für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel

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1 für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel

2 Herausgeber: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden Geschäftsstelle: Landeshauptstadt Dresden Städtisches Vermessungsamt Geschäftsstelle Gutachterausschuss PF Dresden Sitz: Sprechzeiten: Hamburger Straße 19 Mo. und Fr. 9:00 12:00 Uhr Zimmer 1101 Die. und Do. 9:00 18:00 Uhr Telefon: 0351/ und nach Vereinbarung Fax: 0351/ Auskünfte: Bodenrichtwerte/Auszüge aus Frau Weiser - Tel.: der Kaufpreissammlung: Frau Schubert - Tel.: Marktbericht: Frau Krüger - Tel.: Bewertungen: Herr Schulze - Tel.: Bezugsmöglichkeit für Marktberichte, Zwischenberichte und Bodenrichtwertkarten: postalisch/online: Abholung: Landeshauptstadt Dresden Hamburger Str. 19, Dresden Städtisches Vermessungsamt Kundenservice, EG, Zi PF Telefon: 0351/ Dresden Telefax: 0351/ vermessungsamt-pv@dresden.de Schutzgebühr: 40,00 EUR laut 7. Sächsischem Kostenverzeichnis Kein Zugang für elektronisch signierte sowie für verschlüsselte elektronische Dokumente. Irrtum vorbehalten Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jeglicher Art sind nur mit Quellenangabe und schriftlicher Genehmigung des Herausgebers gestattet.

3 I N H A L T S V E R Z E I C H N I S Seite 1 Vorbemerkungen Ziel des Marktberichtes Aufgaben des Gutachterausschusses und Rechtsgrundlagen Rahmenbedingungen Grundstücksverkehr Grundstücksverkehr in Dresden Umsatz auf dem Dresdner Grundstücksmarkt Anzahl der Erwerbsvorgänge Flächenumsatz Geldumsatz Umsatz getrennt nach Grundstücksarten Art des Erwerbs Zwangsversteigerungen Umsatz getrennt nach Gemarkungen Unbebaute Grundstücke Veräußerer und Erwerber Umsätze getrennt nach Grundstücksarten Preisspiegel ausgewählter Grundstücksarten, baureife Grundstücke Allgemeine Hinweise und GFZ-Anpassung Individueller Wohnungsbau Geschossbau, Geschäftshäuser Gewerbeflächen Bauerwartungsland und Rohbauland Bodenrichtwertindices 19 4 Bebaute Grundstücke Veräußerer und Erwerber Umsätze getrennt nach Grundstücksarten Umsätze getrennt nach Gesamtkaufpreisen Anmerkungen zur Kaufvertragsauswertung Preisspiegel selbstständig bebauter Grundstücke Untersuchungen zu ausgewählten Grundstücksarten Allgemeine Hinweise Wohngrundstücke Typ 10 und Typ Individueller Wohnungsbau, verschiedene Grundstückstypen Geschosswohnungsbau offene Bauweise Typ 20 und Typ Geschosswohnungsbau geschlossene Bauweise Typ Orientierungswerte für den Geschosswohnungsbau Grundstücke Typ 30 und Bauernhäuser Villengrundstücke Plattenbauweise Gewerbegrundstücke Anhaltspunkte für die Wertermittlung Liegenschaftszinssätze Ertragsfaktoren 39

4 5 Sondereigentum Veräußerer und Erwerber Umsätze getrennt nach Sondereigentumsarten Gesamtkaufpreise Kaufpreisspannen pro m² Wohnfläche Preisniveau von Sondereigentum Preisübersicht Sondereigentum Wohnungseigentum in verschiedenen Wohnlagen Wohnungseigentum in unterschiedlichen Bauperioden Wohnungseigentum getrennt nach Wohnflächen Eigenheime als Sondereigentum Weiterverkäufe von Wohnungseigentum Preisniveau von Teileigentum Preisniveau von Garagen und Stellplätzen 49 6 Landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, und gärtnerisch genutzte 50 Grundstücke 6.1 Umsatz der Erwerbsvorgänge Preisspiegel 51 7 Ausgewählte Eigentumsübergänge und Grundstücksnutzungen Gemeinbedarfsflächen Private Wege Erbbaurechtsverträge unbebauter und bebauter Grundstücke Ortsübliche Nutzungsentgelte entsprechend Nutzungsentgeltverordnung Garagen und Stellplätze 54 8 Resümee 55 Seite 9 Dienstleistungsangebot des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Anschriften der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für die 57 Ermittlung von Grundstückswerten im Land Sachsen 10.1 Regierungsbezirk Dresden Regierungsbezirk Chemnitz Regierungsbezirk Leipzig 59 Kurzes Stichwortverzeichnis 60 Anlagen - Auszug aus dem 7. Sächsischen Kostenverzeichnis - Antrag auf Auszug aus der Kaufpreissammlung für bebaute und/oder unbebaute Grundstücke - Antrag auf Auszug aus der Kaufpreissammlung für Wohnungs- und Teileigentum - Antrag auf Durchschnittspreisberechnung für Wohnungs- und Teileigentum - Antrag auf Auszug aus der Kaufpreissammlung für landwirtschaftlich bzw. gärtnerisch genutzte Grundstücke - Antrag auf Wertermittlung - Antrag auf schriftliche Bodenrichtwertauskunft - Bestellschein für Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwertkarten

5 - 1-1 Vorbemerkungen 1.1 Ziel des Marktberichtes Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zur Ermittlung von Grundstückswerten in der Landeshauptstadt Dresden legt den jährlichen Bericht über den Grundstücksmarkt vor. Die Daten wurden nach der Auswertung der Kaufpreissammlung, über die in ihrer verkehrswertrelevanten Komplexität nur der Gutachterausschuss verfügt, aus den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelten Kaufpreisen abgeleitet. Dargestellt sind vor allem die Preissituation auf wesentlichen Teilmärkten und der Jahresumsatz. Der Bericht wendet sich an Personen, die im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit mit dem Grundstücksmarkt verbunden sind, an diejenigen, die Grundeigentum erwerben, beleihen oder veräußern wollen und an die interessierte Öffentlichkeit. Die aufgeführten Rahmendaten sind ein wichtiges Hilfsmittel, um zu den Schwerpunkten Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung politischen Mandatsträgern Entscheidungshilfen zu geben. Wertermittlungssachverständige erhalten neben allgemeinen Informationen über den Grundstücksmarkt Angaben über die zur Wertermittlung erforderlichen Daten. Mit seinen detaillierten Aussagen ist der Bericht eine unabhängige Informationsquelle für die Marktorientierung. 1.2 Aufgaben des Gutachterausschusses und Rechtsgrundlagen Der Gesetzgeber hat mit dem Gutachterausschuss zur Ermittlung von Grundstückswerten eine interessenneutrale Institution geschaffen, die zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt beiträgt. Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ist ein selbstständiges, unabhängiges, im Rahmen seiner Tätigkeit an keinerlei Weisungen gebundenes, marktkundiges Sachverständigengremium. Zu Mitgliedern können nur in der Wertermittlung erfahrene Personen mit besonderer Sachkunde berufen werden, die nicht mit der Verwaltung von Grundstücken der Stadt Dresden befasst sind. Die Mitglieder werden vom Regierungspräsidium auf die Dauer von 5 Jahren bestellt und zur Neutralität und Objektivität verpflichtet. Ende 2006 bestand der Gutachterausschuss in der Landeshauptstadt Dresden aus einem Vorsitzenden und weiteren 20 ehrenamtlichen Mitgliedern. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören u. a. das Führen einer Kaufpreissammlung und die Erteilung von Auskünften an Berechtigte, die Erstellung und Veröffentlichung der Bodenrichtwertkarte und der Marktberichte, die Erteilung von Bodenrichtwertauskünften, auf Antrag das Erstatten von Verkehrswertgutachten über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Rechte an Grundstücken (nach 193 BauGB), die Ermittlung von Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebieten, zu deren Erfüllung er sich einer Geschäftsstelle bedient. (Siehe auch Kapitel 9) Rechtsgrundlagen Rechtsgrundlagen für den Gutachterausschuss der Landeshauptstadt bilden im Wesentlichen das Baugesetzbuch (BauGB) in der jeweilig aktuellsten Fassung, die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) in ihrer jeweilig gültigen Fassung, die Nutzungsentgeltverordnung und die Verordnung der Sächsischen Staatsregierung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (Gutachterausschussverordnung) vom 27. August 1991, geändert am

