Zusammenfassung / Protokoll:

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1 Zusammenfassung / Protokoll: Gesellschaftertreffen Wölbern Holland 62, 64 und 65 Kleve ; Wesel ; Berlin ; Hamburg ; Bremen ; Wiesbaden ; Koblenz und Essen Veranstaltungsleitung u. Protokoll: Rechtsanwalt Johannes Meyer, Geschäftsführer SfA Gastredner/in: Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Handels- und Gesellschaftsrecht Kai-Axel Faulmüller und Dr. Nadine Göppner (in Berlin und Hamburg) von der Kanzlei Hahn Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbb (hrp) I. Begrüßung und Vorstellung Herr Rechtsanwalt Meyer von der Schutzvereinigung für Anleger e.v. (SfA) und Herr Rechtsanwalt Faulmüller bzw. RAin Dr. Göppner begrüßen die Teilnehmenden. Herr Rechtsanwalt Meyer beginnt mit der Vorstellung der SfA. Die SfA ist eine vom Bundesamt für Justiz anerkannte und eingetragene Schutzvereinigung, die betroffenen Kapitalanlegern eine Informationsplattform bietet und diese bei der Durchsetzung ihrer Interessen unterstützt. Informieren können Sie sich über die SfA unter Zur Unterstützung der SfA für geschädigte Anleger gehört es insbesondere die individuelle Prüfung durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarkrecht kostenfrei für Mitglieder durchführen zu lassen sowie die Einräumung eines Rabattes bei den Vertragsanwälten für die außergerichtlichen Anwaltskosten. Herr RA Meyer berichtet zunächst über die Tätigkeiten der SfA bei Wölbern Fonds und seiner Tätigkeit als gewähltes Beiratsmitglied bei zwei Wölbern Fondsgesellschaften II. Wirtschaftliche Situation bei holländischen Gewerbeimmobilien Herr RA Meyer stellt die aktuelle wirtschaftliche Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in den Niederlanden dar. Diese ist mehr als angespannt. Mehrere Holland Fonds haben bereits Insolvenz anmelden müssen. Dies beschränke sich nicht auf Wölbern Fonds, auch andere große Fondshäuser wie z.b. MPC mussten bereits Insolvenzanträge stellen. Hauptprobleme sind die hohen Leerstandsquoten bei den Büroimmobilien von durchschnittlich 16 %. Hinzu kommt, dass das Angebot an neuen Flächen weiter steige. Zwar hat das Wachstum in den letzten zwei Jahren abgenommen, aber von einer Erholung könne man derzeit nicht sprechen. Dieser Umstand erkläre auch die geringe durchschnittliche Jahresmiete von 133 pro qm. Als Beispiel: In Zentraler Lage in Hamburg erziele man derzeit mehr als das Doppelte an Mieteinnahmen. Weitere negative Faktoren seien das negative Wirtschaftswachstum und die steigende Arbeitslosigkeit in den Niederlanden. Herr Rechtsanwalt Meyer führt aus, dass der niederländische Immobilienmarkt deutlich problematischer für die Gesellschaften zu bewerten ist, als die Entnahmen durch ehemalige Geschäftsführung. Maßgeblich für die Werthaltigkeit der Fonds ist der jeweilige Objektwert der Immobilien. Er führt weiter aus, dass die Objektwerte, gerade bei den älteren Wölbern Holland Fonds, deutlich hinter dem prospektierten Werten zurück bleiben. Dafür erläuterte er zunächst 1

2 wie sich der Marktwert von Gewerbeimmobilien ermitteln lasse. Der Wert von Gewerbeimmobilien bemisst sich nach den jährlichen derzeit erzielbaren - Mieteinnahmen, multipliziert mit einem angemessenen Standortfaktor. Die Skala für den Faktor reiche von 1 22, je besser der Standort, je höher der Faktor. Sodann werden die jeweiligen Hollandfonds betrachtet und anhand von den Prognosen und Geschäftsberichten analysiert und bewertet. 