Monitoring der Nachverdichtung in der Stadt Salzburg

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1 Praxisbeitrag 383 Monitoring der Nachverdichtung in der Stadt Salzburg Monitoring of Redensification in the City of Salzburg Wolfgang Spitzer 1, Josef Reithofer 2, Thomas Prinz 1 1 Research Studios Austria, Studio ispace wolfgang.spitzer@researchstudio.at 2 Magistratsabteilung 5 Raumplanung und Baubehörde, Stadt Salzburg Zusammenfassung: Die Stadt Salzburg verfolgt mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept 2007 eine Siedlungsentwicklung nach Innen und Nachverdichtung zur Deckung des zukünftigen Wohnungsbedarfs. Um den Erfolg dieser Strategie messbar zu machen, beschreibt der vorliegende Beitrag ein GIS- Bewertungsverfahren, das auf Grundlage von Gebäudekartierungen, von Laserscan-Oberflächen- und -Geländemodellen sowie laufend fortgeschriebenen digitalen Bebauungsplänen das Potenzial für Nachverdichtung sowie die zeitliche Abschöpfung des Potenzials für Wohnnutzung ableitet. Erste Auswertungen zeigen, dass die Planungsstrategie der Siedlungs-Innenentwicklung durch Weiterbauen im Bestand funktioniert. Schlüsselwörter: Siedlungsentwicklung, Raumplanung Abstract: With the Spatial Development Concept 2007, the city of Salzburg is pursuing a settlement development inside existing settlement areas and condense settlement structure to cover the future housing demand. In order to make the success of this strategy measurable, the present article describes a GIS assessment methodology which calculates the redensification potential as well as the exploitation of the potential for residential use for different time periods. The approach is based on building plans, laser scan data and terrain models and continuously updated digital settlement-development plans. First evaluations show, that the planning strategy of settlement development primary inside existing settlement areas is effective. Keywords: Settlement development, spatial planning 1 Hintergrund Nachverdichtung also das Weiterbauen im Flächenwidmungsbestand kann durch Abbruch und größeren Neubau, durch An- und Zubauten oder durch eigenständige Neubauten ergänzend zum Gebäudebestand erfolgen. Die Stadt Salzburg verfolgt mit dem Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) 2007 konsequent diese Art der Siedlungsentwicklung nach Innen : Leitsatz 7: Durch eine gezielte bauliche Innenentwicklung kann eine höhere Wirtschaftlichkeit der städtischen Infrastruktur erzielt und die prägenden Frei- und Landschaftsräume der Stadt gesichert werden (Magistrat Stadt Salzburg, 2009, p. 21). Für die Deckung des Wohnungsbedarfs durch Nachverdichtung wurden explizite Ziele für die Periode formuliert: Wohnungen werden durch Weiterbauen im Bestand und Nutzung von Baulücken errichtet (Magistrat Stadt Salzburg, 2009, p. 43). Diese entspricht etwa der Hälfte des 10-Jahres-Gesamtbedarfs an Wohnungen. Um den Erfolg der dafür gesetzten Maßnahmen messbar zu machen, wurde im Projekt Nachverdichtungsmonitor Stadt Salzburg (Spitzer & Prinz, 2017) ein semi-automatisiertes GIS- Bewertungsverfahren auf Grundstücksebene entwickelt. Mit der in der Stadt Salzburg sehr AGIT Journal für Angewandte Geoinformatik, Herbert Wichmann Verlag, VDE VERLAG GMBH Berlin Offenbach. ISBN , ISSN , eissn X, doi: / Dieser Beitrag ist ein Open-Access-Beitrag, der unter den Bedingungen und unter den Auflagen der Creative Commons Attribution Lizenz verbreitet wird (

