Die Stellung des Verwalters

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1 1 Eickhoff Scheidacker Anwälte in Cooperation Berliner Seminare für Verwalter und Vermieter: Die Stellung des Verwalters nach der WEG-Novelle 2007 Vorbereitet von: Tobias Scheidacker, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Veranstaltungsort: Kanzlei Maaßenstraße 12, Berlin Veranstaltung am 18. April 2007

2 2 Übersicht über die letzten Veranstaltungen: zuletzt Vorbehalte im Mietrecht (ARGE Mietrechtspraktiker) Bruttomietverträge Betriebskosten Mietmängelmanagement strafbares Verhalten von Mietern Eneriepaß und EnEV Das neue AGG Schönheitsreparaturen ohne Quotenklausel Schriftform Schönheitsreparaturen aus der Sicht des Malersachverständigen (Vortrag vor dem Arbeitskreis der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen des Maler- und Lackiererhandwerks Berlin-Brandenburg) demnächst Die neuen Beschlußregeln nach der WEG-Novelle Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Weitere Informationen finden Sie unter Mit Tages- und Halbtagsseminaren schulen wir Ihre Mitarbeiter im WEG-Recht sowie im Recht der Gewerberaum- und Wohnraummiete. Dabei bestimmen Sie vorab, ob der Schwerpunkt auf einer Grundlagenvermittlung, der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten oder auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen) liegen soll. Auch Kombinationen sind möglich. Übersicht zum vorliegenden Skript: I. Einführung 1. zur WEG-Novelle allgemein 2. zur neuen Stellung des Verwalters II. der gesetzliche Aufgabenkatalog des 27 WEG n.f. 1. Systematik 2. im einzelnen 27 Abs. 1 WEG n.f. 27 Abs. 2 WEG n.f. 27 Abs. 3 WEG n.f. III. die neue Beschlußsammlung 1. gesetzliche Regelung 2. Abberufung aus wichtigem Grund IV. weitere Neuregelungen im Zusammenhang mit Ihrer Stellung als Verwalter WEG n.f. - gesetzliche Zustellungsbevollmächtigung Abs. 2 WEG n.f. - Kosten zu Ihren Lasten 3. sonstiges

3 3 I. Einführung 1. zur WEG-Novelle allgemein Nach einer Pressemitteilung des Bundesjustizministeriums wurde die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes am 30. März 2007 im Bundesgesetzblatt verkündet. Damit tritt sie zum 1. Juli 2007 in Kraft. Nach der Intention des Gesetzgebers vereinfacht sie die Verwaltung von Eigentumswohnungen und vereinheitlicht das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit demjenigen in anderen privatrechtlichen Angelegenheiten. Sie bewirkt weitreichende Änderungen. Ihr Aufgabenkatalog wird erweitert, Ihre Stellung als Vertreter und Bevollmächtigter ebenfalls. Mit der Erweiterung der ausdrücklich übertragenen Pflichten vergrößert sich zugleich das Potential für eine etwaige Haftung. Indem bauliche Änderungen zukünftig leichter mit bestimmten Mehrheiten beschließbar sind, ändern sich die Machtverhältnisse in den Gemeinschaften, durch Überführung des Verfahrens in den normalen Zivilprozeß zugleich die Regeln, nach denen gestritten wird. Damit Sie weiterhin in der Lage sind, Ihre Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen, befassen wir uns in den Berliner Seminaren 2007 nach und nach mit allen Änderungen im Detail. Dabei beginnen wie vorliegend mit Ihrer Stellung als Verwalter. In weiteren Seminaren werden wir die neuen Beschlußregeln, das neue Verfahrensrecht und alle weiteren Entwicklungen besprechen. 