1. Wölbern Holland 62 Zunächst werden die wirtschaftlichen Eckdaten betrachtet. Der Fonds wurde mit 22. Mio. Kommanditkapital (Anlegerkapital) und einem Darlehen der FGH Bank von 26. Mio. aufgelegt. Der Fonds hatte also ein Volumen von 48 Mio.. Für die Fondsimmobilie in Gouda wurden lediglich 42,3 Mio. werthaltig investiert. Ca. 6 Mio. wurden für sogenannte weiche Kosten z.b. für Provisionszahlungen an die vermittelnde Bank und freie Berater, für die Fondskonzeption und weitere Kostenpositionen verbraucht. Mit dem Darlehensgeber wurde eine Zinsbindung bis 01. Juli 2018 vereinbart. Der Mietvertrag mit Centric IT läuft noch bis Juni Diese Konstellation, also der Gleichlauf von Mietvertrag und Zinsbindung, sei besonders problematisch. Der Fonds könne entweder mit dem bestehenden Mieter und derzeit üblicherweise 50 % reduzierten Mieteinnahmen - wie bei anderen Wölbern Holland Fonds - den Mietvertrag verlängern oder einen neuen Mieter zu ähnlich geringen Mieten suchen. Derzeit erzielbare Jahresmiete in Gouda belaufe sich auf pro qm. Der aktuelle Mietvertrag sichert dem Fonds Mieteinnahmen von 190 Euro pro qm, aber eben nur bis Mitte Die aktuelle Leerstandsquote in Gouda beläuft sich auf 26 %. Dadurch muss auch der Immobilienwert entsprechend abgeschrieben werden - bei gleichbleibenden Kreditverbindlichkeiten. Konkret bedeute dies, wenn zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt mit dem aktuellen Marktwert und bis zu diesem Zeitpunkt vollständig erbrachter Tilgung - in 2018 verkauft werden könnte: Geplanter Verkauf 2018 Derzeitiger Marktwert: Abzgl. Verbindlichkeiten: 30.3 Mio Mio. Abzgl. Geb. Geschäftsführung, Treuhand; Makler 1,2 Mio. Abzgl. Revitalisierung 3,4 Mio. Bleiben ,00 Für den Anleger bliebe ein Rückfluss ca. 5 % des investierten Kapitales Betrachtet man die ursprüngliche Prognose im Verkaufsprospekt, so fällt auf, dass diese deutlich übersetzt scheint. Das schlimmste dargestellte Szenario geht von einem Verkaufserlös von 49 Mio. aus. Derzeit müsse man festhalten, dass die bei dieser Berechnung zu Grunde gelegten Mieteinnahmen als auch der angesetzte Standortfaktor zu hoch bemessen worden sind. 2

3 Worst Case:..Miete X (Verkaufsfaktor) 14, ,00 Best Case: Miete X (Verkaufsfaktor) 16, ,00 Als Beispiel: Im Zentrum, also beste Lage von Paris und London, rechnete man in anderen Wölbern Prospekten mit Standortfaktoren von 18 im schlechtesten und 20 im besten Szenario. Im Verhältnis zu den hier maßgeblichen holländischen Standorten ist dies wenig nachvollziehbar und macht deutlich, dass die prospektierten Werte zum geplanten Verkaufszeitpunkt voraussichtlich nicht erreicht werden können. 2. Wölbern Holland 64 So dann kommt Herr RA Meyer auf den Wölbern Holland 64 zu sprechen. Der Fonds wurde mit Mio. Kommanditkapital (Anlegerkapital) und einem Darlehen der DG HYP von 28. Mio. aufgelegt. Der Fonds hatte also ein Volumen von 58.9 Mio.. Für die beiden Fondsimmobilien wurden insgesamt lediglich Mio. werthaltig investiert, für die kleinere Immobilie wurden 10,2 Mio. und für die größere 39. Mio. werthaltig investiert. Ca Mio. wurden für sogenannte weiche Kosten z.b. für Provisionszahlungen an die vermittelnden Banken und freien Berater, die Fondskonzeption und weitere Kostenpositionen verbraucht. Mit dem Darlehensgeber wurde eine Zinsbindung bis März 2018 vereinbart. Die Mietverträge laufen noch bis April bzw. Mai Die Mieter haben bereits angekündigt, dass sie nicht verlängern möchten und nach Ende der Mietlaufzeit die Immobilien verlassen werden. Es kam bereits zu einer Mietanpassung bzw. Reduzierung der laufenden Miete von 14,5 %. Bei Leerstandquoten in Arnheim von 15 % und in Haarlem auf 23 % wird es mehr als schwierig, neue Mieter auf einem für den Fonds kostendeckenden Mietniveau zu finden. Dies hat zur Folge, dass auch der Immobilienwert entsprechend abgeschrieben werden muss. Die Bank hat bereits das Guthaben des Fonds verpfändet. Durch die eine Klausel im Kreditvertrag ist die Bank