezogen wurden. Die Auswertung bestätigt die Statistik der Wohnbautätigkeit (Grafik 2). Grafik 2: Neu bezogene Wohnungen nach Monat Kanton Zürich, Erstbezugsdatum neu erstellter Wohnungen 4, Auswertung per neu bezogene Wohnungen pro Monat : 72 27: 88 28: : : : : 761 Monat / Quartal Quelle: Kantonale Einwohnerstatistik, GWR-ZH 3 BFS (211), S. 11f. 4 Die Auswertung zeigt den frühesten Bezugsmonat von neuerstellten Gebäuden am Stichtag Pro Bezugsjahr wurden jeweils vier Baujahre berücksichtigt: für das Bezugsjahr 26 die Baujahre 24-27, für 27 die Baujahre usw. Für das Bezugsjahr 212 wurden auch Wohnungen berücksichtigt, die gemäss Einwohnerregister bereits bezogen sind, obwohl sie gemäss GWR noch nicht als definitiv fertiggestellt gelten. Diese Gebäude werden später das Baujahr 213 erhalten. 3

4 statistik.info 213/2 Im Jahr 211 wurden tatsächlich rund 1 Wohnungen bezogen. Allein im September und Oktober wurden 26 Einzüge gezählt. Mit dem Jahreswechsel 212 fiel die Zahl der Neubezüge aber deutlich und liegt momentan knapp 3 Prozent tiefer als Wenn die Zahl der Wohnungsbezüge mit der Statistik der Wohnbautätigkeit verglichen wird, verfeinert sich das Bild (Grafik 3). In den Jahren 29 und 21 wurden gemäss Statistik mehr Wohnungen fertiggestellt als bezogen, 211 ist es umgekehrt 6. Bei rund 1 der 11 gemeldeten Wohnungen scheint es sich tatsächlich um Nachmeldungen aus den Jahren 29 und 21 zu handeln. Das ändert aber nichts daran, dass 211 ungewöhnlich viele Wohnungen fertiggestellt und bezogen wurden. Grafik 3: Wohnbautätigkeit, Einwohnerentwicklung und Leerstand Kanton Zürich, wirtschaftliche Einwohnerdefinition 7 12' 1' Wohnungen Statistik der Wohnbautätigkeit Neubezüge von Wohnungen Leerstehende Wohnungen Zunahme Einwohnerzahl (wirtsch.) Einwohner 24' 2' 8' 16' 6' 212 prov. 12' 4' 8' 2' 4' Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit, Leerwohnungszählung (STAT/BFS), Kantonale Einwohnerstatistik Der längerfristige Verlauf der Wohnbautätigkeit zeigt im letzten Jahrzehnt einen grundsätzlich steigenden Trend. Ab 23 wurden stets mehr als 7 Wohnungen produziert, nachdem in den 199er Jahren noch 6 normal gewesen waren. Die Zunahme der Einwohnerzahl wirkte dabei stützend. Wenn man vereinfachend von einer erforderlichen Neuwohnung auf zwei zusätzliche Einwohner ausgeht 8, war die Bautätigkeit in den Jahren 23 bis 25 eher hoch, was sich auch in einer steigenden Leerwohnungszahl niederschlug. In den Jahren 27, 28 und 21 entstanden aber deutlich weniger Wohnungen, als es in Anbetracht der markant steigenden Zuwanderung verkraftbar gewesen wäre. Dennoch war der Leerstand nur zu Beginn dieser Phase, im Jahr 28, leicht rückläufig und liegt seither konstant bei rund 4 Wohnungen. Die hohe Zuwanderung hat also nicht zu einer entsprechenden Verknappung des Wohnraums geführt. Möglicherweise ist die hohe Zuwanderung von einem leichten Anstieg der Belegungsdichte begleitet. Erste Zahlen deuten darauf hin, dass der mittlere Wohnflächenkonsum neuerdings eher stagniert, nachdem er in den neunziger Jahren noch stark angewachsen war 9. 5 Aufgrund von Nachträgen im Einwohnerregister wird sich die Zahl der Wohnungsbezüge in den letzten drei Monaten vor dem Stichdatum vermutlich noch etwas erhöhen. 6 26/7wurden scheinbar weniger Wohnungen bezogen als gebaut. Die Zahl der Neubezüge könnte aber aufgrund des späten Auswertungszeitpunktes ( ) leicht unterschätzt sein: Neubauten von 26, in denen bis 212 ein vollständiger Bewohnerwechsel stattfand, fallen aus der Berechnung (z.b. EFH) 7 Wirtschaftliche Definition: Alle an der Adresse gemeldeten Personen, unabhängig vom Aufenthaltsstatus 8 In Grafik 3 dargestellt, indem die Entwicklung der Einwohnerzahl auf einer verdoppelten Skala aufgeführt ist die rote Achse rechts zeigt jeweils doppelt so hohe Werte wie die blaue Achse links. 9 Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person liegt 211 bei 47.7 Quadratmeter. Die Zunahme betrug zwischen 199 und Quadratmeter, zwischen 2 und 211 nur noch 1.9 Quadratmeter (Jahrbuch 213, Tab. C3-61 resp. C3-64). Möglicherweise kam das Wachstum in den letzten Jahren ganz zum Erliegen. 4