2. zur neuen Stellung des Verwalters Zukünftig haben Sie eine stärkere Position inne. Einen guten Überblick verschafft die Lektüre des 3. Abschnitts des WEG n.f., welcher sich mit der Verwaltung insgesamt beschäftigt und entsprechend überschrieben ist. Die 20 bis 25 enthalten allgemeine Regelungen über die Verwaltung als solche und die Versammlung, in 26 geht es um Ihre Bestellung und Abberufung und in 27 findet sich wie bisher der gesetzliche und nunmehr erweiterte Aufgabenkatalog, welcher durch Ihren Verwaltervertrag ergänzt werden kann. Gemäß 45 sind Sie kraft Gesetzes befugt, Zustellungen in Streitigkeiten die Anlage betreffend entgegenzunehmen, gemäß 49 können Ihnen Kosten auferlegt werden, auch wenn Sie nicht Verfahrenspartei waren. Mit der neuen Beschlußsammlung gemäß 24 Abs. 7 und 8 werden Sie verpflichtet, recht genau über alle rechtserheblichen Vorgänge Buch zu führen. Insbesondere der Blick in 27 verdeutlicht, daß Ihre bisherigen Vollmachten und Befugnisse verstärkt, konkretisiert, ausgebaut wurden. Im einzelnen: II. der gesetzliche Aufgabenkatalog in 27 WEG n.f. 1. Systematik Bisher unterteilte das Gesetz Ihre Stellung in solche Angelegenheiten, zu denen Sie berechtigt und verpflichtet waren ( 27 Abs. 1 WEG a.f.), und in solche, zu denen Sie lediglich berechtigt, aber nicht ohne weiteres auch verpflichtet waren ( 27 Abs. 2 WEG a.f.). Dem kommt nun eine weitere Differenzierung insoweit hinzu, als das Gesetz jetzt auch sagt, wem gegenüber Sie verpflichtet sind und wen Sie in welchen Konstellationen vertreten:

4 4 (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,... (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie... (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie... Diese Aufteilung entspricht der zwischenzeitlichen Rechtsentwicklung und vollzieht die Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit von WEGs nach. Um eine umfassende Verwaltung zu gewährleisten, reicht es nicht mehr aus, daß Sie nur die Gemeinschaft als solche vertreten können, sondern es ist daneben erforderlich, Ihnen in gegenständlich begrenztem Umfang auch eine Vertretungsbefugnis für die einzelnen Eigentümer einzuräumen. Dabei bleibt die Differenzierung zwischen Verpflichtungstatbeständen in Absatz 1 einerseits und lediglich gesetzlichen Vollmachten in Abs. 2 und 3 andererseits aufrechterhalten. 2. im einzelnen: 27 Abs. 1 WEG n.f. (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; 6. eingenommene Gelder zu verwalten; 7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß 43 anhängig ist; 8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. Einleitend stellt die Vorschrift klar, daß die Befugnisse und Verpflichtungen des Abs. 1 sowohl gegenüber der WEG als auch gegenüber den einzelnen Eigentümern gelten. Jeder einzelne Sondereigentümer hat also einen Anspruch darauf, daß diese Aufgaben ordnungsgemäß ausgeführt werden. Im Falle der Schlechterfüllung wird man jedem Sondereigentümer dann auch einen eigenen und direkten Anspruch auf Schadensersatz zubilligen müssen. Die Ziffern 1 bis 3 sind inhaltlich gleich geblieben, die Ziffern 4 und 5 gehörten nach altem Recht zu Absatz 2, der nur eine Berechtigung, aber keine Verpflichtung vorsah. Das ist nun anders. Ziffer 6 spricht von eingenommenen statt gemeinschaftlichen Geldern, d.h. auch eingenommene, aber nicht gemeinschaftliche Gelder gehören dazu. Das können z.b. Gerichtskosten sein, an denen nicht alle Eigentümer beteiligt sind, weil einige gegen andere streiten. Die Ziffern 7 und 8 sind neu. Ziffer 7 erweitert Ihre Pflichten. Wenn gegen Sie von einem Wohnungseigentümer ein Rechtsstreit auf Erfüllung Ihrer Pflichten geführt wird, haben Sie die Verpflichtung, die Wohnungseigentümer davon zu unterrichten. Die Unterrichtung ist nicht nur wegen der Parteistellung der Wohnungseigentümer erforderlich, sondern