6 - 2 - Führung der Kaufpreissammlung als Datengrundlage Die Kaufpreissammlung kann als eines der wichtigsten Informationsinstrumente für den Grundstücksmarkt angesehen werden, da sie einen umfassenden räumlich und zeitlich differenzierten Überblick zur Situation auf dem Immobilienmarkt ermöglicht. Die Kaufpreissammlung dient der Feststellung des Preisniveaus, der Ermittlung von Bodenrichtwerten, von Wertabhängigkeiten sowie der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Sie stellt ein originäres Abbild des Immobilienmarktgeschehens dar. Die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Markt, wie sie auch in der Verkehrswertdefinition des 194 BauGB gefordert werden, sind durch die Führung und Auswertung der Kaufvertragsdaten transparent und empirisch/statistisch belegbar. Nach 195 BauGB ist von jedem Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle eine Abschrift dem Gutachterausschuss für die Kaufpreissammlung zu übersenden. Der Gutachterausschuss ist neben den Finanzämtern und dem Grundbuchamt die einzige Institution, die Kenntnis über die entgeltlichen Immobilienübereignungen erhält und umfassend über das tatsächliche Marktgeschehen im örtlichen Zuständigkeitsbereich informiert ist. Da die Zusendung der Verträge zwar vorgeschrieben, aber nicht überprüfbar ist, und diverse Gründe den Eingang bei dem Gutachterausschuss verzögern können, wie z. B. schwebend unwirksame Kaufverträge, erhebt die Kaufpreissammlung keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle ausgewertet und um die notwendigen beschreibenden preis- bzw. wertbeeinflussenden Daten, die nach 197 BauGB der Geschäftsstelle zugänglich sind, ergänzt. Unterstützung erhält die Geschäftsstelle dabei u. a. durch die Marktteilnehmer (Verkäufer bzw. Käufer) sowie die Bauaufsichtsämter. Personenbezogene Angaben der Marktteilnehmer werden nicht erfasst. Der Inhalt der Kaufverträge unterliegt dem Datenschutz und wird nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen. Der Gutachterausschuss leitet aus den gezahlten Grundstückspreisen die Bodenrichtwerte ab. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute, lastenfreie Grundstücke unter Berücksichtigung maßgeblicher, wertbestimmender Merkmale, wie zum Beispiel Entwicklungs- und Erschließungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit sowie Grundstücksgröße und -zuschnitt. Spezielle Eigenschaften der einzelnen Liegenschaft finden keine Beachtung. Ansprüche gegenüber Trägern der Bauleitplanung oder der Baugenehmigungsbehörde können aus den Angaben der Bodenrichtwertkarte nicht abgeleitet werden. Bodenrichtwerte besitzen keine bindende Wirkung. Der Dresdner Gutachterausschuss wechselte ab dem von der jährlichen Erarbeitung der Bodenrichtwertkarte auf einen 2-Jahres-Rhythmus und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht sowie zum Halbjahr Entwicklungstendenzen. Benutzungshinweise für den Marktbericht Der Bericht enthält Preisangaben, auch für die zurückliegenden Jahre in Euro. Entsprechend dem amtlichen Umrechnungskurs 1 EUR = 1,95583 DM sind alle Werte in der Kaufpreissammlung umgerechnet worden. Die Angaben in den Preisspiegeln umfassen das ganze Spektrum der individuell ausgehandelten Preise. Sie zeigen die minimalen und maximalen Werte und die gezahlten Preisgrenzen auf. Zu beachten ist, dass sich die Spannen bei bebauten Grundstücken und Sondereigentum nicht nur auf den Gebäudeanteil beziehen, sondern auch den Bodenwert beinhalten. Bei Teileigentum wurden die Bruttokaufpreise zu Grunde gelegt. Die im Marktbericht angegebenen Mittelwerte sind einfache arithmetische Mittel. Die jeweils gewählte Stichprobe ist aus dem Kontext zu erschließen. Differenzen in den verschiedenen Auswertungen resultieren u. a. aus nicht vollständig auswertbaren Kaufverträgen, Eigentumsübergängen wie Schenkungen, Überlassungen und Verkäufen der öffentlichen Hand, die soziale und politische Belange berücksichtigen. Weiterhin sind Käufe nach den Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, Verkäufe von Bruchteilseigentum geringen Umfanges an einem Grundstück und Verkäufe innerhalb der Verwandtschaft nicht für Preisangaben des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs aussagefähig. Verkäufe von noch nicht errichteten Gebäuden und en-bloc-verkäufe sind weitere Gründe dafür, dass kein Anspruch auf

