Kleinräumiges Mietniveau in Stuttgart

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1 Hauptbeiträge Statistik und Informationsmanagement, Monatsheft 10/2011 Ulrich Stein Kleinräumiges Mietniveau in Stuttgart Statistische Auswertungen zur Miethöhe in einer Stadt beziehen sich üblicherweise auf das gesamte Stadtgebiet. Für die Wohnungsmarktakteure, ob es nun Mieter oder Vermieter, Wohnungsanbieter oder Investoren sind, ist jedoch auch das kleinräumige Mietniveau in einer Stadt von hohem Interesse. Ebenso sind Informationen zum kleinräumig herrschenden Mietniveau für sozialräumliche Betrachtungen wichtig. Um das Mietniveau in Stuttgart unterhalb der Gesamtstadtebene zu ermitteln, wurden Datensätze der Immobilien Scout GmbH für die Stuttgarter Mietwohnungen bezogen, die in den Jahren 2009 und 2010 über die Internetplattform inseriert wurden. Miethöhen für vergleichbar große Wohnungen sind in den Innenstadtbezirken am höchsten und in Mühlhausen am niedrigsten Indexierung der Miethöhen sinnvoll, da die Indizes auch bei einem Mietenanstieg verwendbar bleiben Das Mietniveau der Stadtbezirke und Stadtteile Die Ergebnisse der Auswertung der Miethöhen dieser etwa Anzeigen sind auf der Stadtbezirks- und Stadtteilebene der Tabelle 1 zu entnehmen; kleinräumig, in 50 m-raster-quadraten, ist diese in der Karte 1 dargestellt. Für Wohnungen gleicher Fläche müssen demnach die Mieter zum Beispiel im Stadtbezirk Stuttgart-Mitte im Mittel eine um neun Prozent höhere Kaltmiete als im Stuttgarter Schnitt bezahlen (vgl. Tabelle 1, Spalte 3). Generell weisen alle Innenstadtbezirke außer Stuttgart- Ost ein für Stuttgarter Verhältnisse überdurchschnittliches Mietniveau auf. Mit etwa 12 Prozent unter dem Stuttgarter Schnitt ist das Mietwohnen in Mühlhausen am günstigsten. Etwa acht Prozent unter dem Stuttgarter Schnitt befindet sich das Mietniveau in den Stadtbezirken Münster, Stammheim, Untertürkheim, Weilimdorf und Zuffenhausen. Die Miethöhen in der Tabelle 1 sind indexiert und nicht wie oft üblich als Quadratmetermieten wiedergegeben. Dies hat seine Gründe darin, dass die in den Inseraten angegebenen Miethöhen Angebotspreise sind, also grundsätzlich verhandelbar. Weiter hat die Indexierung den Vorteil, dass die Preisinflation die Höhe der Indizes nicht beeinflusst anders als die Quadratmetermieten. Zudem hat die Wohnflächenstruktur in einem Gebiet Einfluss auf die durchschnittliche Quadratmetermiete im Gebiet, da kleinere Wohnungen deutlich höhere Quadratmetermieten aufweisen als größere (vgl. Abbildung 2). Es ist deshalb bei einem relativ kleinräumig ansetzenden Miethöhenvergleich wichtig, den Einfluss der Wohnflächenstruktur auf die Miethöhen herauszurechnen, um letztlich den reinen Preisunterschied zwischen vergleichbar großen Wohnungen in Erfahrung zu bringen. Die sich dann noch zeigenden Miethöhendifferenzen zwischen Gebieten haben ihre Ursache in Ausstattungs-, Baujahrs- und Wohnlageunterschieden. Die Werte in Spalte 4 der Tabelle 1 geben das Mietniveau wieder, wenn neben dem Einfluss der Wohnflächenstruktur auch der Effekt der Baujahrsstruktur auf die lokale Miethöhe berücksichtigt wird. Beispielsweise liegen die Mieten für Wohnungen im Stadtbezirk Plieningen um Einflüsse der Wohnflächenstruktur bereinigt um 353

