Investmentmarkt Köln inklusive Teilmarktberichte 2015

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1 inklusive Teilmarktberichte Gothaer Campus Greif & Contzen

2 Sehr geehrte Damen und Herren, in den Vermögensportfolien privater und institutioneller Anleger gewinnt die Assetklasse Immobilie ein immer größeres Gewicht war ein besonders dynamisches Jahr auf dem Kölner Investmentmarkt. Angetrieben vom in- und ausländischen Kapitalanlageinteresse nahm das Transaktionsvolumen gegenüber 2013 nochmals deutlich zu. Unter den Verkäufen von Gewerbeobjekten haben vor allem Bürogebäude eine wichtige Rolle gespielt, da sie in großer Zahl und in allen Größenordnungen gehandelt wurden mehrfach auch im dreistelligen Millionenbereich. Kölner Immobilien verzeichnen über die verschiedenen Objekttypen weiterhin ansteigende Preise. Besonders sichere Anlagen sind immer noch sehr stark gefragt. Allerdings haben viele Investoren ihr Anlageprofil inzwischen auf Lagen und Vermietungssituationen ausgeweitet, die früher seltener in Erwägung gezogen wurden. Von diesem Trend profitieren insbesondere auch Gebäude im rechtsrheinischen Köln. Dort werden Lagen durch große Entwicklungsgebiete in den kommenden Jahren als Gewerbe- und Wohnstandort weiter an Bedeutung gewinnen. Der Investmentmarktbericht behandelt die wesentlichen Entwicklungen auf dem Kölner Immobilienmarkt in den Segmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel, Mietwohnhäuser / Zinshäuser sowie Eigentumswohnungen. Zu Beginn des Berichts spricht das Kapitel zur Sozioökonomie relevante städtebauliche Entwicklungen an, die künftige Investmentchancen und Immobilienwerte in Köln mit prägen werden. Für Ihre individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Mit freundlicher Empfehlung Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter Greif & Contzen Immobilien GmbH Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2

3 Inhalt Executive Summary 4 I. Sozioökonomische Rahmendaten 6 II. Immobilienmarkt Köln 8 III. Investmentmarkt Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Industrie- und Logistikimmobilien Hotels Mietwohnhäuser / Zinshäuser Eigentumswohnungen 29 IV. Ausblick 31 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 3

4 Executive Summary 2014 betrug das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt insgesamt etwa 4,7 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anstieg von rund 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Niveau des Rekordjahres 2007 wurde damit wieder erreicht. Büroimmobilien 2014 wurden Büroimmobilien aller Größenordnungen rege gehandelt. Zum Jahresende erzielten die Veräußerungen des Gothaer Campus und des KölnTurms an internationale Investoren dreistellige Millionenbeträge. Die Spitzenrendite sank nach den Reduktionen der Vorjahre nochmals von 4,9 auf 4,7 Prozent. Der Büroflächenmarkt zeigte 2014 mit einem Flächenumsatz von Quadratmetern einen leichten Rückgang. Der Büroflächenleerstand nahm weiter ab und befindet sich Anfang nur noch bei 6,6 Prozent. Einzelhandelsimmobilien Aufgrund des geringen Angebots wurden nur wenige Objekte verkauft. Die Spitzenrendite ist wie auch im vorangegangenen Jahr in 2014 um 0,1 Prozentpunkte gefallen und liegt nun bei 4,0 Prozent. Die Spitzenmiete liegt weiterhin konstant bei 260 Euro pro Quadratmeter. Industrie- und Logistikimmobilien Das Transaktionsvolumen von Gewerbe- und Industrieimmobilien ist im Stadtgebiet Kölns auf etwa 150 Millionen Euro zurückgegangen. Das Fertigstellungsvolumen ist gering auch aufgrund des starken Wettbewerbs mit dem günstigeren Kölner Umland. Die Spitzenrendite ist in 2014 aufgrund des Nachfrageüberhangs nach geeigneten Objekten um 0,2 Prozentpunkte gefallen und kann aktuell mit 6,5 Prozent angegeben werden. Hotels Das Kölner Gastgewerbe hat 2014 ein Boomjahr erlebt. Der Wachstumstrend des Kölner Übernachtungsmarktes setzt sich weiter fort. Die hiesige Hotellerie genießt über die Landesgrenzen hinweg eine hohe Aufmerksamkeit unter Betreibern und Investoren. Häufig standen auf der Käuferseite internationale Akteure. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 4