7 - 3 - Vollständigkeit der Angaben erhoben werden kann und sich zum Teil keine unmittelbare Vergleichbarkeit der einzelnen Analysen ergibt. Damit jedoch für die einzelnen Untersuchungen soviel wie möglich Kaufpreismaterial als statistische Stichprobe zur Verfügung steht, wurde eine differenzierte Auswertungsmethode gewählt. So können z. B. verschiedene Gesamtkaufpreisspannen von Sondereigentum dargestellt werden, obwohl die Wohnfläche einer Immobilie der Geschäftsstelle nicht bekannt ist. Unterschiede zu Angaben in vorausgegangenen Marktberichten im Vergleich zum aktuellen Bericht ergeben sich aus Informationen, die die Geschäftsstelle erst nach dem jeweiligen Redaktionsschluss erhalten hat. Mit diesem Bericht wurden alle bis Redaktionsschluss ( ) beim Gutachterausschuss eingegangenen Urkunden des Jahres 2006 erfasst. Graphische Darstellungen ermöglichen eine Beurteilung mittelfristiger Marktentwicklungstendenzen. Da die Kauffalldaten im Bericht den Grundstücksmarkt in generalisierender Form beschreiben, sind sie, mit Ausnahme der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, im Allgemeinen für die Wertermittlung im Einzelfall nicht geeignet. Objektspezifische Betrachtungen sind nur durch fachgerechte Berücksichtigung der vielfältigen wertbestimmenden Eigenschaften der Immobilie, meist im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens möglich. Im Marktbericht werden u. a. die folgenden Abkürzungen verwendet: BauGB Baugesetzbuch MFH Mehrfamilienhaus BauNVO Baunutzungsverordnung Min Minimum BKleingG Bundeskleingartengesetz Mio Million BRW Bodenrichtwert MwSt Mehrwertsteuer DHH Doppelhaushälfte NutzEV Nutzungsentgeltverordnung DIN Deutsche Industrienorm RND Restnutzungsdauer EFH Einfamilienhaus TEUR Euro GFZ Geschossflächenzahl WGH Wohn- und Geschäftshaus GH Geschäftshaus WertR Wertermittlungsrichtlinie i. d. R. in der Regel WertV Wertermittlungsverordnung Max Maximum ZFH Zweifamilienhaus In der Kategorie Wohnungsunternehmen sind Wohnungsgenossenschaften und städtische bzw. ehemals städtische Wohnungsgesellschaften zusammengefasst. Das alte Stadtgebiet bezieht sich auf das Territorium der Stadt Dresden vom Zum Teil sind Kaufverträge, die in den nach eingemeindeten Gebieten abgeschlossen wurden, in den Analysen nicht enthalten, da strukturbedingt das Preisniveau differenziert zu betrachten ist. Für weitere Erläuterungen steht die Geschäftsstelle (siehe Impressum) zur Verfügung. Bei Bedarf werden auch weitergehende Marktuntersuchungen durchgeführt. Anregungen, die den Marktbericht im Rahmen des Machbaren aussagefähiger machen, nehmen wir gern entgegen. Hinweis zu Mieten Dem Gutachterausschuss werden per Gesetz die Immobilienkaufverträge im Zuständigkeitsbereich zur Verfügung gestellt. Über Mieten erhält der Ausschuss keine regional- und teilmarktumfassenden Informationen, deshalb gibt er keine Auskünfte zum Mietniveau. Es ist hier auf den Mietenspiegel der Stadt Dresden (Auskünfte Tel.: 0351/ ) sowie auf Hinweise der in Dresden ansässigen renommierten, mit Vermietung beschäftigten Unternehmen zu verweisen.

8 1.3 Rahmenbedingungen Dresden, die Landeshauptstadt des Freistaates Sachsen besitzt einen guten Ruf als Stadt der Kultur und wurde zur Stadt der Wissenschaft 2006 gewählt. Nationale und internationale Unternehmen werden von den vielfältigen Standortfaktoren der Stadt angezogen. Dank seiner vielseitigen und wachstumsorientierten Wirtschaftsstruktur, der Intensität von Kultur und Tourismus steigt die Bevölkerungszahl seit Der Ausländeranteil beträgt 4 %. Viele Fakten sprechen dafür, dass Dresden zu den lebenswertesten Städten Europas gehört. Die geographische Lage Dresdens im Dreiländereck am Schnittpunkt zu Osteuropa und die verkehrstechnische Erschließung durch das Eisenbahnnetz, die Autobahnen, Bundesstraßen, die Elbe und den Flughafen bieten günstige Voraussetzungen. Universität und Forschungsinstitute, produzierende und dienstleistende Unternehmen sowie die öffentliche Verwaltung arbeiten gemeinsam daran, den Technologiestandort Dresden vor allem im Bereich der Mikroelektronik, Informations- und Kommunikationstechnologie im internationalen Wettbewerb weiter zu stärken. Die Angebotsreserve auf dem Büroflächenmarkt wird mit rund 15 % angegeben. Bedeutungsvoll für die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt sind auch die äußeren Rahmenbedingungen, wie die für Ostdeutschland relativ geringe Arbeitslosigkeit (15 % im Dezember 2006) oder niedrige, die Finanzierung erleichternde Zinsen. Der Anteil leerer Wohnungen wird auf 13,9 % geschätzt. Nach wie vor sind in Dresden für die Wohnentwicklung in den unterschiedlichen Wohnformen Flächenpotentiale vorhanden. Dem Trend zum Wohnen in der Stadt entspricht auch das verstärkte Angebot von innerstädtischen Grundstücken für innovative Wohnformen. Statistische Eckdaten ( ) Das Stadtgebiet von Dresden mit Einwohnern auf 328 km² ist in 10 Ortsamtsbereiche und 9.Ortschaften mit insgesamt 109 Gemarkungen unterteilt. Im Jahr 1999 wurden die Ortschaften Gompitz, Mobschatz, Langebrück, Schönborn, Schönfeld-Weißig, Weixdorf und die Gemarkung Kauscha sowie Flächen der Gemarkung Boxdorf in die Stadt Dresden eingemeindet. Bereits 1997 erweiterten die Ortschaften Altfranken, Cossebaude und Oberwartha das Dresdner Stadtgebiet. Wird im Bericht vom alten Stadtgebiet gesprochen, ist das Territorium vom , also vor der Gebietsreform, gemeint. Im Flächenvergleich bundesdeutscher Großstädte steht Dresden an 4. Stelle und im Bevölkerungsvergleich bundesdeutscher Städte an 13. Stelle. Angaben con Kommunaler Statistikstelle Flächennutzung in der Stadt Dresden entsprechend Nutzungsartenkatalog des Freistaates Sachsen Quelle: Städtisches Vermessungsamt sonstige Fläche Wasserfläche 2% Waldfläche 2% 22% Gebäude- und Freifläche 25% Landwirtschaft 35% Betriebsfläche 1% Erholungsfläche 3% Verkehrsfläche 10% Ordnungsmerkmale für die Kaufverträge sind neben der Wohn- und Geschäftslage auch zum Teil die Gemarkungen. Eine graphische Darstellung der Gemarkungslage erfolgt im Kapitel