5 statistik.info 213/2 Das neue Volkszählungssystem und die Registerharmonisierung Mit dem Beschluss, ab 21 auf eine klassische Volkszählung zu verzichten und dafür ein modernes statistisches System zu schaffen, das auf bestehenden Registern beruht, wurde im Jahr 21 der Startschuss zum nationalen Projekt der Registerharmonisierung gegeben. Dieses Projekt vereinheitlicht die bis dahin unterschiedlichen kantonalen Vorgaben zur Führung der Einwohnerregister und definiert einen Grundbestand von Informationen, der in allen Gemeinden nach gleichen Kriterien geführt werden muss. Die traditionellen Volkszählungen hatten bis 2 aber nicht nur eine Personenbefragung, sondern auch eine systematische Erhebung der Gebäude und Wohnungen in der Schweiz umfasst, die in Kombination mit der Personenerhebung auch die Abgrenzung der Haushalte und die Ermittlung ihrer Wohnverhältnisse ermöglichte. Weil die kommunalen Einwohnerregister für diesen Zweck nicht ausreichend Informationen enthalten, wurde 2 beschlossen, ein separates Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) aufzubauen. Das GWR basiert auf einheitlichen Vorgaben des Bundes. Im Kanton Zürich wurde ein entsprechendes kantonales Gebäude- und Wohnungsregister (GWR-ZH) aufgebaut; es liefert seit 26 Resultate. Das GWR basiert auf den Gebäude- und Wohnungsdaten der Volkszählung 2 und wird im Rahmen der jährlichen Baustatistik durch die Gemeinden aktualisiert. Im GWR erhält jedes Gebäude und jede Wohnung eine eigene Nummer, die sogenannten EGID und EWID. Diese beiden Identifikatoren müssen in den kommunalen Einwohnerregistern integriert und nachgeführt werden. Das kombinierte System aus Einwohner- und Gebäuderegistern erlaubt regelmässige Auswertungen der wichtigsten statistischen Kenndaten auf kleinräumiger Ebene. Diese Registerstatistik wird im neuen Volkszählungssystem ergänzt durch Stichprobenbefragungen zu den Merkmalen, die nicht in den Registern enthalten sind, z.b. über Ausbildung und Beruf, über das Verkehrsverhalten sowie über Eigentum und Mietpreis der Wohnungen. Auswirkung der Umstellung auf das neue System Bis zur Schaffung des GWR wurde die Statistik der Wohnbautätigkeit durch eine jährliche Erhebung bei den kommunalen Bauämtern über die im vergangenen Jahr bearbeiteten Bauprojekte durchgeführt. Im Rahmen der Bauprojekte meldete die Gemeinde die Gesamtzahl der neu erstellten Wohnungen sowie pauschal auf Gemeindestufe die Summe der abgebrochenen und umgebauten Wohnungen. Durch den Systemübergang wurden die kommunalen Bauämter von Statistiklieferanten zu Registerführern des Gebäude- und Wohnungsregisters. Das heisst, es obliegt ihnen nun, sämtliche neu erstellten, umgebauten und abgebrochenen Gebäude und Wohnungen auf dem Gemeindegebiet einzeln und vollständig zu erfassen und nachzuführen. Es liegt auf der Hand, dass in der Aufbauphase des Gebäude- und Wohnungsregisters und danach beim Abgleich mit dem Einwohnerregister in den Gemeinden nicht nur viel Arbeit anfiel, sondern die neuen Abläufe auch optimiert, koordiniert und mit Software unterlegt werden mussten. Die Umstellung führte in der jährlichen Statistik der Wohnbautätigkeit je nach Jahr und Gemeinde zu teilweise heterogenen Resultaten. Über den ganzen Kanton hinweg betrachtet, wurden in einzelnen Jahren umstellungsbedingt zu viele Neubauten gemeldet, in anderen Jahren kompensatorisch eher zu wenige. Da die Register mittlerweile weitgehend konsolidiert sind und sich die Praxis vereinheitlicht hat, kann die Übergangsphase als abgeschlossen betrachtet werden. Es darf künftig wieder mit aussagekräftigen und gegenüber früher aktuelleren und zeitnäheren Jahresreihen gerechnet werden. 5