2 Auch der Baujahrseffekt auf die Miethöhe lässt sich herausrechnen. In Plieningen und Untertürkheim wirken sich Baujahrseffekte am stärksten auf das Mietniveau aus Auch auf Stadtteilebene befinden sich die teuersten Wohngebiete in der Innenstadt. Die günstigsten Wohnungen gibt es in Freiberg drei Prozent über dem Stuttgarter Schnitt (Indexwert: 103). Rechnet man nun den Baujahrseffekt heraus, ist in Plieningen ein Mietniveau für eine Wohnung gleicher Fläche und gleichen Baujahrs von zwei Prozent unter dem Stuttgarter Niveau zu erwarten (Indexwert: 98). Das heißt, dass die Baualtersstruktur der Mietwohnungen in Plieningen in Relation zu Stuttgart insgesamt in jüngere Baujahre verschoben ist. Umgekehrt sinkt der Miethöhenabstand in Untertürkheim von neun Prozent unter dem Stuttgarter Schnitt auf nur noch sechs Prozent unter dem Schnitt, wenn die Baualtersstruktur berücksichtigt wird. Untertürkheim weist also einen relativ hohen Anteil an Mietwohnungen älteren Jahrgangs auf. Die so verbleibenden Miethöhendifferenzen zwischen Gebieten sind dann auf Ausstattungs- und Lageunterschiede zurückzuführen. Leider werden die Informationen zur Ausstattungsqualität in den Immobilienscout-Inseraten nicht systematisch erfasst, weshalb eine weitere Bereinigung der Miethöhen um Ausstattungseinflüsse nicht möglich ist. Auf der Stadtteilebene weisen alle innerstädtischen Stadtteile mit wenigen Ausnahmen in den Bezirken Stuttgart-Nord und -Ost Miethöhen über dem Stuttgarter Schnitt auf. Mietabschläge von 15 Prozent und mehr vom Stuttgarter Niveau für vergleichbar große Wohnungen wurden für die Stadtteile Hallschlag, Wolfbusch und Freiberg errechnet (siehe Tabelle 1). 354 In Tabelle 1 aufgenommen sind nur die Stadtteile, für die gemäß den Einträgen im Einwohnermelderegister mehr als 20 Neuvermietungen innerhalb von zwei Jahren zu erwarten sind. In eckige Klammern gesetzt sind die Werte für Stadtteile, die eine relativ niedrige Umzugsaktivität aufweisen (zwischen 20 und 50 Mietneuvereinbarungen in zwei Jahren), wie zum Beispiel die Stadtteile Hauptbahnhof, Am Bismarckturm oder Frauenkopf. Aufgrund der niedrigen Zahl von Neuvermietungen sind die ermittelten Miethöhen dort relativ stark zufallsbehaftet. Ebenfalls in eckige Klammern gesetzt sind die Werte für Stadtteile, bei denen sich je nach Art der Hochrechnung vom lokalen auf das Stadtteilniveau deutliche Unterschiede in der relativen Miethöhe ergeben (zur Methodik siehe Seite 360). Die Werte für diesen Stadtteil reagieren also auf methodische Variationen. Dies betrifft die Stadtteile Universität in Stuttgart-Mitte und Pfaffenwald in Stuttgart-Vaihingen, also jeweils Wohngebiete in der Nähe von Universitätsstandorten. Das Mietniveau auf der Ebene von 50 m-rastern Einfluss der Innenstadtnähe auf die Miethöhen und das Süd-Nord-Mietpreisgefälle wird im Kartenbild deutlich Das um Flächenstruktureffekte bereinigte Mietniveau ist auf 50 m-rasterquadrat- Ebene in Karte 1 dargestellt. Gelb eingefärbt sind Gebiete mit einer für Stuttgart durchschnittlichen Miethöhe, Rottöne zeigen ein überdurchschnittliches Mietniveau an, Grüntöne ein unterdurchschnittliches. Beobachtbar sind neben dem generellen Süd-Nord-Mietpreisgefälle in den Außenbezirken auch der deutliche Preiseinfluss der Innenstadtnähe und die ausgeprägte Lagegunst der Halbhöhen.

3 Karte 1: Mietniveau 2009/2010 in Stuttgart 1 Stammheim Zuffenhausen Mühlhausen Weilimdorf Münster Bad Cannstatt Feuerbach Nord Botnang Mitte Ost Untertürkheim Obertürkheim West Wangen Süd Hedelfingen Vaihingen Degerloch Sillenbuch Möhringen Birkach Plieningen 355 Mietniveau (Stuttgart = 100) unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter und mehr Entspricht einer (inserierten) Miethöhe bei einer 60 m 2 - Wohnung von ca.... /m 2 (Stuttgart 8,70 /m 2 ) 7,10 7,60 8,00 8,70 9,30 9,70 10,40 1 Im 150 m-luftlinien-umkreis geglättete Werte, um Einflüsse der Wohnflächenstruktur bereinigt.