9 - 5 - Wohnlage-Definition sehr gut: gut: mittel: einfach: dörflich: Absolut ruhige Wohnlagen in aufgelockerter, ein- bis dreigeschossiger Bauweise bei völliger Durchgrünung des Wohngebietes, hinreichender Infrastrukturausstattung und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen. Ruhige Wohnviertel mit aufgelockerter, zumeist offener Bauweise und Vorgärten in Höhenund Halbhöhenlagen ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt. Wohnlagen ohne besondere Vor- und Nachteile; sie sind gekennzeichnet durch eine in der Regel kompakte Bauweise mit geringen Freiflächen und mit durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind die Wohngebiete der Innenstadt und der alten Ortsteile, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besondere Freilage haben. Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freifläche und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Gebieten; hierzu gehört die Lage inmitten/oder im Windschatten von Industrie, bei dichter Bebauung die Lage an Hauptverkehrsstraßen und Hinterhausbebauung bei unzureichender Besonnung und Begrünung. Gebiete mit ländlicher Struktur, vom Stadtgebiet räumlich getrennt und in der Regel nur durch Individualverkehr gut erreichbar. Unzureichende Infrastrukturausstattung auch hinsichtlich der Sicherstellung des täglichen Bedarfs. In der weitgehend erhalten gebliebenen dörflichen Struktur sind individuelles Wohnen in naturnahem Wohnumfeld, landwirtschaftliche Betriebe sowie kleinere emissionsarme Handwerks- und Gewerbeeinheiten zu finden. Zu unterscheiden sind in diesem Bereich die nach 1990 entstandenen Eigenheimgebiete [dörflich (Plan)] und die ursprünglichen Dorfgebiete [dörflich (Bestand)]. Geschäftslage-Definition sehr gut: gut: mittel: einfach: innerstädtische, zentrale Lage; sehr hohe überregionale Bedeutung; sehr gute Erreichbarkeit durch ÖPNV sowie sehr gute Parkmöglichkeiten; sehr hohe Passantenfrequenz und hohe Kaufkraft, Fußgängerzone; allumfassender Branchenmix; sehr hohe Einzelhandelsdichte z..b. Prager Straße, Seestraße, Altmarktgalerie, Neumarkt, Wiener Platz innerstädtische Lage oder Sondergebiete in Stadtrandlage; typische Geschäftslagen innerhalb des 26er Ringes und Geschäftszentren mit hoher überregionaler Bedeutung; hohe Passantenfrequenz; gute Erreichbarkeit durch ÖPNV bzw. gute überregionale Verkehrsanbindung und gute Parkmöglichkeiten; hohe Filialisierungsgrad und ausgewogener Branchenmix z. B. Königstraße, Schillerplatz, oder auch Elbepark, Kaufpark Nickern typische Geschäftslagen in örtlichen Zentren außerhalb des 26er Ringes; Lagen mit lokaler Bedeutung innerhalb von Wohngebieten; ausreichende Einzelhandelsdichte und durchschnittlicher Branchenmix; durchschnittliche Passantenfrequenz; Anbindung an ÖPNV vorhanden; Parkmöglichkeiten in der näheren Umgebung z. B. Königsbrücker Straße, Fetscherplatz, Zwinglistraße, Borsbergstraße u. a. Einkaufszentren in Nebenlagen Einzelstandorte innerhalb von Wohngebieten, Randlagen ohne überregionale Bedeutung; Branchenanbieter mit Waren des täglichen Bedarfs; Frequentierung überwiegend durch Anwohner z. B. Merianplatz, Bönischplatz u. a. Einzelstandorte Hinweis: Die hier aufgeführte und der Kaufpreisanalyse zu Grunde gelegte Wohnlage-Definition (5 Stufen) ergibt sich aus einer Einschätzung des Gutachterausschusses. Sie ist nicht mit der im Mietenspiegel der Stadt Dresden veröffentlichten Wohnlageklassifizierung (3 Stufen) identisch. Auch die im Marktbericht aufgeführten Geschäftslagen sind durch den Gutachterausschuss zugeordnet worden.

10 - 6-2 Grundstücksverkehr 2.1 Grundstücksverkehr in Dresden In der Landeshauptstadt Dresden wurden abgeschlossene Eigentumsübergänge von Immobilien im Berichtsjahr 2006 der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses von den beurkundenden Notaren bis zum Redaktionsschluss zur Kenntnis gegeben. Die Erwerbszahlen verringerten sich 2006 im Vergleich zum Vorjahr auf dem Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaues, da durch den Wegfall der Eigenheimzulage zum ein Vorziehen von Projekten in den Vorjahren zu beobachten war. Die Preise auf dem Dresdner Markt sind in den letzten Jahren, besonders in guten und sehr guten Lagen relativ stabil. Verstärkt traten im Berichtsjahr ausländische Investoren in Erscheinung, deren Interesse sich auf renditestarke Objekte in sehr guten und guten Lagen konzentriert. Immobilienumsatz pro Einwohner Jahr Einwohner zum des Jahres Geldumsatz pro Einwohner EUR EUR EUR EUR EUR Die Wirtschaftslage, Entscheidungen bei der Stadtentwicklung, Fördermaßnahmen sowie Abschreibungsmodalitäten beeinflussen den Immobilienmarkt. Die Umsätze auf dem Dresdner Grundstücksmarkt werden vor allem von Eigentumswechseln bei Wohnungseigentum, dem individuellen Wohnungsbau sowie den Verkäufen in Ia-Lagen bestimmt. Die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr abgeschlossenen Kaufverträge, im Jahr 2006 betraf das rd Verträge, bilden die Ausgangsbasis zur Ermittlung der Grundstückswerte, von Vergleichsdaten, Umrechnungskoeffizienten und weiterer zur Wertermittlung erforderlicher Daten, sofern die statistische Menge für fundierte Aussagen vorhanden ist. In diesem Bericht sind z. B. in den Kapiteln 3.5 (Bodenrichtwertindices), (Liegenschaftszinssätze), Gebäudefaktoren sowie der Quotient Kaufpreis/Sachwert bei bebauten Grundstücken als Orientierungswerte angegeben. Verteilung der Erwerbsvorgänge 2006 nach Teilmärkten sonstige Grundstücke, Land und Forst 8,4 % unbebaute Grundstücke 7,9 % bebaute Grundstücke 22,3 % Sondereigentum 61,4 %

11 Umsatz auf dem Dresdner Grundstücksmarkt Anzahl der Erwerbsvorgänge Anzahl der Erwerbsvorgänge unbebaut bebaut Sondereigentum Sonstiges gesamt Berichtsjahr In der Grundstücksart Sonstiges sind Eigentumsübergänge von land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Gemeinbedarfsflächen sowie Gärten, Grünflächen, Lager- oder Abbauflächen, Wege u. Ä. zusammengefasst. Differenziertere Aussagen zu verschiedenen Teilmärkten sind bei der Geschäftsstelle zu erhalten. Anzahl der Erwerbsvorgänge in den Monaten des Jahres 2006 Monate Dez Nov Okt Sep Aug Jul Jun Mai Apr Mär Feb Jan Anzahl der Erwerbsvorgänge Sonstiges unbebaut bebaut Sondereigentum Die durch steuerliche Aspekte verursachte Konzentration des Marktgeschehens zum Ende des Berichtsjahres ist vor allem bei Sondereigentum festzustellen. Rund ein Drittel des Jahresumsatzes von Wohn- und Teileigentum fand in den Monaten November und Dezember 2006 statt.