6 statistik.info 213/2 2. Räumliche Schwerpunkte Brennpunkte 211 und 212 Der markante Anstieg der Bautätigkeit im Jahr 211 und der Rückgang 212 ist im ganzen Kanton zu beobachten. Deutlich sichtbar macht dies eine grafische Darstellung der kommunalen Werte (Grafik 4). 211 wurden in sechs Städten mehr als 3 fertiggestellte Wohnungen gemeldet: Neben Zürich und Winterthur auch in Adliswil der 211 am stärksten gewachsenen Stadt der Schweiz 1, in Schlieren, Dietikon und Wädenswil. Es war aber ein ganzer Kranz von Gemeinden um Zürich, am See und im Oberland, der zum Rekordergebnis beitrug. In der Stadt Zürich war die Bautätigkeit nach 211 auch 212 mit über 22 Neuwohnungen extrem hoch bereits zum dritten Mal seit Zum Vergleich: Letztmals wurden in der Stadt 1969 mehr Wohnungen erstellt; in den 199er Jahren belief sich die Durchschnittszahl pro Jahr auf 7, und seit der Jahrhundertwende wurden in der Regel etwa 1 Wohnungen pro Jahr fertig gestellt 12. In den anderen Städten ist der Rückgang 212 augenfällig, angefangen bei Winterthur über das Limmat- und Glatttal bis zum Oberland (Grafik 4 rechts). Die Wohnungsproduktion 212 ist allerdings nicht niedrig; sie entspricht vielmehr dem Durchschnitt der übrigen Jahre seit 27. Es ist das Jahr 211, das bezüglich Fertigstellungen aus dem Rahmen fällt. Grafik 4: Neuerstellte Wohnungen 211/12 nach Gemeinde Kanton Zürich, Kreise proportional zur Zahl neu erstellter Wohnungen, Darstellung der Zahl ab 2 Wohnungen 211 Feuerth Feuerth Flurl Flurl Laufen-Uh 212 Laufen-Uh 25 Dachsen Dachsen (provisorisch) Benken U stammh Benken U stammh Rheinau Trüll Trutt Waltal Trüll Rheinau Trutt Waltal Marth 21 Ossingen Ostammh Rafz Ossingen Ostammh Wil48Rafz 3 Kl andelf Wil Marth Hüntw Kl andelf Andelf Andelf 52 Adlik Wast Hüntw 55 Wast Volken 4 Altikon Flaach 4 Adlik Altikon Eglisau Flaach 91 Huml Thalh Volken Dorf Ellikon 12 Huml Thalh Glattf Berg Dorf Hengg Däg Berg Ellikon Rick Eglisau 25 Hengg Dinh Buch Däg Dinh Rick Weiach Stadel Buch Neft Hettl Weiach Glattf Freienst -T Bertsch Neft Bachs Bülach Freienst -T Wiesend 35Hettl Seuzach Stadel Hochf 3 Wiesend Bertsch Hochf Rorbas Seuzach Rorbas 155 Bülach Dättl Dättl Owenin Pfun Hagenb Bachs Schöffl Höri BachBül Embrach Elsau Neer Schlein 2 Winterthur Owenin Schöffl Embrach Elsau Hagenb Höri Neer Pfun 4 Nwenin Steinm Nglatt Oberem Elgg Lufing Nwenin Steinm Winterthur Nglatt BachBül Elgg Schlein Regensb 85 Lufing Diels Winkel 36 Brütten Schlatt Otelf Oglatt Hofst Bopp Diels 3 OglattWinkel Oberem Brütten Schlatt Hofst 32 Bopp 22 Kloten Nürensd Otelf Regensb Nhasli Kloten Nürensd 25 Buchs Lindau Kyburg 31Zell Buchs155 Nhasli 2 Hütt Däll Rüml Opf Bassersd Turb Hütt 9 Däni Weissl 7 Däni 4 Däll Regensd Rüml Lindau Kyburg Zell 45 3 Turb Regensd 98 Dietl Oetwil Opf Illnau-Eff Gerold 152 Wildb 2 Dietl Bassersd Oetwil 85 Illnau-Eff Gerold Wein Weissl Wildb Uengstr 93 Wein Wangen-Br Wall Russikon Uengstr 25 Wila Wangen-Br Dietikon 362 Oengstr Wila Dietikon Wall Russikon 445 Düb Volk 24 Oengstr Fehral 185 Schlieren Schwerzb 164 Stern Düb Volk Schlieren Fäll Greif Pfäffi Fehral Stern Urdorf Uitikon Zürich Bauma Pfäffi 33 Urdorf Uitikon Zürich Schwerzb 25 Bauma Hittnau Fäll Greif Hittnau 43 87Uster 3 75Uster Birm Wetts Bärets 51 Fischent Zumik Zollik Maur Wetts 6 Bärets Aesch Seegr Aesch Birm Zollik Zumik Seegr Fischent Stall Kilch Stall Kilch Wetz Bonst Adliswil Mönch 35 Küsn Maur 6 Mönch Wetz 593 Küsn Erlenb 36 Hinwil Bonst Hedingen Rüsch 85 Rüsch 67 Egg Thalwil Herrli Gossau Wald Hedingen 35 Adliswil Erlenb Herrli Egg Hinwil Thalwil Gossau Wald 15 Langnau Meilen Grün Affol Langnau 115 Meilen Ottenb Affol 37 Oberr Uetikon 51 Aeugst 73 Bubik Dürnten Oberr 18 Oetwil 2 5 Obfelden Männe Oetwil 13 Ottenb Aeugst 6 Grün Bubik Uetikon 2 Dürnten Mettm Horgen Riff Hombr Rüti Obfelden Horgen Hausen 1 Männe Rüti Masch Stäfa Mettm Riff Hombr Stäfa Knonau Kappel Hausen Masch 6 Hirzel 37Wädens Kappel 75 Knonau Wädens Richt Hirzel 97 Schön15 Richt Schön Hütten Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit, GWR-ZH (STAT/BFS) Hütten 1 Vgl. Schweizerischen Städtestatistik 213. Städteverband (213) wurden 226 Wohnungen fertig gestellt waren es 2563 Einheiten. In den 195er Jahren waren sogar im zehnjährigen Durchschnitt 286 Wohnungen entstanden, in den 196er Jahren ging der Wert auf 177 Einheiten zurück. Vgl. SSZ (213), T