5 5 auch sachliche Voraussetzung dafür, dass ein Miteigentümer das ihm zustehende Recht ausüben kann, sich als Nebenintervenient am Rechtsstreit zu beteiligen. Ziffer 8 betrifft den Fall, daß bei einem einzelnen Eigentümer Telefon, Fernsehantenne oder Energieversorgung hergestellt werden soll. Hier können Sie alle Erklärungen abgeben, die zur Duldung dessen seitens der Gemeinschaft erforderlich sind - aber auch zur Duldung seitens des betreffenden Sondereigentümers. 27 Abs. 2 WEG n.f. (2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist; 4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen. Ziffern 1 und 2 am Anfang entsprechen dem vorhandenen. In Ziffer 2 ist nun ausdrücklich klargestellt, daß Sie auch ohne weiteren Beschluß einen Anfechtungsprozeß erst einmal aufgreifen und fristwahrende Schritte unternehmen dürfen. In Ziffer 3 ist neben der Prozeßermächtigung durch Beschluß die Vereinbarung hinzugekommen. Diese kann im Abschluß Ihres Verwaltungsvertrages mit allen Sondereigentümern liegen, wenn der Verwaltungsvertrag solcherlei vorsieht. Mit Ziffer 4 nimmt sich der Gesetzgeber für massive Gebührenkürzungen aus der Verantwortung und erlaubt Ihnen, mit einem die Wohnungseigentümer vertretenden Anwalt eine Honorarvereinbarung abzuschließen, die die Kürzungen im Ansatz wieder relativiert, allerdings nur bis zu gewissen Höchstgrenzen. Hierdurch soll dem Umstand Rechnung getragen werden, daß mit den Kürzungen ansonsten erhebliche Qualitätseinbußen im gesamten Markt einhergingen oder sich qualifizierte Anwälte aus der Bearbeitung des WEG-Rechts verabschieden, weil sie nicht mehr vernünftig bezahlt werden. WEG-Spezialisten werden zukünftig bei vielen Mandanten Honorarvereinbarungen verlangen müssen, zu deren Unterzeichnung Sie bevollmächtigt sind. Dabei sollten Sie auf den Passus achten, daß die Honorarvereinbarung den Höchstgrenzen nach 27 Abs. 2 Ziffer 4 WEG entspricht, weil weiter Ihre Vollmacht nicht reicht. 27 Abs. 3 WEG n.f. (3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen; 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Gemeinschaft gerichteten Rechtstreit gemäß 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen; 3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen; 4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis 5 und Nr. 8 zu treffen; 5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen; 6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergütung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;

6 6 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. In Absatz 3 geht es nur um die Vertretung der WEG. Soweit der Gesetzgeber Befugnisse für erforderlich hielt, hat er sie ausdrücklich geregelt, im übrigen auf den Vereinbarungsweg oder Beschlüsse verwiesen. Insbesondere können Ihnen Kompetenzen die WEG betreffend durch einfache Mehrheit übertragen werden. Das Gesetz schließt zugleich aus, daß die Hürden in der Teilungserklärung höher gelegt werden: (4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. (6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist. III. die neue Beschlußsammlung 1. gesetzliche Regelung Gänzlich neu und an anderer Stelle geregelt ist die Verpflichtung, eine Beschlußsammlung zu führen, 24 Abs. 7 und 8 WEG n.f., der lautet: (7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. (8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen.... Zwar handelt es sich dabei um eine (neue) Aufgabe von Ihnen als Verwalter, so daß eigentlich naheliegt, sie im Zusammenhang mit den anderen Aufgaben in 27 zu suchen - was im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens in Betracht gezogen wurde. Die Aufnahme in 24 ist jedoch ebenfalls sinnvoll, weil dort in Absatz 6 die Protokollierung von