12 2.2.2 Flächenumsatz unbebaut bebaut Sonstiges gesamt Flächenumsatz in 1000 m² Berichtsjahr Geldumsatz unbebaut bebaut Sondereigentum Sonstiges gesamt Geldumsatz in Mio EUR Berichtsjahr

13 Umsatz getrennt nach Grundstücksarten Grundstücksart Anzahl der Erwerbsvorgänge Anzahl Veränderung zum Vorjahr in % Anteil am Gesamtumsatz in % unbebaute Grundstücke ,9 7,9 bebaute Grundstücke ,6 22,3 Sondereigentum ,5 61,4 land- u. forstw. genutzte Grundstücke 57-36,0 1,0 sonstige Grundstücke ,7 7,4 Summe ,2 100,0 Grundstücksart Flächenumsatz Fläche in 1000 m² Veränderung zum Vorjahr in % Anteil am Gesamtumsatz in % unbebaute Grundstücke ,4 16,7 bebaute Grundstücke ,5 54,1 land- u. forstw. genutzte Grundstücke ,2 19,3 sonstige Grundstücke ,4 9,9 Summe ,7 100,0 Grundstücksart Geldumsatz Kaufpreis in Mio EUR Veränderung zum Vorjahr in % Anteil am Gesamtumsatz in % unbebaute Grundstücke 106,7 + 44,6 6,1 bebaute Grundstücke 1.324, ,5 76,0 Sondereigentum 303,1 + 7,7 17,4 land- u. forstw. genutzte Grundstücke 1,0-64,8 0,1 sonstige Grundstücke 8,0 + 90,5 0,5 Summe 1.743, ,9 100,0 Unter der Grundstücksart sonstige Grundstücke sind Gemeinbedarfsflächen sowie Gärten, Grünflächen, Lager- oder Abbauflächen, Wege u. Ä. zusammengefasst.

14 Art des Erwerbs Wie in den vorangegangenen Jahren betrafen die meisten in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registrierten Immobilien-Eigentumswechsel Kaufverträge. Enteignungen wurden der Geschäftsstelle nicht angezeigt. Auseinandersetzung 0,2 % Tausch 0,6 % Sonstiger Anlass 6,4 % Zwangsversteigerung 3,4% Kauf 89,4 % Zwangsversteigerungen Die Zuschlagsbeschlüsse im Zwangsversteigerungsverfahren werden dem Gutachterausschuss vom Amtsgericht zur Kenntnis gegeben. Die Zahl der dabei bekannt gewordenen, im Rahmen von Zwangsversteigerungen erworbenen Immobilien (195) verringerte sich im Jahr 2006 um 18 % im Vergleich zum Vorjahr. Im Berichtsjahr wurden überwiegend Eigentumswohnungen sowie Geschosswohnungsbauten zwangsversteigert. Die Objekte und die erzielten Erlöse sind vielfältig, wobei zu bemerken ist, dass nur 18 % der zur Zwangsversteigerung angesetzten Termine zu einem Zuschlagsbeschluss führten. Bei bebauten Grundstücken lagen die Versteigerungserlöse bei durchschnittlich 57 % vom Sachwert, wobei der Quotient Kaufpreis/Sachwert einen Bereich von 0,03 bis 1,18 überdeckt. In den eingemeindeten Gebieten zeigte sich ein durchschnittlicher Quotient von 0,48. Objektart bebauter Grundstücke Kaufpreis/Sachwert individueller Wohnungsbau (incl. Bauernhäuser) 0,63 Geschosswohnungsbau 0,57 Gewerbe und Geschäftshäuser 0,44 Objektkategorie Wohnungseigentum Kaufpreis/Einkaufspreis Kaufpreis/Wohnfläche in EUR/m 2 sehr gute / gute Wohnlage 0,34* Neubau mittlere Wohnlage 0, einfache Wohnlage 0,37* 761* sanierte Umwandlung Baujahr sehr gute / gute Wohnlage 0,44* 682 mittlere Wohnlage 0, einfache Wohnlage 0,23* 396* * wenig Fälle Saniertes bzw. neugebautes Teileigentum wurde zu durchschnittlich rd. 740 EUR/m² Nutzfläche zwangsversteigert. Büroflächen (ohne Souterrainlagen) fanden für rd EUR/m² einen neuen Eigentümer. Insgesamt ist beim Wohn- und Teileigentum im Jahr 2006 ein mittlerer Preisnachlass zwischen Einkaufspreis und Zwangsversteigerungserlös von fast zwei Dritteln zu registrieren. Im Vergleich zu den von Sachverständigen im Rahmen der Zwangsversteigerung ermittelten Verkehrswerten ergibt sich ein durchschnittlicher Quotient Zwangsversteigerungserlös/Verkehrswert von 0,66.

15 Umsatz getrennt nach Gemarkungen Die Anzahl der in den 109 Dresdner Gemarkungen registrierten Kauffälle kann der folgenden Tabelle entnommen werden. Detaillierte Umsätze von Flächen und Kaufpreissummen der einzelnen Gemarkungen stellt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei Bedarf gern zur Verfügung. Gemarkungsübersicht Marsdorf Gomlitz Weixdorf Lausa Schönborn Langebrück Wilschdorf Hellerau Klotzsche Hellerberge Niedergohlis Trachau Trachenberge Niederwartha Dresdner Heide Obergohlis Cossebaude Stetzsch Kaditz Pieschen Oberwartha Leuteritz Mick ten Brabschütz Mobschatz Neustadt Rennersdorf Merbitz Kemnitz Übigau Unkersdorf Briesnitz Podemus Friedrichstadt Weißer Hirsch Roitzsch Leutewitz Blasewitz Ockerwitz Omsewitz Cotta Loschwitz Bühlau Weißig Steinbach Altstadt I Rochwitz Striesen Schullwitz Pennrich Gompitz Gorbitz Gönnsdorf Wölfnitz Pappritz Löbtau Cunnersdorf Zöllmen Wachwitz Altfranken Naußlitz Altstadt II Gruna Schönfeld Tolkewitz Roßthal Helfenberg Plauen Seidnitz Niederpoyritz Malschen- Dölzschen Räcknitz Strehlen Zschertnitz Laube- dorf Reitzendorf Dobritz gast Kleinpestitz Hosterwitz Krieschendorf Coschütz Mo ck ritz Zaschendorf Leubnitz- Reick Borsberg Kaitz Gittersee zschachwitz Neuostra Leuben Klein- Gostritz Prohlis Pillnitz Torna Groß- Ober- Niedersedlitz zschachwitz poyritz Meußlitz Kauscha Söbrigen Nickern Sporbitz Großluga Zschieren Lockwitz Kleinluga Rossendorf Eschdorf