auch dazu berechtigt, wenn der Immobilienwert sich unter das vereinbarte Verhältnis reduziert hat. Viel problematischer ist es, dass die Bank auch dazu berichtigt ist, die Immobilie zu verwerten. Konkret bedeute dies, wenn zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt mit dem aktuellen Marktwert und bis zu diesem Zeitpunkt vollständig erbrachter Tilgung - in 2019 verkauft werden könnte: Geplanter Verkauf 2019 Derzeitiger Marktwert: 20.5 Mio. (Das kleinere Objekt beläuft sich auf 3,6 und das größere auf 16,8 Mio. ) Abzgl. Verbindlichkeiten: Bleibt ein Minus von 5.8 Mio Mio. Eine weitere Berechnung von möglichen Gebühren und Revitalisierungskosten erübrigt sich, da der derzeitige Marktwert nicht einmal die Kreditverbindlichkeiten abdeckt. Erst wenn sich der Marktwert um ca. 12 Mio. erhöhen würde, könnten dann die Anleger von dem Erlös einen 3

4 Rückfluss auf ihr investiertes Kapital erhalten. Betrachtet man die ursprüngliche Prognose im Verkaufsprospekt, so fällt auf, dass diese fast um das Dreifache zum aktuellen Marktwert übersetzt scheint. Das schlimmste dargestellte Szenario geht von einem Verkaufserlös von 59 Mio. aus. Sowohl die angesetzte Miete sowie der Standortfaktor sind bei der Prognose zu hoch angesetzt worden. Die ursprüngliche Prognose sah vor: Worst Case:..Miete X (Verkaufsfaktor) 14, ,00 Best Case: Miete X (Verkaufsfaktor) 16, ,00 Als Vergleich: Im Zentrum, also beste Lage von Paris und London, rechnete man in anderen Wölbern Prospekten mit Standortfaktoren von 18 im schlechtesten und 20 im besten Szenario. Im Verhältnis zu den hier maßgeblichen holländischen Standorten ist dies wenig nachvollziehbar und macht deutlich, dass die prospektierten Werte zum geplanten Verkaufszeitpunkt voraussichtlich nicht erreicht werden können. Vielmehr ist damit zu rechnen, dass die Anleger ihr investiertes Kapital verlieren könnten, wenn es nicht zu einem schnellen und erheblichen Anstieg auf dem niederländischen Immobilienmarkt kommen sollte. 3. Wölbern Holland 65 Schließlich kommt Herr RA Meyer auf den Wölbern Holland 65 zu sprechen. Der Fonds wurde zunächst mit 44. Mio. Kommanditkapital (Anlegerkapital) und einem Darlehen der HSH Nordbank von 46,8. Mio. aufgelegt. Der Fonds hatte also ein Volumen von 90,8 Mio.. Für die Fondsimmobilie wurden lediglich 75,8 Mio. werthaltig investiert. Ca. 6 Mio. wurden für sogenannte weiche Kosten z.b. für Provisionszahlungen an die vermittelnde Banken und freien Beratern, für die Fondskonzeption und weitere Kostenpositionen verbraucht. Das bedeutet, dass ca. 15 Mio. nicht werthaltig verwendet worden sind. Diese weichen Kosten werden alle samt aus dem Eigenkapital, also aus den Einlagen der Anleger bezahlt. Bezogen auf das Eigenkapital bedeutet dies, dass mehr als 30 % des von den Anlegern investierten Kapitales für weiche Kosten verbraucht worden sind. Aufgrund des aktuellen Mietvertrages mit der Ahold NV/Albert Heijn B.V. läuft der Fonds derzeit stabil. Der Mietvertrag sichert bis 2023 eine Jahresmiete von 189 pro qm. In Zaandam sind am Markt derzeit pro qm zu erzielen. Die Leerstandsquote in Zaandam beläuft sich aktuell auf 18 %. Es gibt Grund zur Hoffnung, dass der Mieter den Mietvertrag verlängern könnte, da er bereits eigene Investition getätigt hat. Allerdings wird es auch bei diesem Fonds voraussichtlich zu einem erheblichen Einbruch der Miete kommen. Problematisch ist die Situation mit der finanzierenden Bank. Mit der HSH Nordbank wurde eine Zinsbindung bis April 2019 mit einem aus heutiger Sicht hohen Zinssatz mit 5,25 % p.a. vereinbart. Aufgrund der Verletzung der Loan-to-Value-Klausel ist eine jederzeitige Kündigung durch die HSH Nordbank AG möglich. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass sich der Marktwert der Fondsimmobilie, bei der aktuellen Wertermittlung, nicht mehr in dem vereinbarten Verhältnis zum Darlehenstand beläuft, also der Marktwert sich reduziert hat. Von einer 4

