Immobilien-Standort Berlin 2012 Wohnimmobilien & Portfoliotransaktionen. WGF-Wohnungsbau-Projekt La Vie in Berlin Prenzlauer Berg

Transkript

1 WGF-Wohnungsbau-Projekt La Vie in Berlin Prenzlauer Berg Immobilien-Standort Berlin 2012 Wohnimmobilien & Portfoliotransaktionen Angesichts der Flucht in Sachwerte, vornehmlich ausgelöst durch die noch immer ungelöste Schuldenkrise in Europa, dürfte sich der Run auf die Wohnungsbestände in den deutschen Metropolen auch im laufenden Jahr fortsetzen. Vor allem institutionelle Investoren aus dem Inund Ausland setzen ein großes Vertrauen in den stabilen deutschen Wohnimmobilienmarkt. Der spannendste deutsche Wohnimmobilienmarkt ist Berlin, das zeigt vor allem das hohe Transaktionsniveau in den zurückliegenden beiden Jahren. Berlin Markt im Aufbruch Wer in der Bundeshauptstadt die Gelegenheit hat und es sich leisten kann, investiert in Wohnimmobilien. Denn im Gegensatz zu vergleichbaren deutschen Metropolen wie z. B. München und Frankfurt sind die Kaufpreise in der Bundeshauptstadt noch vergleichsweise günstig. Auf dem deutschen Wohnungsmarkt nimmt Berlin aufgrund seiner Wirtschaftsstruktur eine Sonderstellung ein. Denn im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten lagen Einkommen und Sozialprodukt lange Zeit unter dem Bundesdurchschnitt. Das führte dazu, dass Berliner niedrige Einkommen und niedrige Mietpreise gewöhnt waren. Dies hat sich geändert. Kaufpreise und Mieten steigen. Was den Berliner Markt von anderen deutschen Großstädten unterscheidet ist die Aufbruchstimmung; dies zeigt sich insbesondere am Interesse und der Zahlungsbereitschaft internationaler Investoren. Mehr als ein Drittel (rd. 2,3 Milliarden Euro) des 1

2 gesamten Investmentvolumens 2011 floss in die Bundeshauptstadt. Bislang konzentrieren sich Investoren noch zumeist auf Wohnungen und Häuser in den begehrten Innenstadtlagen, diese verzeichnen die höchsten Miet- und Preisanstiege. Während Außenviertel und sich die Wohneigentumsquote in Berlin, also der Anteil der Besitzer von selbstgenutzten Immobilien, seit 1993 von 8,3 auf 14,1 % im Jahr 2011 erhöht hat. Offenbar machen sich die Käufer von Wohnungen oder Häusern zunehmend unabhängig von dem immer Randgebiete bei Privatinvestoren eher gemieden werden, nehmen größere Investoren auch Stadtteile und Teilmärkte in den Blick, die günstige Einstiegsmöglichkeiten bieten. Dazu gehören Siedlungen und Quartiere in den äußeren Bezirken der Stadt, aber auch zentral gelegene Wohnhäuser ohne Luxus, heißt es im Wohnungsmarktreport, den GSW in Zusammenarbeit mit CB Richard Ellis Anfang 2012 veröffentlichte. Derzeit hat sich die Relation zwischen Einkommen, Immobilienpreisen und Mieten noch wenig verändert. Es ist jedoch davon auszugehen, dass sich diese Relation mit Blick auf die deutlich steigenden Immobilienpreise und die wohl nur mäßig anziehenden Einkommen auf mittlere Sicht ändern wird. Hinzu kommt, dass die Leerstandsreserven insbesondere in den gefragten Segmenten allmählich zurückgehen, da der Neubau mit dem Nachfrageanstieg nicht Schritt hält. Nach wie vor liegt die jährliche Neubauzahl inkl. der Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden deutlich unter Einheiten, während die Zahl der Haushalte jährlich um gewachsen ist. Aussagekräftig ist ferner, dass deutlicheren Anstieg der Mieten in der Hauptstadt. Wohnungsmarkt Berlin: Unterschiedliche Preisentwicklung Laut dem GSW/CBRE Wohnmarktreport stieg die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Berlin von 6,11 Euro im Jahr 2010 auf 6,59 Euro pro Quadratmeter im abgelaufenen Jahr 2011, was einer Steigerung von 7,8 % entspricht. Besonders stark verteuerten sich die Mieten (+ 9,9 %) bei hochwertigen Wohnungen auf durchschnittlich 12,04 Euro pro Quadratmeter. Am wenigsten betroffen von den Preisanstiegen waren die günstigen Wohnungen. Sie stiegen lediglich um 4,6 % auf 4,50 Euro. Damit gibt es insgesamt in Berlin weiterhin ein Angebot an günstigen Wohnungen, jedoch mit einer Verknappung in den Stadtteillagen innerhalb des S-Bahn- Rings. Dem Report ist ferner zu entnehmen, dass sich die Mieten nach Lage unterschiedlich entwickeln: Während die äußeren Bezirke sich vergleichsweise wenig verteuerten, legten die 2