5 Mietwohnhäuser / Zinshäuser Angesichts der weiterhin fehlenden Anlagealternativen ist die Nachfrage nach Immobilien vor allem durch Privatpersonen weiterhin hoch. Die Preise stiegen im vergangenen Jahr wie erwartet erneut an. Die Wohnungsmieten befinden sich in einem Wachstumstrend, der voraussichtlich weiter anhält. Eigentumswohnungen Die Nachfrage privater Haushalte nach Eigentumswohnungen war in 2014 weiterhin hoch. Das Transaktionsvolumen nahm um 12 Prozent zu. Die Preise sind nochmals gestiegen, allerdings insgesamt geringer als in den Vorjahren. Ausblick Auf dem Kölner Immobilienmarkt herrscht weiterhin eine große Nachfrage nach geeigneten Vermögensanlagen in allen Segmenten. Die Wachstumsperspektive des Standorts Köln, der Mangel an Anlagealternativen und das Kapitalmarktumfeld werden die Nachfrage nach Immobilien absehbar auf hohem Niveau halten. Angesichts des Nachfrageüberhangs sind weitere Kaufpreisanstiege bzw. Renditerückgänge bei allen Objekttypen zu erwarten. Auch die Bereitschaft zu risikofreudigeren Engagements wird bestehen bleiben. Sie wird hinsichtlich der rar angebotenen Core-Objekte für das Transaktionsvolumen in eine wichtige Rolle spielen. Insgesamt hat sich die konjunkturelle Stimmung in den letzten Monaten national aufgehellt. Die aktuellen internationalen Konflikte und europapolitischen Spannungen könnten sich jedoch auf die Konjunktur und damit auch auf die wirtschaftliche Situation der privaten Haushalte auswirken. Ökonomische Forschungsinstitute schätzen das Wirtschaftswachstum in einem Bereich von 1,0 bis 1,7 Prozent ein. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 5

6 I. Sozioökonomische Rahmendaten Köln gehört zu den drei größten Industrieregionen Deutschlands. Innerhalb von 100 Kilometern leben etwa 17 Millionen Menschen. Einwohner (Stand ) Bevölkerungsprognose Einwohner Arbeitslosenquote Jan. 9,6 % GfK-Kaufkraftindex ,1 GfK-Zentralitätskennziffer ,5 Blick auf Altstadt Greif & Contzen Infrastruktur Die Domstadt ist ein wichtiger Knotenpunkt im nationalen und internationalen Verkehrssystem. Die Infrastruktur wird weiter ausgebaut. Der Kölner Autobahnring verbindet drei bedeutsame West-Ost- (A4) und Nord- Süd-Achsen (A1 und A3). Köln verfügt über zwei ICE-Bahnhöfe mit Direktverbindungen nach Berlin, Hamburg und München sowie Brüssel, Paris und demnächst London. Vier Rheinhäfen und der Containerbahnhof Eifeltor machen Köln zu einem bedeutenden Distributionszentrum. Das Eifeltor ist das größte Verladeterminal für kombinierten Güterverkehr in Deutschland und wird seit 2014 durch das Terminal Nord in Köln-Niehl ergänzt. Der internationale Flughafen Köln/Bonn wird jährlich von bis zu 10,5 Millionen Passagieren genutzt (deutschlandweit Platz sieben). Im deutschen Luftfrachtverkehr rangiert er an Platz drei (FedEx-Drehkreuz und UPS Europa-Hub). Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 6

7 Bildung und Forschung In Köln sind die Universität zu Köln ( Studierende, Elite-Universität), sieben Hochschulen und fünf Fachhochschulen angesiedelt. Weitere Forschungseinrichtungen sind vier Max-Planck-Institute (lediglich München hat fünf) und das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR). Niehler Hafen (Niehl I) Greif & Contzen Städtebauliche Großprojekte Köln ist eine wachsende Stadt, in der vielfältige Interessensgruppen ihren zunehmenden Flächenbedarf kundtun. Im Zuge der Umsetzung des Masterplans Innenstadt aus dem Büro Albert Speer trieb die Stadtplanung 2014 begleitet von hoher öffentlicher Aufmerksamkeit große städtebauliche Entwicklungsprojekte voran. Im Mülheimer Süden wurden auf früheren Industriearealen die Weichen für Wohn- und Gewerbenutzungen gestellt. Ein Architekturwettbewerb steht an. Fortschritte gab es auch bezüglich der Umwidmung des derzeit noch industriell genutzten und innerstädtisch gelegenen Deutzer Hafens. Die Stadtplanung hat ihren Zeithorizont für eine Neubebauung deutlich nach vorne verschoben. Im April soll die Bürgerbeteiligung für das neue Stadtquartier Parkstadt Süd beginnen. Das rund 115 Hektar umfassende Areal verbindet die Flächen des Großmarkts, des früheren Güterbahnhofs Bonntor und der Dom-Brauerei. Unter anderem sollen Wohngebiete, die lange geplante Vollendung des Grüngürtels und ein neues Stadtarchiv realisiert werden. Die Umsetzung dieser Projekte wird noch Jahre dauern. Hier zeigen sich wichtige Fortschritte für die weitere Entwicklung des Standorts Köln. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 7