7 Zürich Ufer Rechts Ufer Links Unter den 29 Städten ist Pfäffikon diejenige mit der schwächsten Bautätigkeit; hier entstanden in den letzten fünf Jahren nur 11 Wohnungen. In fünf weiteren Städten in Rüti, Zollikon, Stäfa, Kloten und im zuvor schnell wachsenden Bassersdorf lag die Fünfjahres- Neubautätigkeit unter 3 Wohnungen. Umgekehrt wurden in sechs Gemeinden mit weni- Diet.- Adlisw Kloten- Bülach Effret.- Dübend. Uster- Wetz. Winterthur Albis- Reuss Lägern- Rhein Irchel- Thur Tösstal statistik.info 213/2 Erhöhte Bautätigkeit seit 27 Aufgrund der oben beschriebenen Abgrenzungsproblematik empfiehlt es sich grundsätzlich, Einzeljahre nicht zu überinterpretieren, sondern auf mehrjährige Zeiträume zu fokussieren. Nachfolgend wird die Betrachtungsperiode seit dem Jahr 2 in zwei Sechsjahresperioden unterteilt. In der Periode 27/12 hat sich die Wohnbautätigkeit gegenüber den vorangegangenen sechs Jahren erhöht. Im Kantonstotal entstanden durchschnittlich 84 Wohnungen pro Jahr, was 1.3 Prozent des Wohnungsbestandes entspricht. 21/6 waren es jährlich 7 Wohnungen gewesen (1.1 Prozent). Am höchsten war die Bautätigkeit über den ganzen Zeitraum im ländlichen Nordwesten des Kantons (Teilraum Lägern-Rhein); hier wuchs der Wohnungsbestand durch Neubau jährlich um über zwei Prozent (Grafik 5), respektive über die ganzen zwölf Jahre von 28 Prozent. Seit 27 zeigt auch der Raum Albis-Reuss (ländliches Knonaueramt und Albisgebiet) ein starkes Wachstum. Auch in der Agglomeration wird viel gebaut; gegenüber der Periode 21/6 war die Bautätigkeit im Norden und Osten der Stadt Zürich zwar leicht rückläufig. Im Raum Dietikon-Adliswil nahm die Dynamik jedoch stark zu, nachdem sie in der ersten Hälfte des Jahrzehnts noch ausgesprochen schwach war. Dank den grossen Neubaugebieten in Schlieren, Dietikon und Adliswil verdoppelte sich die Bautätigkeit in der Periode 27/12. Am Zürichsee hat sich die Dynamik der Wohnbautätigkeit seit 27 vom rechten tendenziell auf das linke Ufer verschoben. Grafik 5: Wohnbautätigkeit nach Teilraum und Periode Kanton Zürich, Informationen zu Teilraum vgl. Anhang Raumgliederung 3. % Wohnungsbestand Stadt See Agglo Land /6 27/ Ø27/12: Ø21/6: Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit, bereinigt mit Quartalserhebung (STAT/BFS), Höchste Bautätigkeit in den letzten fünf Jahren In welchen Gemeinden war die Bautätigkeit über die letzten fünf Jahre gesehen am höchsten? In Zürich entstanden über 8, in Winterthur über 3 neue Wohnungen. Die Tausendermarke wurde auch in Dietikon und Schlieren im Limmattal sowie in Wetzikon übertroffen (Grafik 6 links). Elf Gemeinden durchwegs am linken Zürichseeufer, im Oberland oder im Glattal gelegen weisen mehr als 5 neue Wohneinheiten auf, 36 weitere zwischen 1 und 5 Wohnungen. 7

8 statistik.info 213/2 ger als 1 Einwohnern mehr als 3 Wohnungen gebaut, nämlich in Fehraltorf, Eglisau, Buchs, Fällanden, Dürnten und Bubikon. Bezogen auf die Gemeindegrösse war die Bautätigkeit in den letzten fünf Jahren in Fehraltorf und Eglisau am grössten; hier entstanden in dieser Zeit je 3 Prozent des Wohnungsbestandes (Grafik 6 rechts). Danach folgen Buchs, Pfungen und Knonau mit jeweils 2 Prozent. Unter den Städten wuchs Schlieren mit einem Wachstum von 17 Prozent am schnellsten, aber auch in Opfikon, Wetzikon und Wallisellen stammen über zehn Prozent der Wohnungen aus den letzten fünf Jahren. Grafik 6: Neuerstellte Wohnungen nach Gemeinde Kanton