5 Kündigung wird die HSH Nordbank derzeit sicher kein Gebrauch machen, da durch die guten Mieten der gute Zins für die HSH Nordbank verdient wird. Ausschüttungen für die Anleger hingegen wird es in naher Zukunft nicht geben. Konkret bedeute dies, wenn zum ursprünglich geplanten Zeitpunkt mit dem aktuellen Marktwert und bis zu diesem Zeitpunkt vollständig erbrachter Tilgung - in 2020 verkauft werden könnte: Geplanter Verkauf 2020 Derzeitiger Marktwert: 57,8 Mio. Abzgl. Verbindlichkeiten: 44,5 Mio. Abzgl. Geb. Geschäftsführung, Treuhand, Makler 2,5 Mio. Abzgl. Revitalisierung 4,3 Mio. Für Anleger bleiben 9,2 Mio. Rückfluss von des investierten Kapitals Bei der der Ermittlung des aktuellen Marktwertes sollte man berücksichtigen, dass der gute und noch lang laufende Mietvertrag Berücksichtigung gefunden haben wird und dieser sich positiv auf den Marktwert auswirkt. Das schlimmste dargestellte Szenario geht von einem Verkaufserlös von 91 Mio. aus. Sowohl die angesetzte Miete für die mögliche Mietvertragsverlängerung sowie der Standortfaktor sind bei der Prognose zu hoch angesetzt worden. Die ursprüngliche Prognose sah vor: Worst Case:..Miete X (Verkaufsfaktor) 13, ,00 Best Case: Miete X (Verkaufsfaktor) 15, ,00 Als Vergleich: Im Zentrum - also beste Lage von Paris und London - rechnete man in anderen Wölbern Prospekten mit Standortfaktoren von 18 im schlechtesten und 20 im besten Szenario. Im Verhältnis zu den hier maßgeblichen holländischen Standorten ist dies wenig nachvollziehbar und macht deutlich, dass die prospektierten Werte zum geplanten Verkaufszeitpunkt voraussichtlich nicht erreicht werden können. Mit einem wie in der Prognose dargestellten Verkauf ist bei diesem Fonds derzeit nicht zu rechnen. Derzeit zu erwarten ist, dass die Anleger einen nicht unerheblichen Teil ihres investierten Kapitals verlieren könnten und sich die Fondslaufzeit über den geplanten 10 Jahreszeitraum verlängern könnte. 5

6 III. Handlungsmöglichkeiten der Anleger Herr RA Meyer übergibt dass Wort an Herrn RA Faulmüller. Dieser referiert zu den Möglichkeiten, Schadensersatzansprüche gegenüber den Vermittlern und Beratern der Fondsanteile geltend zu machen. Es bestehe die Möglichkeit, gegen das Vermittlungs- und Beratungsunternehmen aus Beratungs- und Auskunftsverschulden nach 280 Abs. 1 BGB vorzugehen. Hier sei in der Regel eher von einem solventen Gegner auszugehen, so dass sich die Ansprüche auch realisieren ließen. Es wird die Frage der Anlegergerechtheit der Beratung durch die Banken besprochen. Diese sei im Einzelfall abzuprüfen. Es müssten insoweit im Besonderen die bis dato bestehenden Anlageerfahrungen und die Anlageziele des einzelnen Anlegers berücksichtigt werden. Es wird weiter die Frage der Anlagegerechtheit der Beratung besprochen. In diesem Zusammenhang werden beispielhaft die Laufzeit und die Verkaufsfähigkeit der Anlage und der Umfang der Aufklärungsbedürftigkeit dieses Umstandes besprochen. Herr RA Faulmüller weist darauf hin, dass der Kundenberater nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes grundsätzlich unaufgefordert auf die eingeschränkte Verkehrsfähigkeit hinzuweisen hat. Bei den Hollandfonds ist dies zwingend erforderlich, da diese Beteiligungen nur mit Zustimmung sämtlicher Gesellschafter übertragen werden können. Hinzu fallen für die Übertragung noch Kosten in Höhe von mindesten 1 % der Nominalbeteiligung an. Ferner müsse im Rahmen der Beratung ein Hinweis auf die Möglichkeit des Wiederauflebens der persönlichen Haftung gem. 172 IV HGB