2 384 AGIT Journal für Angewandte Geoinformatik guten Verfügbarkeit laufend fortgeschriebener digitaler Bebauungspläne sowie detaillierter Gebäudekartierungen ist die wesentliche Voraussetzung für dieses Monitoring der Nachverdichtung gegeben. 2 Methodik Eine GIS-gestützte Berechnung des Nachverdichtungspotenzials im Bereich Wohnen in der Stadt Salzburg für das Jahr 2005 wurde bereits von Reithofer (2008) nach der erstmaligen Verfügbarkeit digitaler Bebauungspläne und einer flächendeckenden Gebäudekartierung durchgeführt. Eine Aktualisierung der Gebäudekartierung 2014 erlaubte im Zuge des Interreg IV A Projektes Grenzübergreifendes Flächenmanagement (Spitzer, Kerschbaumer, Preissler & Prinz, 2015) eine prototypische Quantifizierung der Entwicklung des Nachverdichtungspotenzials. Die gesamte Methodik wurde im gegenständlichen Projekt verfeinert, fachlich validiert und in ein zukünftig standardisiertes GIS-Bewertungsverfahren Nachverdichtungsmonitor Stadt Salzburg überführt. Unter dem theoretischen Nachverdichtungspotenzial wird dabei die Differenz zwischen der möglichen baulichen Ausnutzbarkeit eines Grundstücks und dem tatsächlichen Gebäudebestand in m² Bruttogeschossfläche oder m 3 Baumasse verstanden. 2.1 Datenverfügbarkeit In den Bebauungsplänen der Grundstufe ist u. a. die bauliche Ausnutzbarkeit von Teilgebieten über die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ) oder die Grundflächenzahl (GRZ) festgehalten (siehe ROG ) 1. Sie stehen mit Ausnahme der Salzburger Altstadt flächendeckend digital zur Verfügung und werden laufend fortgeschrieben. Detaillierte flächendeckende Gebäudekartierungen der Jahre 2005 und 2014 enthalten für Gebäudeteile u. a. die Anzahl der Geschosse, Angaben zur möglichen Dachgeschossnutzbarkeit sowie zur Gebäudenutzung. Neben diesen beiden wesentlichen Komponenten fließen Grundstücksgrenzen der Digitalen Katastralmappe, ein Differenzhöhenmodell einer Laser Scan Befliegung sowie verschiedene Zonierungen des REK 2 in die GIS-Analysemodelle ein. 2.2 GIS-Analysemodell Nachverdichtungsmonitor Der schematische Ablauf des GIS-Bewertungsverfahrens für den Bereich Wohnen (GFZ-Reserven) ist in Abbildung 1 dargestellt. Nach Verschneidung und Eingrenzung der Analyse auf Grundstücke, deren bauliche Dichten über die GFZ geregelt sind, und Ausschluss bestimmter REK-Zonierungen 2 (b), wird grundstücksscharf die bestehende Bruttogeschossfläche (BGF best. aus der Gebäudekartierung) der maximal möglichen Bruttogeschossfläche (BGF max. aus der GFZ-Angabe) gegenübergestellt (c). Ein theoretisches Nachverdichtungspotenzial in m 2 Bruttogeschossfläche ist auf Grundstücken vorhanden, deren BGF max. nicht 1 GFZ: Verhältnis der Gesamtgeschoßfläche zur Bauplatzfläche; BMZ: Verhältnis der Baumasse zur Bauplatzfläche; GRZ: Verhältnis der überbauten Grundfläche zur Bauplatzfläche 2 Baulandreserven, Umstrukturierungsflächen, Flächenwidmung Sonstige nicht als Bauland oder Verkehrsfläche ausgewiesene Gebiete, Ergänzungsflächen

3 W. Spitzer et al.: Monitoring der Nachverdichtung in der Stadt Salzburg 385 ausgeschöpft ist, und entspricht der Differenz von BGF max. und BGF best.. Um baulich einschränkenden Faktoren (Nachbarschaftsabständen, Baufluchtlinien, Grundstückskonfiguration) Rechnung zu tragen, werden theoretische Nachverdichtungspotenziale <100 m 2 ausgeschlossen sowie ein Abschlagsfaktor von 20 % angenommen (d). Realisierbare Nachverdichtungspotenziale werden daher erst ab 80 m 2 Bruttogeschossfläche ausgewiesen. Deren Summe entspricht dem Nachverdichtungspotenzial GFZ-Reserven der Stadt Salzburg. Für die Quantifizierung der zeitlichen Abschöpfung sind diese grundstücksbezogenen realisierbaren Nachverdichtungspotenziale die Ausgangslage (Abb. 2) Aus der Verschneidung der Gebäudekartierung 2005 mit der Gebäudekartierung 2014 lässt sich feststellen, wie sich der Gebäudebestand (Gebäude bzw. Gebäudeteile) verändert hat (b). Daraus wird eine Bilanz der BGF auf Grundstücksebene erstellt. BGF des Jahres 2005, die 2014 nicht mehr in der Gebäudekartierung aufscheint, wird subtrahiert; BGF des Jahres 2014, die 2005 noch nicht vorhanden war, wird addiert (c). Um eine explizite Abschätzung der Abschöpfung für bestimmte Nutzungen zu erhalten, kann in der BGF-Bilanz nach Nutzungskategorien unterschieden werden. Die Summe der einzelnen grundstücksbezogenen BGF-Bilanzen ergibt die zeitliche Abschöpfung des Nachverdichtungspotenzials GFZ-Reserven. Abb. 1: Analyseablauf des Nachverdichtungspotenzials (GFZ-Reserven), Beispiel 2005