16 Anzahl der Erwerbsvorgänge in den Gemarkungen unbebaute bebaute Gemarkung Grundstücke Grundstücke Sondereigentum Sonstiges Gesamtumsatz A* B* C* A* B* C* A* B* C* A* B* C* A* B* C* Altfranken 7 1, , , ,3 18 Altstadt I 22 4, , , , ,1 44 Altstadt II 9 2, , , , ,3 196 Blasewitz 11 2, , , ,3 176 Borsberg 1 0, , , ,1 7 Brabschütz 2 0,2 5 1, ,1 2 Briesnitz 9 2, , , , ,0 57 Bühlau 14 3, , , , ,0 95 Coschütz 4 0, , , , ,9 44 Cossebaude 5 1, , ,1 8 1, ,5 23 Cotta 5 1, , , , ,2 140 Cunnersdorf 4 0,9 4 0, ,5 14 2, ,7 12 Dobritz 3 0, , , , ,7 56 Dölzschen 4 0, , , , ,4 36 Dresdner Heide 1 0,1 1 0,0 Eschdorf 1 0, , , ,1 12 Friedrichstadt 18 3, , , , ,8 61 Gittersee 2 0, , , ,2 37 Gomlitz 1 0, , , ,4 9 Gompitz 4 0, , ,0 9 1,8 15 0,3 6 Gönnsdorf 13 2, , , ,4 24 Gorbitz 6 1, , , , ,8 860 Gostritz 2 0,4 2 0, , ,1 10 Großluga 2 0, , , ,3 17 Großzschachwitz 4 0, , , , ,3 16 Gruna 2 0, , , ,2 40 0,7 116 Helfenberg 1 0, , , , ,2 8 Hellerau 7 1, , , , ,0 44 Hellerberge 3 4 0, , ,1 15 Hosterwitz 3 0, , , ,3 26 Kaditz 5 1, , , , ,8 42 Kaitz 2 0, , , , ,3 5 Kauscha 1 0, , , ,1 11 Kemnitz 2 0, ,4 4 0,1 7 Kleinluga 3 0, ,1 2 0, ,1 3 Kleinpestitz 1 0,2 7 0, , , ,8 22 Kleinzschachwitz 4 0, , , , ,8 51 Klotzsche 30 6, , , , ,1 151 Krieschendorf , ,0 4 Langebrück 6 1, , , , ,7 48 Laubegast 7 1, , , , ,4 175 Lausa 9 2, , , , ,8 37 Leuben 7 1, , , , ,9 64 Leubnitz-Neuostra 5 1, , , , ,9 155 Leuteritz 3 0, ,1 6 Leutewitz 1 0, , , ,4 11 0,2 6 Löbtau 2 0, , , , ,1 174 Lockwitz 8 1, , , , ,5 39 Loschwitz 12 2, , , , ,2 182 Malschendorf 1 0,2 2 0, , ,1 8 Marsdorf 1 0, ,8 10 0,2 3 Merbitz 3 0, ,1 2 Meußlitz 4 0,9 13 1, , , ,6 12 Mickten 2 0, , , ,8 49 A* = Stück 2006 B* = Anteil am Gesamtumsatz in % (gerundet) C* = Stück 2005 zum Vergleich

17 Gemarkung Anzahl der Erwerbsvorgänge in den Gemarkungen unbebaute bebaute Sondereigentum Sonstiges Gesamtumsatz Grundstücke Grundstücke A* B* C* A* B* C* A* B* C* A* B* C* A* B* C* Mobschatz 1 0, , , , ,2 10 Mockritz 11 2, , , , ,7 77 Naußlitz 2 0, , , ,9 51 Neustadt 25 5, , , , ,8 488 Nickern 7 1, , , ,6 48 Niedergohlis 2 0, , ,1 5 Niederpoyritz 1 0, , , , ,3 19 Niedersedlitz 8 1, , , , ,4 79 Niederwartha 2 2 0, , ,1 10 Obergohlis 2 0, , , , ,2 14 Oberpoyritz 1 3 0, , ,1 5 Oberwartha 1 2 0, , ,1 7 Ockerwitz 7 1, , , ,2 8 Omsewitz 5 1, , , , ,5 179 Pappritz 4 0, , , , ,4 22 Pennrich 2 0, , , ,3 8 Pieschen 5 1, , , , ,7 209 Pillnitz 2 7 0, , ,2 11 Plauen 2 0, , , , ,3 101 Podemus 2 0,4 2 0,0 Prohlis 1 0,2 8 0, , , ,4 26 Räcknitz 4 0,9 1 0, , , ,1 6 Reick 6 1, , , ,8 47 Reitzendorf 2 0, , , ,1 8 Rennersdorf 1 0, , ,1 2 Rochwitz 6 1, , , , ,4 36 Roitzsch 4 0,8 4 0,1 Rossendorf Roßthal 1 0, , ,1 24 Schönborn 4 0, , , ,3 8 Schönfeld 3 0, , , ,3 9 Schullwitz 2 0,4 1 0, , ,2 5 Seidnitz 14 1, , ,4 49 0,8 26 Söbrigen 2 0, ,2 3 0,1 13 Sporbitz 2 1 0, , , ,2 13 Steinbach 2 0,2 5 1, ,1 1 Stetzsch 3 9 0, ,2 19 Strehlen 2 0, , , , ,9 170 Striesen 9 2, , , ,8 311 Tolkewitz 4 0, , , ,0 56 Torna 4 0, , ,1 4 Trachau 9 2, , , , ,8 95 Trachenberge 4 0, , , ,4 17 Übigau 2 0, , , , ,3 39 Unkersdorf 2 2 Wachwitz 3 0, , , , ,2 21 Weißer Hirsch 8 0, , ,6 26 Weißig 9 2, , , , ,4 105 Weixdorf 5 1, , , ,3 22 Wilschdorf 3 0, , , ,3 25 Wölfnitz 3 4 0, ,1 6 Zaschendorf 1 0, ,2 2 0,0 2 Zöllmen 2 0, ,0 2 Zschertnitz 9 2, , , , ,6 21 Zschieren 7 1, , , ,6 34 0,6 19 A* = Stück 2006 B* = Anteil am Gesamtumsatz in % (gerundet) C* = Stück 2005 zum Vergleich

18 3 Unbebaute Grundstücke 3.1 Veräußerer und Erwerber Veräußerer 2% 1% 15% 27% 47% Erwerber 1% 1% natürliche Person juristische Person öffentliche Hand 35% 71% Sanierungsträger Wohnungsunternehmen 3.2 Umsätze getrennt nach Grundstücksarten Umsatzspiegel Grundstücksart der geplanten Nutzung in Stück Anzahl Fläche Geldsumme Verän- Anteil Veränderung Anteil Verän- Anteil derung am am derung am zum Gesamt- zum Gesamtumsatz zum Gesamt- in Mio Vorjahr umsatz Vorjahr umsatz in Vorjahr % % 1000 m² % % EUR % % individueller Wohnungsbau , Mehrfamilienhäuser, sowie Wohn- und Geschäftshäuser , Geschäftshäuser , Gewerbe , Sonstiges und ohne Nutzungsangabe , werdendes Bauland , Summe , Der Rückgang bei den Kauffällen unbebauter Grundstücke ist überwiegend im Bereich des individuellen Wohnungsbaus begründet. Wie erwartet, wirkten sich hier die in den vorangegangenen Jahren vorgezogenen Kaufentscheidungen aus, die durch politische und steuerliche Rahmenbedingungen auf den Grundstücksmarkt einwirkten. Häufig wechselten Bauplätze für freistehende Einfamilienhäuser den Besitzer. Das Segment Sonstiges und ohne Nutzungsangabe beinhaltet neben Zukäufen hochwertiges Bauland, bei dem die spätere Nutzung zum Zeitpunkt der Berichterstattung noch nicht bekannt ist. Rund 30 Prozent der Verträge sind nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen. Die verschiedenen Größenordnungen bei den prozentualen Veränderungen in Anzahl, Fläche und Geld lassen keine zweifelsfreien Rückschlüsse auf die Preisentwicklung zu. So ergibt sich der zu Anzahl und Fläche abweichende Geldumsatz beim Geschosswohnungsbau u. a. durch Kaufverträge, die im Jahr 2005 in Gebieten mit einem hohen Preisniveau abgeschlossen wurden. Der Geldtransfer auf dem Teilmarkt der Geschäftshäuser wird im Berichtsjahr 2006 vor allem durch global handelnde Unternehmen, die in hochpreisigen Gebieten tätig wurden, bestimmt.