7 7 Beschlüssen der Wohnungseigentümer durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung geregelt ist und somit ein sachlicher Zusammenhang mit dem Regelungsgegenstand der neuen Absätze 7 und 8 besteht. Zu den Neuregelungen im einzelnen: zu Absatz 7 Satz 1: Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Das Merkmal führen umfasst alle mit der Anlegung der Sammlung, den Eintragungen, der Aktualisierung, der Löschung und der Einsichtnahme verbundenen Maßnahmen. Das Gesetz sieht davon ab, das äußere Erscheinungsbild der Beschluss-Sammlung zu definieren, weil der Mehrwert einer solchen Definition gering wäre und eine solche Regelung als übertriebener Formalismus angesehen werden könnte. Denkbare Einzelfragen müssen daher im konkreten Fall unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck der Vorschrift gelöst werden. Danach kommt es darauf an, dass der Inhalt der Sammlung einem Erwerber von Wohnungseigentum, den Wohnungseigentümern selbst und dem Verwalter in übersichtlicher Form Kenntnis von der aktuellen Beschlusslage der Gemeinschaft und damit zusammenhängenden gerichtlichen Entscheidungen gibt. Der Gesetzgeber hielt auch nähere Angaben zur Form der Sammlung für entbehrlich, gab aber einige Hinweise in der Begründung. Die Sammlung kann in schriftlicher Form, etwa als Stehordner, aber auch in elektronischer Form angelegt werden, soweit dabei eine ungehinderte Einsicht - etwa durch einen Ausdruck - ermöglicht wird. Entscheidend ist, dass sie - wiederum im Hinblick auf ihren Sinn - zweckmäßig und übersichtlich geführt wird. Insoweit kann es je nach den Umständen angezeigt sein, ein Inhaltsverzeichnis anzulegen, in dem auch der Gegenstand etwa eines Beschlusses in Kurzform bezeichnet werden könnte. Ausdrücklich klargestellt wird, dass nur die künftigen, also die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes verkündeten Beschlüsse und Entscheidungen einzutragen sind, nicht aber frühere. In manchen Gemeinschaften wurden die Beschlüsse schon bislang gesammelt. Diesen Gemeinschaften bleibt es unbenommen, die bisherige Beschluss- Sammlung weiterhin zu nutzen. Soweit eine Beschluss-Sammlung bislang nicht geführt wurde, mag die Gesetzesänderung Anlass geben, die noch relevanten Beschlüsse und Entscheidungen zu sichten und zu ordnen. Ist eine solche nachträgliche Sammlung ohne weiteres möglich, dürfte sie auch ohne eine ausdrückliche gesetzliche Regelung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Ist eine Bestandsaufnahme aufgrund der Vielzahl der vorhandenen Beschlüsse und Entscheidungen nicht möglich oder kann die Beschlusslage zum heutigen Zeitpunkt aus anderen Gründen nicht mehr nachvollzogen werden, beruht das auf Umständen in der Vergangenheit, mit denen die heute in der Gemeinschaft verbundenen Eigentümer und der derzeit bestellte Verwalter nicht belastet sein sollen. Im Ergebnis obliegt es also der Eigenverantwortung der derzeitigen Eigentümer, wie sie mit einer weniger übersichtlichen Beschlusslage umgehen möchten. Im Einzelfall kann es empfehlenswert sein, alle nicht mehr auffindbaren Beschlüsse aufzuheben und auf diese Weise Rechtssicherheit zu schaffen. zu Absatz 7 Satz 2: Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut 1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, 2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und