4 Tabelle 1: Relative Miethöhen in den Stadtbezirken und Stadtteilen Stuttgarts (Stuttgart = 100) in den Jahren 2009 und 2010 Stadtbezirk/Stadtteil Anteil an den Stuttgarter Mietwohnungen % Mietniveau für Wohnungen mit Fläche 1 Fläche und vergleichbarem Baujahr 2 Inserierte Quadratmetermiete (kalt) Wohnfläche: 60 m 2 alle Baujahre Stuttgart = 100 Euro/m 2 Baujahr vor Mitte 5, ,40 9,00 [Hauptbahnhof] ,00 10,00 Diemershalde ,80 9,30 Rathaus ,80 9,30 Heusteigviertel ,60 9,30 Neue Vorstadt ,60 9,10 Oberer Schlossgarten ,60 9,00 Dobel ,40 9,20 [Universität] ,10 9,00 Kernerviertel ,00 8,50 Nord 4, ,20 8,70 [Am Bismarckturm] ,60 9,90 Killesberg ,90 9,50 Lenzhalde ,90 9,30 Mönchhalde ,90 9,30 Relenberg ,50 9,30 Weißenhof ,20 8,40 Heilbronner Straße ,10 8,20 Auf der Prag ,60 8,00 Nordbahnhof ,50 7,90 Am Pragfriedhof ,10 7,80 Ost 9, ,50 8,10 [Frauenkopf] ,20 9,30 Gänsheide ,30 8,80 Berg ,00 8,30 Stöckach ,70 8,40 Uhlandshöhe ,60 8,20 Gablenberg ,50 8,10 Ostheim ,20 8,00 Gaisburg ,10 7,80 Süd 9, ,30 8,80 Weinsteige ,10 9,50 Bopser ,80 9,50 Lehen ,50 9,10 Karlshöhe ,40 8,70 Heslach ,20 8,80 Südheim ,80 8,40 Kaltental ,70 8,20

5 Noch: Tabelle 1: Relative Miethöhen in den Stadtbezirken und Stadtteilen Stuttgarts (Stuttgart = 100) in den Jahren 2009 und 2010 Stadtbezirk/Stadtteil Anteil an den Stuttgarter Mietwohnungen % Mietniveau für Wohnungen mit Fläche 1 Fläche und vergleichbarem Baujahr 2 Inserierte Quadratmetermiete (kalt) Wohnfläche: 60 m 2 alle Baujahre Stuttgart = 100 Euro/m 2 Baujahr vor 1975 West 11, ,30 8,80 Feuersee ,70 9,20 Kräherwald ,70 9,40 Hölderlinplatz ,40 8,80 Rotebühl ,40 8,80 Rosenberg ,30 8,80 Hasenberg ,10 8,80 Vogelsang ,90 8,50 Bad Cannstatt 11, ,10 7,70 Burgholzhof ,00 7,80 Steinhaldenfeld ,90 7,90 Altenburg ,70 8,20 Espan ,50 7,90 Im Geiger ,50 8,20 Cannstatt-Mitte ,40 7,90 Sommerrain ,40 7,80 [Pragstraße] ,30 7,90 Kurpark ,20 7,80 Neckarvorstadt ,20 7,60 Veielbrunnen ,20 7,70 Muckensturm ,10 7,90 Seelberg ,10 7,80 Birkenäcker ,00 7,70 Schmidener Vorstadt ,90 7,60 Winterhalde ,70 7,30 Hallschlag ,40 7,00 Birkach 0, ,10 8,40 Schönberg ,00 8,90 Birkach-Süd ,10 8,40 Birkach-Nord ,40 8,00 Botnang 1, ,60 8,00 Botnang-Ost ,70 8,10 Botnang-Süd ,60 8,00 Botnang-Nord ,50 8,00 Botnang-West ,50 7,90 Degerloch 2, ,30 8,70 Waldau ,70 9,10 Haigst ,40 8,80 Degerloch ,20 8,50 Hoffeld ,10 8,60 [Tränke] ,70 8,00 357

6 Noch: Tabelle 1: Relative Miethöhen in den Stadtbezirken und Stadtteilen Stuttgarts (Stuttgart = 100) in den Jahren 2009 und 2010 Stadtbezirk/Stadtteil Anteil an den Stuttgarter Mietwohnungen % Mietniveau für Wohnungen mit Fläche 1 Fläche und vergleichbarem Baujahr 2 Inserierte Quadratmetermiete (kalt) Wohnfläche: 60 m 2 alle Baujahre Stuttgart = 100 Euro/m 2 Baujahr vor Feuerbach 4, ,60 8,00 An der Burg ,60 9,00 Hohe Warte ,90 8,40 Bahnhof Feuerbach ,80 8,40 Feuerbach-Mitte ,60 8,00 Feuerbacher Tal ,50 8,10 Feuerbach-Ost ,40 8,00 Lemberg/Föhrich ,30 7,70 [Siegelberg] ,10 7,90 Hedelfingen 1, ,10 7,60 [Lederberg] ,40 7,50 Rohracker ,30 7,90 Hedelfingen ,00 7,40 Möhringen 4, ,80 8,20 Sonnenberg ,60 8,70 Möhringen-Nord ,20 8,40 Möhringen-Mitte ,10 8,40 Möhringen-Ost ,10 8,60 Möhringen-Süd ,00 8,30 [Wallgraben-Ost] ,10 6,90 Fasanenhof ,80 7,50 Mühlhausen 3, ,60 7,20 Hofen ,10 7,60 Mühlhausen ,10 7,50 Mönchfeld ,80 7,10 Neugereut ,50 7,00 Freiberg ,10 7,10 Münster 1, ,00 7,70 Münster ,00 7,70 Obertürkheim 1, ,10 7,50 Obertürkheim ,20 7,60 Uhlbach ,00 7,50 Plieningen 1, ,90 8,00 Hohenheim ,00 8,60 Steckfeld ,10 8,20 Chausseefeld ,90. Plieningen ,70 7,90 Asemwald ,30 8,00 Sillenbuch 3, ,90 8,30 Sillenbuch ,30 8,60 Riedenberg ,90 8,10 Heumaden ,60 7,90 Stammheim 1, ,00 7,50 Stammheim-Süd ,10 7,50 Stammheim-Mitte ,00 7,50