19 Preisspiegel ausgewählter Grundstücksarten, baureife Grundstücke Allgemeine Hinweise und GFZ-Anpassung In den nachfolgenden Preisspiegeln sind im Allgemeinen nur im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem freien Markt abgeschlossene Käufe von selbstständig bebaubaren, baureifen Grundstücken enthalten, denen keine weiteren wertbeeinflussenden Merkmale anhaften. Eine Darstellung erfolgt aus Datenschutzgründen erst bei einer Anzahl von mindestens drei Kaufverträgen. Die im Marktbericht angegebenen Preisspannen und arithmetischen Mittel sind nicht mit den Bodenrichtwerten gleichzusetzen. Eine sachverständige Anpassung ist im Wertermittlungsfall unerlässlich, da Abweichungen des einzelnen Grundstückes in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Lage und Entwicklungszustand, planungsrechtliche und marktübliche Nutzungsmöglichkeit, der abgaben- und beitragsrechtliche Zustand, Neigung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgröße und -zuschnitt Abweichungen seines Verkehrswertes vom Mittelwert und auch vom Bodenrichtwert bewirken. Die Zuordnung von Käufen unbebauter Grundstücke, zu Grundstücksarten und Ausnutzbarkeiten basiert auf Angaben in den Verträgen, Auskünften der Erwerber sowie bekannt gewordenen Planungsunterlagen. Geschossflächenzahl (GFZ) In ausgewählten Fällen wurde für eine gute Vergleichbarkeit der Kauffälle im Marktbericht auf eine einheitliche GFZ abgestellt. Die Umrechnung erfolgt in engen GFZ-Grenzen (Spanne der tatsächlichen und gewünschten GFZ) nach der Formel: p x = p i + 0,5 p i GFZ x GFZ i GFZ i p x = Bodenwert auf gewünschte GFZ angepasst p i = Bodenwert (gezahlt) des Kauffallgrundstücks GFZ x = gewünschte GFZ GFZ i = tatsächliche GFZ des Kauffallgrundstücks (Quelle: Prof. W. Seele, Ausgleich maßnahmebedingter Bodenwerterhöhungen, Bonn - Bad Godesberg 1976) Die in der Bodenrichtwertkarte aufgeführten Geschossflächenzahlen geben an, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche regelmäßig in der Bodenrichtwertlage üblich ist. Die GFZ-Angabe kann daher vom Maß der zulässigen Bebauung im Sinne des 20 BauNVO abweichen Individueller Wohnungsbau Quantitativ fassbare Abhängigkeiten von Quadratmeterpreis und Grundstücksfläche sind ohne die Berücksichtigung von Lage, Ausnutzbarkeit, Baugrundverhältnissen und weiteren wertbeeinflussenden Merkmalen nicht darzustellen. Auch die Anzahl der Käufe in den verschiedenen Bodenrichtwertgebieten beeinflussen die Durchschnittspreise. Kaufverträge in denen Bauland und Mehrflächen oder Verkehrsflächen enthalten sind, werden in den Preisspiegeln nicht berücksichtigt. Bauplätze für freistehende Einfamilienhäuser wiesen im Berichtsjahr eine durchschnittliche Größe von rd. 580-m² auf, Grundstücke für Doppelhaushälften wurden mit rd. 310 m² erworben. Im Berichtsjahr wechselten in vielen Gemarkungen Bauplätze den Eigentümer, am häufigsten in Klotzsche, Mockritz und Lockwitz/Nickern sowie in Gönnsdorf.

20 Quadratmeterpreise und Gesamtkaufpreise bei individuellem Wohnungsbau geplante Nutzung freistehendes Einfamilienhaus Zweifamilienhaus Doppelhaushälfte Berichtsjahr Minimum Maximum Mittel Minimum Maximum Gesamtkaufpreis in TEUR EUR/m² Grundstücksfläche Mittel * * wenig Kauffälle Die Vielfalt der Objekte überlagert die allgemeine Preisentwicklung. Die Mittelwerte erfordern eine kritische Betrachtung, da nicht direkt vergleichbare Objekte (Lage, Ausnutzbarkeit, Größe) in den Preisspiegeln enthalten sind. Durchschnittspreise von Bauplatzflächen für den individuellen Wohnungsbau Eckdaten von Kaufverträgen der Jahre 2005/2006, die in mittlerer und guter Wohnlage im alten Dresdner Stadtgebiet erschließungsbeitragsfrei abgeschlossen wurden, gerundet dargestellt: EFH: EUR Gesamtkaufpreis Grund und Boden 130 EUR/m² Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche DHH: EUR Gesamtkaufpreis Grund und Boden 175 EUR/m² Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche Preise in Abhängigkeit der Wohnlage Für eine bessere Vergleichbarkeit wurden die Kaufpreise von erschließungsbeitragsfreien Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus auf die Geschossflächenzahl 0,3 bezogen. Quadratmeterpreise die mehr als!o50 % vom Mittelwert abweichen fanden keine Berücksichtigung. Preisspiegel geplante Nutzung freistehendes Einfamilienhaus Wohnlage (GFZ jeweils 0,3) sehr gut gut mittel einfach dörflich Plan altes Stadtgebiet EUR/m² Grundstücksfläche Eingemeindungsgebiet * wenig Kauffälle Preisentwicklung zum Vorjahr + 6 % + 3 % dörflich Bestand EUR/m² Grundstücksfläche * Preisentwicklung zum Vorjahr + 3 % - 15 %