8 8 3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem ergangen sind. Sodann bestimmt die Vorschrift recht genau den Inhalt der Sammlung. Einzutragen ist jeweils nur der Wortlaut der in den Nummern 1 bis 3 bezeichneten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen, damit die Sammlung übersichtlich bleibt. Dem widerspräche es, die in 24 Abs. 6 WEG genannten Niederschriften in die Sammlung aufzunehmen, wie es auch erwogen worden ist. Diese sind in der Praxis vielfach umfangreich und erschweren deshalb eine Kenntnisnahme von den Beschlüssen. Von den gerichtlichen Entscheidungen ist nur die Urteilsformel im Sinn des 313 Abs. 1 Nr. 4 ZPO aufzunehmen, also der sogenannte Tenor. Einzutragen sind im übrigen der Wortlaut aller Beschlüsse und der Tenor aller gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 WEG n.f., was sich aus der Gesetzesbegründung ergibt. Neben dem Wortlaut sind Angaben zum Ort und zum Zeitpunkt sowie zum Gericht und zu den Parteien erforderlich, weil diese Angaben im Hinblick auf den Zweck der Sammlung von Bedeutung sind. Die schriftlichen Beschlüsse bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines Vorgangs, welcher der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung entspricht, etwa durch Aushang oder Rundschreiben. Aus Gründen der Einheitlichkeit der Terminologie spricht der Gesetzestext insoweit ebenfalls von Verkündung. Gemäß Satz 3 in Verbindung mit Satz 7 ist jeweils unverzüglich nach der Verkündung, also ohne schuldhafte Verzögerung, einzutragen. Die Gesetzesbegründung geht davon aus, daß die Eintragung bei ordnungsmäßiger Verwaltung unmittelbar im Anschluss an die Verkündung erfolgt und somit eine Eintragung, die mehrere Tage später vorgenommen wird, in der Regel nicht mehr unverzüglich ist. Von der Festlegung einer Frist wurde aber abgesehen mit dem Hinweis, daß eine Frist erfahrungsgemäß zu Streitigkeiten führe, was vermieden werden sollte. Auch die Auslegung des Begriffs unverzüglich wird nach meiner Einschätzung zu einer Vielzahl von Auseinandersetzungen führen, schon weil eine einmalige nicht unverzügliche Eintragung eine fristlose Abberufung rechtfertigt, dazu später. zu Absatz 7 Satz 3: Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Die Texte sind historisch fortlaufend einzutragen. Jede Eintragung ist im Hinblick auf die Feststellbarkeit des Merkmals unverzüglich mit ihrem Datum zu versehen und wiederum fortlaufend zu nummerieren. Die fortlaufende Nummer dient als Indiz für die Vollständigkeit der Sammlung. Ob allein nach dem Datum der Entscheidungen und Beschlüsse oder auch nach anderen Sachgebieten geordnet wird, bleibt dem für die Führung der Sammlung Verantwortlichen überlassen, in der Regel also Ihnen. Insoweit kommt es auch auf den Umfang der Sammlung und damit mittelbar auf die Größe der Wohnanlage an. zu Absatz 7 Satz 4: Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Die in Satz 4 vorgesehene Anmerkung dient der Aktualität der Sammlung. Insoweit reicht ein Hinweis aus, dass ein Beschluss oder eine gerichtliche Entscheidung angefochten ist, weil sich daraus der Stand der aktuellen Beschlusslage bei einer Einsichtnahme in die Sammlung ersehen lässt. Die Anmerkung etwa Angefochten mit Klage vom... - ist bei dem Beschluss oder der Entscheidung anzubringen.