7 Noch: Tabelle 1: Relative Miethöhen in den Stadtbezirken und Stadtteilen Stuttgarts (Stuttgart = 100) in den Jahren 2009 und 2010 Stadtbezirk/Stadtteil Anteil an den Stuttgarter Mietwohnungen Mietniveau für Wohnungen mit Fläche 1 Fläche und vergleichbarem Baujahr 2 Inserierte Quadratmetermiete (kalt) Wohnfläche: 60 m 2 alle Baujahre Baujahr vor 1975 % Stuttgart = 100 Euro/m 2 Untertürkheim 2, ,90 7,70 [Rotenberg] ,70 7,50 Lindenschulviertel ,60 8,20 Gehrenwald ,40 7,90 Flohberg ,00 7,80 Luginsland ,00 8,00 Untertürkheim ,60 7,50 [Benzviertel] ,00 6,60 Vaihingen 6, ,80 8,20 Dachswald ,70 9,00 Lauchäcker ,30 7,90 Rosental ,20 8,80 Vaihingen-Mitte ,20 8,40 Heerstraße ,80 8,30 Höhenrand ,70 8,40 Österfeld ,70 8,40 Rohr ,70 8,10 [Pfaffenwald] ,60 8,00 Büsnau ,20 7,60 Wallgraben-West ,10 7,30 Dürrlewang ,00 7,20 Wangen 1, ,10 7,70 Wangen ,10 7,70 Weilimdorf 3, ,00 7,50 Weilimdorf ,30 7,80 Hausen ,80 7,00 Bergheim ,70 7,40 [Weilimdorf-Nord] ,60 7,50 Giebel ,60 7,20 Wolfbusch ,40 7,20 Zuffenhausen 5, ,00 7,60 [Neuwirtshaus] ,80 9,70 Zuffenhausen-Am Stadtpark ,40 7,90 Zuffenhausen-Elbelen ,20 7,90 Zuffenhausen-Mitte ,10 7,60 Zuffenhausen-Schützenbühl ,10 7,90 Zuffenhausen-Hohenstein ,00 7,60 Zuffenhausen-Frauensteg ,80 7,50 Zuffenhausen-Mönchsberg ,80 7,50 Rot ,70 7,60 Zazenhausen ,70 7,30 Stuttgart 100, ,70 8, In eckige Klammern gesetzte Stadtteile: aufgrund einer geringen Zahl von Umzügen bedingt belastbare Werte 1 Um Flächenstruktureffekte bereinigtes Mietniveau (Indikator für die Höhe der Mietausgaben für vergleichbar großen Wohnraum). 2 Um die Flächenstruktur- und Baujahrseinflüsse bereinigtes Mietniveau (Indikator für die Höhe der Mietausgaben für vergleichbar großen Wohnraum eines vergleichbaren Baujahrs, d.h. unter teilweiser Berücksichtung der Wohnungsqualität). Quelle: Immobilienscout24, eigene Berechnungen

8 Anhang Die Methodik der Berechnung des kleinräumigen Mietniveaus in Stuttgart Inserate aus den Jahren 2009 und 2010 wurden ausgewertet Angebotspreise können von vertraglich vereinbarten Mieten abweichen; in der Flächen- und Baujahrsstruktur entsprechen zum Bezug freie Wohnungen nicht der Struktur der Mietwohnungen insgesamt In Universitätsnähe repräsentiert das Angebot an (freien) Mietwohnungen den Bestand an Mietwohnungen relativ schlecht Maximal 40 % der tatsächlich vermieteten Mietwohnungen werden im Immoscout24 inseriert Die oben vorgestellte Auswertung beruht auf Mietwohnungsinseraten, bei denen neben den Wohnflächen und Miethöhen auch die Koordinaten des Gebäudes im Datensatz enthalten waren; die tatsächlichen Koordinaten wurden von der Immobilienscout GmbH vor der Übermittlung aus Datenschutzgründen rechnerisch so verändert, dass kein Rückschluss auf eine konkrete Adresse möglich war. Nur bei bekannten Koordinaten kann letztlich eine kleinräumige Auswertung erfolgen. Das Baujahr des Gebäudes war bei etwa 60 Prozent (also etwa Wohnungen) durch den Inserent eingetragen. Informationen zu der Ausstattung