Zürich, absolut und relativ absolut Anzahl Wohnungen Feuerth 6 Flurl Laufen-Uh Dachsen Benken U stammh Trutt Rheinau Trüll Waltal Ostammh Marth Rafz 75 Ossingen 155 Kl andelf Wil Hüntw Andelf 14 Wast Flaach Thalh 6Volken Adlik 5 Altikon Eglisau Huml 48 Ellikon 25 Berg Dorf 115 Däg Glattf Rick Weiach Buch Hengg Dinh Freienst -T Stadel 7 28 Hettl Bertsch Bachs Bülach Seuzach Rorbas Dättl Neft Hochf Wiesend Owenin Neer Embrach Hagenb 9 Schlein 55 BachBül Nwenin Steinm Pfun Winterthur Elsau Schöffl Höri 95 Winkel Oberem 16 Nglatt 17 Elgg Regensb Oglatt Brütten Diels Lufing Schlatt 145 Kloten Nürensd Hofst Otelf Bopp Buchs 45 Nhasli Zell 25 Däni 55 Däll Regensd23 Rüml Bassersd 255 Kyburg Turb 135 Hütt Oetwil Lindau Weissl 75 Opf925 Dietl 75 Gerold Illnau-Eff Wein 68 Wildb Uengstr 155 Dietikon 145 Wall Wangen-Br Schlieren Oengstr Russikon Wila Düb 63Volk 69 Stern Fehral Pfäffi 6 Urdorf Zürich Schwerzb Greif Bauma Uitikon Birm Fäll Hittnau Zollik Wetts 25 Uster Bärets Zumik Fischent Aesch Seegr Wetz 111 Bonst Stall Kilch Küsn Maur 36 Adliswil 74 Erlenb Mönch 125Gossau Hedingen Hinwil Rüsch Herrli 15 Egg25 Wald Langnau 9 4Affol 15 Thalwil Meilen Oetwil 85 8 Ottenb Aeugst 19Uetikon Grün 335 Dürnten 25 Oberr Männe 35 Bubik 19 Obfelden 2 24 Riff 55 Rüti 6 Hausen 29 Mettm 7 Hombr Horgen Stäfa Masch 14 Hirzel Wädens 85 Knonau Kappel 7 Richt 52 Schön relativ bezogen auf Wohnungsbestand Prozent Bestand Hütten Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit, GWR-ZH (STAT/BFS) 8

9 statistik.info 213/2 3. Art der neuerstellten Wohnungen Mietwohnungen als Treiber Das Gebäude- und Wohnungsregister des Kantons Zürich erlaubt eine Differenzierung der neu erstellten Wohnungen nach Eigentumskategorie 13. Damit lässt sich nachverfolgen, dass der jüngste Boom der Wohnbautätigkeit primär auf dem verbreiteten Bau von Mietwohnungen basiert (Grafik 7). Die Bauwirtschaft richtet sich damit an den Bedürfnissen der zahlreichen Zuwanderer der letzten Jahre aus, die nur in seltenen Fällen Wohneigentum kaufen 14. Genossenschaftswohnungen als Teilsegment des Mietwohnungsmarktes erreichen einen Anteil von rund 12 Prozent aller Mietobjekte. 211 wurden aber über 1 Wohnungen fertiggestellt: fast dreimal so viele wie im vorangegangenen Jahrzehnt. Die günstigen Finanzierungsbedingungen für Wohneigentum haben sich während des ganzen letzten Jahrzehnts stimulierend auf den Bau von Eigentumswohnungen ausgewirkt. Von 22 bis 212 stieg die Zahl der Fertigstellungen von 19 auf 34 Einheiten. Demgegenüber ging die Zahl der neuen Einfamilienhäuser zurück. Das knapper gewordene Bauland wird dichter bebaut als noch vor zehn Jahren. Zwischen 21 bis 24 entstanden noch 16 Häuser pro Jahr, seit 29 sind es nur noch halb so viele. Der Eigentumsanteil an den neu erstellten Wohnungen betrug 211 nur 4 Prozent, nachdem es 21/2 noch 6 und in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts noch knapp 5 Prozent gewesen waren. Trotzdem erhöht sich die Eigentumsquote weiterhin, denn der Eigentumsanteil dürfte im Kanton Zürich mittlerweile bei rund 31 Prozent liegen 15. Grafik 7: Wohnbautätigkeit nach Eigentumskategorie Kanton Zürich 6' Neuerstellte Wohnungen 5' 4' 3' 2' 1' Mietwohnungen Eigentumswohnungen Einf amilienhäuser Genossenschaf tswohnungen Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit/Quartalserhebung (STAT/BFS), GWR-ZH 13 Das gesamtschweizerische Gebäude- und Wohnungsregister unterscheidet nur zwischen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäusern. Im GWR des Kantons Zürich können die Wohnungen in MFH zusätzlich unterteilt werden in Eigentumsobjekte, Genossenschaftswohnungen und übrige Mietwohnungen. Zur Bestimmung der Eigentumskategorien für das Baujahr 212 fehlen noch die Grundlagen. 14 Seit 21, beim günstigeren Wohneigentum bereits seit 28, ist ein Rückgang der Eigentumsverkäufe an Ausländer festzustellen, obwohl die Zuwanderung in diesem Zeitraum stark anstieg. Vgl. Rey (212), S. 8-1 und Volkswirtschaftsdirektion/AWA (211), S. 13 und beträgt der EFH-Bestand 117 Häuser (2: 16 ). Die Zahl der Wohnungen im Stockwerkeigentum liegt bei 93 Objekten (2: 55 ). Der daraus errechnete Anteil der Eigentumsobjekte beträgt % (2: 26%). Nicht berücksichtigt sind bei dieser Rechnung vermietete Wohneigentumsobjekte. 9