9 9 zu Absatz 7 Satz 5: Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Satz 5 soll einer Unübersichtlichkeit der Sammlung vorbeugen. Unter den dort genannten Voraussetzungen kann ein Beschluss gegebenenfalls zusammen mit einer gerichtlichen Entscheidung gelöscht werden. Zur Löschung kann bei einer Sammlung in Papierform der Text der Eintragung durchgestrichen und die Löschung mit einem entsprechenden Hinweis etwa Gelöscht am... - vermerkt werden. Bei einer Sammlung in elektronischer Form kann der Text entfernt werden. Neben der laufenden Nummer, die bestehen bleibt, ist die Löschung zu vermerken. Da es sich um eine Kann- Vorschrift handelt, ist es auch zulässig, von einer Löschung ganz abzusehen. In einem solchen Fall muss die in Satz 3 vorgesehene Anmerkung angebracht werden. zu Absatz 7 Satz 6: Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Satz 6 soll ebenfalls einer Unübersichtlichkeit der Sammlung vorbeugen. Keine Bedeutung hat eine Eintragung etwa, wenn der ihr zugrunde liegende Beschluss durch eine spätere Regelung überholt ist oder wenn er sich durch Zeitablauf erledigt hat. Für die Beurteilung kommt es maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalles an. Da die Bewertung nicht immer einfach ist, sieht das Gesetz im Unterschied zu früheren Überlegungen wiederum eine Kann-Vorschrift vor. Von einer Löschung kann also auch abgesehen werden, insbesondere dann, wenn Zweifel bestehen, ob eine Eintragung noch Bedeutung hat. Der Begriff Bedeutung räumt dem für die Führung der Sammlung Verantwortlichen im übrigen einen größeren Beurteilungsspielraum ein als die auch in Erwägung gezogene Formulierung Wirksamkeit. zu Absatz 7 Satz 7: Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Das stellt die Aktualität der Eintragungen, Vermerke und Löschungen sicher. Die Angabe des Datums ist erforderlich im Hinblick auf die Feststellbarkeit des Merkmals unverzüglich. zu Absatz 7 Satz 8: Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. Satz 8 enthält im Hinblick auf die mit der Beschluss-Sammlung bezweckte bessere Informationsmöglichkeit die Verpflichtung, einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, Einsicht in die Sammlung zu geben. Die ausdrückliche Normierung soll auch ausschließen, dass aus der parallelen Vorschrift des 24 Abs. 6 Satz 3 WEG (Einsicht in einzelne Niederschriften) der nicht zutreffende Rückschluss gezogen wird, nur dort sei Einsicht zulässig. Im übrigen schließt die Verpflichtung nach der Gesetzesbegründung auch ein, auf eine entsprechende Bitte Ablichtungen zu fertigen. Da es sich bei der Ermöglichung der Einsicht und der Anfertigung von Ablichtungen um einen besonderen Verwaltungsaufwand handelt, können die Wohnungseigentümer eine entsprechende Kostenerstattung beschließen (vgl. 21 Abs. 7 WEG neu: Beschlusskompetenz in bestimmten Geldangelegenheiten).

10 10 zu Absatz 8: Führen Sie die Sammlung nicht so, wie es in Absatz 7 vorgeschrieben ist, so liegt in der Regel ein wichtiger Grund für Ihre Abberufung vor ( 26 Abs. 1 Satz 4 WEG n.f.). Bei einer Pflichtverletzung haften Sie den Wohnungseigentümern im übrigen nach den allgemeinen Vorschriften, also jedenfalls aus dem Verwaltervertrag, ergänzt durch die im Wohnungseigentumsgesetz und in der Gemeinschaftsordnung geregelten Pflichten. Eine Haftung gegenüber einem künftigen Erwerber, der Einsicht in die Beschluss-Sammlung nimmt, sieht das Gesetz dagegen nicht vor. 2. Abberufung aus wichtigem Grund Brisant werden die vorstehenden Regelungen im Zusammenhang mit 26 Abs. 1 WEG n.f., der lautet: (1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden; im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. Wann eine Beschlußsammlung nicht ordnungsgemäß geführt worden ist, wird mit Sicherheit Gegenstand einer Vielzahl von Prozessen. Nach geltendem Recht können die Wohnungseigentümer Sie aus wichtigem Grund jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen ( 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis zerstört ist und den Wohnungseigentümern deshalb eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit Ihnen nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, also insbesondere bei einer schweren Pflichtwidrigkeit. Eine solche liegt zukünftig auch vor, wenn Sie die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führen, insbesondere den Anforderungen des 24 Abs. 7 WEG n.f. nicht entsprechen. Ihnen ist nach der Auffassung des Gesetzgebers in einem solchen Fall in der Regel ein schwerer Vorwurf schon bei einer einmaligen Verletzung zu machen. Die Beschluss-Sammlung stelle nämlich einerseits keine besonderen Anforderungen an Sie, sie sei vielmehr ohne größeren Aufwand zu führen. Ihr komme aber andererseits erhebliche Bedeutung zu, und zwar sowohl für den Erwerber einer Eigentumswohnung als auch für die Wohnungseigentümer und Sie selbst. Eine nicht ordnungsmäßig geführte Sammlung lasse im übrigen generell negative Rückschlüsse auf die Art der Verwaltung zu. Mit Rücksicht darauf konkretisiert die Vorschrift den dort genannten Pflichtverstoß als Regelbeispiel eines wichtigen Grundes und betont damit die Bedeutung der ordnungsmäßigen Führung der Beschluss-Sammlung. Wenn schon ein einmaliger Verstoß ausreichen soll, um Ihnen eine kündigungsrelevante grobe Pflichtverletzung vorzuwerfen, dann kommt bspw. dem Merkmal der unverzüglichen Eintragung erhebliches Gewicht zu. Denn eine nicht unverzügliche Eintragung wäre ein solcher Verstoß. Ebenso verhält es sich mit allen anderen entsprechend kodifizierten Pflichten im Hinblick auf die Beschlußsammlung.