der Wohnungen (z. B. Heizungs-, Fußboden-, Sanitärausstattung) sind dagegen zu lückenhaft vorhanden, um in die Auswertung einfließen zu können. Bei allen Auswertungen, die auf Mietangeboten basieren, ist zu beachten, dass es sich bei den inserierten Mieten um Angebotspreise handelt, die von den letztlich vertraglich vereinbarten Mieten abweichen können. Ein größeres methodisches Problem beim Rückschluss von den Angebotsmieten auf das allgemeine Mietniveau besteht darin, dass die Daten nicht aus einer Zufallsstichprobe stammen: Alle Wohnungen in bestimmten Lagen und mit bestimmten Wohnflächen, in denen relativ umzugsaktive Mieter wohnen, werden öfter auf dem Mietmarkt angeboten als es ihrem Anteil im Bestand entspricht. Die kleinräumigen Unterschiede in der Umzugsaktivität in Stuttgart sind in Karte 2 dargestellt. Als Indikator für die Umzugsaktivität diente hierbei der Anteil der Mietwohnungen in Stuttgart Ende 2009, in die innerhalb der Jahre 2008 und 2009 der jetzige Mieterhaushalt eingezogen ist (was für knapp 30 % der Mietwohnungen in Stuttgart zutraf). Neben Innenstadtlagen (mit Ausnahme der Halbhöhenlagen), Neubaugebieten, Lagen in der Nähe zu Universitäten wiesen auch die Ortskerne in den Außenbezirken erhöhte Neubezugsanteile auf. Weil Neuvermietungspreise gewöhnlich über den Mieten in bestehenden Mietverhältnissen liegen, repräsentieren die Angebotsmieten in einem Gebiet das allgemeine Mietniveau dann relativ schlecht, wenn es zum Beispiel innerhalb eines Stadtteils kleinräumig deutliche Unterschiede in der Umzugsaktivität kombiniert mit ortsspezifisch deutlichen Unterschieden in der Wohnflächenstruktur/Baujahrsstruktur gibt. Vor einem Rückschluss vom Angebotsmietniveau auf das Mietniveau im Stadtteil insgesamt sind die Ergebnisse darauf zu kontrollieren, ob sich in unterschiedlichen Gewichtungsvarianten bei der Hochrechnung vom lokalen Mietniveau auf das Stadtteilniveau größere Unterschiede ergeben. Konkret wurde mit zwei Hochrechnungsvarianten geprüft (siehe Seite 364), ob die Umzugsaktivität in einem Gebiet das Angebotspreisniveau in der Art beeinflusst, dass es nicht als Indikator für die Miethöhen im Bestand an Wohnungen dienen kann (und umgekehrt). Dies war wie oben beschrieben in den universitätsnahen Wohngebieten in den Stadtteilen Universität und Pfaffenwald der Fall. Zudem ist zu beachten, dass die über Immoscout24 angebotenen Wohnungen nur einen Teil aller angebotenen Mietwohnungen darstellen. Monatlich stehen in Stuttgart umzugsbedingt etwa 2800 Mietwohnungen im freien Wohnungsmarkt zur Neuvermietung an (mit Spitzen im Herbst mit etwa 4000 Neubezügen/Monat; in den Wintermonaten sind es etwa 2000 Neubezüge/Monat). Dem stehen im Schnitt etwa 1000 Mietwohnungsinserate in Immoscout24 je Monat gegenüber: In knapp 40 Prozent der Fälle wird eine freie Mietwohnung also in Immoscout24 inseriert. Bei diesem Marktanteil ist davon auszugehen, dass weder die Inserenten noch die Zielgruppen der Inserate die Vermieter- und Mieterseite repräsentierten dürften. Jedenfalls wird es sich auf beiden Marktseiten um relativ Internet-affine Personen/Institutionen handeln (unterrepräsentiert dürften auf der Vermieterseite beispielsweise ältere Privatvermieter sein und überrepräsentiert auf der Mieterseite junge Akademiker). Somit besteht die Gefahr systematischer Verzerrungen.