8 2,9 2,9 3,5 3,4 3,4 3,6 3,9 3,8 4,7 4,7 Investmentmarkt Köln II. Immobilienmarkt Köln Das Transaktionsvolumen ist 2014 im Vergleich zum Vorjahr nochmals um rund 24 Prozent gestiegen und betrug circa 4,7 Milliarden Euro. Damit erhöhte sich das Volumen wieder auf den Wert des Rekordjahres Eine zentrale Rolle spielten dabei zahlreiche Verkäufe von Büroimmobilien. Transaktionsvolumen (Mrd. ) Entwicklung 2005 bis ,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl und 2014 modifiziert) Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. ) 2012, 2013, ,5 1,0 0,5 0,0 WE/TE MFH EFH / ZFH Büro-/ Geschäftsh. unbeb. Grdst. Gewerbe-/ Industrieim. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl und 2014 modifiziert) Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 8

9 KölnTurm, MediaPark Greif & Contzen Anteil der Immobilienarten am Gesamtumsatz (%) 2014 unbebaute Grundstücke 7% Gewerbe / Industrie 3% Sonstige 2% Wohnungs- u. Teileigentum 30% Ein-/ Zweifamilienhaus 13% Mehrfamilienhaus 19% Büro- und Geschäftshäuser (inkl. Einzelhandel) 26% Quellen: Gutachterausschuss Stadt Köln, (modifiziert), Berechnung Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 9

10 III. Investmentmarkt Deutschland gilt im internationalen Vergleich nach wie vor als hoch attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Im vergangenen Jahr wurden großvolumige Objekte vor allem von ausländischen Investoren erworben. Zudem fällt auf, dass viele Interessenten aufgrund des enormen Anlagedrucks und des geringen Angebots an Core-Objekten den Fokus ihrer Investitionskriterien zusätzlich zu Premium-Lagen auch auf Stadtteillagen mit positiven Zukunftsprognosen legen. Teilweise werden auch geringere Gebäudequalitäten akzeptiert. Auswahl bedeutender Transaktionen 2014 Objekt (Lage) Art KP geschätzt Gothaer Campus (Zollstock) Büro ca. 250 Mio. KölnTurm (Neustadt-Nord) Büro ca. 114 Mio. Wohn-Portfolio (Bickendorf, Riehl, etc.) Wohnen ca. 107 Mio. Barbarossa-Center (Ringe) Büro ca. 32 Mio. NH-Hotel (Neustadt-Nord) Hotel ca. 30 Mio. Venloer Straße (Bickendorf) EZH/Wohnen ca. 28 Mio. Kalk-Karree (Kalk) Büro n.b. Siemens NL (Franz-Geuer-Straße, Ehrenfeld) Büro n.b. KPMG NL (Barbarossaplatz, Ringe) Büro n.b. KölnCubus (Kalk) Büro n.b. abc-tower (Gremberghoven) Büro n.b. Weißhausstraße (Zollstock) EZH/Wohnen n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Ende Dezember 2014 wurde die größte Transaktion in der Domstadt abgeschlossen. Der Gothaer Campus wurde im Sale-and-Lease-Back-Geschäft an eine israelische Investorengemeinschaft verkauft. Diese besteht aus dem Family Office Aurec und einer großen Versicherung. Bereits im Oktober veräußerten Art-Invest und InfraRed Capital Partners zusammen den KölnTurm im MediaPark an den kanadischen REIT Dream Global. Das Joint Venture hatte das Hochhaus erst im Jahr 2011 erworben und nach Revitalisierungsmaßnahmen neue Vermietungserfolge erzielt. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 10

11 1. Büroimmobilien Unter den gewerblichen Immobilientransaktionen war das Bürosegment besonders dynamisch. Die beiden größten Ankäufe internationaler Investoren wurden im vorangegangenen Kapitel bereits vorgestellt. Ein weiteres großvolumiges Geschäft fand im rechtsrheinischen Stadtteil Kalk statt. Die Bayerische Ärtzeversorgung kaufte das Kalk-Karree, welches langfristig an die Stadt Köln vermietet ist. 2,0 Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. ) Entwicklung 2006 bis ,5 1,0 0,5 0, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl und 2014 modifiziert) Wie in den Vorjahren gab es 2014 mehrere Transaktionen an den Kölner Ringstraßen. Die hier erzielten Preise lagen im ein- bis mittleren zweistelligen Millionenbereich. Einen neuen geographischen Akzent stellt die gestiegene Transaktionszahl in rechtsrheinischen Lagen dar, die früher eine geringere Akzeptanz unter konservativen Anlegern aufwiesen. Dies ist ein wichtiges Marktsignal, denn große städtebauliche Entwicklungsareale im südlichen Mülheim, am Deutzer Hafen sowie auf dem Deutzer Feld werden auch Büronutzungen umfassen. Der Leerstand von Büroflächen ist deutlich auf inzwischen 6,6 Prozent gefallen. Hierdurch entstehen Chancen für Investitionen in Baumaßnahmen. Seit Jahren ist das Angebot an Bürogebäuden in attraktiven Lagen durch geringe Fertigstellungsraten eher moderat. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 11