4 386 AGIT Journal für Angewandte Geoinformatik Abb. 2: Analyseablauf zur Abschöpfung des Nachverdichtungspotenzials (GFZ-Reserven) Beispiel Das GIS-Analysemodell muss dabei die Komplexität, mit der die städtebauliche Entwicklung und damit auch die Nachverdichtung ablaufen, abbilden können. Abbildung 4 zeigt dazu ein Beispiel Abbruch und Ersatzneubau im Zeitraum und die sich ergebende BGF- Bilanz. Abb. 3: Beispiel Abbruch und Ersatzneubau

5 W. Spitzer et al.: Monitoring der Nachverdichtung in der Stadt Salzburg 387 Der Bereich Gewerbe hier ist die bauliche Ausnutzbarkeit über die Baumassenzahl (BMZ) festgelegt wird analog dazu behandelt (BMZ-Reserven). Allerdings wird die theoretisch noch verbleibende Baumasse über eine kombinierte Auswertung von Gebäudekartierung und Differenzhöhenmodell (Laser Scan Befliegung) abgeschätzt. Als mittlere Gebäudehöhe wird dafür der Median der innerhalb der Gebäudegrundflächen liegenden 1 m Rasterpunkte herangezogen. Das in diesen Modellen angenommene Verhältnis von BMZ : GFZ von 1 : 3 (vgl. ROG ) bringt die Ausweisung realisierbarer Potenziale ab 240 m 3 Baumasse mit sich. 3 Ergebnisse Im Bereich Wohnen (GFZ-Reserven) kann in der Stadt Salzburg für 2005 auf etwa 20 % der etwa 21 Tsd. Grundstücke mit GFZ-Festlegung ein realisierbares Nachverdichtungspotenzial im Ausmaß von beinahe 2 Mio. m 2 BGF ermittelt werden (Analyseablauf Abb. 1). Unter der Annahme von 90 m 2 BGF 3 je Wohnung entspricht dieser Werte etwa 22 Tsd. Wohnungen. Über die aktualisierte Gebäudekartierung kann die Abschöpfung dieses Potenzials im Umfang von mehr als 500 Tsd. m 2 bis 2014 quantifiziert werden (Analyseablauf Abb. 2). Davon wurden etwa 270 Tsd. m 2 umgerechnet ca. 3 Tsd. Wohnungen 3 einer Wohnnutzung zugeführt. Wird diese Wohnnutzungsauswertung auf weitere REK-Zonierungen 2 ausgeweitet, so erhöht sich dieser Wert auf insgesamt etwa 5,5 Tsd. Wohnungen. Mit Stand 2014 stehen in der Stadt Salzburg etwa 1,75 Mio. m 2 noch nicht ausgenutzte BGF für zukünftige Nachverdichtungsmaßnahmen im Bereich Wohnen zur Verfügung. Abbildung 4 zeigt dazu grundstücksbezogen für einen Ausschnitt im Stadtteil Itzling dieses realisierbare Potenzial an Bruttogeschossfläche 2014 (m 2 ) als Größenpunkte. Abb. 4: Realisierbares BGF-Potenzial 2014 auf Grundstücksebene (GFZ-Reserven) 3 Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 m 2 (Wohnungszugang 2015, siehe Stadtgemeinde Salzburg 2016a, p. 26) und der Annahme eines Aufschlags von 20 % für Konstruktions- und Nebenflächen lassen sich 90 m 2 BGF-Bedarf je Wohnung veranschlagen.