9 Karte 2: Anteil der in den Jahren 2008 oder 2009 bezogenen Mietwohnungen an den Mietwohnungen im freien Wohnungsmarkt (Einzugsquoten) in Stuttgart Stammheim Zuffenhausen Mühlhausen Weilimdorf Münster Bad Cannstatt Feuerbach Nord Botnang Mitte Ost Untertürkheim Obertürkheim Wangen West Süd Hedelfingen Vaihingen Degerloch Sillenbuch Birkach Möhringen Plieningen 361 Einzugsquote unter bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter und mehr Quelle: Eigene Berechnungen aus der Einwohnerstatistik, Haushaltsgenerierung Wohnungen mit kleiner und relativ großer Wohnfläche in den Wohnungsinseraten überrepräsentiert; besonders stark vertreten sind auch Wohnungen jüngeren Baujahrs Zur Abschätzung der Unterschiede zwischen der Wohnflächen- und Baujahrsstruktur der Wohnungen im Angebot von Immoscout24 und denen im Bestand im freien Mietwohnungsmarkt dienen die Abbildungen 1.1 und 1.2. In ihnen sind die Verteilungen der Wohnungen nach der Wohnfläche und des Baujahrs in Immoscout24 und auf anderen Datenquellen beruhenden Vergleichsuntersuchungen veranschaulicht: So übertrifft der Anteil der über Immoscout24 angebotenen kleinen Mietwohnungen mit 45 m 2 oder weniger Fläche mit 14,7 Prozent den gemäß der Mietspiegelbefragung 2010 erwartbaren Anteil von zehn Prozent deutlich. Diese Überrepräsentanz ist für die Interpretierbarkeit von Auswertungen auf Quadratmeterpreisbasis problematisch, weil die Quadratmetermieten für diese Kleinwohnungen besonders hoch sind (vgl. Abbildung 2). Leicht überrepräsentiert sind weiter Wohnungen mit 105 m 2 und mehr Fläche (10,4 % in Immoscout24 und 8,7 % in der Mietspiegelbefragung). Unterrepräsentiert sind dagegen Wohnungen zwischen 45 bis 104 m 2 (74,4 % in Immoscout24 und 81,1 % gemäß der Mietspiegelbefragung). Bei der Betrachtung der Baujahrsstruktur fällt eine deutliche Verschiebung der Verteilung der Wohnungen auf Baujahre hin zu neueren Baujahren auf. Während

10 gemäß einer Modellrechnung auf Grundlage des Liegenschaftskatasters und Grundbucheinträgen ein Anteil von 14 Prozent an 1975 oder später gebauten Wohnungen im freien Mietwohnungsmarkt zu erwarten sind, beträgt dieser Anteil in den Immoscout24-Anzeigen 37 Prozent. Abbildung 1.1: Anteile der Wohnungen nach der Wohnfläche in den Immoscout24-Anzeigen der Jahre 2009 und 2010 und gemäß der Mietspiegelbefragung vom April 2010 in Stuttgart Anteil der Wohnungen in % Mietspiegelbefragung 8 6 Immobilienscout Wohnfläche m Abbildung 1.2: Anteile der Mietwohnungen nach Baujahr in den Immoscout24-Anzeigen und erwartbaren Anteilen gemäß dem Liegenschaftskataster in Stuttgart Anteil der Wohnungen in % Liegenschaftskataster 8 Immobilienscout Baujahr Durchschnittlicher Angebotspreis der in Stuttgart über Immoscout24 angebotenen Mietwohnungen liegt um etwa 20 % über der durchschnittlichen Miethöhe aller Mietverträge Weder hinsichtlich der Wohnflächen-, Baujahrs- noch der Lageverteilung entsprechen die Mietangebote in Immoscout24 letztlich der Struktur der Mietwohnungen im Bestand, was zu besonderer Sorgfalt in der Berechnung und Interpretation mahnt. Gemäß der Mietspiegelbefragung 2010 betrug der Median aller im Jahr 2009 bezogenen (= letztlich auch im Laufe dieses Jahres angebotenen) Mietwohnungen im freien Wohnungsmarkt 8,03 Euro/m 2 (arithmetisches Mittel: 8,24

11 Euro/m 2 ). Dagegen betrug der Median der Quadratmetermiete aller in den Jahren 2009/2010 in Immoscout24 angebotenen Wohnungen 8,80 Euro/m 2 (arithmetisches Mittel: 9,04 Euro/m 2 ). Auswertungen, die auf Angebotspreisen der in Immoscout24 angebotenen Wohnungen beruhen, dürften auf Quadratmeterpreisbasis auf Gesamtstadtebene zu Abweichungen von etwa 10 Prozent vom tatsächlichen Kaltmietenniveau am Markt nach oben führen. Insbesondere dann, wenn auf eine Bereinigung um Baujahrsstruktureinflüsse und weitere Bereinigungen, wie die in 30 Prozent der Fälle notwendige Herausrechnung der in der Kalt -Miete teilweise enthaltenen Nebenkosten oder einer in die Kaltmiete eingerechneten Küchenmiete verzichtet wird. Da das Mietniveau im Bestand (arithmetisches Mittel: 7,34 Euro/m 2, Median: 7,22 Euro/m 2 ; Quelle Mietspiegelbefragung April 2010) noch einmal deutlich vom aktuellen Marktniveau abweicht, lag das in Euro je m 2 Wohnfläche bezifferte Kaltmietniveau im freien Mietwohnungsmarkt in Stuttgart im Jahr 2009 vermutlich um knapp 20 Prozent unter dem