12 Büromarkt 2014 Bürolage Flächenangebot (m²) ¹ Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz (m²) ² Mittlere Mietspanne ( /m²) ³ Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe ¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ² Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. ³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 12

13 Mieten Büroflächen Trotz des stark gesunkenen Leerstands stagnierten die Mieten sowohl im Marktdurchschnitt als auch in der Spitze bei rund 11,90 Euro bzw. 21,25 Euro pro Quadratmeter. Die erwartete preissteigernde Wirkung aufgrund der Angebotsreduktion blieb zunächst noch aus. Vertiefende Analysen der Mietentwicklung bietet unser aktueller Büromarktbericht. Renditen Bürohäuser Der Anlagedruck institutioneller Investoren und die Attraktivität der Assetklasse Immobilien steigen weiter. Dies hat 2014 deutschlandweit zu einem weiteren Preisauftrieb und damit sinkenden Spitzenrenditen geführt. In Köln gab die Spitzenrendite im Verlauf des Jahres von 4,9 auf 4,7 Prozent nach. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für Bürohäuser in guten Lagen liegt bei 5,2 Prozent. Die Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im Core-Segment befindet sich zwischen 16 und 18. Die Position der Kölner Spitzenrendite blieb im Gefüge der Top-Standorte unverändert. Im aktuellen Marktumfeld wird neues Kapital in die Büroimmobilienmärkte fließen und einen weiteren Rückgang der Renditen bewirken. Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2014 München 4,20% Hamburg Frankfurt Berlin Düsseldorf Köln Stuttgart 4,60% 4,60% 4,60% 4,70% 4,70% 4,80% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 13

14 Auswahl aktueller Büroprojekte im Bau Objekt / Lage Fertigstellung Mietfläche (m²) Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2016 / 2017 ca m² Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 ca m² Holzmarkt 1 (Rheinufer Süd) ca m² Coeur Cologne (Innenstadt Nord) 2016 ca m² TÜV-Rheinland (Poll) ca m² Gürzenich Quartier 2016 ca m² Erzbischöfliches Berufskolleg ca m² Nawi-Medi (Köln West) ca m² Kubikon Köln (Ehrenfeld) ca m² GHU 88 (ehemals Flow, Rheinufer Süd) 2016 ca m² Klostergärten (Aachener Straße West) ca m² Quelle: Greif & Contzen Research Büroimmobilie, Köln-Deutz Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 14

15 2. Einzelhandelsimmobilien Die Kölner Schildergasse und die Hohe Straße zählen in Deutschland und Europa zu den höchstfrequentierten Einkaufsstraßen. Vom Hauptbahnhof und dem Dom ausgehend laden diese Konsumlagen zu einem Einkaufs- Rundgang durch die Innenstadt ein. Die Kölner Innenstadt zieht Shoppingtouristen sowohl aus der Region als auch aus dem Ausland an. Die GfK- Zentralitätskennziffer der Domstadt lag 2014 bei 122,5 und weist damit eine hohe überörtliche Bedeutung aus. Es wurden rund 3,3 Millionen Gäste in Kölns Beherbergungsbetrieben verzeichnet 14 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das lokale Konsumpotenzial lag laut Einzelhandelskaufkraftkennziffer der GfK mit 109,1 über dem Bundesdurchschnitt. Einzelhandelslagen Köln-Zentrum Greif & Contzen Auswahl Vermietungen in 1a-Lagen 2014 Lage Mieter Branche Mietfläche Schildergasse 51 Zumnorde Schuhe m² Hohe Straße JD Sports Sportbekleidung 900 m² Hohe Straße Office London Schuhe 600 m² Hohe Straße dm Drogerie 600 m² Hohe Straße MAXMO Apotheke 339 m² Hohe Straße GameStop PC-Spiele 125 m² Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 15

16 Auswahl Vermietungen in Citylagen 2014 Lage Mieter Branche Mietfläche Hahnenstraße de Rucci Möbel 900 m² Gerling Quartier Santo Sabatino Gastronomie 900 m² Ehrenstr. / Kl. Brinkgasse & Other Stories Bekleidung 700 m² Ehrenstraße 72 Granit Möbel 500 m² Apostelnstraße 13 Calvin Klein Bekleidung 400 m² Apostelnstraße Closed Bekleidung 252 m² Quelle: Greif & Contzen Research Schildergasse Greif & Contzen Mieten Einzelhandel Die Kölner Spitzenmiete wird in der Schildergasse erzielt und lag 2014 bei 260 Euro pro Quadratmeter. Auch für ist mit diesem Niveau zu rechnen. Gleichwohl steht der stationäre Handel unter Druck. Es herrscht eine starke Konkurrenz insbesondere in den Textil- und Schuhsortimenten. Hinzu kommt das wachsende Onlinegeschäft. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 16