11 11 IV. weitere Neuregelungen im Zusammenhang mit Ihrer Stellung als Verwalter WEG n.f. - gesetzliche Zustellungsbevollmächtigung Zukünftig sind Sie kraft Gesetzes Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer für den Fall, daß diese verklagt oder beigeladen werden, es sei denn, Sie sind an dem Verfahren auf deren Gegenseite beteiligt. Bereits bisher wird 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG der den Fall betrifft, dass eine Willenserklärung oder Zustellung von einem außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Dritten stammt und ausnahmslos an alle Wohnungseigentümer gerichtet ist über den Wortlaut hinaus auch auf Verfahren gemäß 43 Abs. 1 WEG angewendet. Mit der Neuregelung wird das auf alle Zustellungen ausgedehnt, um den Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten. Eine Notwendigkeit für die Zustellung an Sie ergibt sich in der Praxis, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer oder einige Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer vorgehen, diese also Beklagte sind. Gleiches gilt, wenn an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt sind, hinsichtlich der gemäß 48 Abs. 1 Satz 1 WEG n.f. beizuladenden übrigen Wohnungseigentümer. Durch die gesetzliche Klarstellung, dass Sie auch in Verfahren der Wohnungseigentümer untereinander Zustellungsvertreter sind, wird das Gericht aber nicht verpflichtet, die Zustellung an Sie anzuordnen, wenngleich das regelmäßig sachgerecht sein wird. Jedoch kann es in einer kleineren Wohnungseigentümergemeinschaft sinnvoll sein, die Zustellung an alle betroffenen Wohnungseigentümer zu veranlassen. Deshalb wurde bewusst von einer Formulierung dahingehend abgesehen, dass die Zustellung zwingend an Sie zu erfolgen hat. Jedoch muß an Sie zugestellt werden, wenn Sie aufgrund einer allgemeinen oder auf den Einzelfall bezogenen Ermächtigung der Wohnungseigentümer als deren Prozessbevollmächtigter auftreten ( 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Kein tauglicher Zustellungsvertreter sind Sie, wenn sie als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Rechtsstreit beteiligt sind. Die Zustellung an den Verwalter kann aber auch in einem Beschlussanfechtungsverfahren ausgeschlossen sein, so zum Beispiel, wenn Sie einen Beschluss der Wohnungseigentümer anfechten oder einer Anfechtung als Nebenintervenient gemäß 66 ZPO beitreten. Auch wenn Sie nicht selbst an dem Verfahren beteiligt sind, sind Sie im Falle einer Interessenkollision verhindert, die Wohnungseigentümer zu vertreten. Die Verpflichtung in 27 Abs. 1 Nr. 7, die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, daß ein Rechtsstreit gem. 43 WEG anhängig ist, führt im Zusammenhang mit Ihrer neuen Stellung als Zustellungsbevollmächtigter dazu, daß der ganze Papierkram an Ihnen hängen bleibt. Das kann eine ganze Menge sein, insbesondere in größeren Anlagen, wo Sie nicht nur viele Eigentümer haben, sondern auch mächtige Teilungserklärungen usw. Wie weit die Unterrichtungspflicht reicht, ist noch ungeklärt; 27 spricht nur davon, daß Sie grundsätzlich darüber informieren müssen, daß ein