3 Mieten in Marzahn- Hellersdorf um 2,1 %, in Treptow-Köpenick um 4,7 %, in Spandau um 4,9 % und in Lichtenberg um 5,0 % zu. In den Bezirken Mitte (+13,1 %), Friedrichshain- Kreuzberg (+11,1 %) und Tempelhof- Schöneberg (+10,1 %) verteuerten sich die Mieten mit zweistelligen Zuwachsraten. (s. untenstehende Grafik: Preisentwicklung nach Stadtbezirken) Euro pro Quadratmeter. Jones Lang LaSalle beobachtet sogar noch höhere Steigerungsraten. Trotzdem bleibt die Bundeshauptstadt hinter den Preisführern München (kumuliert für 2010 und 2011: +31,5 %) und Hamburg ( : + 29 %) zurück. Die Preise bewegen sich in Berlin mit Euro/m² zwar noch im Mittelfeld der acht Hier ist jedoch zu beachten, dass sich auch innerhalb der Bezirke die Mietpreise unterschiedlich entwickeln. Während sich z. B. die Preise in Lichtenberg (Lage: Stadtpark) und Friedrichshain-Kreuzberg (Lage: Görlitzer Park) seit 2010 um 33 bzw. 28 % erhöhten, fielen die Preise in Spandau (Lage: Gatow/Kladow) und Reineckendorf (Lage: Frohnau) in diesem Zeitraum um 2,4 bzw. 2,3 %. Eigentumswohnungen: Anstieg von 20 % seit 2009 Auch die Preise für Eigentumswohnungen sind 2011 stärker gestiegen als im Vorjahr. Nach Berechnungen von GSW und CBRE erhöhte sich der Mittelwert der Angebotspreise um 8,3 Prozent (2010: +7,9 %) und lag zum Jahresanfang 2012 bei Euro pro Quadratmeter (2010: Euro). Die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser legten 2011 ähnlich stark zu wie 2010: Sie stiegen um 3,5 % auf untersuchten Städte, hätten damit aber das Niveau von Düsseldorf und Köln erreicht bzw. sogar schon übertroffen. Positionierung nach Marktzyklus Unter der Berücksichtigung des Marktzyklus ist in den Bezirken Neukölln, Tempelhof- Schöneberg und Friedrichshain-Kreuzberg mit einem beschleunigten Mietpreiswachstum zu rechen. Demgegenüber erscheint das Wachstum bei den Mietpreisen in den Stadtteilen Marzahn, Spandau und Treptow- Köpenick begrenzt zu sein, dies verdeutlicht auch die Grafik auf Seite 4. Bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) und Eigentumswohnungen (ETW) indes zeigt sich ein unterschiedliches Bild. Während z. B. in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf bei ETWs noch mit einem beschleunigten Preiswachstum zu rechnen ist, scheint sich der Preisanstieg bei MFH 3