10 statistik.info 213/2 Genossenschaftlicher Wohnungsbau in der Stadt Zürich Der genossenschaftliche Wohnungsbau hat im Kanton Zürich wachsende Bedeutung; sein Anteil an der Neubauproduktion stieg im kantonalen Durchschnitt 4.8 Prozent in den fünf Jahren 22-6 auf 6.9 Prozent in der Periode Die regionale Aufschlüsselung zeigt aber überaus deutlich, dass dieser Anstieg praktisch ausschliesslich in der Stadt Zürich stattfindet: Hier entstanden innert fünf Jahren 24 Genossenschaftswohnungen, was knapp 3 Prozent des gesamten Neubaus entspricht (Grafik 8). Ausserhalb der Stadt, inklusive der Stadt Winterthur spielte dieses Segment nur eine Nebenrolle. Im nichtgenossenschaftlichen Mietbereich ist der Anstieg der Bautätigkeit regional breit gefächert: In der Stadt Zürich sind immer noch fünf von zehn neuen Wohnungen Mietobjekte. Überall sonst ist der Mietwohnungsanteil niedriger, gewinnt aber an Bedeutung. Besonders der Raum Dietikon-Adliswil sticht dabei hervor; hier verdreifachte sich das Angebot neuer Mietwohnungen. Die Entwicklung im ländlichen Raum ist ebenfalls bemerkenswert: Die Zahl der neuerstellten Mietwohnungen stieg von 9 im Fünfjahreszeitraum 22/26 auf 22 in der jüngsten Periode. Ein gewissermassen städtisches Element hält damit nach und nach auf dem Land Einzug. Dazu passt, dass die Zahl neuer Einfamilienhäuser auch in den Landgemeinden rückläufig ist und offensichtlich durch Stockwerkeigentum kompensiert wird. Der Rückgang des Einfamilienhausbaus ist in allen Teilräumen zu beobachten. Der gleichzeitige Anstieg des Stockwerkeigentums kompensiert diesen Rückgang aber in den meisten Gebieten, so dass die Eigentumsquote weiterhin im Steigen begriffen ist. Grafik 8 Wohnbautätigkeit 22/6 und 27/11 nach Teilraum Kanton Zürich, nach Eigentumskategorie Anzahl Wohnungen Zürich See Dietikon /Adliswil Mietwohnungen Genossenschaftswohn. Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Kloten /Bülach Effretikon /Dübendorf Uster /Wetzikon Stadt Winterthur Land /6 27 /11 22 /6 27 /11 22 /6 27 /11 22 /6 27 /11 22 /6 27 /11 22 /6 27 /11 22 /6 27 /11 22 /6 27 /11 Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit/Quartalserhebung (STAT/BFS), GWR-ZH 1

11 statistik.info 213/2 4. Ersatzneubau Immer mehr Ersatzneubau zunehmend in Wohngebieten Der anhaltende Nachfragedruck der letzten Jahre führte im Kanton Zürich nicht nur zu erhöhter Bautätigkeit. Er bewirkte auch, dass sich der Ersatz von Altbauten durch optimierte zeitgemässe Gebäude immer stärker verbreitete. Die Zahl der Wohnungen, die durch Ersatzneubau entstanden, schwoll nach dem Jahr 2 stark an (Grafik 9). 27 entstanden über 3 Wohnungen, vor allem weil grosse Industriebrachen in Neu-Oerlikon und am Stadtrand in Affoltern neu überbaut wurden. 26 und 27 waren über ein Drittel aller Neubauwohnungen Ersatzbauten. In den letzten vier Jahren hat sich die Zahl der durch Ersatzneubau entstandenen Wohnungen auf jährlich etwas über 2 eingependelt, was einem Anteil von 25 bis 3 Prozent aller Neuerstellungen entspricht. Grafik 9: Ersatzneubau nach Eigentumskategorie Kanton Zürich, mit Zahl abgebrochener Wohnungen seit Anzahl Wohnungen durch Ersatzneubau Mietwohnungen Genossenschaftswohn. Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser abgebrochene Wohnungen Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit/Quartalserhebung (STAT/BFS), GWR-ZH, GVZ Grafik 9 zeigt aber auch auf, dass die Wohnungsabbrüche jüngst immer zahlreicher geworden. Momentan sind es pro Jahr etwa 12 Einheiten, das sind vier Mal mehr als noch in den 199er Jahren 16. Damit verändert der Ersatzneubau zunehmend seinen Charakter: Entstanden Ersatzneubauten bis 27 überwiegend an Stelle von Industriegebäuden, werden jüngst immer mehr veraltete Wohnhäuser durch dichte Überbauungen ersetzt. Dabei werden für jede abgerissene Wohnung im Durchschnitt knapp zwei neue Einheiten gebaut. Flächenbezogen ist die Verdichtung pro Ersatzneubau noch höher, denn neuerstellte Wohnungen sind durchschnittlich 4 Prozent grösser als abgerissene 17. Als Ersatzneubauten entstehen mehrheitlich Mietwohnungen. Aber auch Eigentumswohnungen werden in grosser Zahl gebaut zwischen 5 und 1 pro Jahr. Dies ist bemerkenswert, denn der Ersatz bestehender Wohnbauten rechnet sich vor allem an zentralen Lagen, wo zuvor mehrheitlich Mietobjekte standen. 16 Rey (21), Seite 4 17 Abgerissene Wohnungen im Zeitraum sind durchschnittlich 85 Quadratmeter gross (EFH: 131 Quadratmeter, in MFH 74), vgl. Jahrbuch (213), Tabelle C4-42. Neu erstellte Wohnungen messen im gleichen Zeitraum durchschnittlich 119 Quadratmeter (EFH 181, in MFH 11). 11

12 statistik.info 213/2 6 Prozent in der Stadt, 2 Prozent in der Agglomeration Auch Genossenschaftswohnungen sind bei den Ersatzneubauten überproportional vertreten; im Jahr 211 waren es gegen 3 Prozent. Wie Grafik 1 zeigt, gilt diese Beobachtung aber fast nur für die Stadt Zürich. Der vorgängige Abbruch von Altbauten ist hier zum Normalfall für die Wohnbautätigkeit geworden. In den vergangenen fünf Jahren waren 61 Prozent aller neuerstellten Wohnungen Ersatzneubauten. Und aufgrund der grossen Bedeutung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in der Stadt Zürich sind die Genossenschaften auch unter den Promotoren des Ersatzneubaus stark vertreten 18. Grafik 1: Ersatzneubau 27/11 nach Teilraum Kanton Zürich, nach Eigentumskategorie. Prozentangabe=Anteil Ersatzneubau am Neubau Anzahl Wohnungen Zürich 61% See Dietikon /Adliswil Mietwohnungen Genossenschaftswohn. Eigentumswohnungen Einfamilienhäuesr Kloten /Bülach Effretikon /Dübendorf Uster /Wetzikon Stadt Winterthur Land % 14% 13% 15% 19% 22% 11% kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. kein EN Ers. Neub. Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit/Quartalserhebung (STAT/BFS), GWR-ZH, GVZ Ausserhalb der Stadt Zürich findet die Bautätigkeit weiterhin mehrheitlich auf unüberbautem Land statt. Der Ersatzneubauanteil liegt in allen Gebieten zwischen 1 und 25 Prozent. Am weitesten fortgeschritten ist die Entwicklung am Zürichsee, wo der Anteil 24 Prozent beträgt 19. In der Stadt Winterthur mit 22 Prozent Ersatzneubauten liegt der Anteil Mietobjekte darunter bei über zwei Drittel, während am Zürichsee, im Oberland und in den Landgemeinden im Falle von Ersatzneubau mehrheitlich Wohneigentum entsteht. Eine kommunale Darstellung des Ersatzneubaus zeigt allerdings, dass Ersatzneubau durchaus nicht nur in der Stadt Zürich von Bedeutung ist (Grafik 11 auf der nächsten Seite). Vor allem auf der linken Seite des Zürichsees und im Limmattal beträgt der Ersatzneubauanteil zwischen 25 und 5 Prozent aller neu erstellten Wohnungen. 18 Simon (211) 19 Wobei die Dynamik in den letzten fünf Jahren am linken Zürichseeufer höher war (Ersatzneubauanteil 26% gegenüber 22% an der «Goldküste»). 12

13 statistik.info 213/2 Grafik 11: Ersatzneubau nach Gemeinden Kanton Zürich, absolut und relativ. Beschriftung der Absolutwerte bei mehr als 3 Ersatzneubauwohnungen Absolut: Anzahl Wohnungen Relativ: Prozent aller Neuwohnungen Neft Bülach Seuzach Wiesend Pfun Nwenin 55 Steinm 3 Winterthur Neer 3 Nglatt Embrach BachBül Oglatt 5 Diels 4 Winkel Kloten Nürensd Otelf Rüml 45 35Däll Bassersd Weissl Däni 55 Regensd 9 7 Opf Dietl Illnau-Eff Gerold Wein 1 Oetwil Wall Uengstr 55Wangen-Br Dietikon Schlieren Oengstr 245 Düb Volk Urdorf Schwerzb Fehral Uitikon Zürich Fäll Pfäffi Birm Uster 175Zollik Maur Küsn Zumik 62 Bonst 165 Wetz Kilch Gossau Herrli Egg Rüsch Erlenb 7 2 Hedingen 385 Meilen 12 Thalwil 215 Grün 45 Affol 7 Bubik Oberr Uetikon 85 Horgen 4 33 Männe Stäfa 25 Hombr Wädens 23 5 Turb Bärets 7 Hinwil 28 Dürnten Rüti Prozent Richt Quelle: Statistik der Wohnbautätigkeit (STAT/BFS), GWR-ZH, GVZ 13