Rechtsstreit anhängig ist, nicht, welchen Inhalt er hat. Ein einfaches formloses Schreiben an alle Eigentümer reicht dann aus. Andererseits beabsichtigt das Gesetz mit der Informationspflicht, die einzelnen Eigentümer instand zu setzen, an dem Rechtsstreit qualifiziert teilzunehmen. Es ist vorstellbar, daß Ihre Verpflichtung von den Gerichten dahin konkretisiert wird, daß Sie den Eigentümern die Klageschriften nebst Anlagen und gerichtlicher Verfügungen kopieren und übersenden müssen. Den hohen Aufwand können Sie vermutlich mit den bisherigen Gebühren nicht kostendeckend erbringen. Sie sollten daher die Last in eine Gelegenheit wandeln und anläßlich der Änderung des WEG einen Nachtrag zu Ihren Verwaltungsverträgen verhandeln, in denen eine zusätzliche Vergütung im Einzelfall, berechnet bspw. nach kopierten Seitenzahlen o.ä., vorgesehen wird.

12 Abs. 2 WEG n.f. - Kosten zu Ihren Lasten Zukünftig kann das Gericht Ihnen Prozeßkosten auferlegen, soweit seine Tätigkeit durch Sie veranlaßt wurde und Sie ein grobes Verschulden trifft, auch wenn Sie nicht Partei des Verfahren sind. Diese Sondervorschrift ist notwendig, weil die Zivilprozeßordnung (ZPO) es nicht vorsieht, Kosten einer Nicht-Verfahrenspartei aufzugeben, der Gesetzgeber aber in Ihrem Fall genau das wollte. Nicht Verfahrenspartei sind Sie insbesondere, wenn Sie an dem Rechtsstreit nicht (als Partei) oder (nur) als Nebenintervenient beteiligt sind. Nach der Rechtsprechung des BayObLG können Ihnen schon bisher Verfahrenskosten auferlegt werden, soweit Sie deren Anfall wegen Verletzung ihrer Vertragspflichten zu vertreten haben. Das soll nunmehr gesetzlich geregelt werden, da anderenfalls die Wohnungseigentümer ihren materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch in einem gesonderten Verfahren durchsetzen müssten. Jedoch erschien es dem Gesetzgeber geboten, die Kostentragung auf grobes Verschulden zu begrenzen. Wann die Voraussetzungen hierfür vorliegen, wo die Grenzen zu ziehen sind, werden die Gerichte im Laufe der Zeit erst entwickeln müssen. Eine Vertragsverletzung kann ja schon darin gesehen werden, daß Sie eine Jahresabrechnung erstellen, die erfolgreich angefochten wird. Es erscheint mir zweifelhaft, daß es richtig sein soll, Ihnen in diesen Fällen die Verfahrenskosten aufzuerlegen. 3. sonstiges Im übrigen ergeben sich einige Änderungen aus der Anpassung der Verfahrensordnungen an den Zivilprozeß, so z.b. die Regelung, daß Sie in allen Streitigkeiten, an denen Sie nicht als Partei teilnehmen, beizuladen sind, 48. Etwaige Urteile sind dann auch für Sie bindend, unabhängig von Ihrer Teilnahme am Prozeß. Ihre übrigen Aufgaben bleiben wie gewohnt bestehen. So haben Sie weiterhin mindestens einmal im Jahr zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, die Frist wurde auf zwei Wochen verlängert, 24 Abs, 4 WEG n.f. Besonderen Verwaltungsaufwand wie eine Folgeversammlung können Sie sich gesondert vergüten lassen. Ist das nicht bereits in Ihrem Vertrag geregelt, so können die Eigentümer darüber wirksam mit einfacher Mehrheit beschließen, 21 Abs. 7 WEG. Tobias Scheidacker - Rechtsanwalt -