6 388 AGIT Journal für Angewandte Geoinformatik Für die Abschätzung der Baumasse aus dem Differenzhöhenmodell konnte zum Zeitpunkt der Modellentwicklung im Bereich Gewerbe nur über eine Laserscan-Befliegung des Jahres 2009 erfolgen; mittlerweile steht auch eine Befliegung 2016 zur Verfügung. Erste prototypische Auswertungen ergeben für die Stadt Salzburg 2005 ein realisierbares Nachverdichtungspotenzial von etwa 5 Mio. m 3 Baumasse auf mehr als der Hälfte der ca. 2 Tsd. Grundstücke mit BMZ-Festlegung. Davon wurden im Zeitraum etwa 1,1 Mio. m 3 baulich abgeschöpft wurden. Mit Stand 2014 ist ein Potenzial von knapp 4,4 Mio. m 3 an realisierbarer Baumasse im Bereich Gewerbe theoretisch weiterhin verfügbar. 4 Schlussfolgerungen und Ausblick Mit einer rechnerischen Nachverdichtungsleistung von 3 Tsd. bzw. 5,5 Tsd. durchschnittlichen Wohnungen (90 m²) ergibt sich für die Stadt Salzburg ein statistisch hoher Erfüllungsgrad des im REK 2007 formulierten Ziels von Wohnungen für die Periode ; die Planungsstrategie der Siedlungs-Innenentwicklung durch Weiterbauen im Bestand funktioniert zumindest auf den ersten Blick. Betrachtet man die demographische Entwicklung der Stadt Salzburg im entsprechenden Zeitraum, so wird deutlich, dass sich die bauliche Nachverdichtung nicht bzw. nicht gleichmäßig in der Wohnbevölkerung niederschlägt. So ist von die Zahl der Hauptwohnsitze um etwa 700 (von auf ) zurückgegangen, während Nebenwohnsitze um mehr als 4,5 Tsd. (von auf ) zugenommen haben (vgl. Stadtgemeinde Salzburg 2016b, Tab. 2.2, p. 9 f.). Durch Nachverdichtung wird also offenbar die Wohnungsnachfrage für Hauptwohnsitze kaum gedeckt, vielmehr scheint sie unterschiedlichen Aspekten der Wohnqualitätssteigerung, der Wohnraumerweiterung und der Zweitwohnnutzung zu dienen. Die Entwicklung des Bewertungsverfahrens Nachverdichtungsmonitor Stadt Salzburg erfolgte in ArcGIS ModelBuilder. Damit sind eine verhältnismäßig unkomplizierte räumliche Übertragbarkeit des Modells sowie eine einheitliche zukünftige Bewertung (Monitoring) gewährleistet. Derart standardisierte und wiederholbare GIS-Bewertungsverfahren unterstützen die Evaluierung planerischer Ziele (Erreichungsgrad) und bilden eine wesentliche Grundlage für etwaige politisch-planerische Anpassungsmaßnahmen. Die grundstücksscharfen Ergebnisse sind daneben belastbare Planungsgrundlagen für zukunftsweisende Flächenmanagement-Strategien und finden bspw. auch Eingang in laufende Projekte im Kontext Nachverdichtung Sanierung Energieeffizienz 4. Literatur Magistrat Stadt Salzburg, Amt für Stadtplanung und Verkehr (Ed.) (2009). Räumliches Entwicklungskonzept der Stadt Salzburg. REK Salzburg. Reithofer, J. (2008). Das Nachverdichtungspotential der Stadt Salzburg. Ein Beitrag der Stadtforschung zum Konzept der nachhaltigen Siedlungsentwicklung durch Weiterbauen 4 Bspw.: FFG-Programm, Stadt der Zukunft, 3. Ausschreibung: Bestand Optimal Nutzen Sanierung Energieeffizient Implementieren! (BONSEI!)

7 W. Spitzer et al.: Monitoring der Nachverdichtung in der Stadt Salzburg 389 im Bestand. In: Mair, F. (Ed.), Raumplanung aktuell. Die Zeitschrift der Salzburger Raumentwicklung (pp. 3639). Sonderheft: Raumforschung und GIS. Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 ROG Gesetz vom 17. Dezember 2008 über die Raumordnung im Land Salzburg. Stadtgemeinde Salzburg, MA 2/01 Stadtarchiv und Statistik (2016a). Gebäude, Wohnungen und Grundstückspreise im Jahr 2015 (= Salzburg in Zahlen. Beiträge zur Stadtforschung. 2/2016). Salzburg. Stadtgemeinde Salzburg, MA 2/01 Stadtarchiv und Statistik (2016b). Statistisches Jahrbuch der Landeshauptstadt Salzburg 2016 (= Salzburg in Zahlen. Beiträge zur Stadtforschung. 3/2016). Spitzer, W., Kerschbaumer, M., Preissler, H., & Prinz, T. (2015). Grenzübergreifendes Flächenmanagement. Voraussetzung für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung im Raum Salzburg. Salzburg. Retrieved Mar 13, 2017, from Spitzer, W., & Prinz, T. (2017). Nachverdichtungsmonitor Stadt Salzburg. Entwicklung eines GIS-Modells zur standardisierten Berechnung der Nachverdichtungspotenziale sowie zum Monitoring der Nachverdichtung in der Stadt Salzburg (unveröffentlicht). Salzburg.