17 Einzelhandelslage Schildergasse Hohe Straße Neumarkt (Nordseite), Ehrenstraße Breite Straße, Mittelstraße sehr gute Citylagen (z.b. Apostelnstraße, Pfeilstraße) sehr gute Stadtteillagen (z.b. Venloer Str., Dürener Str., Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener Hauptstr., Deutzer Freiheit) Spitzenmiete* 260 /m² 250 /m² 95 /m² 75 /m² 35 /m² 25 /m² *idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m² Quelle: Greif & Contzen Research Spitzenmiete Einzelhandel ( /m²) Entwicklung und Prognose 2006 bis Quellen: Rheinische Immobilienbörse e.v.; Prognose: Greif & Contzen Research Renditen Einzelhandel Das Angebot an Geschäftshäusern war 2014 äußerst gering. Gleichzeitig war die Nachfrage wie in den Jahren zuvor sehr stark. Die Kölner Spitzenrendite für Handelsimmobilien kann im Vergleich zum Vorjahr um 0,1 Prozentpunkte niedriger mit 4,0 Prozent ausgewiesen werden. Köln liegt damit direkt hinter dem Spitzenreiter München mit 3,6 Prozent. Diese Position spiegelt die besondere Bedeutung Kölns als Einzelhandelsstandort wider. Die Rohertragsfaktoren befinden sich wie in den Jahren zuvor in einer Bandbreite zwischen 20 und 25, in Einzelfällen sogar noch darüber. Mit Einkaufszentren und Fachmärkten lassen sich je nach Art und Lage Renditen von 4,6 bis 6,5 Prozent erzielen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 17

18 Aktuelle Spitzenrenditen Einzelhandel an den deutschen Top-Standorten München 3,60% Köln Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart Berlin 4,00% 4,10% 4,10% 4,20% 4,20% 4,30% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Quelle: Greif & Contzen Research Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel Innenstadt Objekt / Lage Fertigstellung EZH-Fläche Revitalisierung DuMont-Carré ca m² Gürzenich-Quartier* Q2/ ca m² Hohe Straße Q3/ ca m² Coeur Cologne* Q4/2016 ca. 790 m² Cäcilienstraße 30* Q1/ ca. 450 m² Erweiterung Weltstadthaus P&C n.b. n.b. Am Hof / Unter Goldschmied n.b. n.b. *Büro- und Geschäftshaus Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 18

19 3. Industrie- und Logistikimmobilien Der Wirtschaftszweig Logistik ist eine Branche mit anhaltend hohem Wachstumspotenzial. Dabei zählt die Region Köln und Umgebung bereits jetzt zu den führenden Logistikzentren Europas. Gründe für die Attraktivität des Standortes sind vor allem die wirtschaftliche Bedeutung des Ballungsraumes, die Lage der Stadt innerhalb Europas sowie die leistungsstarke und engmaschige Anbindung an das Straßen-, Schienen-, Flug- und Wasserwegenetz. Gewerbeliegenschaft mit Produktionshalle, Köln-Feldkassel Greif & Contzen Zu den bedeutendsten Transaktionen zählt der Verkauf eines Quadratmeter großen Grundstücks mit Logistik- und Büroflächen durch die AKKON Group an eine amerikanische Investmentgesellschaft. Das Areal befindet sich in Flughafennähe, ein Teil davon bietet weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Zudem erwarb Prologis eine Quadratmeter umfassende Liegenschaft mit einer Quadratmeter großen Logistikhalle in Niehl. Zu Beginn des laufenden Jahres hat die Fair Value REIT-AG eine Logistikimmobilie ( Quadratmeter) in Ossendorf an einen internationalen Spezialinvestor veräußert. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 19

20 Auswahl Verkäufe Gewerbe- und Industrieimmobilien 2014 Lage Grundstück Halle (ca.) Käufer Porz ca m² n.b. amerik. Investor Ossendorf n.b m² intern. Spez.Inv. Niehl ca m² m² Prologis Hahnwald ca m² - priv. Investor Buchforst ca m² - Handelsu. Köln-Niehl ca m² m² Kölnton GmbH Pesch ca m² m² Aldi Gremberghoven ca m² 780 m² Novidion GmbH Quelle: Greif & Contzen Research Das Transaktionsvolumen betrug 2014 im Stadtgebiet Köln etwa 151 Millionen Euro und hat damit gegenüber 2013 um rund 17 Prozent abgenommen. Inzwischen ist der Handelsumsatz in diesem Segment seit drei Jahren rückläufig. Es werden nur wenige Objekte neu fertiggestellt. Projektentwicklungen befinden sich in einem starken Wettbewerb mit dem preislich günstigeren Umland. Ein Großteil des Verkaufsgeschehens findet daher auch in der weiter gefassten Region um Köln statt. Transaktionsvolumen Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. ) Entwicklung 2005 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln ; die Umsatzzahl 2014 ist eine vorläufige Hochrechnung Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 20