14 statistik.info 213/2 Anhang Raumgliederung Für die vorliegende Analyse gelangt eine Raumgliederung zur Anwendung, die der Tatsache Rechnung trägt, dass sich der Kanton Zürich im Immobilienbereich aus verschiedenen Teilmärkten zusammensetzt, die nur bedingt miteinander verglichen werden können. Grundlage bildet eine Einteilung des Kantons in vier Grossräume. Grossraum ZÜRICH: Stadt Zürich Grossraum SEE: Gemeinden des linken und rechten Zürichseeufers mit direktem Seeanstoss Grossraum AGGLO: Gemeinden ausserhalb des Seegebiets, die 198 zur Agglomeration Zürich gezählt wurden, sowie die Stadt Winterthur und das westliche Oberland, das 198 noch nicht zur Agglomeration gehörte, aber städtisch geprägt war (Uster, Wetzikon, Rüti) Grossraum LAND: übrige Gemeinden Die Grossräume werden weiter in sogenannte Teilräume gegliedert. Neben der Stadt Zürich werden folgende Teilräume unterschieden: Grossraum SEE Linkes Ufer Rechtes Ufer Grossraum AGGLO (Bezeichnung durch grösste Ortschaften) Dietikon-Adliswil Uster-Wetzikon Kloten-Bülach Stadt Winterthur Effretikon-Dübendorf Grossraum LAND (Bezeichnung durch topografische Merkmale) Albis-Reuss Irchel-Thur Lägern-Rhein Tösstal 14

15 statistik.info 213/2 Quellen/Literatur BFS (211), Bau- und Wohnungswesen 211. Bau- und Wohnbaustatistik 211, Gebäudeund Wohnungsstatistik 211, Leerwohnungsstatistik vom , Neuchâtel (BFS) Jahrbuch (213), Statistisches Jahrbuch des Kantons Zürich 213, Statistisches Amt des Kantons Zürich, Zürich. Die Tabellen sind im Internet aktualisiert, vgl. Rey Urs (21), Ersatzneubau von Wohnungen immer wichtiger. Wohnbautätigkeit und bauliche Verdichtung im Kanton Zürich (statistik.info 21/3), Statistisches Amt des Kantons Zürich, Zürich. Rey Urs (212), Immer mehr Altbauten stehen zum Verkauf. Verkäufe von Wohneigentum: Mengen, Preise und Verdichtungseffekte (statistik.info 212/13), Statistisches Amt des Kantons Zürich, Zürich. Schüssler Reinhard, Thalmann Philippe (25), Was treibt und hemmt den Wohnungsbau? Ergebnisse einer Bauträger- und Investorenbefragung. Schriftenreihe Wohnungswesen, Band 76, Bundesamt für Wohnungswesen, Grenchen. Simon Axel (211), Zürich wird ersatzneugebaut, Hochparterre Nr. 9/21, S SSZ (213), Tabellensammlung Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 213, Kapitel 9.3 Wohnungsbestand (nicht gedruckt, downloadbar auf Seite:) Städteverband (213), Bevölkerung, Wohnungsbestand, Parteien: Zahlen zu den Schweizer Städten, Medienmitteilung zum Erscheinen der Statistik der Schweizer Städte 213, Statistisches Jahrbuch des Schweizerischen Städteverbandes, 74. Ausgabe staedteverband.ch/de/info/aktuell/medien/medienmitteilungen_213/1335_statistik_213 Volkswirtschaftsdirektion/AWA (211), Zuwanderung im Kanton Zürich: Auswirkungen auf den Arbeits- und Wohnungsmarkt. Bericht vom September 212 im Auftrag des AWA, erstellt durch Büro BASS, raumdaten GmbH und sotomo GmbH 15

16 Das Statistische Amt des Kantons Zürich ist das Kompetenzzentrum für Datenanalyse der kantonalen Verwaltung. In unserer Online-Publikationsreihe "statistik.info" analysieren wir für ein breites interessiertes Publikum wesentliche soziale und wirtschaftliche Entwicklungen im Kanton und Wirtschaftsraum Zürich. Unser monatlicher Newsletter "NewsStat" informiert Sie über unsere Neuerscheinungen in der Reihe "statistik.info" sowie über die Neuigkeiten in unserem Webangebot. Fragen, Anregungen, Kritik? Verfasser: Urs Rey Telefon: Statistisches Amt des Kantons Zürich Schöntalstrasse 5 89 Zürich Telefon: datashop@statistik.zh.ch Statistisches Amt des Kantons Zürich, Abdruck mit Quellenangabe erlaubt.