Flurbereinigung Eppingen/Gemmingen (Elsenzauen)

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3 Landratsamt Heilbronn Flurneuordnungsamt Flurbereinigung Eppingen/Gemmingen (Elsenzauen) Landkreis Heilbronn Niederschrift über die Einleitung und Durchführung der Wertermittlung am 6. April 2017 von 9.00 bis 15:30 Uhr in der Verwaltungsstelle Richen und im Verfahrensgebiet Anwesend: Landratsamt Heilbronn Flurneuordnungsamt Herr Steidl, Projektleiter und Verhandlungsleiter Herr Allgeier, Projektingenieur Herr Ullmann, R., Technischer Sachbearbeiter Frau Gauch, Vermessungstechnikerin Landwirtschaftssamt Frau Rehn (zeitweise) landwirtschaftliche Sachverständige Herr Eugen Bertsch Herr Walter Weis Herr Günter Hediger Vorstand der TG Herr Ulrich Gebhard, Vorsitzender der TG Herren Udo Gebhard, Reinhard Keller und Harald Krepp Herren Andreas Schühle, Walter Krebs, Friedbert Brian und Michael Floder Reinhard Hecker (zeitweise) ZV HWS Elsenz-Schwarzbach Herr Werner (zeitweise) Stadt Eppingen entschuldigt Gemeinde Gemmingen Herr Stoffel (zeitweise) zu Ausbildungszwecken Frau Schaal, Referendarin - 2 -

4 Grundlage der Bodenwertermittlung Der Verhandlungsleiter eröffnet den Einleitungstermin und erläutert den Zweck und die Bedeutung der Bodenbewertung im Flurneuordnungsverfahren und die entsprechenden Bestimmungen des Flurbereinigungsgesetzes. Danach sind gemäß 28 FlurbG die Ergebnisse der Schätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz (BodSchätzG ) für die Wertermittlung zugrunde zu legen. Die Nachschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz wurde auf der Gemarkung Eppingen im Jahr 2008, Gemarkung Eppingen-Richen im Jahr 1994 und Gemarkung Gemmingen-Stebbach im Jahr 1975 durchgeführt. Das Ergebnis der Reichsbodenschätzung für das Flurneuordnungsgebiet wird aufgrund der Katasterunterlagen anhand von Aufstellungen und Diagrammen eingehend erläutert. Für die durchzuführende Wertermittlung ist entsprechend der Zweckbestimmung nur von den Verhältnissen im Flurneuordnungsgebiet auszugehen. Die Vorstandsmitglieder werden darauf hingewiesen, dass sie nach 31 Abs. 1 FlurbG der Bewertung beiwohnen und auf örtliche Besonderheiten hinweisen sollen. 2. Auswahl und Verpflichtung der landwirtschaftlichen Sachverständigen Die Untere Flurbereinigungsbehörde hat die Zahl der landwirtschaftlichen Sachverständigen auf 3 festgesetzt und folgende Personen aus der Liste, die von der Oberen Flurbereinigungsbehörde im Einvernehmen mit der landwirtschaftlichen Berufsvertretung aufgestellt wurde, ausgewählt: Eugen Bertsch, Oedheim-Degmarn Walter Weis, Brackenheim-Dürrenzimmern Günter Hediger, Möckmühl Der Verhandlungsleiter stellt nach Befragen fest, dass bei keinem dieser ausgewählten Sachverständigen Umstände vorliegen, die einen Ausschluss zur Folge haben oder die Besorgnis der Befangenheit begründen könnten. Der Vorstand der Teilnehmergemeinschaft ist mit der Auswahl der Sachverständigen einverstanden. Der Verhandlungsleiter verpflichtet danach die Sachverständigen mit folgenden Worten: "Ich verpflichte Sie als landwirtschaftliche Sachverständige zu gewissenhafter und unparteiischer Tätigkeit und zur Verschwiegenheit"