4 allmählich zu verlangsamen. Preissteigerungspotenzial bei den Mehrfamilienhäusern scheint noch in den Stadtteilen Friedrichshain- Schwerpunkt war Berlin mit über 40 % des Transaktionsvolumens und 50 % der gehandelten Wohneinheiten. Der starke Kreuzberg, Neukölln und Lichtenberg möglich, während Spandau sowohl bei Mehrfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen ziemlich ausgereizt ist. Markt für Wohnungsportfolios in Deutschland 2011 Nach Analyse von CBRE stieg das Transaktionsvolumen bei Wohnpaketen bzw. Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten 2011 gegenüber dem Vorjahr um 44 % auf 6,12 Milliarden Euro, wobei die indirekten Verkaufserlöse durch den Börsengang der Berliner Immobiliengesellschaft GSW AG mit anteilig rund Wohneinheiten nicht mitgezählt wurden. Deutlich gestiegen ist auch die Zahl der gehandelten Wohneinheiten. Mit rund verkauften Wohneinheiten bei 194 registrierten Transaktionen lag der Wert um 27 % über dem Vorjahresergebnis. Nachdem 2010 nur zwölf Transaktionen stattfanden, wurden im zurückliegenden Investmentjahr 19 Großtransaktionen registriert. Regionaler Anstieg ist auf das zunehmende Interesse inund ausländischer Investoren zurückzuführen, die sich wiederum durch das attraktive Preisniveau und von der Liquidität angezogen fühlen. Einzelne Transaktionen aus dem 1. Halbjahr 2011 sind der Grafik auf Seite 5 zu entnehmen. In den Transaktionszahlen sind unter anderem die Übernahme der Mehrheitsanteile der Colonia Real Estate durch die TAG Immobilien mit anteilig Wohneinheiten sowie Teile des ehemaligen Level-One-Portfolios und der Verkauf eines Teilportfolios der Gagfah an die GSW AG mit einbezogen. Anfang 2012 hat Patrizia mit einer Gruppe institutioneller Investoren den Zuschlag für die Wohnungen der LBBW erhalten. Der Kaufpreis hat bei 1,435 Milliarden Euro gelegen - die größte Immobilientransaktion in Deutschland seit der Finanzkrise. Patrizia selbst soll zum Kaufpreis, der etwa dem 14-Fachen der Jahresmiete entsprochen haben soll, 15 Millionen Euro beigesteuert haben, der restliche 4

5 Eigenkapitalanteil von 40 % soll von elf Co- Investoren, darunter in- und ausländische Versicherer und Pensionskassen gekommen sein, denen eine jährliche Ausschüttungsrendite von 4 % bis 4,5 % prognostiziert worden sei. WGF AG ein deutschlandweit aktiver Projektentwickler: Die WGF AG ist ein Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt auf Projektentwicklung und Immobilienhandel. Seit dem Jahr 2003 engagiert sich das Düsseldorfer Unternehmen deutschlandweit in Immobilien unterschiedlicher Assetklassen. Zum 31. Dezember 2011 hatte das Unternehmen qm Mietfläche im eigenen Bestand. Die WGF AG betreut qm Bruttogeschossfläche in eigenen Projektentwicklungen, weitere Projektentwicklungen im Auftrag. In Berlin entwickelt die WGF AG aktuell im Auftrag das Wohnungsbauprojekt La Vie mit qm Bruttogeschossfläche. Der Standort in Berlin Prenzlauer Berg ist hochattraktiv. ( Eine weitere Projektentwicklung der WGF AG am Alexanderplatz betrifft eine Hotelentwicklung. Herausgeber: WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG, Vogelsanger Weg 111, Düsseldorf Redaktion: K-H Goedeckemeyer, Quellen: GSW Immobilien AG / CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle Kontakt: Dr. Heinrich Raatschen, 0211 / , heinrich.raatschen@wgfag.de Internet: 5