aktuellen Marktniveau gemäß Immoscout24. Quadratmetermiete bei 65 m 2 -Wohnungen am niedrigsten, mit sinkender oder steigender Wohnfläche nehmen Quadratmetermieten zu; die durchschnittliche Miethöhe in einem Wohngebiet hängt deshalb auch von der Flächenstruktur der Wohnungen ab Es stellt sich also die methodische Frage, wie trotz der bekannten Verzerrungen in den Daten, belastbare und interpretierbare Ergebnisse zur Höhe des Mietniveaus sowohl im aktuellen Angebot aber auch im Bestand insgesamt abgeleitet werden können. Im ersten Schritt ist dabei eine Bereinigung um Wohnflächenstruktureffekte sinnvoll: Im Regelfall richtet sich das Erkenntnisinteresse auf Mieter- und Vermieterseite darauf, wo für eine Wohnung vergleichbarer Größe mehr oder weniger ausgegeben werden muss beziehungsweise an Miete verlangt werden kann. Erfolgt keine Berücksichtigung der Wohnflächenstruktur in einem Gebiet, zum Beispiel indem Durchschnittsquadratmetermieten errechnet werden, werden Gebiete mit einem hohen Anteil kleiner Wohnungen auch hohe Quadratmetermieten aufweisen, ohne dass das Wohnen in diesen Gebieten allgemein teurer sein muss. Den Zusammenhang zwischen der Wohnfläche und den Quadratmetermieten veranschaulicht Abbildung 2: So muss gemäß den Immoscout24-Daten für eine 35 m 2 - Wohnung im Schnitt 17 Prozent mehr für den Quadratmeter gezahlt werden als für eine 65 m 2 -Wohnung. Während die Kurve der Quadratmetermieten bis zu Wohnungsflächen von 70 m 2 fällt, steigt sie ab 80 m 2 wieder an. Hinter dem Anstieg verbergen sich, neben einer vergleichsweise hohen Nachfrage nach großflächigen Mietwohnungen in Stuttgart, Baujahrseffekte (größere Wohnungen sind in neueren Baujahren häufiger anzutreffen) und vor allem auch Ausstattungseffekte, da größere Wohnungen, dies legt die Mietspiegelbefragung nahe, im Schnitt deutlich besser ausgestattet sind als kleinere. 363 Abbildung 2: Quadratmeter-Kaltmiete in Stuttgart 2009/2010 nach der Wohnfläche /m Alle Wohnungen 8 6 Wohnungen mit Baujahren vor Wohnfläche m 2 Quelle: Immobilienscout24, eigene Ber chnungen

12 364 Der Flächenstruktureffekt kann jedoch durch Errechnung relativer Miethöhen (tatsächliche Miete im Verhältnis zur durchschnittlich bei einer bestimmten Wohnfläche erwartbaren Miete) herausgerechnet werden Verschiedene Hochrechnungsvarianten vom kleinräumigen Mietniveau auf das Mietniveau z.b. in einem Stadtbezirk dienen der Beurteilung der Belastbarkeit der Ergebnisse Die Miethöhe in einem Gebiet lässt nur bedingt Rückschlüsse auf die Kosten des Wohnens im Gebiet insgesamt zu, denn die Wohnkosten im Schnitt hochwertigerer oder in besserer Lage befindlicher Wohnungen im Wohneigentum werden bei der Berechnung der Miethöhen nicht berücksichtigt Bereinigung der Miethöhe um Baujahrseffekte erfolgte in rechnerisch ähnlicher Weise wie die Bereinigung um den Flächenstruktureffekt Rechnerisch erfolgte die Bereinigung um Flächenstruktureffekte, indem für jedes Wohnungsangebot die tatsächliche Quadratmetermiete durch die bei dieser Wohnfläche erwartbare (= durchschnittliche Quadratmetermiete) geteilt wurde. Beträgt die Quadratmetermiete einer 60 m 2 -Wohnung beispielsweise 9 Euro je m 2, so weist sie gegenüber dem Erwartungswert von 8,66 Euro/m 2 (vgl. blaue Kurve in der Abbildung 2) ein um vier Prozent erhöhtes Mietniveau auf (9/8,66=1,04). Für die kleinräumige Auswertung wurden nun nicht die konkreten Quadratmetermieten gemittelt, sondern jeweils in 150 m-umkreisen die relativen Miethöhen (in prozentualen Abständen zum erwartbaren Mietniveau ausgedrückt). Diese Werte sind in Karte 1 dargestellt. Um vom in der Karte 1 dargestellten, um Einflüsse der Wohnflächenstruktur bereinigten relativen Mietniveau auf die in einem Gebiet erwartbare Quadratmetermiete einer Wohnung mit einer bestimmten Fläche zu gelangen, müsste aus der Karte die Abweichung des örtlichen Mietniveaus vom Stuttgarter Niveau abgelesen werden und diese Abweichung an die blaue Kurve der Abbildung 2 angelegt werden: beispielsweise wäre für eine 60 m 2 -Wohnung, die in Immoscout24 im Schnitt für 8,66 Euro/m 2 inseriert wurde, in einem Gebiet mit relativen Miethöhen zwischen 1,05 und 1,1 mit einem Angebotspreis von etwa 9,30 Euro/m 2 (= 8,66*1,075) in den Jahren 2009/2010 zu rechnen gewesen. Bei der Hochrechnung des um Wohnflächenstruktureffekte bereinigten kleinräumigen Mietniveaus (vgl. Karte 1) auf