5 Überprüfung bestimmender Grablöcher Auf der Grundlage der Reichsbodenschätzung wurde vom Landratsamt Heilbronn - Flurneuordnungsamt ein Entwurf des Wertrahmens erarbeitet, 10 bestimmende Grablöcher der wesentlichen Bodenarten festgelegt und im Gelände aufgegraben. Diese Grablöcher sind identisch mit Vergleichstücken bzw. Grablöchern der Reichsbodenschätzung und erfassen die im Flurneuordnungsgebiet vorkommenden wesentlichen Bodenarten. Anschließend werden die 10 über das gesamte Flurbereinigungsgebiet verteilten bestimmenden Grablöcher in der Örtlichkeit aufgesucht und hinsichtlich ihres Bodengefüges und des Beschriebs bei der Reichsbodenschätzung überprüft. Die Beschreibungen und die wertmäßige Abstufung stimmen mit den Ergebnissen der Bodenschätzung gut überein. Das Ergebnis ist aus dem ''Verzeichnis der bestimmenden Grablöcher" zu ersehen (Anlage Nr. 2). 4. Aufstellung des Rahmens für die Wertermittlung Nach der Besichtigung der bestimmenden Grablöcher werden die vorgefundenen Bodenprofile nochmals erörtert und Grablöcher, die Böden von gleichem Ertrag aufweisen, in dieselben Bodenklassen des aufzustellenden Wertrahmens eingeteilt. Die Bodenzahlen der Reichsbodenschätzung werden dabei wie folgt zusammengefasst: Bodenklasse Ackerzahl Grünlandgrundzahl Grabloch Nr. 1 über (R), 7 (R) (E), 3 (E), 10 (S) über 66 6 (R), 8 (R) (R) 5 unter 45 unter 57 2 (E), 9 (S) Angabe Gemarkung in Klammern: (E) Eppingen, (R) Richen, (S) Stebbach Unter Würdigung der Grablochüberprüfung und der anschließenden Beratung ist der anwesende Personenkreis übereinstimmend der Ansicht, dass die Wertermittlung durch Übernahme der Bodenschätzungsergebnisse durchgeführt werden soll. Da die Reichsbodenschätzung allgemein die derzeitigen betriebswirtschaftlichen und örtlichen Verhältnisse nicht in dem erforderlichen Umfange berücksichtigt, sind bei der Einzelbewertung Abweichungen gegenüber der obigen Zusammenfassung zulässig ( 28 FlurbG). Die Zuordnung der Flächen zur jeweiligen Bodenklasse bleibt auch bei Umwandlung der Nutzungsart beibehalten

6 - 4 - Nach erfolgter Einstufung der Böden in die verschiedenen Bodenklassen und der "Beschreibung der typischen Bodenprofile und Klassenmerkmale" (Anlage Nr. 3) wird jeder Bodenklasse unter Berücksichtigung des Verkehrswertes eine Wertverhältniszahl (WVZ) zugeordnet, die das Tauschverhältnis der einzelnen Wertklassen untereinander zahlenmäßig ausdrückt. Nach eingehender Aussprache wird der nachfolgende Wertrahmen abschließend festgelegt: 4.1 Wertrahmen Bodenklasse WVZ Wertunterschied zwischen den Klassen Hinweise absolut in % , , landwirtschaftlich nutzbare Flächen , , Gehölz nicht bewertet Ertragslose Flächen (z. B. Masten, Schächte, Unland, Böschungen) öffentliche Wege etc. (Flächen ohne Anspruch, Sonderfläche Gewann Untere Elsenz, renaturierte Flächen entlang der Elsenzauen, RRB Tiefen Tal Gewann Mühlgrund etc.) - 5 -

7 Tauschwerttabelle für die landwirtschaftlich genutzten Flächen WVZ Bodenklassen ,00 1,11 1,26 1,49 1,87 2 0,90 1,00 1,14 1,35 1,69 3 0,79 0,88 1,00 1,18 1,49 4 0,67 0,74 0,84 1,00 1,26 5 0,53 0,59 0,67 0,79 1,00 WVZ = Wertverhältniszahl Vorläufiger Kapitalisierungsfaktor Der Kapitalisierungsfaktor wird nach eingehender Erörterung und unter Zugrundelegung der Bodenrichtwerte der Stadt Eppingen vorläufig auf 335 Euro / WE festgelegt. Damit ergeben sich folgende vorläufige landwirtschaftlichen Schätzwerte, die den Verkehrswerten angenähert sind: 2,45 für die Bodenklasse 1 2,21 für die Bodenklasse 2 1,94 für die Bodenklasse 3 1,64 für die Bodenklasse 4 1,31 für die Bodenklasse 5 0,50 für die Bodenklasse 6 0,03 für die Bodenklasse 7 - für die Bodenklasse 8 (nicht bewertet) - 6 -