erfolgen. Auch ein Hinweis auf den Umstand, dass es sich um eine unternehmerische Beteiligung mit Totalverlustrisiko handele, muss zwingend erläutert werden. Dem entgegen heißt es im Prospekt: Sicherheitsorientierte Immobilieninvestition mit angemessenem Erfolg. Schließlich erläuterte Rechtsanwalt Faulmüller noch die Aufklärungspflicht von Banken über Interessenskonflikte, die eine neutrale, allein an den Anlegerinteressen geleitete Beratung in Frage stellen. Die Interessenkonflikte ergeben sich im vorliegenden Fall insbesondere daraus, dass die Vermittler von Seiten der Fondsgesellschaft eine erhebliche Provision für die Vermittlung der Beteiligung erhalten, und zwar bei den Wölbern Hollandfonds in der Regel 10 %. Hierüber müssten Kreditinstitute anders als der freie Vertrieb nach der eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ihre Kunden ausdrücklich aufklären. Herr RA Faulmüller erläutert, dass sich die Ansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung nicht zur Geltendmachung einer Sammelklage eignen würden, da bei der Geltendmachung von Beratungsansprüchen immer das individuelle Beratungsgespräch, aber auch die Vorerfahrungen und Kenntnisse des einzelnen Kunden eine Rolle spielen würden. Er empfiehlt, das beratende Kreditinstitut zunächst außergerichtlich aufzufordern, den Schaden zu ersetzen. Herr RA Faulmüller rät ausdrücklich dazu, die Ansprüche über einen Rechtsanwalt, respektive einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, geltend zu machen, um so die Chancen für eine außergerichtliche Lösung optimal zu nutzen. Rechtsanwalt Faulmüller erläuterte abschließend, dass ein Anspruch auf Schadensersatz die Beratungsgesellschaft bzw. das Kreditinstitut verpflichtet, die volle Nominalbeteiligungssumme plus Agio zu erstatten. Darüber hinaus sei unter bestimmten Voraussetzungen auch ein entgangener Gewinn in Höhe von etwa 2 bis 3% p.a. auf das Eigenkapital zu ersetzen. Die Ausschüttungen wären anzurechnen, allerdings bestände ein Anspruch auf Freistellung bei späterer Nachhaftung. 6

7 Die Gesellschafter erhalten noch einmal zum Abschluss die Möglichkeit, individuelle Fragen an Herrn RA Faulmüller (hrp) und an Herrn RA Meyer zu richten. Nach einer intensiven Fragerunde erklärt Herr RA Meyer als Fazit, dass jeder Einzelne seinen persönlichen Fall unbedingt individuell und fachanwaltlich prüfen lassen solle. IV. Weiteres Vorgehen Unsere Mitglieder erhalten eine schriftliche Erstbewertung ihres Falles durch unsere Vertragsanwälte oder einen persönlichen Beratungstermin bei RAin Dr. Göppner und RA Faulmüller in Hamburg. Die Erstbewertung gibt Ihnen Auskunft darüber, ob in Ihrem Fall Schadensersatzansprüche bestehen, mit welchen Kosten Sie rechnenn müssen und ob die Geltendmachung dieser Ansprüche hinreichend Aussicht auf Erfolg hat. Diese Erstbewertung ist für Sie im Rahmen der Mitgliedschaft kostenfrei. Sofern Sie sich zu einer Mandatierung unsere Vertragsanwälte entschließen, erhalten Sie als SfA-Mitglied einen Rabatt auf die außergerichtlichen Anwaltskosten. Die Kosten werden Ihnen in der Erstbewertung dargestellt. Maßgeblich ist Ihre Zeichnungssumme. Drei Beispiele haben wir hier in der Tabelle dargestellt. Bei einer Mitgliedschaft in der Schutzvereinigung für Anleger e. V. entstehen eine einmalige Aufnahmegebühr in Höhe von 75,00 Euro sowie der Jahresbeitrag in Höhe von 150,00 Euro. Bei einem Eintritt im September 2015 zahlen Sie einen reduzierten Jahresbeitrag von 90 Euro, also insgesamt 165,00 Euro. Bei Nichtmitgliedschaft entstehen für die Erstbewertung / Erstberatung eine Gebühr in Höhe von 250,,00 Euro. Bremen, den 11. September 2015 RA Johannes Meyer Geschäftsführung Schutzvereinigung für Anleger e. V. (SfA) 7