21 Wohnlagenindex individueller Wohnungsbau Für die Feststellung quantitativer Aussagen sind Kauffälle, die in Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit übereinstimmen, auszuwählen. Da die Aussagekraft der Daten auch stark von der Anzahl der Verkäufe und den Standorten abhängig ist, werden beim Wohnlagenindex die Datenmengen aus mehreren Jahren gemeinsam analysiert, Eingemeindungsgebiete werden nicht betrachtet. Bei der Berechnung wurde auf ein einheitliches Maß der baulichen Nutzung (GFZ 0,3) abgestellt. Wohnlagenindex individueller Wohnungsbau (gute Wohnlage = 100, Kauffälle , ohne Eingemeindung) Index sehr gut gut mittel Wohnlage individueller Wohnungsbau Geschossbau, Geschäftshäuser geplante Nutzung Mehrfamilienhäuser Berichtsjahr Preisspiegel EUR/m² Grundstücksfläche Minimum Maximum Mittel Die Werte im folgenden Diagramm entstanden aus der gemeinsamen Kauffallanalyse mehrerer Jahre von Objekten, die auf ein einheitliches Maß der baulichen Nutzung (GFZ 1,20) abgestellt wurden. Objekte in Eingemeindungsgebieten sind nicht berücksichtigt. Wohnlagenindex Mehrfamilienhäuser (gute Wohnlage = 100, Kauffälle , ohne Eingemeindung) Index sehr gut gut mittel Wohnlage Mehrfamilienhausbaugrundstück Bauplätze für Geschäftshäuser bzw. höherwertiges Gewerbe wurden im Berichtsjahr vor allem in der Innenstadt gehandelt. Die Spanne der vereinbarten Preise reicht in Ia-Lagen bis rd EUR/m². Differenzierte Angaben sind mittels Bodenrichtwerten sowie Auszügen aus der Kaufpreissammlung (siehe Kapitel-9) zu erhalten.

22 3.3.4 Gewerbeflächen Preisspiegel geplante Nutzung produzierendes Gewerbe ohne öffentliche Förderung inkl. Verkäufe der öffentlichen Hand Gewerbe, das einer öffentlichen Förderung unterliegt Gewerbe des tertiären Sektors, z. B. Großhandelsflächen und Dienstleistungen in peripheren Lagen (ohne Tankstellen, freier Markt) Berichts- Flächengröße in m² EUR/m² Grundstücksfläche jahr Minimum Maximum Minimum Maximum Mittel * * * * * * wenig Kauffälle Preisauskünfte zu speziellen Nutzungen, wie z. B. Tankstellen oder Lagerflächen sind, auch unter Berücksichtigung differierender Lagen und Grundstücksgrößen, am sinnvollsten mittels Auszug aus der Kaufpreissammlung zu erhalten. Auf dem freien Markt wurden Bauplätze in den Jahren für produzierendes Gewerbe im Mittel zu rd. 60 EUR/m² * und in den Jahren für tertiäres Gewerbe im Mittel zu rd. 120 EUR/m² sowie in den Jahren für Supermärkte im Mittel zu rd. 130 EUR/m² gekauft. * wenig Kauffälle 3.4 Bauerwartungsland und Rohbauland Die bauliche Nutzbarkeit eines Grundstücks wirkt sich im Preisverhalten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs nicht erst bei Erlangung der Baureife aus. Die Chance auf eine künftige Bebaubarkeit beeinflusst die Bodenpreisbildung. Die Bezeichnungen Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land dienen einer pauschalen Qualitätsbestimmung nach städtebaulichen Entwicklungsstufen. Die Aussagekraft des durchschnittlichen Quadratmeterpreises von werdendem Bauland (Bauerwartungsland bzw. Rohbauland) ist auf Grund der Abhängigkeit von dem Planungsstand, der prognostizierten Wartezeit bis zur Baureife, Art und Maß der möglichen baulichen Nutzung, dem noch zu leistenden Erschließungs- und Neuordnungsaufwand sowie der Lage relativ gering. Für eine Preisfindung ist wegen der Anzahl wertbeeinflussender Umstände eine konkrete Wertermittlung angeraten. Für Bauerwartungsland registrierte die Geschäftsstelle im Jahr 2006 wenige Werte zwischen 12 % und 38.% und für Rohbauland Werte zwischen 40 % und 88 % des Baulandpreises. Die ausgehandelten Preise lagen dementsprechend zwischen 16 EUR/m² und 50 EUR/m² bzw. zwischen 25 EUR/m² und 351 EUR/m² für Grund und Boden.

23 3.5 Bodenrichtwertindices Die durchschnittliche Bodenwertentwicklung wird in den folgenden Diagrammen für ausgewählte Grundstückstypen und Zeiträume dargestellt. Diese Bodenrichtwerttypen sind in der Bodenrichtwertkarte sowie in dem Kapitel des vorliegenden Berichtes beschrieben. Bodenrichtwerte aus den nach 1996 eingemeindeten Gebieten sind ausschließlich in der Darstellung von Grundstücken in alten Dorfkernen aufgeführt. Für die bessere Einschätzbarkeit der Preisentwicklung ab dem Jahr 1995 wurde auf die Angaben aus den neuen Dresdner Stadtgebieten verzichtet. Da ab dem Jahr 2003 die Bodenrichtwerte nicht mehr jährlich sondern im 2-Jahres-Rhythmus ermittelt werden, ist der überbrückte Zeitraum nur eine Verbindung der angrenzenden Stichtage. Index Bodenrichtwertindex in alten Dorfkernen von Dresden Bodenrichtwertindex für Grundstücke in alten Dorfkernen, im alten Stadtgebiet und in Eingemeindungsgebieten ( = 100) Stichtag altes Stadtgebiet Eingemeindungsgebiete Index Index Bodenrichtwertindex für den individuellen Wohnungsbau Bodenrichtwertindex für Grundstückstypen des individuellen Wohnungsbaus, freistehend in allen Lagen ( = 100) Stichtag Bodenrichtwertindex für Grundstückstypen des individuellen Wohnungsbaus, Doppelhäuser und Reihenhäuser in allen Lagen ( = 100) Stichtag Typ 10 Typ 11 Typ 12 Typ 13 und Typ 14 Typ 15 und Typ 16

24 Veränderungen von Bodenrichtwerten sind nicht nur marktabhängig. Ab dem wurden Bodenrichtwertgrundstücke zum Teil mit lagetypischen Geschossflächenzahlen beschrieben. Das Wegfallen bzw. Entstehen von Bodenrichtwerten verändert, besonders bei kleinen Datenmengen bzw. vom Durchschnitt stark abweichenden Werten, den Jahresmittelwert, außerdem sind bei statistischen Durchschnittswerten Nivellierungstendenzen zu berücksichtigen. Bei einigen Grundstückstypen kann auf Grund der Richtwertanzahl eine nach Wohnlagen getrennte Abbildung der Bodenrichtwertentwicklung erfolgen. Die Aktualisierung der Wohnlageneinschätzung im Jahr 2004 durch den Gutachterausschuss, die unter anderem eine Grundlage für die Zuordnung der Bodenrichtwerte (BRW) bildet, begründet Abweichungen in der Indexdarstellung im Vergleich zu vorangegangenen Marktberichten. Die zugehörigen konkreten Zahlenwerte der Indices können von der Geschäftsstelle abgefordert werden. Bei Bedarf analysiert die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auch gern weitere Zeiträume bzw. Grundstückstypen. Bodenrichtwertindex für den Grundstückstyp 11, getrennt nach Wohnlagen ( = 100) Index sehr gute Wohnlage gute Wohnlage mittlere Wohnlage Stichtag Bodenrichtwertindex für den Grundstückstyp 12, getrennt nach Wohnlagen ( = 100) Index gute Wohnlage mittlere Wohnlage Stichtag