8 Abschläge vom Bodenwert Aufgrund der besonderen Aufgabenstellung, die Restprivatgrundstücke in den Elsenzauen in das Eigentum in die öffentliche Hand zu überführen, wird von den anzubringende Abschlägen infolge von Vernässung oder topographischer Gegebenheiten wie Hängigkeit abgesehen. Lediglich in Härtefällen werden Abschläge von Bodenwerten vor Ort angebracht. (siehe Ziff und 4.3.2) Die Tauschbarkeit der Abfindungsansprüche von den Elsenzauen in die Tauschblöcke (Gemarkung Eppingen: Gewann Baumannsklinge und Gemarkung Richen: Gewann Auf der Straße, sowie Gemarkung Stebbach: Gewanne Altenbieder See und Edelmann ) soll durch diese Vereinfachung erleichtert werden. Diese Vorgehensweise ist dahingehend vertretbar, dass in den Elsenzauen als auch in den Abfindungsgewannen ähnliche Bodenbeschaffenheiten vorherrschen. Unter anderem aufgrund betriebswirtschaftlicher Erschwernisse, örtlicher Gegebenheiten (Topographie) und rechtlicher Belastungen (Dienstbarkeiten usw.) sind Abweichungen von den Bodenschätzungsergebnissen durch Abschläge zulässig (vgl. 28 (1) FlurbG). Beim Zusammentreffen mehrerer Abschläge ist der Einzelfall zu beurteilen. Landwirtschaftliche Nutzflächen werden nicht schlechter als Bodenklasse 5 eingestuft. Abgestuft wird im Allgemeinen: Wegen Nässe Lediglich in Härtefällen können Nassflächen um höchstens eine Bodenklasse abgestuft werden. Diese werden vor Ort in Zusammenarbeit mit dem Vorstand und Schätzer überprüft und festgelegt Wegen Hängigkeit Lediglich in einzelnen Härtefällen können steile Hangflächen um höchstens zwei Bodenklassen abgestuft werden. Diese werden vor Ort in Zusammenarbeit mit dem Vorstand und Schätzer überprüft und festgelegt Wegen Waldeinfluß entfällt Grünland Die Bewertung des Grünlands erfolgt unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung, der vorkommenden Bodenverhältnisse und des bodenartlichen Gesamtcharakters

9 - 7 - Die Bewertung erfolgt in 3 Bodenklassen in Anlehnung an den Ackerschätzrahmen: Klasse 3 bestes Grünland Klasse 4 mittleres Grünland Klasse 5 schlechtes Grünland 4.4 Sonstige Besonderheiten des Wertrahmens Gartenland wird entsprechend der Bodengüte eingestuft Raine und Böschungen werden in die Bodenklasse 7 eingestuft Gebäude- und Hofraumflächen werden in die Bodenklasse 1 eingestuft Gehölz wird in die Bodenklasse 6 eingestuft Leitungen, sonstige Anlagen Bei Masten, oberirdischen Schächten und ähnlichen Anlagen wird bei einfachen Holz- und Betonmasten o.ä. eine Fläche von 50 qm, bei allen größeren Anlagen wie Gittermasten eine Fläche (F), die nach der Formel F = 50 (n+1) berechnet wird, in Bodenklasse 7 eingestuft. Dabei ist n die in runden Metern gemessenen Grundbreite quer zur Bewirtschaftungsrichtung Die durch Dienstbarkeiten gesicherten Schutzstreifen von Leitungen werden um eine Bodenklasse abgestuft. Im Falle von Leitungskreuzungen, die beide durch Dienstbarkeiten gesichert sind, ist der Kreuzungsbereich höchstens um eine Bodenklasse abzustufen Wege und Gewässer Herausfallende gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen werden im neuen Bestand entsprechend dem zu erwartenden Ertragswert eingestuft. Ein Abfindungsanspruch für den Eigentümer wird dadurch nicht begründet. Privatwege und Privatgewässer werden im Allgemeinen entsprechend ihrem Ertragswert eingestuft. Dasselbe gilt für Überfahrten. Der Verhandlungsleiter stellt abschließend fest, dass die Durchführung der Wertermittlung, insbesondere die Anbringung von Abstufungen sowie die Einzelbeprobung bei Veränderungen der Nutzungsart heute unter Berücksichtigung des erstellten Wertrahmens durchgeführt wird, wobei die Vorstandschaft gem. 31 FlurbG beiwohnen soll

10 - 8 - Das Ergebnis der Durchführung der Wertermittlung ist in dem Tagesbericht (Anlage Nr. 4) sowie im Bodenwertriss (Anlage 5) dokumentiert. Der Verhandlungsleiter gez. Steidl Anlagen: Nr. 1: Verteilung des Ackerlands nach Bodenzahlen und Grünland nach Grünlandgrundzahlen Nr. 2: Verzeichnis der bestimmenden Grablöcher Nr. 3: Beschreibung der typischen Bodenprofile und Merkmale der einzelnen Bodenklassen Nr. 4: Durchführung der Wertermittlung Tagesbericht Nr. 5: Bodenwertriss 1 und 2 nachrichtlich: LGL Baden-Württemberg, Referat 43 Bezirk Stuttgart, Postfach , Stuttgart ZV Hochwasserschutz Elsenz-Schwarzbach, Hauptstraße 31, Waibstadt Vorsitzender der TG Herr Ulrich Gebhard, Zwinger 9, Eppingen Stadt Eppingen, Marktplatz 1, Eppingen Gemeinde Gemmingen, Hausener Str. 1, Gemmingen Landratsamt Heilbronn - Landwirtschaftsamt, im Hause Bauernverband Heilbronn-Ludwigsburg, Gartenstraße 54, Heilbronn Ablage: FlAk B 04.05

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