21 Bedeutende Vermietungen 2014 Die Vermietungsleistung betrug 2014 rund Quadratmeter und war damit etwa 16 Prozent höher als im Vorjahr. Die starken Umsätze der Jahre 2011 und 2012 wurden jedoch nicht erreicht wurde kein Mietvertrag über Quadratmeter abgeschlossen. Mieter (Lage) Art Mietfläche Poco (Ossendorf) Halle m² Rubies Deutschland (Westhoven) Halle m² Publicare (Ossendorf) Halle m² Alexianer (Marsdorf) Halle m² Berliner Luft (Dellbrück) Halle m² Quelle: Greif & Contzen Research Mieten für Gewerbe- und Industrieimmobilien Die Mieten im Stadtgebiet Köln für Lagerhallen und sonstige Gewerbeliegenschaften sind wie bereits im Jahr zuvor konstant geblieben. Hallenflächen Gewerbegebiet Hallenflächen Nebenlage Bestandsobjekte Tendenz Neubauobjekte 4,30 4,50 /m² 4,85 5,00 /m² 3,90 4,10 /m² 4,00 4,30 /m² Tendenz Serviceflächen 5,20 5,50 /m² 5,50 5,75 /m² angegliederte Büroflächen 6,50 7,50 /m² 8,00 8,50 /m² Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 21

22 Renditen Logistikimmobilien Das Interesse der Investoren an der Assetklasse Logistikimmobilien hat sich nochmals erhöht. Die Kölner Spitzenrendite für Logistikobjekte hat sich 2014 um 0,2 Prozentpunkte reduziert und kann mit 6,5 Prozent angegeben werden. Diese Tendenz steht im Einklang mit den Entwicklungen an den Standorten Frankfurt, Hamburg und München. In Berlin sank die Spitzenrendite sogar um 0,4 und in Stuttgart um 0,5 Prozentpunkte. Spitzenrenditen Logistik an den deutschen Top-Standorten 2014 Frankfurt München 6,20% 6,20% Hamburg 6,30% Düsseldorf 6,40% Köln Stuttgart 6,50% 6,50% Berlin 6,60% 6,0% 6,2% 6,4% 6,6% 6,8% 7,0% Quelle: Greif & Contzen Research Unser aktueller Marktbericht Gewerbe: Industrie Lager Logistik Köln 2014 bietet vertiefende Analysen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 22

23 Investmentmarkt Köln 4. Hotels Das Kölner Gastgewerbe boomt haben die Übernachtungen in Köln laut Landesamt für Statistik um rund 14 Prozent zugenommen. Es wurden über 5,7 Millionen Übernachtungen gezählt, nach rund 5 Millionen in Trotz eines starken Wachstums der Bettenzahl blieb der Auslastungsgrad in etwa konstant. Entsprechend optimistisch äußerte sich die Branche in der Konjunkturumfrage der IHK Köln im Winter 2014 /. Angebotene Betten und Auslastungsgrad in Köln 2009 bis ,7 % 47,0 % 47,4 % 47,6 % 48,4 % 48,7 % Quelle: Landesamt für Statistik NRW und KölnTourismus GmbH Die positive Situation der Hotelbetriebe spiegelt sich auch in den Investitionstätigkeiten. Die größte Transaktion war 2014 der Verkauf des NH Hotels (4*) im MediaPark von InfraRed Capital Partners sowie Art-Invest an Internos Global Investors. Der Preis lag bei etwa 29,5 Millionen Euro. Im Umfeld des NH Hotels wurde ein neues Motel One Hotel (3*) eröffnet. Außerdem erwarb Internos an der Inneren Kanalstraße eine gemischt genutzte Liegenschaft mit einem Park Inn Hotel by Radisson (4*). Darüber hinaus wurden im Zuge von Portfoliodeals das Wyndham Hotel (4*) am Hauptbahnhof, das Holiday-Inn Express Hotel (3*) in Köln-Mülheim sowie das Motel One (2*) in Köln-Marsdorf an internationale Anleger veräußert. Diese Gruppe war damit auf der Käuferseite 2014 stark vertreten. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 23

24 Verkäufe 2014 Hotel / Lage Zimmer KP geschätzt NH Hotel (4*, MediaPark) ,5 Mio. Park Inn (4*, Innere Kanalstraße) 205 n.b. Wyndham (4*, Breslauer Platz) 131 Portfolio Hotel Königshof (3*, Richartzstraße) n.b. n.b. Holiday-Inn Express (3*, Tiefentalstraße) 107 Portfolio Motel One (2*, Max-Planck-Straße) 105 Portfolio Bonotel (4*, Bonner Straße) 93 n.b. Quelle: Greif & Contzen Research Auch das Luxus-Segment des Hotelmarkts befindet sich in Bewegung. Das Hyatt Regency Hotel (5* Superior House) am rechten Rheinufer mit Blick auf den Dom plant ab 2016 umfassende Renovierungsmaßnahmen bei laufendem Betrieb. Im Dom-Hotel (5*+) treibt die Bayerische Versorgungskammer als Eigentümer die aufwendige Sanierung intensiv voran. Die Eröffnung unter dem Schirm der Althoff Hotel Collection wird für den Zeitraum angestrebt. Aktuelle Hotelprojekte Hotel / Lage Eröffnung Zimmer Modernisierung Dom Hotel (5*+, Innenstadt) 2016/2017* n.b. Steigenberger Rudolfplatz (Innenstadt) 2016* 301 Boardinghaus Eigelstein (Savoy) (Innenstadt) * 50 Höhner-Hoff (Heumarkt) * n.b B&B Hotels (Deutzer Feld) 109 Motel One MediaPark (3*, Innenstadt) Courtyard-Hotel (4*, Innenstadt) Hist. Stadtarchiv (Luxus, Gerling Quartier) *geplant Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 24