die Bezirks- und Stadtteilebene wurden, wie oben beschrieben, zwei Rechnungen vorgenommen: Die erste Hochrechnungsvariante erfolgte unter Gewichtung des lokalen Mietniveaus mit dem Anteil aller lokal in einem 50 m-rasterquadrat anzutreffenden Mietwohnungen am Bestand an Mietwohnungen im Stadtbezirk/Stadtteil insgesamt. In einer weiteren Hochrechnung diente der Anteil der innerhalb von zwei Jahren neu bezogenen Mietwohnungen als Gewicht. Führen beide Rechnungen zu einem ähnlichen Ergebnis, ist entweder das Mietniveau sehr homogen und/oder unterscheidet sich die örtliche Umzugsaktivität zwischen den einem Stadtbezirk/Stadtteil zugehörigen Gebieten nicht wesentlich. Dass die Zahl der Mieterhaushalte und nicht die Zahl der Inserate als Gewicht diente, hat seinen Grund darin, dass so Zufallseinflüsse bei der Verteilung der Wohnungsangebote auf das Stadtgebiet vermieden wurden. Die tatsächliche Zahl der Mietwohnungen den Berechnungen zugrunde zu legen, sollte zudem systematische Verzerrungen vermeiden, die durch Über- oder Unterrepräsentierung bestimmter Vermietertypen im Kundenkreis von Immoscout24 entstehen können, etwa wenn in einem Stadtbezirk/Stadtteil ein institutioneller Großvermieter besonders viele Wohnungen über das Internet anbietet, dagegen kleinere Privatvermieter überproportional häufig andere Vermittlungswege beschreiten. Bei der Interpretation der Auswertungen auf der Bezirks- und Stadteilebene ist zu beachten, dass als Gewicht nicht der Gesamtbestand an Wohnungen (darunter auch die von Eigentümern bewohnten Wohnungen), sondern nur der Bestand an Mietwohnungen im freien Wohnungsmarkt verwandt wurde. Mietwohnungen befinden sich jedoch überproportional häufig in Gebieten mit geringerer Lagepräferenz, während die Gebiete in guten und Spitzenlagen relativ hohe Wohneigentümeranteile aufweisen. Die durchschnittliche Miethöhe in einem Bezirk sagt deshalb nur bedingt etwas über die Kosten des Wohnens in einem Bezirk insgesamt aus. In einem Bezirk wie Stuttgart-Nord, der Wohnungen mit sehr hoher Lagegunst (überproportional häufig aber vom Eigentümer bewohnte Wohnungen) und Wohnungen mit relativ niedriger Lagegunst (überproportional häufig vermietete Wohnungen) vereint, sollte das relative Mietniveau nicht als Indikator für die allgemeine Lagegunst aller Wohnungen im Bezirk oder die Kosten des Wohnens insgesamt herangezogen werden. Die Bereinigung der Miethöhe um den Baujahrseinfluss erfolgte ähnlich wie bei der Bereinigung der Mieten um den Wohnflächenstruktureffekt: Ermittlung des relativen Mietniveaus durch Teilen der inserierten Miete durch die im Schnitt in Stuttgart für eine Wohnung gleicher Fläche und gleichen Baujahrs erwartbare Miete. Die erwartbare Miete setzte sich dabei aus einer grundsätzlich im Altbau erwartbaren Miete (gelbe Kurve der Abbildung 2) und einem Zuschlag abhängig vom Baujahr

13 (durchgezogene gelbe Kurve der Abbildung 3) zusammen. Ab dem Baujahr 1975 wurde bei der Errechnung der erwartbaren Miete also ein Zuschlag zur Altbaumiete hinzugerechnet. Beobachtbar waren zwar auch zum Teil deutliche Mietzuschläge für die vor 1930 gebauten Wohnungen (gestrichelte gelbe Kurve der Abbildung 3). Es handelt sich bei den relativ hohen Mieten in Gebäuden dieser Baujahre allerdings um den Einfluss der innerstädtischen Lage und nicht etwa eine besonders gute Ausstattung oder eine hohe Qualität der Bausubstanz, weshalb der Baujahrseinfluss bei den betroffenen Wohnungen auf 0 gesetzt wurde. So blieb der preisliche Lageeffekt auf die Miethöhe auch nach der Bereinigung der Miethöhen um den Baujahrseinfluss letztlich erhalten. Die Rückrechnung von in der Tabelle 1 tabellierten (eingeklammerten) Indizes auf den Angebotspreis einer konkreten Wohnung würde im Falle einer in den Mitte der 1990er-Jahre erbauten Wohnung mit 80 m 2 Wohnfläche so erfolgen: 8,10 Euro/m 2 (Durchschnitt im Altbau in Stuttgart, vgl. Abbildung 2, gelbe Kurve) + Baujahreszuschlag von 1,10 Euro/m 2 (vgl. Abbildung 3) = 9,20 Euro/m 2. Abbildung 3: Quadratmeter-Kaltmiete- Zuschläge in Stuttgart 2009/2010 nach dem Baujahr Zuschlag je /m 2 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 Bei der Rechnung berücksichtigt 1,00 0, ,60 0,40 Aufgrund von Lageeinflüssen nicht berücksichtigt 0, Baujahr Quelle: Immobilienscout24, eigene Ber chnungen Autor: Ulrich Stein Telefon: (0711) ulrich.stein@stuttgart.de