25 Die Steigenberger Gruppe trat zum Januar neu in den Kölner Markt ein. Sie übernahm das frühere 4-Sterne Barceló Hotel am Rudolfplatz und hat umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen angekündigt. Mitte 2016 soll die Eröffnung als Steigenberger Hotel Köln stattfinden. Zurzeit betreibt noch die Eigentümergesellschaft das Hotel als Hotel Cologne Rudolfplatz. Die Ankäufe ausländischer Immobilieninvestoren und die Expansion internationaler Hotelketten zeigen die Reichweite und Bedeutung, die das wachsende Gastgewerbe Kölns entfaltet hat. Sie bekunden zudem die Zuversicht, mit der Marktteilnehmer auf die künftige Entwicklung dieses Hotelmarkts blicken. NH-Hotel, MediaPark Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 25

26 5. Mietwohnhäuser / Zinshäuser Der Wohnungsmarkt in Köln ist weiterhin angespannt. Die hohe Nachfrage kann in Teilsegmenten nicht gedeckt werden. Nach Angaben der Stadt Köln fehlen aktuell etwa Wohnungen. Die Bertelsmann Stiftung prognostiziert derzeit bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von 7,9 Prozent. Darin ist neben Geburten- und Sterberaten auch die voraussichtliche Zuwanderung berücksichtigt. Der Bedarf nach Wohnraum wird demnach noch weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund ist auch die Unterbringung von Flüchtlingen eine besondere Herausforderung sind in Köln über Flüchtlinge aufgenommenen worden. Transaktionsvolumen Mehrfamilienhäuser (Mio. ) Entwicklung 2005 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln ; die Umsatzzahl 2014 ist eine vorläufige Hochrechnung In den hochpreisigen Wohnlagen Kölns finden aktuell mehrere Baumaßnahmen statt. Beispiele sind die Projekte Hohenlind in Lindenthal, FLOW Tower und FLOW Living in Bayenthal sowie das Quartier Reiterstaffel in Marienburg. In dieser Preisklasse liegt kein Engpass vor. Damit neue Wohnungen verstärkt auch im niedrigeren Mietpreissegment errichtet werden, hat die Stadt Köln 2013 das Kooperative Baulandmodell beschlossen. Demnach sollen Wohnentwicklungen einen 30-prozentigen Anteil sozialen Wohnungsbaus aufweisen. Dies trifft auf solche Grundstücke zu, für die Bauleitpläne gefordert und auf denen mehr als 25 Wohnungseinheiten geschaffen werden. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 26

27 Mieten und Kaufpreise für Mietwohnhäuser Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten haben sich gemäß Mietspiegel im Zeitraum von 2006 bis erhöht. Die Durchschnittsmiete stieg dabei von circa 8,06 Euro auf rund 8,80 Euro pro Quadratmeter und somit um etwa 9,2 Prozent. Die Spitzenmiete kletterte prozentual sogar um etwa 13,2 Prozent von circa 11,40 Euro pro Quadratmeter auf 12,90 Euro pro Quadratmeter. Das Wachstum der Mietpreise in der Domstadt entspricht in etwa der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI). Dieser nahm sich im gleichen Betrachtungszeitraum um circa 13,3 Prozent zu. Langfristig betrachtet kann damit von einer eher moderaten Mietpreisentwicklung mit potenziellem Spielraum nach oben gesprochen werden. Die in Sonderlagen und einzelnen Premiumobjekten realisierte Höchstmiete reicht bis zu 21 Euro pro Quadratmeter. 14,00 12,00 Wohnungsmieten Mietspiegel Köln Entwicklung und Prognose 2006 bis 11,40 11,50 12,00 12,20 12,90 10,00 8,00 8,06 8,06 8,21 8,31 8,80 6, Spitzenmiete Durchschnittsmiete Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.v. u.a.: Kölner Mietspiegel Die Angebotspreise für Zinshäuser nahmen ausgehend von ihrem bereits hohen Niveau 2014 weiter zu. In guten Wohnlagen wurden Kaufpreisfaktoren zwischen dem 18- bis 28-fachen aufgerufen. Aufgrund der dadurch geschmälerten Renditen weichen Investoren auf bisher eher weniger beachtete Stadtteillagen aus. In der Folge erhöhten sich an diesen Standorten die Faktoren ebenfalls. Hier konnten im vergangenen Jahr Angebotspreise bis zum 23-fachen beobachtet werden. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 27

28 Kaufpreisfaktoren (Multiplikator der Jahresmiete) Entwicklung und Prognose* 2006 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln, Prognose: Greif & Contzen Research * Zum Jahr 2014 standen die Angaben des Gutachterausschuss zum Redaktionsschluss noch aus Entwicklungsobjekt, Neustadt-Süd KölnGrund GmbH Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 28

29 6. Eigentumswohnungen Die Nachfrage privater Haushalte nach Eigentumswohnungen war in 2014 ungebrochen hoch. Die Preise sind nochmals gestiegen, allerdings insgesamt weniger stark als in den Vorjahren. Das Transaktionsvolumen betrug rund 1,4 Milliarden Euro und kletterte im Vergleich zum Vorjahr um knapp 12 Prozent. Neben diversen lokalen Projektentwicklern sind auch überregionale Akteure in diesem begehrten Marktsegment aktiv. Beispiele hierfür sind das FLOW Living und FLOW Tower am Gustav-Heinemann-Ufer und Teile des Clouth-Geländes. Transaktionsvolumen Wohnungs- und Teileigentum (Mio. ) Entwicklung 2005 bis Quelle: Gutachterausschuss Köln ; die Umsatzzahl 2014 ist eine vorläufige Hochrechnung Der Anstieg des durchschnittlichen Kaufpreisniveaus für Eigentumswohnungen der letzten Jahre hielt laut Gutachterausschuss auch 2013 weiter an. Vor allem der Maximalpreis für Objekte der Baujahresklassen 2000 bis 2009 nahm mit einem Plus von rund 41 Prozent überproportional zu. In ausgewählten Einzelfällen werden auch Höchstpreise von über Euro pro Quadratmeter bezahlt. Bereits 2013 wurde im Gerling Quartier ein großes Penthouse für über Euro pro Quadratmeter veräußert. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 29

30 Preisentwicklung Eigentumswohnungen ( m²) 2004 bis Altbau bis 1924 Mittelwert Altbau bis 1924 Maximum Baujahr Mittelwert Neubau ab 2010 Mittelwert* Baujahr Maximum Neubau ab 2010 Maximum* * Hier sind Verkäufe vor Fertigstellung erfasst. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2014 Auswahl aktueller Wohnprojekte Projekt (Lage) Fertigstellung Wohneinheiten ca. Klostergärten (Junkersdorf) 560 Wohneinheiten Clouth 1 (Nippes) 92 ETW Friedrich-Karl-Terrassen (Niehl) 84 ETW Pandion Balance (Altstadt Nord) 84 ETW Reiterstaffel, BA 7 (Marienburg) 75 ETW Holzmarkt 1 (Rheinufer Süd) 48 Wohneinheiten Park Linné (Braunsfeld) Wohneinheiten Gerling Quartier (Innenstadt) ETW Scheidtweiler Straße (Braunsfeld) ETW Clouth WA Wohneinheiten FLOW (Bayenthal) n.b. 250 ETW Hohenlind (Lindenthal) n.b. 128 Wohneinheiten Quelle: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 30

31 IV. Ausblick Angesichts mangelnder Alternativanlagen werden Immobilienprodukte sowohl von privaten als auch von kapitalmarktnahen Investoren stark nachgefragt. Unter institutionellen Anlegern steigt der Druck weiter, Gelder zu platzieren und Renditen oberhalb des Niveaus zum Beispiel von Staatsanleihen zu erzielen. Zu den ohnehin schon hohen Eigenkapitalbeständen treiben die zunehmend aktiven Fremdfinanzierungsmärkte die Kapitalausstattung zusätzlich in die Höhe. Insbesondere die im globalen Vergleich gute wirtschaftliche Situation macht die deutschen Immobilienmärkte attraktiv. Die deutsche Wirtschaft ist 2014 um rund 1,5 Prozent gewachsen. Für schwanken die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zwischen 1,0 und 1,7 Prozent. Als besondere Motoren der Wirtschaftsleistung werden zum Beginn des Jahres der starke Konsum der privaten Haushalte, die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und der aktuell niedrige Ölpreis angesehen. In diesem Investitionsumfeld werden die Renditen für Kölner Immobilien nochmals nachgeben und sich die Risikobereitschaft der Anleger weiter erhöhen. Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum BIP 2014 und ifw für D ifo für D RWI für D ifw für Euroraum ifo für Euroraum RWI für Euroraum -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 2014 Quellen: ifw, Januar ; ifo, Dezember 2014; RWI, Dezember 2014 Zusammenstellung Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 31

32 Bei Fragen zum Immobilienmarkt Köln wenden Sie sich bitte an: Thorsten Göbel Unternehmensbereichsleiter Investment GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Bettina Braun Unternehmensbereich Investment GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 32

33 KONTAKT Greif & Contzen Immobilien GmbH Pferdmengesstraße Köln Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen, Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus. Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei Beratungsverhältnis zu dem Empfänger. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh,. All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 33